Sentencia CIVIL Nº 217/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 171/2019 de 04 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00217/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: PFT
N.I.G. 07040 42 1 2017 0029888
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000171 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 14 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000880 /2017
Recurrente: D. Mauricio
Procurador: JOSE ANTONIO CABOT LLAMBIAS
Abogado: BERNARDO FELIU AMENGUAL
Recurrido: Yolanda , Nicolas
Procurador: , MARIA DOLORES MONTOJO RIPOLL
Abogado: , MIGUEL VICTOR SBERT GUTIERREZ-OTERO
Rollo núm. 171/19
Autos núm. 880/17
SENTENCIA núm. 217/19
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
D. Miguel Álvaro Artola Fernández.
MAGISTRADAS:
Dª María Encarnación González López.
Dª Ana Calado Orejas.
En Palma de Mallorca, a cuatro de junio de dos mil diecinueve.

VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos, los autos de juicio ordinario sobre resolución
de contrato de arrendamiento, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Palma, estando el
número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelada Don
Nicolas , representado por la Procuradora de los tribunales doña María Dolores Montojo Ripoll y asistido por el
Letrado don Víctor Sbert Gutiérrez-Otero, y como parte demandada- apelante Don Mauricio , representado
por el procurador de los tribunales don José Antonio Cabot Llambias y asistido por el Letrado don Bernardo
Feliú Amengual; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Palma en fecha 14 de enero de 2019 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento, seguidos con el número 880/17, de los que trae causa el actual rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá: 'ESTIMO íntegramente la demanda presentada por la procuradora de los Tribunales doña María Dolores Montojo Ripoll, en nombre y representación de don Nicolas , frente a don Mauricio , y en consecuencia: A. DECLARO haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre doña Yolanda y doña Bibiana en fecha 22 de Junio de 1968.

B. DECLARO haber lugar al desahucio del inmueble sito en la CALLE000 NUM000 , NUM001 de Palma (antes nº NUM002 ).

C. CONDENO al demandado don Mauricio a desalojar el inmueble dentro del plazo legal, previniéndoles de que si así no lo hace, podrá ser lanzado por la fuerza y a su costa, señalándose día a tal efecto.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación cuyo conocimiento correspondió a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal de D. Mauricio , y se fundó en las alegaciones que se resumirán: Ø TERCERA.- TESIS DEL JUZGADOR A QUO. No podemos estar de acuerdo, y se dice con el debido respeto, con la argumentación que emite en su Fallo, así: A.- Condición de arrendatario del demandado. A pesar de haberse acreditado que Dª Yolanda , arrendataria originaria de la vivienda de autos, contrajo matrimonio canónigo el 22 de Febrero de 1982 con el demandado D. Mauricio y que el alquiler se venia pagando a través de una cuenta conjunta ínterin la Sra.

Yolanda estuvo viva y amén de haberse acreditado el empadronamiento en la vivienda de autos del cónyuge sobreviviente y demandado Sr. Mauricio como mínimo desde el 1 de Marzo de 1981 conforme se acreditó en periodo probatorio aportando el correspondiente certificado del Ayuntamiento, entiende de aplicación la sentencia de 22 de Abril de 2013 del Tribunal Supremo que no acepta la tesis de esta parte si bien interesa destacar al respecto que en una de las sentencias que cita concretamente la de 24 Marzo 2011 admite 'la existencia de dos corrientes jurisprudenciales mantenidas con diferentes Audiencias Provinciales en orden a resolver si, en los supuestos en los que el contrato arrendaticio ha sido suscrito por un solo cónyuge, constante matrimonio, bajo régimen de gananciales y con la finalidad de establecer la vivienda familiar, una vez fallecido el titular debe ser considerado o no como un coarrendatario. En caso positivo como argumenta la Audiencia Provincial no resultaría de aplicación el art. 16 de la LAU de 24 de Noviembre de 1994, dado que el coarrendatario no vendría obligado a subrogarse en el arrendamiento concertado por su cónyuge, al ser titular del contrato'.

B.- Normativa que resulta de aplicación. El Juzgador 'a quo' cita determinadas sentencias del Tribunal Supremo en el sentido que resulten de aplicación al supuesto de autos el art 16 de la Ley 29/94 de 24 de Noviembre en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la indicada Ley.

Dicha doctrina jurisprudencial, que por otra parte se refiere a supuestos que no coinciden exactamente con el de autos, contradice lo manifestado en tres sentencias como mínimo dictadas por la Audiencia Provincial de Baleares Sección 3ª de fecha 30 Noviembre 1998 y 31 Octubre 2000 así como otra de 7 Junio 2003 y que hemos recogido anteriormente en este Recurso al igual que en el escrito de contestación a la demanda y Fundamento de Derecho X. Jurisprudencia en el epígrafe B.

