Sentencia Civil Nº 219/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 330/2015 de 08 de Octubre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00219/2015

Rollo de Apelación: nº 330/2015

S E N T E N C I A Nº 219

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Dª. ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ.

En PALMA DE MALLORCA, a ocho de octubre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR EXPIRACION PLAZO número 83/2015, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 15 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION número 330/2015, entre partes, de una como demandada apelante, D. Constancio , representado por la Procuradora de los tribunales, Dª LUISA MARIA ADROVER THOMAS y asistido por el Letrado D. JUAN ESCANDELL TORRES; y de otra como parte demandante apelada, D. Íñigo , en representación de Dª Petra , Severiano , Dª Inés , Dª Angelica , representados por el Procurador de los Tribunales, D. O NO FRE PERELLO ALORDA y asistidos por el Letrado D. JOSE MIGUEL BALLESTER CALVO.

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado D. MATEO RAMÓN HOMAR

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Palma, en fecha 11 de mayo de 2015, se dicto Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'QUE ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por D. Íñigo , actuando en su condición de apoderado de Dª Petra , D. Severiano , Dª Inés , Y Dª Angelica , representados por el Procurador de los Tribunales Sr. Perelló Alorda, DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato de arrendamiento concertado en fecha 18 de enero de 2005 sobre local sito en Planta Baja con fachada al mar sito en C/Contraalmirante Ferragut Sbert nº 2 angular con Avenida de Magalluf (Restaurante Nawaab), objeto de la presente litis, y haber lugar al desahucio por haber expirado el plazo contractualmente fijado, CONDENANDO al demandado D. Constancio , a estar y pasar por dichas declaraciones y a dejar libre y a disposición de los actores dicho inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento el día 22 de junio de 2015, a las 11:00 horas, si no lo desaloja dentro de dicho plazo, condenándole, asimismo, al pago de las costas causadas en este procedimiento.'

SEGUNDO.-Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 29 de septiembre del corriente año, quedando el recurso concluso para dictar la presente resolución.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen,

PRIMERO.-La sentencia de instancia estima en su integridad la demanda interpuesta por D. Íñigo , obrando en representación de los hermanos D. Luis Pedro , Dª Petra , Dª Angelica y Dª Inés , en su calidad de propietarias arrendadoras de un local sito en la planta baja de la Calle Contraalmirante Ferragut Sbert nº 2 de Magalluf (Calviá) contra el arrendatario del mismo D. Constancio , en petición de que se declare la resolución del contrato por expiración del término contractual. Considera que ha transcurrido el plazo contractual pactado y se ha efectuado en forma por la arrendadora la comunicación a la arrendataria de que no desea prorrogar el contrato, pero el objeto de debate ha sido principalmente sobre las excepciones opuestas por el demandado de falta de legitimación pasiva e inadecuación de procedimiento. En cuanto a la primera, recuerda la cláusula 21 del contrato de arrendamiento; que el documento de 2.01.2.009 era para una redistribución del importe de la renta mensual vigente y no existió una novación subjetiva, con suspensión por dos años de la cláusula de estabilización prevista con vigencia limitada a los años 2.009 y 2.010, y, en lo restante, se ratifica en todos los extremos en el contenido y regulación contenida en el contrato de 18.01.2.005; por aplicación de la doctrina de los actos propios, al no alegarse esta excepción en un anterior procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas, y, subsidiariamente cabría la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario. En cuanto a la segunda, considera que se trata de un contrato de arrendamiento para uso distinto de la vivienda; hay que estar al contenido del contrato y a los actos de las partes; recuerda las cláusulas sexta y diecinueve del contrato, trasunto de diversos artículos de la LAU aplicables a contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda; en anterior procedimiento se le califica como de local de negocio y el arrendatario nada alegó sobre el particular; no se alude a la existencia de un negocio o empresa en el local arrendado cuya explotación fuere objeto de cesión, ni industria en funcionamiento, ni qué elementos integran el negocio o empresa instalada en el local.

Dicha resolución es apelada por la representación de la parte demandada en petición de nueva resolución que desestime la demanda por falta de legitimación pasiva del demandado o por inadecuación de procedimiento. En ambas reitera en lo sustancial su argumentación de primera instancia, y alude a la aportación de recibos de renta expedidos y confeccionados por la propia parte actora aceptados en su autenticidad por la propia parte actora, y debe aplicarse la doctrina de los actos propios, no tenida en cuenta por el Juzgador de instancia; voluntad novatoria del documento de 2 de enero de 2.009, el cual fue redactado por el Abogado Sr. Biarnés, esposo de la actora Dª Petra , que le hacen conocedor del significado de términos jurídicos contenidos en el contrato, pacto contenido en dicho contrato, con lo cual la legitimación pasiva la ostentaría la entidad Nadia Traders SL, en relación con un local destinado a restauración, siendo del demandado de nacionalidad paquistaní y desconocedor de la lengua castellana; en el otro litigio el Sr. Constancio era fiador, y por tanto responsable solidario del pago de las rentas; la existencia de otros socios; para obtener beneficios fiscales se optó por una novación y no de una autorización para obtener beneficios fiscales. En cuanto al segundo motivo, se alega que Dª. Petra admitió en el interrogatorio que antes había un restaurante, cedido con la totalidad de bienes para este fin; y que los requerimientos no han sido notificados a la sociedad mercantil que no ha sido oída y vencida en juicio.

