Sentencia Civil Nº 217/2014, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 287/2014 de 11 de Julio de 2014

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2014-0287

SENTENCIA Nº 217

ILUSTRISIMOS SEÑORES

PRESIDENTE

Don Vicente Ortega Llorca

MAGISTRADOS

Doña María Mestre Ramos

Don Jóse Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia a once de julio del año dos mil catorce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 10 de marzo de 2014 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 479-2012 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Seis de los de Sueca .

Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDANTE DOÑA Candelaria representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Nerea Hernández Barón y asistida de Letrado D. Benito González Redondo; y como APELADA-DEMANDADA DOÑA Lorenza representada por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Castelló Merino y asistido de Letrado D. Ricardo Menéndez Alvárez.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 10 de marzo de 2014 contiene el siguiente Fallo:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Nerea Hernández Barón en nombre y representación de DOÑA Candelaria contra DOÑA Lorenza absolviendo a ésta de la demanda contra ella dirigida.

Todo ello con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Notificada la Sentencia, DOÑA Candelaria previa preparación interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, y en primer lugar, error en la valoración de la prueba relativo al pronunciamiento de que 'la opción de compra'no estaba firmada por la demandada cuando la misma reconoció que la carta era suya y solicitaba a la demandante que la firmara y se la enviara.

Entre las partes existía un vinculo pues suscribieron el 24-9-1998 un contrato privado de compraventa de finca rustica (documento 1 demanda)conviniendo el precio de 90 millones de pesetas a pagar en tres plazos y obligándose la parte vendedora a entregar la cosa diferida hasta diciembre de 1998.

STS 8-abril - 2009/7-febrero-2014

Ademas es errónea la sentencia cuando dice que la demandada no permitía obras. La demandada ha venido a España a menudo y ha visto la evolución de la vivienda.

STS2-febrero-2013 ./8-abril-2011.

No se ha valorado de forma lógica la relación contractual. Varios documentos manuscritos de la demandada en los que se pactaba el asunto de la compraventa. El borrador 'opción de compra' que señala el juzgador solo hace referencia al objeto y precio, es el final de la gestión.

La demandada entrego la vivienda en una situación de abandono e inhabitabilidad realizando la demandante cuantiosas obras de adecuación.

No se ha valorado correctamente el arrendamiento 'indefinido' que se pacto entre las partes debido a las 'excusas' que la demandada exponía respecto a no poder tramitar la compraventa de forma inmediata por unos flecos en la herencia del marido.

En segundo lugar respecto a la obtención de la compensación de la indemnización por daños y perjuicios del incumplimiento de la demandada.

Es falso que la demandada no autorizara obras.

Solicitando la revocación y estimación integra de la demanda bien en su petición inicial o la subsidiaria.

TERCERO.- El Juzgado dio traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición.

CUARTO.- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:

1.-Documental

2.-Interrogatorio

3.-Testifical

QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 9 de julio de 2014 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.

SEXTO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se opongan a los contenidos en ésta

PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DOÑA Candelaria en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si procede DECLARAR:

1º)La plena eficacia del negocio jurídico de compra suscrito el 30-marzo-2003.

2º)Que la vivienda,una vez sea abonado el precio pactado es propiedad de la actora en virtud del ejercicio de la acción contemplada en el negocio mencionado.

3º)Que la demandada,una vez abonado el precio debe efectuar cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancia publica registral de la transmisión de manera que el dominio de las fincas figure inscrito y publicado en el Registro de la Propiedad a nombre de la actora.

Y SE PROCEDA A CONDENAR a la parte demandada a:

1º)a estar y pasar por las anteriores declaraciones poniendo en posesión de la actora los bienes objeto del contrato.

2º)A otorgar y realizar todos los actos que,en su caso,sean necesarios hasta lograr la total inscripción registral de los bienes objeto del litigio a favor de la actora en los Registros de la Propiedad correspondientes.

SUBSIDIARIAMENTE si no fuera posible escriturar se indemnice por los daños y perjuicios ocasionados y que sin perjuicio de lo que se determine mas adelante se valora en la diferencia entre el precio de compraventa pactado entre las partes y el valor de tasación aportado.

Y SE PROCEDA A CONDENAR a la parte demandada a abonar a la actora la cuantía estimativa derivada de la diferencia del acuerdo de venta y la tasación realizada y aportada como prueba.