C.- Inexistencia de requerimiento practicado al efecto por el arrendador a mi representado con anterioridad a la presentación de la demanda.

Mi principal ha tenido conocimiento de la voluntad resolutoria a través del propio contenido de la demanda instada y a tal fin para cumplir escrupulosamente con el art. 58-4 y 'ad cautelam' ya que el actor nada ha notificado a mi principal a este respecto, le remitió antes de que transcurrieran los mentados 30 días que prevé el legislador en dicho precepto (el emplazamiento del demandado tuvo lugar el 23 de Enero de 2018), un burofax con fecha 5 de Febrero de 2018 en el que se le indica al arrendador a efectos de evitar la resolución del contrato su intención de continuar en el arriendo bien por subrogación del beneficiario bien por ostentar la calidad de cónyuge del arrendatario original fallecido años ha. Se acompañó como documento n° 7 dicho burofax con el certificado de su recepción y entrega al destinatario.

D.- Actos propios. Como antes hemos indicado y quedó acreditado al celebrarse el juicio, desde Noviembre de 2010 y hasta la fecha quien ha venido pagando el alquiler es el ahora demandado D Mauricio ; circunstancia reconocida expresamente por otra parte por el propio actor en el hecho tercero de su escrito de demanda.

El Juzgador se limita a manifestar que el pago hecho por un tercero a tenor del art. 1158 está permitido, con evidente olvido, de que la calificación jurídica del supuesto de autos no encaja en dicho artículo sino en los arts. 1.203, ss y concordantes del Código Civil referida a la novación subjetiva resultante de los actos propios del arrendador acaecidos durante un largo periodo de tiempo que hacen totalmente incompatible sostener que ello no implica el reconocimiento del nuevo arrendatario.

E.- En cuanto a la aplicación o interpretación benévola y a su favor cuando el arrendatario es discapacitado y a tenor de la tesis jurisprudencial dominante. Entendemos perfectamente aplicable, por analogía, al supuesto de autos habida cuenta de la extrema pobreza, a nivel casi de indigencia, de mi representado que para defender sus derechos arrendaticios ha tenido que utilizar los servicios del abogado de oficio y que se ve imposibilitado habida cuenta de sus escasos ingresos acreditados en autos de no poder alquiler una nueva vivienda con los precios de mercado, todo lo cual se contrapone con la capacidad económica del arrendador, titular de un sinnúmero de viviendas en la propia finca de autos y otras limítrofes.

Por todo lo expuesto, la parte apelante terminó suplicando que, previos los trámites legales oportunos, se acuerde la remisión de los autos a la Audiencia de Palma, la cual dicte sentencia por la que se estime íntegramente el presente recurso de apelación y, en consecuencia, se revoque la de instancia acordando la íntegra desestimación de los pedimentos aducidos por la contraparte en el suplico de su demanda, con imposición de costas a dicha contraparte.



TERCERO.- La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan realizarse en la fundamentación jurídica de esta resolución.

ÚLTIMO .- No siendo propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, se siguió el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.


PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, Don Nicolas , accionaba contra Don Mauricio en solicitud de resolución de contrato de arrendamiento alegando, en síntesis, que: 1) Don Efrain , en representación de doña Bibiana , suscribió en el año 1968 un contrato de arrendamiento de vivienda con doña Yolanda . En la actualidad el propietario del inmueble objeto de arriendo resulta ser el heredero e hijo de la Sra. Bibiana , don Nicolas . En la actualidad según ha llegado a oídos de mi representado, la arrendataria podría no estar residiendo en el inmueble objeto de arriendo, y sí en la actualidad don Mauricio , que es quién se encarga de ordenar las transferencias en pago de las rentas, de ahí a que sea frente a estos dos, ante quiénes se dirige la presente.

2) Para el supuesto de que la Sra. Yolanda hubiera fallecido, la doctrina, en interpretación del art. 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (Ley aplicable al supuesto que nos ocupa de conformidad a lo establecido por la disposición transitoria 2ª B) apartado 9 de la citada Ley ) ha declarado que la regla general en caso de fallecimiento del arrendatario, es la extinción del contrato, efecto normal en un tipo de relación contractual como la arrendaticia, en donde el carácter de relación personal entre arrendador y arrendatario es relevante a la hora de perfeccionar el contrato, y en consecuencia desde la fecha del fallecimiento el contrato quedaría sin efecto.

