Sentencia Civil Nº 219/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 78/2014 de 09 de Julio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Sección 5ª Rollo 78-B-2014
SENTENCIA NÚM. 219
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero
Magistrada: Dª. Visitación Pérez Serra
Magistrada: Dª. Mª Teresa Serra Abarca
En la ciudad de Alicante a nueve de julio de dos mil catorce.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al
margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 2.446 / 2011 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia
Número Doce de Alicante, sobre reclamación de cantidad, de los que conoce en grado de apelación en virtud
del recurso entablado por la parte demandante D. Benedicto , representado por el Procuradora D. Juan
Carlos Olcina Fernández y dirigida por el Letrado D. Luis Mª Aisa Cural. Y como parte apelada la demandada
Dª Natividad representada por el Procurador D. Vicente Miralles Morera y dirigida por el Letrado Dª Josefina
Cerdán Botella.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Doce de Alicante en los autos de Juicio Ordinario nº 2.446 / 2011, se dictó en fecha 18-11-2014 sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: ' Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Olcina Fernández en nombre y representación de D. Benedicto , contra Dª Natividad , debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones contra ella contenidas en la demanda, con imposición de las costas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación nº. 78-B-2014 señalándose para votación y fallo el pasado día 8-7-2014 .



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma.. Sra. Dª. Mª Teresa Serra Abarca.

Fundamentos

PRIMERO.- Los argumentos del juzgador a quo para desestimar la demanda en la que se pretendía la condena de la arrendadora a reparar la fachada del edificio en el que se encuentra el local alquilado y a indemnizarle por los daños causados por el deterioro de la cubierta y por lucro cesante, se sustentan, en síntesis, en la cláusula 10ª del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de agosto de 2005 que excluye la responsabilidad de la arrendadora y por afectar a elementos comunes las deficiencias constructivas objeto de reparación ( fachada y cubierta ) que excluye de su obligación. A los mismos se opone el actor en su recurso, alegando la errónea interpretación de la prueba en relación a los términos del contrato y a los acuerdos comunitarios sobre la reparación de los elementos comunes con cargo a los propietarios.



SEGUNDO. - Para resolver el recurso hemos de partir que el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario le corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe a cambio procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega al arrendatario de la cosa objeto del contrato - artículo 1554.1 del Código Civil , como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina, y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin - artículo 1554.2 y la tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato -1554.3 del Código Civil . Por lo que el arrendador ha de responder de los hechos propios o ajenos que incidan o desmerezcan el pacífico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce.

Lo dispone tanto el artículo 1.554del Código Civil como el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que recoge el régimen jurídico de las reparaciones, imponiéndose que sean a cargo del arrendador, cuando 'sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido', lo que sólo encuentra excepción para 'las pequeñas reparaciones', lo que no es el caso de este supuesto que solicita la reparación de la fachada, no imputable al arrendatario, según el informe del perito de la actora, siendo que su origen se encuentra en la la oxidación de las armaduras favorecido por la situación geográfica del inmueble, causa en la que coincide el perito de la demandada, sin que se acredite que sea debido a la colocación de una antena parabólica en la fachada por el demandado. Por tanto la arrendadora es responsable de su reparación, aún cuando se trate de elementos comunes, ya que en su caso será la propietaria la que deberá reclamarlos a la Comunidad.

No puede excusarse la arrendataria por lo dispuesto en la clausula décima del contrato de arrendamiento ya que la obligación de reparar los elementos estructurales es de orden público e indisponible para las partes conforme resulta del artículo 6 de la mencionada Ley arrendaticia de 1994, de forma que aquél debe prevalecer frente al pactado en el contrato en que se traslada al inquilino el deber de realizar las obras de conservación y 'reparación' 'a tenor de lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , sobre arrendamientos urbanos. Como señala el TS en sentencia de 9 de marzo de 1964 ' ha de ser de cargo del arrendador la obligación de sufragar el importe de todas aquellas obras que se hagan necesarias para mantener el local en las condiciones necesarias para servir al uso para el que se destina, ya proceda su necesidad del uso ordenado para el arrendatario, caso fortuito o fuerza mayor o desgaste natural de la cosa'.



TERCERO..- En relación a la factura reclamada por los daños derivados de la filtración de agua y de reparación de la cubierta, no queda acreditado que los mismos sean consecuencia de la falta de conservación de la misma por parte de la arrendadora, como pretende la actora, cuando se acreditó en juicio que la capa de impermeabilización de la cubierta se perforó por el arrendatario, que admitió en su declaración que cambió el equipo de ventilación y colocó dos aparatos para la extracción de humos agujereando la tela asfáltica; asimismo como declaró el testigo Ildefonso debajo de los anclajes no se impermeabilizó bien, como tampoco con posterioridad se resolvió con la colocación del caucho, según manifestó el perito de la demandada.

Por lo tanto la cuantía reclamada por la reparación de los daños de la cubierta, elemento común, no puede imputarse al granizo caído en septiembre debido por falta de mantenimiento de la cubierta por la arrendadora, por lo que la demanda en este extremo se desestima.

Por último no ha lugar a conceder la cuantía pedida por lucro cesante, ya que el actor tendrá que acreditar la falta de ingresos derivados de la falta de utilización de mesas en el exterior, situadas debajo de la fachada de la parte trasera del local donde cayó la cornisa. Esa pérdida de dinero, a la actora le falta acreditarlo, pues se está hablando no de meras expectativas sino de perjuicios reales ya sufridos, o sea tangibles, y por ello necesaria y obligadamente acreditables ex art. 217 LEC , Por ello cuando de daño concreto se habla, aún emergente pero constatable como daño sufrido, ha de acreditarse adecuadamente, no considerándolo suficientemente por medio de los documentos nº 11 y 12 aportados junto con la demanda.



CUARTO.- En consecuencia con lo expuesto, procede la estimación en parte del recurso de apelación y consiguiente revocación de la sentencia de instancia, lo que exime de hacer una expresa imposición de costas de primera instancia según lo dispuesto en el artículo 394.2, ni las derivadas de esta alzada a tenor de lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS además de los citados los preceptos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada con fecha 18 de noviembre de 2013 en el procedimiento de juicio ordinario nº 2466/2011 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia n.º Doce de Alicante , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución, en el extremo relativo a la primera pretensión articulada en el suplico de la demanda que se estima y en consecuencia condenamos a la demandada a acometer y sufragar las actuaciones constructivas precisas para reparar al patología descrita en el informe pericial aportado como documento nº 9 de la demanda, so pena de realizarla a su costa. Se confirma el pronunciamiento absolutorio de las demás pretensiones articuladas en la demanda, aunque por otros fundamentos jurídicos. Sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Se acuerda la devolución del depósito constituido con arreglo a la Ley 1/2009, de 3 de noviembre y Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-