SEGUNDO.-El primer motivo del recurso postula un error en la apreciación de la prueba por no haberse valorado de forma lógica la relación contractual pues no es cierto que 'la opción de compra' no estaba firmada por la demandada cuando la misma reconoció que la carta era suya y solicitaba a la demandante que la firmara y se la enviara.

La juzgadora de instancia consideró:

' SEGUNDO. -La cuestión relativa a la falta de lesgitimación adecuada es una cuestión que afecta al fondo del asunto por lo que cabe entrar en el fondo de lo discutido. Basa la parte actora su pretensión en entender que el doc 1 acompañado con la demanda es un contrato de opción de compra partiendo del axioma, repetido innumerables veces por doctrina y jurisprudencia, 'el negocio jurídico es lo que es y no lo que las partes dicen que es', es necesario analizar el doc 1 que se pretende calificar por la parte actora como contrato de opción de compra el mismo tiene el siguiente tenor literal

En el mismo se hizo constar el término borrador en el margen izquierdo y luego la referencia al Acuerdo como pto 1) Doña Lorenza venderá su chalet DIRECCION000 , NUM000 en 46400 Cullera / España a Doña Candelaria c/ DIRECCION001 NUM001 en 46400 Cullera por un precio de 150000 euros .2) El comprador , la Sra Candelaria , correrá con todos los gastos que se le produzcan a las Sra Lorenza en relación con la compraventa de la finca , especialmente los gastos notariales , los impuestos , las tasas etc y también los gastos de urbanización y los gastos de la comunidad de propietarios.

3) La Sra Candelaria se quedará con los enseres existentes por un precio de 3000 euros incluyendo todas las cortinas , los muebles , las lámparas , el material de construcción , etc.

Dicho acuerdo cabe afirmar no es una opción de compra ésta es el precontrato en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa ( sentencias del T.S de 21 noviembre 2000 , 5 junio 2003 y de 3 abril 2006 ). Este no es el caso. En el acuerdo solo se menciona en el pto1) Doña Lorenza venderá su chalet DIRECCION000 , NUM000 en 46400 Cullera / España a Doña Candelaria c/ DIRECCION001 NUM001 en 46400 Cullera por un precio de 150000 euros .

El contrato de compraventa ( artículo 1445 del Código civil ) es un contrato (negocio jurídico bilateral) por el que una parte se obliga a transmitir una cosa a cambio de que la otra parte se obligue al pago de un precio cierto. El acuerdo de autos, se menciona una obligación de entrega de una finca así como la obligación de abonar los gastos que se produzcan sin plazo de entrega solo la obligación de pago del precio, lo relativo a los gastos y lo relativo a los enseres ; ni por asomo aparece la facultad del comprador de perfeccionar o no la compraventa, sino que se impone la obligación -a una y otra parte- de la consumación.

Además, debe significarse que no es posible la existencia de un contrato de opción de compra con una vigencia indeterminada, bien en cuanto a su nacimiento, bien en cuanto a su duración.

El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho exclusivo de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo Sentencias de TS. 7 de mayo de 2013 , 12 de abril de 2013 , 14 de febrero de 2013 y 10 de octubre de 2012 . Entender que no existía plazo para el cumplimiento de la condición es contrario a la naturaleza del contrato de opción de compra. La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2013 (Roj: STS 500/2013, recurso 1581/2010 ), analizando un supuesto de una condición suspensiva (fija el plazo a contar desde una modificación administrativa), tras recordar que «es esencial en la opción de compra la fijación de plazo, ya que no puede el concedente quedar indefinidamente ligado por un pacto que no lo fija y así lo exige el artículo 14.3º del Reglamento hipotecario », concluye que «al faltar el elemento esencial del plazo, esta opción de compra no existe»; se trataría de una opción sin plazo, y por lo tanto «sin eficacia alguna».

TERCERO.-Junto a lo anterior y tras la caracterización del contrato de opción de compraventa cabe añadir una cuestión fundamental y a la que la parte actora parece no haberle dado importancia y es el hecho de que el citado documento , no está firmado por una de las parte del procedimiento que ahora nos ocupa (la demandada) por lo que el mismo ni siquiera le vincularía.