3) En el caso de que el demandado se encontrara ocupando la vivienda por subrogación en los derechos y obligaciones arrendaticios de doña Yolanda por fallecimiento de ésta, y siendo de aplicación al presente supuesto donde la normativa aplicable en caso de subrogación en los derechos arrendaticios es la establecida en el art. 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (por cuanto se establece el anteúltimo párrafo de la disposición transitoria 2ª B, apartado 9 de la indicada Ley), por excepción a la regla general anteriormente referida, para que la subrogación tuviera plena efectividad, conforme se impone por el artículo 16.3, tendrían que darse una serie de requisitos, tales como: A. Notificar por escrito al arrendador su intención de subrogarse en el arrendamiento, notificación que puede hacerse por cualquier medio público o privado, siempre que quede constancia de su recepción por el arrendador.

B. La notificación debe contener la fecha del fallecimiento del arrendatario, acompañando certificación de la defunción e identificación del notificante, con expresión del grado de parentesco o de vínculo afectivo con el arrendatario, mencionando que se cumplen los requisitos legales de la subrogación, ofreciendo un principio de prueba a fin de acreditar tales extremos.

C. La notificación debe realizarse imperativamente dentro de los tres meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Añadiendo la apelante que jamás se ha llevado a efecto el acto de notificación exigido por Ley y, en consecuencia, ya de entrada don Mauricio no podría ser considerado como ocupante legítimo del inmueble por vía de subrogación en los derechos arrendaticios de la Sra. Yolanda ni por ningún otro, y por tanto, respecto del inmueble ocupado por éste no existiría contrato de arrendamiento en vigor y se entendería extinguida la relación arrendaticia. Lo anterior incluso se daría para el supuesto de que el arrendador hubiese tenido conocimiento del fallecimiento del arrendatario, así como del cambio subjetivo operado de hecho en la relación arrendaticia, ya que de lo contrario la regulación del ejercicio de derecho de subrogación establecida en la ley podría burlarse fácilmente por los particulares con la consiguiente vulneración del principio de seguridad jurídica.

Por esta razón en el nuevo sistema rige, con pleno vigor, el principio de que el conocimiento no equivale al consentimiento. Aunque el arrendador reciba rentas de persona distinta del arrendatario; confiado como está en que es obligatoria la comunicación de la subrogación, puede fundadamente esperar que, mientras ésta no se le comunique, no puede entenderse como producida.

En consecuencia, y tras alegar los fundamentos de derecho que estimó de aplicación, la parte actora terminaba solicitando que se dictara sentencia por la que: A. DECLARE haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada doña Yolanda y doña Bibiana en fecha 22 de Junio de 1968.

B. DECLARE haber lugar al desahucio del inmueble sito en la CALLE000 , NUM000 , NUM001 de Palma (antes nº NUM002 ).

C. Se CONDENE al demandado don Mauricio actual ocupante a desalojar el inmueble dentro del plazo que legalmente se establezca, previniéndoles de que si así no lo hace, podrá ser lanzado por la fuerza y a su costa, señalando el día tal efecto.

D. Se le impongan las COSTAS a la demandada.

La representación de la parte demandada se opuso a los motivos de la demanda alegando, en esencia, que: 1. La Sra. Yolanda falleció el 13 de noviembre de 2010.

2. Con fecha 22 de Junio de 1968 Dª Yolanda , de 30 años, de estado soltera, arrendó la vivienda de autos y así se acreditará oportunamente, pasó a convivir desde el primer día y como pareja de hecho con el demandado D. Mauricio y cuya relación se consolidó desde el punto de vista canónico con la celebración del matrimonio el día 22 de Febrero de 1982 en la Iglesia de Santa Catalina Tomás, habiéndose abonado los alquileres desde una cuenta conjunta, por lo que el demandado también tiene la condición de arrendatario.

3. El actor tuvo conocimiento del fallecimiento de la Sra. Yolanda en fechas próximas a su óbito y desde la fecha de fallecimiento quien ha pagado el alquiler es el demandado.

4. Es de aplicación el artículo 58.4 de la LAU de 1964 .

Tras la celebración del juicio, en el que se practicaron todos los medios de prueba admitidos con el resultado que obra en autos, y tras formular ambas partes oralmente sus conclusiones, quedó visto para sentencia, en la que se estimó íntegramente la demanda presentada y, en consecuencia, se declaró la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre doña Yolanda y doña Bibiana en fecha 22 de junio de 1968, ordenando el desahucio del inmueble con condena al demandado a desalojarlo dentro del plazo legal y con los apercibimientos legales.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos resumidos en el Antecedente de hecho segundo de la presente resolución; al cual se opuso la contraparte, según se reflejó también en los Antecedentes.



SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante, como hemos visto en el Antecedente segundo de esta sentencia, reitera sus consideraciones al entender que, si bien la sentencia de instancia considera de aplicación la sentencia de 22 de abril de 2013 del Tribunal Supremo , que no coincide con la tesis de la apelante, sin embargo, la recurrente destaca al respecto que, en una de las sentencias que se citan, concretamente la de 24 marzo 2011 del citado TS , se admite ' la existencia de dos corrientes jurisprudenciales mantenidas con diferentes Audiencias Provinciales en orden a resolver si, en los supuestos en los que el contrato arrendaticio ha sido suscrito por un solo cónyuge, constante matrimonio, bajo régimen de gananciales y con la finalidad de establecer la vivienda familiar, una vez fallecido el titular debe ser considerado o no como un coarrendatario.' . Concluyendo la apelante que, en caso positivo, como argumenta la Audiencia Provincial (cita varias sentencias de esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Baleares de fechas 30 de noviembre 1998 y 31 de octubre 2000 , así como otra de 7 de junio 2003 ), no resultaría de aplicación el art. 16 de la LAU de 24 de noviembre de 1994, dado que el coarrendatario no vendría obligado a subrogarse en el arrendamiento concertado por su cónyuge, al ser titular del contrato.

Sin embargo, aprecia la Sala que la jurisprudencia del Tribunal Supremo en que se funda el razonamiento de instancia es de fecha posterior a las sentencias de esta Audiencia Provincial en que se pretende respaldar el recurso de apelación, por lo que debe atenderse al criterio del Alto Tribunal, que en la sentencia 220/2009, de 3.4.09 (Roj:STS2464/2009 - ECLI:ES:TS:2009:2464), en materia de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda concertado durante el régimen de gananciales del matrimonio, entendió que, por faltar los requisitos para la subrogación de la viuda, no podía ésta permanecer en la vivienda, explicando que la subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen económico matrimonial, y declarando como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante el matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Doctrina extensible al caso que nos ocupa, en el que ni siquiera existe una invocación a un régimen de gananciales. Explicando el TS en dicha resolución, concretamente en su Fundamento jurídico segundo y ss., lo que se dirá: '

SEGUNDO. El recurso de casación presenta dos motivos, que se van a examinar conjuntamente. El primer motivo denuncia la infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso.

Señala que se ha producido una vulneración de lo establecido en el artículo 16 LAU , por remisión de lo prescrito en la DT segunda , LAU , B, puesto que la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 de esta disposición, se rige por lo dispuesto en el artículo 16 LAU de 1994 .

El segundo motivo señala la existencia de criterios contradictorios entre las distintas Audiencias Provinciales respecto a la naturaleza ganancial o no del contrato de arrendamiento de vivienda. Dice que existe una amplia polémica doctrinal y jurisprudencial sobre el punto relativo a si en los supuestos en los que el contrato arrendaticio ha sido suscrito por un solo cónyuge, constante matrimonio, bajo el régimen de gananciales y con la finalidad de establecer la vivienda familiar, una vez fallecido el titular resulta o no aplicable al supérstite la normativa sobre el contrato de arrendamiento. Algunas decisiones defienden el criterio de la cotitularidad en el ámbito de la relación arrendaticia, a pesar de que el contrato se haya suscrito por uno solo de los cónyuges; en este sentido se pronuncian las sentencias de la Audiencia Provincial de Sta. Cruz de Tenerife, sección 1ª, de 5 febrero 2001 y sección 3ª, de 24 junio 2000 , así como la sentencia recurrida.

Otra línea jurisprudencial, más mayoritaria, no reconoce la cotitularidad, porque así se dejaría sin contenido la normativa sobre subrogaciones establecida en la LAU, llegando a resultar incompatible con ella, norma que ha de prevalecer en todo caso frente a las reglas generales. Señala en este sentido las sentencias de las Audiencias Provinciales de Asturias, sección 6ª, de 17 febrero 2003 y sección 1ª de 22 septiembre 1999 , así como la sentencia de esta Sala de 11 diciembre 2001 .

Los dos motivos se estiman .



TERCERO. Es cierto que la jurisprudencia y la doctrina se muestran discrepantes acerca de la cuestión planteada por la demandada y ahora recurrida en su contestación a la demanda. La arrendataria recurrente pide que se declare la doctrina de esta Sala en relación al problema planteado, a los efectos de unificación de la doctrina de las distintas Audiencia Provinciales, cuyas discrepancias señala en el segundo motivo de su recurso, se manifiestan al menos aparentemente, en las sentencias de esta Sala, porque mientras la de 11 diciembre 2001 entiende que '[...]una vez ejercitado el derecho de subrogación, por el marido que convivía con su cónyuge en la vivienda objeto del contrato arrendaticio, el contrato se sujetó, entre los cónyuges, a la disciplina del régimen de gananciales', la de 2 mayo 2008, se ha inclinado por atribuir naturaleza no ganancial al contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio.

