Sentencia Civil Nº 219/2011, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 4, Rec 185/2010 de 05 de Mayo de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000219/2011

Presidente

Dª. Maria Jose Arroyo Garcia

Magistrados

D. Marcial Helguera Martinez

D. Joaquin Tafur Lopez de Lemus

En Santander, a 5 de mayo de 2011.

Vistos en trámite de apelación ante esta AUDIENCIA PROVINCIAL SECCION 4 de Cantabria los presentes autos de Procedimiento Ordinario, 703/09 Rollo de Sala nº 0000185/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 de Santander.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , representada por el Procurador Sr. ALBERTO RUIZ AGUAYO, y defendida por el Letrado Sr. CARLOS MOYA MOYA; y parte apelada Florian y Modesto , representados por el Procurador Sr. ISIDRO MATEO PEREZ, y asistidos del Letrado Sr. ANDRES DE DIEGO MARTINEZ.

Es ponente de esta resolución la Iltma. Sra. Magistrada Dña. Maria Jose Arroyo Garcia.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 de Santander, en los autos de referencia, se dictó sentencia con fecha 17 de diciembre de 2.009 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. MAEO PEREZ en nombre y representación de D. Florian y D. Modesto frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE SANTANDER, representada por el Procurador Sr. RUIZ AGUAYO debo declarar la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta de 19 de enero de 2009 declarando inexistente la comunidad de propietarios demandada y condenando a sus órganos a llevar a cabo las actuaciones necesarias para su extinción y la restitución de las comunidades intermedias preexistentes al estado anterior de los acuerdos impugnados imponiendo las costas a la demandada".

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia la representación de la ya reseñada parte apelante interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado de Primera Instancia; y tramitado el mismo se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido, por turno de reparto, a esta Sección, donde tras la deliberación y el fallo del recurso, quedaron las actuaciones pendientes de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO. - En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver el recurso, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación legal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 - NUM001 se interpone recurso de Apelación contra la sentencia de instancia que estimó íntegramente las pretensiones de la demanda. Como primer motivo del recurso se reitera la excepción de falta de legitimación activa de D. Florian .

Los actores ejercitan acción de Nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 - NUM001 en junta de fecha 20 enero de 2008; en dicha Junta de propietarios se acuerda: Constituir una sola Comunidad intermedia y no que cada portal constituya una comunidad intermedia independiente.

El Sr. Florian ha acreditado documentalmente ser propietario de un chalet del edifico NUM002 y pertenecer a la Comunidad intermedia del llamado Bloque NUM003 . Igualmente ambas partes están de acuerdo en que el complejo residencial está formado por los edificios NUM004 , NUM002 y NUM005 ; Cómo se forman las comunidades intermedias, afecta al funcionamiento del Complejo residencial. La junta general del complejo residencial está formada por el presidente y, en su caso, vicepresidente de cada una de las Comunidades intermedias, es decir, cómo y cuántas Comunidades intermedias se constituyan, afecta al funcionamiento del Conjunto o complejo residencial. El Sr. Florian aunque no pertenezca al Edifico A, pero si al complejo residencial, se ve afectado por el acuerdo adoptado sobre eliminación de la comunidades intermedias correspondientes a cada portal del edifico NUM004 y la constitución de una sola comunidad intermedia, con una cuota de participación en la Comunidad general superior al 60%.

SEGUNDO.- El segundo motivo del recurso es la infracción del art. 24 de la ley de Propiedad Horizontal y el art. 8.5 de la Ley Hipotecaria . Insiste el recurrente en que no pueden existir más comunidades de Propietarios que fincas registrales.

Por la prueba documental, título constitutivo y de División Horizontal, se ha acreditado que el Título, inscrito en el Registro de la Propiedad, distingue entre el edifico A, finca registral NUM006 , que según el propio título constitutivo está formado por 9 bloques que se identifican con las letras NUM004 , NUM002 , NUM005 , NUM007 , NUM008 , NUM009 , NUM010 , NUM011 , NUM012 . El edificio NUM002 , finca Registral NUM013 , en el Título se dice: "contiene 20 chalet adosados, distribuidos en dos grupos que en su conjunto forman el bloque NUM003 "; el Edificio NUM005 , finca registral NUM014 , en el título se dice: edificio a construir, sin poderse precisar sus características y distribución.

La sentencia ahora impugnada ni concede ni modifica coeficientes de cada uno de los edificios que forman el Complejo residencial se limita a resolver la acción ejercitada y declara la nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad del Propietarios DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , condenando a restituir la comunidades intermedias de los portales NUM000 a NUM001 . El recurrente se limita a transcribir el art. 24 de la ley de propiedad Horizontal , donde se regulan los Complejos inmobiliarios, pero no especifica en que ha infringido la sentencia mencionado artículo.

El art. 8.5 de la ley Hipotecaria no impide que una sola finca registral pueda constituirse en varias comunidades de propietarios, hay que estar al título constitutivo.

El tribunal Supremo, como recoge la sentencia impugnada, es claro. El título constitutivo es esencial para la existencia y funcionamiento de una Comunidad, no es necesaria su inscripción en el Registro, dicha Inscripción sólo tiene una finalidad de publicidad para los terceros.