Poniéndose en relación la doctrina citada con la la prueba practicada sobre los hechos objeto de discusión esto es la existencia o no del contrato de opción de compra se practicó prueba consistente en la declaración de las partes y testificales .La demandada negó que las cartas remitidas sean un contrato de compraventa sino simples ideas , luego hicieron el alquiler por la insistencia de la actora, que fue la actora la que le insistió para el contrato de alquiler , que conoce a Gustavo , el cual no fue localizado sin que la parte actora facilitara nuevo domicilio desde diciembre de 2013, que es un taxista que habla alemán que lo ha visto dos o tres veces , que hizo de interprete cuando hizo el contrato de arrendamiento, que la casa estaba bien , que estaba todo correcto que ella estaba viviendo allí , se le exhibieron las fotos aportadas en la Audiencia Previa, reconociendo en ellas su casa si bien dice que la vivienda no estaba mal . Que en relación al doc 1 y 2 de la contestación a la demanda , reconoce que pone borrador , que el que hace referencia a la compraventa no lleva su firma porque estaban en negociación , el segundo , el de arrendamiento si está firmado , que le insistió para que lo firmara la actora , llegaba siempre con regalos , fue la actora la que le insistió para hacerlos indefinido , que hubo un procedimiento de desahucio porque hizo obras sin su consentimiento , y no pagaba alquiler , se le exhiben los docs 4 y 5 de la contestación , que los recibió en Alemania .

Por parte de la actora se manifestó a la vista del doc 1 y 2 de la contestación a la demandada que no pagó nada a cuenta de la compraventa del chalet , desde un principio la demandada le quería vender la casa , se puso la palabra indefinido en el de arrendamiento por expreso deseo suyo, pensó siempre en que era una venta, conoce a Gustavo les hizo de traductor para el contrato de alquiler, no se nombró en el contrato de alquiler la venta porque se daba por hecho, las obras que hizo se daba por hecho que se tenían que hacer ya que ella iba a ser la propietaria finalmente .

El testigo Don Moises , conoce la vivienda por que tenía las llaves la cuidaba cuando estaban los dueños en Alemania , hace 40 años que no sabe nada ni ha entrado, que no sabe nada de pactos ni cuerdos . Que por su parte Don Torcuato solo participó en la pintura , la hija de la actora dijo que la demandada tenía problemas con la herencia, que había otra persona que le había ofrecido más dinero y que por eso finalmente no se lo vendió, no habiendo quedado acreditado tales manifestaciones relativas a que podía haber otra persona interesada, el vecino Don Juan Alberto dijo no haber visto la vivienda por dentro y no estar interesado en el chalet .

CUARTO.-Del conjunto de pruebas practicadas y conforme al fundamento segundo cabe concluir que el doc 1 de la demanda no puede ser calificado como de opción de compra , y ello y con carácter principal por no estar firmado por la parte demandada , dueña del chalet , sino además por no fijar ninguna opción sino obligaciones directas para ambas partes y por último sin que se hay fijado plazo para en su caso la celebración del contrato. Sin que deba atribuirse a una de la partes en este caso a la actora la facultad de calificación del contrato , sin que tampoco quepa entender que las obras realizadas por la actora en el chalet sin estar autorizadas por la demandada lo fueran porque se creía futura propietaria ya que si así fuera sería voluntad de una de las partes como ya se ha dicho la calificación del contrato celebrado además todo lo de la actora eran suposiciones, se pensaba que era la dueña, suponía que me lo iba a vender ...

QUINTO.-Procede ahora analizar la petición realizada de forma subsidiaria debiendo la misma correr la misma suerte que la principal debe rechazarse, partiendo de un contrato de opción de compra inexistente y por lo tanto que ninguna obligación se ha visto incumplida por la demandada .

SEXTO.-A la vista de lo expuesto en el fundamento anterior procede desestimar la demanda al no haber acreditado la parte demandante los hechos constitutivos de su pretensión tal y como exige el art 217 Lec ni la existencia del contrato de opción de compra ni en su caso y por extención el derecho de la actora a percibir indemnización por daños y perjuicios por la no formalización de la compraventa y todo ello en aplicación de los ats 319, 324 , 376 y 316 LEC. '

TERCERO.- Como establece, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, sec. 24ª,de fecha 5-10-2011, nº 995/2011, rec. 459/2011 . Pte: Hernández Hernández, Rosario en cuanto a la apreciación de la prueba:

' SEXTO.- Procede la anunciada desestimación del recurso, con íntegra confirmación de la sentencia apelada, al no haberse desvirtuado en la alzada los argumentos de la Juez de instancia, basados en la valoración en su conjunto, y conforme a las reglas de la sana crítica, del material probatorio obrante en autos, sin más que recordar, que en esta materia de valoración de la prueba, reiteradamente se ha venido señalando por esta Sala, en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo, que la amplitud del recurso de apelación permite al órgano 'ad quem' examinar el objeto de 'litis' con igual extensión y potestad con la que lo hizo el Juzgador 'a quo' y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probados por éste, en cuanto no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el Juzgado de Instancia, y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y con mayor énfasis en la nueva L.E.C., que conforme el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración de la prueba practicada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

Prescindir de lo anterior es sencillamente modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede examinarse la valoración de la prueba por el Juzgador ' a quo' mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención de una apreciación conjunta que es la que ofrece el Juzgador. En definitiva, aunque el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas con las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 , 5/may/97 , 31/mar/98 y TC.S. 3 /96 de 15 de enero), no es menos cierto que no puede ignorarse que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo' tiene elementos más fundados para su más precisa apreciación y por tanto su mejor valoración en relación a los supuestos de hecho que constituyen el 'factum' debatido.

Por estas razones, en materia de apreciación de la prueba , conforme a una reiterada Jurisprudencia, se afirma que es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores ( STS de 23 de septiembre de 1996 ), pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgado de instancia hizo de toda la prueba practicada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente, al juzgador 'a quo' y no a las partes ( STS de 7 de octubre de 1997 ). De esta suerte, el error en la valoración de la prueba sólo podrá acogerse cuando las deducciones o inferencias de la sentencia impugnada resulten ilógicas, irracionales o absurdas atendida la resultancia probatoria, lo cual no ha acontecido en el caso enjuiciado, dado que la apreciación de la prueba realizada en su conjunto por la juzgadora de instancia, basada en las reglas de la sana crítica, no ha resultado arbitraria ni irracional, por lo que resulta improcedente realizar una nueva valoración sobre este extremo, concluyéndose que la misma ha de ser ratificada por este Tribunal (Cfr. STS de 16 de octubre de 2000 ).'

CUARTO.- No podemos dejar de resolver la cuestión litigiosa que es determinar si las partes pactaron un contrato de opción de compra reflejado en el documento 1 demanda -folios 13 y 14- sin establecer el iter contractus mantenido entre ellas necesario para saber la voluntad de las mismas.

1º)Con fecha de 28-noviembre-2002la demandada DOÑA Lorenza remite carta a la actora SRA. Candelaria manifestando ' que esta pensando vender su casa en el Dosel'.Folios 15 y 16.

2º)La demandante remite carta en fecha de 17-marzo-2003(por referencia en otro documento)y en respuesta a ella la demandada contesta con una de fecha 30-marzo-2003(folio 17 aun cuando falta el documento traducido en alemán) con el siguiente texto:

'Gracias por su carta del 17.3.2003.

Su confirmación por escrito me resulta demasiado general... Por ello le ruego firmar el convenio que adjunto, remitiéndomelo a la mayor brevedad.

Esta pendiente de aclarar como pretende Ud. retribuir el inventario.

En el convenio adjunto lo he fijado en 3.000 euros, lo cual comprende...

...

Despues de ello, -y si todo ha quedado arreglado satisfactoriamente para mi- podré viajar a España a principios de mayo'

3º)Remisión del documento folios 13-14 por la demandada. Con fecha de 30-3-2003:

'Borrador. Acuerdo

1)

2)

3)....

4º)Con fecha de 6-mayo-2003 (folio 18-19) remite la demandada nueva carta:

'...durante dicho periodo podría celebrarse el acto ante notario. En caso de que todo quede solucionado y transcurra satisfactoriamente para mi,mi casa podría serle entregada a UD. seguidamente, a fecha 1.7.2003.'

5º)Con fecha de 25-junio-2003se suscribe por las partes un contrato de arrendamiento del chalet en DIRECCION000 en 46400 Cullera/España a partir del 1 de julio de 2003. Folios 221-224.

Se realizan obras por la demandante en el chalet (folios 261 a 265) en noviembre de 2003, diciembre 2007 y noviembre de 2010 (folios 266 a 269).

Dicho contrato de arrendamiento fue resuelto por Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Dos de Sueca en fecha de 27- enero-2010 y confirmada dicha resolución por SAP Valencia Sección 7ª en Sentencia de fecha 4-marzo-2011 (folios 235-240).