'Para la solución del problema planteado en el presente recurso de casación debe partirse de una base jurídica indiscutible: el contrato de arrendamiento urbano se celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art. 1257 CC . Esto no significa que, como consecuencia de los fines protegidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos, no pueda producirse la substitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, pero para ello se requiere que se cumplan los requisitos exigidos en la ley reguladora del arrendamiento y entre ellos, la comunicación al arrendador en la forma establecida en la ley, es decir, se debe aplicar el artículo 16 LAU , por remisión de lo prescrito en la DT segunda, LAU , B, que se denuncia como infringida en el primer motivo de esta sentencia. Se debe partir, por tanto, de estas premisas en la argumentación que seguirá.



CUARTO. La sentencia recurrida se apoya en el argumento contenido en la STC 135/1986, de 31 octubre , a la que pueden añadirse las 159/1989, de 6 octubre y 126/1989, de 12 julio . Sin embargo, tales sentencias no pueden ser tenidas en cuenta para la resolución del problema ahora planteado. Efectivamente, la sentencia 135/1986 resuelve un recurso de amparo en el que el piso arrendado por el marido, se había adjudicado a la esposa y a los hijos en el procedimiento de separación matrimonial y ante el desahucio por falta de pago, la mujer había pedido comparecer en el procedimiento, lo que le fue negado por los tribunales inferiores; el Tribunal Constitucional considera que en este caso se produce un supuesto asimilado al litisconsorcio necesario al ser los cónyuges coposeedores de un bien arrendado en beneficio de la familia, por lo que admitió el amparo. La STC 159/1989 consideró que había un trato desigualitario en la antigua LAU cuando solamente preveía la sucesión por causa de muerte del local de negocio y no en los casos de separación. Finalmente, la STC 126/1989 desestimó el recurso de amparo de una esposa a quien se había adjudicado la vivienda en la sentencia pronunciada en el procedimiento de separación y que pretendía que dicho derecho valiera como la notificación exigida en el antiguo artículo 24.2 LAU . De ahí, por tanto, debe deducirse que el Tribunal Constitucional ha venido utilizando argumentos que tienden a proteger la vivienda familiar, por aplicación de los artículos 39 y 47 CE , pero no se puede aplicar dicho criterio en el presente caso, porque la vivienda ya no tiene la característica de familiar al haber desaparecido la familia por fallecimiento del marido. Se trata aquí de la protección de otro interés, el de la viuda, a seguir ocupando la vivienda que fue en su día familiar y por ello se regula la subrogación en la LAU, por lo que lo que ahora interesa es determinar si esta posibilidad de sustitución del arrendatario tiene o no alguna relación con el régimen de bienes, a la vista de la ausencia de regulación expresa en la legislación general del Código civil y en la especial de la Ley de Arrendamientos urbanos.



QUINTO. Deben examinarse a continuación los argumentos de nuestras sentencias de 11 diciembre 2001 y de 2 mayo 2008 , por referirse a la problemática que se ha planteado sobre la relación del arrendamiento de vivienda con el régimen de bienes cuando se ha concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio.

La sentencia de 11 diciembre 2001 trataba de determinar la naturaleza ganancial o privativa de una compensación económica recibida por renunciar al contrato dimanante de la subrogación en el precedente, renuncia que efectuó el marido. La sentencia dice que 'el contrato de arrendamiento - como recoge la doctrina- se adquiere en el momento en que se concierta, sea 'ex novo', sea por subrogación, de manera que, si se pacta vigente la sociedad de gananciales, se adquiere a costa de los bienes comunes tanto más cuanto que se trata de arrendamiento de vivienda cuyos gastos son imputables al sostenimiento de la familia, conforme al artículo 1362.1 CC ', por lo que '[...]no se puede considerar que la compensación económica recibida por renunciar al contrato dimanante de la subrogación en el precedente, realizada por el marido, tenga carácter de bien privativo del marido y no sea caracterizado como bien ganancial', puesto que, además, '[...] el artículo 12 de la Ley 29/1999 claramente determina que el desistimiento del contrato es un derecho que corresponde a ambos cónyuges [...]'.