TERCERO.- Como último motivo del recurso se alega al error en la interpretación del título constitutivo y de los estatutos. Las reglas de interpretación de los contratos obligan en primer lugar a atender al tenor literal de los mismos si sus términos son claros, de manera que en materia de prevalencia de la interpretación literal sobre la que atiende a la voluntad encubierta de las partes tiene declarado el Tribunal Supremo que la regla del art. 1282 del Código Civil solamente puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el párrafo segundo del art. 1281, para juzgar de la intención de los contratantes, no cuando ésta es evidente por su literal expresión ( sentencia de 27 marzo de 1984 ) y si bien la regla " in claris non fit interpretatio" ha sido interpretada en el sentido de que sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de su claridad o de su univocidad y sencillez del caso, de su no problematicidad, también puede afirmarse que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía, no discordancia entre las palabras y su significado final y orgánico o relacional con el contexto, con la estructura finalista y pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia natural y lógica haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento, puesto que si el texto resulta claro el interprete o juez debe abstenerse de más indagaciones. El Tribunal Supremo declara " lo que esta claro no necesita interpretación", sentencias de 16 junio y 3 mayo 1985 entre otros muchas.

CUARTO.- En lo que afecta al caso de autos, el título constitutivo y los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad son claros. El título identifica cada una de las tres fincas registrales, números NUM006 , la NUM013 y la NUM014 , con los denominados. "Edificio NUM004 ", "Edifico NUM002 ", "Edificio NUM005 "; cada finca la divide horizontalmente, excepto el Edificio NUM005 , que está pendiente de edificar y se desconocen características y distribución; El edificio NUM004 se divide Horizontalmente en 229 elementos, a cada elemento le asigna una cuota respecto al bloque al que pertenece, identificando claramente bloque con portal, y una cuota respecto al complejo residencial; El edificio NUM002 se divide horizontalmente y se dice que contiene 20 chalet adosados, distribuidos en dos grupos, cada uno de 10 chalet que en su conjunto forman un bloque que se denomina Bloque NUM003 , a cada uno de los chalet se le asigna un cuota en los elementos comunes del bloque a que pertenecen, bloque NUM003 , y otra respecto al complejo residencial . Los elementos en que se divide el Edificio NUM004 no tienen asignada una cuota respecto a los elementos comunes de dicho Edificio, sino una para el bloque y otra para el complejo residencial. En los apartados NUM002 y NUM005 del Título se distingue claramente entre Edificio y Bloque, identificando, en el edificio NUM004 , el bloque con cada uno de los 9 portales del referido edificio. En el apartado NUM007 de forma expresa se dice:" los propietarios de los departamentos que se ubiquen en cada bloque constituirán Comunidades intermedias independientes, representadas cada una por un presidente y la totalidad de propietarios del total Conjunto a su vez constituye una Comunidad general, representada por un Presidente. El art. 3 de los estatutos vuelve a decir:" los titulares de los departamentos que se ubiquen en cada bloque constituirán comunidades intermedias...". Es claro que las comunidades intermedias las constituye cada bloque, en el edificio NUM002 , existe un único bloque, el llamado bloque NUM003 , y por tanto, todos los chalet constituyen una sola Comunidad Intermedia; en el Edificio NUM004 cada portal es un bloque, por ello cada portal debe constituir una Comunidad intermedia.

Los estatutos describen los elementos comunes del conjunto residencial y se alude al terreno libre de edificación, destinado a viales o zonas verdes, servicios de utilización conjunta tanto por los 9 bloques del edifico NUM004 , como por los 20 chalet del edificio NUM002 , bloque NUM003 y por los que en su día se ubiquen en el edificio NUM005 ; Los estatutos luego describen los elementos comunes de cada bloque, como cimientos, estructura, fachadas, cubierta, escaleras de servicio generales, fijando a continuación la cuota en los elementos comunes de cada bloque, incluyendo al bloque NUM003 ( los 20 chalet) dando el mismo tratamiento que a los 9 bloques del edificio NUM004 ; se dice en los estatutos:" la cuota se distribuye entre todos los departamentos que se ubican en cada bloque", es decir, en el edificio NUM004 , entre todos los departamentos de cada portal. En los estatutos, se regulan como EXCEPCIONES la contribución a determinados gastos comunes de los Edificios, al no poder identificarse claramente dichos gastos con un bloque en concreto, es el caso de los garajes, la plazas no se identifican con los titulares de cada uno de los departamentos de un bloque concreto; las cubiertas del bloque NUM003 ,(los 20 chalet), se regulan como excepción al tener ciertas peculiaridades; las fachadas del Edificio NUM004 , los 9 bloques del edifico NUM004 tienen la misma fachada, pero la contribución a dicho gasto común se regula como excepción y no como si se tratase de un elemento Común del edifico NUM004 .

Por último debe añadirse que cuando se constituyeron la Comunidades intermedios, año 2002, el Edificio NUM004 , constituyo 9 comunidades intermedias, que se corresponde con cada uno de los bloques que describe el título y con cada uno de los portales. El único motivo para cambiar de criterio y adoptar el acuerdo ahora impugnado es el cambio de administrador. En el caso de constituirse sólo tres comunidades intermedias, una por cada uno de los edificios, existiría un claro desequilibrio en la toma de acuerdos afectantes al conjunto residencial, al constituirse la Junta General por los tres presidentes de cada edificio, cada uno con un voto, pero el presidente del edificio NUM004 tiene una Cuota del 68%.

QUINTO.- Conforme al art. 398 y 394 de la ley de Enjuiciamiento civil procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Así en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de su Majestad, El Rey,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , contra la ya citada sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Santander, la que debemos confirmar y confirmamos en todas sus partes, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Contra esta resolución cabe interponer recurso de Casación y Extraordinario por infracción Procesal.

Así por esta nuestra Sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La precedente Sentencia ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.