QUINTO.- En relación con el contrato de opción de compra la STS del 23 abril 2010 ha dicho:

'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso

y también la STS, Civil sección 1 del 14 de febrero de 2013 (ROJ: STS 500/2013 )

Sentencia: 81/2013 | Recurso: 1581/2010 | Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ:

...En primer lugar, porque es esencial en la opción de compra la fijación de plazo, ya que no puede el concedente quedar indefinidamente ligado por un pacto que no lo fija y así lo exige el artículo 14.3º del Reglamento hipotecario .....

SEXTO.- Del íter contractus; de la testifical de D. Gustavo , taxista de Cullera que declaró en juicio de desahucio aludido, y que actuó como mediador que manifestó:

'que la actora quería comprar el chalet' y que la demandada le dijo que no lo quería vender pero si lo vendía seria para ella y después que no quería venderlo porque era de sus hijos pero que le dejaba la casa para que la mantuviera aún cuando fue la actora la que quiso estipular el contrato de arrendamiento'.

Valorada la misma según lo dicho por este Tribunal sobre la credibilidad de los testigos, entre otras en Sentencia dictada en rollo nº 599/2005 . SENTENCIA 15 de noviembre de 2005 :

'Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 " Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado". Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta:

Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porquése conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelasal valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.

debemos de considerar que aun cuando inicialmente pudiera tenerse por probado de que las partes litigantes pactaron una opción de compra por cuya finalidad era la adquisición por la parte actora del chalet de la demandada y ello por cuanto a pesar de que el documento numero uno de la demanda contenga la palabra 'borrador' no es menos cierto que con la carta obrante a los folios 18-19 la demandada parecía dar por cierto la firma del contrato ante notario e incluso la fijación de una fecha de entrega que podría ser la referencia a la de 1-julio-2003.

Dicho pacto contractual quedo totalmente anulado y desistido por las partes cuando en junio de 2003 y a instancia de la parte actora, parte que se dice siempre tuvo la conciencia de comprar, se pacta un contrato de arrendamiento. Pacto sobre contrato de arrendamiento sin mención alguna a la opción de compra cuando si es cierto que la actora dice que tanto deseaba o tenia conciencia de que iba a comprar debieron hacer mención.

Y ademas quedando acreditado de la testifical Sr. Gustavo que la hoy demandada manifestó que no quería vender lo cierto es que existió un cambio de voluntades por el que se pacto, dejando sin efecto, la opción de compra, el contrato de arrendamiento con la inclusión en cuanto al plazo de duración de 'indefinido'.

SEPTIMO.- Alega así mismo la parte apelante que la demandada entrego la vivienda en situación de abandono e inhabitabilidad absoluta lo que obligó a realizar obras debido a que la finalidad era obtener la propiedad.

Debemos considerar que no responde a la realidad de inhabitabilidad que alega la demandante respecto a la situación del chalet por cuanto atendiendo al principio general de la carga de la prueba recogido en el el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice ' 2.Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos delos que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención; 3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior 'loque implica que en los procesos como el que nos ocupa que están estructurados en base al principio de alegación de parte, son éstas quienes realizan la actividad probatoria necesaria para conseguir la certeza de los hechos por ella alegados; implica pues que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado y ello nace del propio derecho material que se compone de una serie de normas y contranormas que recíprocamente constituyen la base de las alegaciones de las partes, nace de la misma existencia de las normas y contranormas que conlleva que el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión por lo que debe acreditar no solo el nacimiento del derecho sino la persistencia del mismo o de la relación jurídica en el tiempo ha quedado acreditado que estipulado el contrato en junio de 2003 las obras no se realizan sino transcurridos seis meses unas y las otras en años siguientes (2007 y 2010); además ha quedado acreditado que al momento de la estipulación del arrendamiento la demandante no podía pensar que iba a obtener la propiedad cuando de la testifical del Sr. Gustavo en dicho momento quedo claro la voluntad de la demandada de que no quería vender y solo ceder el uso para que se mantuviera la vivienda y realizara obras de mantenimiento de la misma.

En cuanto a la alegación de la inclusión de 'indefinido'frente a lo alegado a instancia de la actora-arrendataria no han quedado acreditado las excusas de la demandada-arrendadora en el sentido de dar largas dado que lo que si ha quedado acreditado es que esta manifestó 'que no quería vender'.

OCTAVO.- Postula como petición subsidiaria que si no fuera posible escriturar se indemnice por los daños y perjuicios ocasionados y que sin perjuicio de lo que se determine mas adelante se valora en la diferencia entre el precio de compraventa pactado entre las partes y el valor de tasación aportado.