La sentencia de 2 mayo 2008 resuelve una demanda en la que el propietario pedía que se declarara finalizado el contrato de arrendamiento por haber transcurrido el plazo de dos años de ocupación tras la segunda subrogación prevista en la LAU; las sentencias de 1ª Instancia y de apelación habían declarado resuelto el contrato de arrendamiento. Ante la alegación de la parte recurrente de que la esposa en la época de conclusión del contrato, no gozaba de la capacidad para contratar, la sentencia señala que '[...]nada le impedía [a la mujer] actuar como parte contratante con las necesarias autorizaciones, y la afirmación de que no se trata propiamente de un supuesto de subrogación, ya que la madre de la demandada era cotitular del contrato de arrendamiento, y como tal coarrendataria junto con su esposo, que fue quien lo suscribió, forma parte de una contradictoria disputa doctrinal y judicial, sobre la aplicación o no de la normativa arrendaticia al fallecimiento de cualquiera de los cónyuges, especialmente relevante desde la instauración de un nuevo régimen matrimonial producido a partir de la ley de 7 de julio de 19981 , que ha sido resuelta antes y ahora al amparo de una interpretación y aplicación de la legalidad ordinaria, que corresponde a los Jueces y Tribunales y que resulta compatible con la igualdad jurídica y la prohibición de discriminación que la Constitución garantiza en su art. 14 , que toma como referencia la titularidad que resulta del contrato y del régimen establecido tanto en el art. 58 de la Ley de 1964 como en el art. 16 de la vigente y no el régimen económico matrimonial existente entre los cónyuges, junto con el cumplimiento de los requisitos exigidos para ello'.

Ambas sentencias no resultan contradictorias, aunque aparentemente pueda parecer que llegan a conclusiones distintas. En efecto, la segunda afirma que el arrendamiento no depende del régimen económico matrimonial de los cónyuges, y la primera lo que señala es que los productos ingresados en el patrimonio de uno de los cónyuges en virtud de este contrato pueden ser gananciales, lo cual, se añade ahora, no va a depender de la titularidad del contrato, sino de las reglas del artículo 1347 CC . Por tanto, el supuesto de la sentencia de 11 diciembre 2001 es distinto al contemplado en la sentencia de 2008.



SEXTO. La polémica reflejada en el segundo motivo del recurso de casación debe resolverse entendiendo que la subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes.

Las razones son las siguientes: 1ª Los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales.

2ª El derecho a la subrogación por causa de muerte forma parte del contenido del contrato de arrendamiento, que es independiente del régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendatario.

3ª La persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo en la posición del arrendatario es la que está determinada en la Legislación especial reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos establecidos en el art 16 LAU , aplicable en este caso en virtud de lo dispuesto en la DT 2 , B LAU .

Por tanto, al no haberse subrogado la viuda del arrendatario en el periodo establecido en el art 16 LAU , aplicable en virtud de lo dispuesto en la DT 2 , B LAU procede declarar la inexistencia de subrogación y casar la sentencia recurrida.' En consecuencia, no han sido desplazados por el recurso de apelación del Sr. Mauricio los argumentos de la Juzgadora 'a quo' cuando explica que, cuando alega la parte demandada que su condición es de arrendatario (afirmando que desde el primer día la arrendataria pasó a convivir como pareja de hecho con el demandado, relación que se consolidó desde el punto de vista canónico con la celebración del matrimonio el día 22 de febrero de 1982, de modo que aunque el contrato de arrendamiento formalmente figure a nombre de doña Yolanda los alquileres fueron pagados desde una cuenta conjunta), dicha alegación contradice la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de abril de 2013 con remisión a la de 3 de abril de 2009 y reiterada después ( SSTS de 10 de marzo de 2010 y 24 de marzo de 2011 ). Y, si bien la apelante afirma que en sentencia del TS de 24 de marzo de 2011 se estableció que, sobre la cuestión jurídica que plantea, existen dos corrientes jurisprudenciales mantenidas por diferentes Audiencias Provinciales, sin embargo, tales discrepancias ya fueron solventadas por el TS en la citada sentencia de 3 de abril de 2009 , que, como hemos visto, dispuso en su Fallo, concretamente en su punto 4º: ' Declarar como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.' .

En definitiva, se deriva de dicha jurisprudencia del Tribunal Supremo, como recuerda la sentencia apelada, que lo propio del contrato de arrendamiento es la generación de derechos personales, independientemente de que la vivienda arrendada tenga como fin servir de domicilio conyugal o del régimen matrimonial que pueda existir entre los cónyuges, lo que resulta plenamente compatible con el régimen de subrogación existente en el antiguo artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , así como en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.



TERCERO .- Sostiene también la representación procesal de la parte apelante la que considera inexistencia de requerimiento alguno practicado al efecto por el arrendador al hoy demandado, con anterioridad a la presentación de la demanda, afirmando que ha tenido conocimiento de la voluntad resolutoria a través del propio contenido de la demanda y, por ello, para cumplir escrupulosamente con el art 58-4 y 'ad cautelam', le remitió antes de que transcurrieran los mentados 30 días que prevé el legislador en dicho precepto (el emplazamiento del demandado tuvo lugar el 23 de enero de 2018), un burofax con fecha 5 de febrero de 2018 en el que se le indica al arrendador, a efectos de evitar la resolución del contrato, su intención de continuar en el arriendo, bien por subrogación del beneficiario, bien por ostentar la calidad de cónyuge del arrendatario original fallecido años atrás.