Y SE PROCEDA A CONDENAR a la parte demandada a abonar a la actora la cuantía estimativa derivada de la diferencia del acuerdo de venta y la tasación realizada y aportada como prueba.

Sin embargo, el principio de congruencia que debe regir las resoluciones judiciales y que respecto a el tiene el Tribunal Supremo tiene repetido de manera constante, que el vicio de incongruencia conculca lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( 359 de la LEC de 1881 ), que exige una máxima correlación y concordancia entre las pretensiones deducidas por los litigantes, cristalizadas en el suplico, resumen petitorio de sus escritos alegatorios, con los que se cierra la fase expositiva del proceso, tanto en sus elementos subjetivos, objetivos o referentes a la acción ejercitada, sin que por ello se autorice al juzgador modificar o alterar la «causa petendi» o sustituir por otras las cuestiones debatidas en la litis - sentencias, por todas, de 20 de marzo de 1991 (RJ 19912419 ), 14 de diciembre de 1992 (RJ 199210403 ), 6 de marzo de 1995 (RJ 1995 1781 ), 23 de julio (RJ 19965568 ) y 30 de noviembre de 1996 (RJ 19968592 ) y 31 de marzo de 1998 (RJ 19982038)-.

Sin embargo, la congruencia"no implica un sometimiento literal y servil a lo solicitado, siendo suficiente la concreción y correlación entre términos, de modo que se decida sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo, en todo o en parte, en el sentido de contribuir a esclarecer y vivificar los correspondientes pronunciamientos solicitados [ SS., por ejemplo, de 4 enero , 17 y 24 julio , 21 noviembre, todas de 1989 , y 30 septiembre 1992 (RJ 198994, RJ 19895623, RJ 19895777, RJ 19897899 y RJ 1992/7417)]".

También el Tribunal Constitucional se ha tenido que ocupar de la denominada incongruencia «extra petita» y proclama que no puede el órgano jurisdiccional alterar o modificar los términos del debate, ni tampoco decidir sobre cosa distinta por modificación o alteración de la causa de pedir - sentencias 29/1987 , de 6 de marzo (RTC 198729), 142/1987, de 23 de julio (RTC 1987142 ) y 125/1989, de 12 de julio (RTC 1989125)-. En resumen, que está vedado al juzgador resolver problemas no planteados por las partes en la litis, cuando el Juez se extravía de los términos en que aparece establecida la contienda tal y como viene planteada por las partes litigantes y altera el «petitum», concediendo algo que no se ha postulado, vulnerando con ello el principio de contradicción y el propio derecho de defensa. Pero debe medirse esta exigencia, precisamente por la adecuación o ajuste entre el «petitum» o suplico y el fallo o parte dispositiva, no permitiendo conceder más de lo pedido por el actor, ni menos de lo admitido por el demandado, ni cosa distinta de lo postulado.

En conclusión, la incongruencia existe cuando en el fallo se otorga algo distinto de lo pedido, o sea que supone una relación entre el suplico del escrito de demanda y el fallo de la sentencia - sentencias de 18 de noviembre de 1996 (RJ 19968361 ), 29 de mayo (RJ 19974327 ), 28 de octubre (RJ 19977619 ) y 5 de noviembre de 1997 (RJ 19977884 ), 11 de febrero (RJ 1998753 ), 10 de marzo (RJ 19981272 ) y 24 de noviembre de 1998 (RJ 19989229 ), 4 de mayo (RJ 19993145 ) y 21 de diciembre de 1999 (RJ 19999357 ) y 22 de marzo de 2000 (RJ 20002499)- y atiende, según tal doctrina jurisprudencial reiterada que ha de estarse a si se concede más de lo pedido («ultra petita») o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes («extra petita») y asimismo si se dejan incontestadas algunas pretensiones sostenidas por los litigantes («citra petita») siempre y cuando tal silencio judicial no pueda ser interpretado de desestimación tácita.

Debemos de desestimar dicha pretensión por los propios fundamentos de derecho anteriores y consideraciones establecidas dado que declarado que no existe el contrato de opción de compra difícilmente cabe establecer una condena derivada de dicha declaración como pretende la actora.

NOVENO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede su imposición a la parte apelante.

DECIMO.-La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisdiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisarán de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español

DECIDE

1º)Desestimar el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Candelaria .

2º)Confirmar la Sentencia de fecha 10 de marzo de 2014 .

3º)Imponer a la parte apelante las costas procesales.

4º)Con pérdida del depósito.

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.