Es decir, considera la parte apelante que, de resultar aplicable el art. 58.4 de la Ley de Arrendamientos de 24 de diciembre de 1964 , habría cumplido los requisitos legales para la subrogación. Sin embargo, con dicha subrogación sobrevenida no cumplimenta la parte demandada-apelante los requisitos que dicho precepto legal y la jurisprudencia de Tribunal Supremo exigen para la subrogación 'mortis causa', bien entendido que ha quedado descartada la pretendida condición de arrendatario del demandado, puesto que, existiendo documental y conformidad de las partes en que el contrato de arrendamiento se suscribió el día 22 de julio de 1968, siendo partes la madre del hoy actor, como arrendadora, y doña Yolanda como arrendataria, resultaba de aplicación la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , que se refiere a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, sucediendo que, como explica la sentencia de instancia: 'En relación con los anteriores preceptos legales el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 30 de mayo de 2012 señaló que 'La subrogación arrendaticia por causa de muerte del arrendatario en arrendamientos para uso de vivienda, regulada en nuestra legislación, ha venido exigiendo la concurrencia de presupuestos subjetivos y objetivos. Dentro de los primeros, tanto la LAU 1964 como la LAU 1994 han fijado, como requisito esencial, que quien desea continuar en el arrendamiento, sea una de las personas facultadas para ello conforme a la ley. En cuanto al presupuesto objetivo, la LAU 1964 en su artículo 58.4 exigía tajantemente que la subrogación se notificase fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. La actual LAU 1994, establece en el artículo 16.3 que '(e)l arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse'.

De lo anterior se desprende que en los arrendamientos de vivienda como el de autos, celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, una vez producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 de la LAU , por remisión de lo prescrito en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU 1994 , en concreto, los requisitos formales establecidos en el artículo 16.3, esencialmente: la comunicación por escrito dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido.



CUARTO .- Por otro lado, si bien la parte apelante refiere, finalmente, la aplicabilidad al caso de la doctrina de los 'actos propios', alegando que ha quedado acreditado en el juicio que, desde noviembre de 2010 hasta la fecha, quien ha venido pagando el alquiler es el ahora demandado, D. Mauricio . Sin embargo, tal invocado reconocimiento implícito, además de seguir entrando en conflicto con los requisitos formales exigidos por la jurisprudencia antedicha, no cumplen con los arts. 1.203, ss. y concordantes del Código Civil , en relación con la invocada ' novación subjetiva resultante de los actos propios del arrendador acaecidos durante un largo periodo de tiempo ', puesto que, en expresión de una reiterada doctrina, para consolidar un acto propio como expresión de consentimiento vinculante, se exige que se realice con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo; y, para que tengan naturaleza de sujeción, han de ser concluyentes y definitivos ( Tribunal Supremo, Sala 1ª, sentencias de fechas 16 Feb. 1988 , 6 Nov. 1990 y 27 Nov. 1991 ), siendo del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto ( sentencias de dicha Sala 1ª de 22 Sep ., 10 Oct. 1988 y 4 Jun. 1992 , y 10 Nov. 1992 ). Sin que tales requisitos acontezcan en el caso de autos (en similar sentido, Tribunal Supremo, sentencias de 7 de junio de 2010 o 22 de octubre de 2002 ), por lo que no puede considerarse novada la relación contractual.

Por otro lado, aprecia la Sala que, si bien, como recuerda también la sentencia apelada, el Tribunal Supremo posteriormente, en la reciente sentencia de 20 de julio de 2018 , ha matizado las exigencias del artículo 16.3 de la LAU , y, así, indica que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato, cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse puede resultar contrario a la buena fe.

Sin embargo, los motivos del recurso no desplazan aquellos puntos principales en que se funda la sentencia para entender que, además de que no se formalizó la subrogación, sucede también que, incluso examinando la prueba sobre si el arrendador tuvo conocimiento efectivo del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad de subrogación del hoy demandado, no consta tal acreditación de forma justificada en autos. Argumentos judiciales que se transcriben seguidamente y que, como se ha dicho, no han sido desvirtuados en apelación - de hecho, en algunos casos no se atacan en el recurso-; siempre sobre la base de que la prueba de tal aspecto correspondía, ex art. 217.3 de la LEC , a la parte demandada. A saber: Por lo que se refiere al fallecimiento de la arrendataria, de las pruebas obrantes en autos no se desprende dicho conocimiento efectivo. La única prueba obrante en autos sobre esta conocimiento es la declaración testifical de doña Marí Jose , amiga del demandado, la cual ha afirmado que oyó al demandado decir a la persona que se encargaba de la finca que la Sra. Yolanda había fallecido, si bien de esta declaración testifical no se desprende el conocimiento por el actor del fallecimiento de la Sra. Yolanda en cuanto que no consta identificada la persona a la que se lo dijo, ni la relación de esta persona con el actor ni que esta persona hubiera comunicado al actor el fallecimiento de la Sra. Yolanda .

No consta acreditado tampoco que el actor tuviera conocimiento del matrimonio entre la arrendataria y el hoy demandado. De hecho, en el año 1997, estando ya casada, la arrendataria envió una carta al arrendador indicando que no procedía la actualización de la renta en virtud de la Disposición Transitoria 2ª 11.7 LAU 1994 al tener únicamente como ingreso una pensión por invalidez sin hacer ninguna referencia a su cónyuge ni a los ingresos del mismo.

En consecuencia, no habiendo tenido conocimiento del matrimonio de la Sra. Yolanda con el demandado ni de su fallecimiento no pudo tener conocimiento de la posibilidad del demandado de subrogarse en el contrato de arrendamiento, máxime además cuando con posterioridad al fallecimiento de la arrendataria el demandado tampoco exteriorizó frente al arrendador su voluntad de subrogarse en cuanto que durante los dos o tres años siguientes al fallecimiento los ingresos de la renta los efectuaba por cuenta de la Sra. Yolanda . En concreto, y tal como se desprende de la documentación acompañada a la demanda, la renta de noviembre de 2012 y los gastos del tercer trimestre del año 2010.

No es sino a partir de enero de 2014 cuando el demandado al hacer los ingresos no indica el nombre de la Sra. Yolanda , si bien, ello por sí solo, no supone el conocimiento efectivo que exige el Tribunal Supremo del hecho del fallecimiento y de la voluntad de subrogarse del Sr. Mauricio y ello al ser válido en nuestro ordenamiento jurídico conforme al artículo 1158 del Código Civil el pago hecho por un tercero.

Finalmente, en cuanto a la alegación de la parte demandada sobre la interpretación o aplicación benévola cuando el arrendatario es discapacitado haciendo referencia a una sentencia del Tribunal Supremo, que no indica, pero que es la sentencia de 11 de julio de 2014 , hay que señalar que lo indicado en dicha sentencia no es de aplicación al caso de autos en cuanto que se refiere a la subrogación de los hijos afectados por una minusvalía y la necesidad o no de estar dicha minusvalía declarada administrativamente en el momento de fallecimiento, lo que no guarda ninguna relación con el caso de autos.

Todo ello sin perjuicio de que conforme al artículo 150 de la LEC si el demandado comparece y presta su consentimiento se de traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siendo dichos servicios públicos los que deberán proveer a las necesidades del demandado.



QUINTO .- Cabe concluir, saliendo al paso del alegato final de la apelante, relativo a ' la aplicación o interpretación benévola y a su favor cuando el arrendatario es discapacitado y a tenor de la tesis jurisprudencial dominante'; que, además de lo ya dicho en la sentencia de instancia y trascrito en los dos últimos puntos del Fundamento jurídico anterior (en especial en lo concerniente al artículo 150 de la LEC en materia de servicios públicos y política social), sucede que las leyes de arrendamientos urbanos ya incorporan a favor del arrendatario de primera vivienda una notable serie de medidas proteccionistas frente a lo que sería la economía de mercado, las cuales, sin embargo, para su operatividad exigen en determinadas circunstancias unos requisitos formales a cumplimentar por el arrendatario o sus eventuales sucesores, de suerte que tales requisitos constituyen una contraprestación legal en aras a la obtención de una cierta reciprocidad y seguridad jurídica para el arrendador. Seguridad jurídica que también merece respaldo constitucional ( art. 9 CE ) y que mal puede se obviada si consideramos la propia razón de ser de la misma. Por lo que tampoco este motivo puede ser objeto de atención apelatoria.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por Don Mauricio , representado por el procurador de los tribunales don José Antonio Cabot Llambias, contra la sentencia dictada por la Ilma.

Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Palma en fecha 14 de enero de 2019 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento, seguidos con el número 880/17, de los que trae causa el actual rollo de apelación, DEBEMOS ACORDAR Y ACORDAMOS: 1) CONFIRMAR la sentencia de instancia.

2) Imponer a la parte apelante el pago de las costas procesales.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva pérdida del depósito en su caso constituido para recurrir.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección tercera de la Audiencia Provincial, nº 0450, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sra. María Encarnación González López Sra. Ana Calado Orejas PUBLICACIÓN