La representación de la parte demandante y apelada solicita la confirmación de la sentencia recurrida, Como aspectos más relevantes, refiere que la cláusula nº 21 del contrato contiene un pacto lícito y legal; que nunca quisieron arrendar a una mercantil para evitar traspasos encubiertos con la venta de participaciones sociales; y que la demandada lo hizo por interés fiscal, laboral o de otro tipo con documentación del restaurante que gira a nombre de una sociedad de responsabilidad limitada; que en contrato de 2.01.2.009 se produjo una redistribución temporal en el pago de las rentas en los años 2.009 y 2.010, con motivo de unas obras de remodelación del local que implicaban el cese temporal de la actividad, y si bien en el pacto primero se dice que la entidad Nadia Traders es arrendataria, en el sexto se indica que en todo lo no regulado en este acuerdo es de aplicación el contrato originario de 18.01.2.005; no hay prueba ni siquiera indiciaria de que existan otros socios; y que la arrendadora no dispuso de muebles, existencias, trabajadores ni licencias, aparte de reconocerse en el otro litigio que se trata de un contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda, y no de industria.

SEGUNDO.-En cuanto a la determinación de la falta de legitimación pasiva, y, en su caso, de falta de litisconsorcio pasivo necesario, la cuestión esencial es determinar si en la actualidad el arrendatario es el la persona física del Sr. Constancio , tal como sostiene la actora, o, por el contrario, la entidad Nadia Traders SL, en virtud de una novación mediante contrato de 2 de enero de 2.009.

La Sala ratifica en su integridad la argumentación de la sentencia de instancia, sin que se aprecie error alguno. En la cláusula 21 del contrato de arrendamiento inicial del año 2.005 se expone con toda claridad que el arrendatario es el Sr Constancio como persona física, si bien se le autoriza al mismo para que pueda crear una sociedad de responsabilidad limitada para la explotación del negocio, en la cual deberá ostentar una participación mayoritaria, pues en caso contrario se entendería la concurrencia de una causa legal de resolución por cesión o subarrendamiento inconsentido. Esta cláusula fue aceptada por la parte demandada y no apreciamos que, en el ámbito que nos ocupa, sea contrario al orden público o perjudique a terceros, y supone que el arrendatario es la persona física del Sr. Constancio , y que la sociedad no es parte en el contrato, si bien el hecho de que figure como explotadora del negocio no supondrá ninguna cesión inconsentida ni dará lugar a la resolución del contrato, salvo que se encubra mediante la transmisión de participaciones, siquiera fuere parcial. Es de reseñar que no obra en autos prueba alguna sobre quiénes son los socios de la entidad, sin perjuicio de que sea evidente que su administrador único es el Sr. Constancio , al cual en el acto de la vista ni siquiera se le ha preguntado sobre el particular, y la actora no alega ningún supuesto de posible traspaso inconsentido. Tampoco consta que la escritura de otorgamiento de tal sociedad, posterior al contrato de arrendamiento, fuere facilitada a los arrendadores, tal como se recoge en dicho pacto. Por ambas partes se concuerda que los recibos del pago de la renta son expedidos a nombre de la sociedad, utilizando su CIF respectivo, y no a nombre de la persona física del Sr. Constancio .

Esta situación puede dar lugar a confusiones cuando los arrendadores o sus representantes se dirijan al arrendatario, y explican que algunos recibos acreditativos del pago de rentas se hallen a nombre de la persona jurídica, y, en este sentido, cuando los arrendadores efectúan la comunicación de que no desean la prórroga contractual, se dirigen a la sociedad como dirección a remitir, pero en el contenido de la carta se dirige a la persona física del Sr. Constancio ; o bien que en el encabezamiento del tan citado documento de 2 de enero de 2.009 se diga que la sociedad es la arrendataria del local. Además, al no haberse acreditado que en la sociedad tengan participaciones personas distintas al Sr. Constancio , resulta que es muy probable que tales personas hubieren considerado a la sociedad como 'lo mismo' que la persona física del Sr. Constancio , aunque la personalidad jurídica de uno y otro sean distintas. En este contexto el deducir una novación del hecho de que en el encabezamiento de dicho documento se haga constar la sociedad como arrendataria, es improcedente, pues, como acertadamente se afirma en la sentencia recurrida, la finalidad de dicho documento, no es una novación modificativa del contrato en cuanto a la calidad de arrendataria, pues no se efectúa indicación alguna al respecto, en lo que sería una cuestión esencial del contrato, sino un pacto sobre rentas en una situación de obras en el local y que afectan a dos años de los diez pactados, con expresa referencia a que en los demás aspectos sigue rigiendo el contrato de enero de 2.005. Cabe resaltar que en el contexto de un contrato de estas características si se hubiere querido alterar la persona arrendataria, o, lo que es lo mismo, efectuar un traspaso, así se hubiere indicado expresamente, pues se trata de una novación sustancial del contrato, que no puede presumirse, y ello aunque el redactor del contrato fuere un Abogado, conocedor de los términos jurídicos. Esta contraposición entre el encabezamiento de este contrato y el resto del mismo y de la documentación aportada, debe resolverse en sentido contrario a la existencia de un traspaso, y ello puede tener su justificación en confusión derivada de la aplicación de la cláusula 21 del contrato de enero de 2.005 que no ha sido expresamente derogada en el de 2.009, sino implícitamente ratificada al indicar que en lo no afectado por dicho contrato seguía siendo de aplicación el anterior.

Con carácter general es preciso reseñar que la novación es objeto de una interpretación restrictiva por la jurisprudencia, de modo que nunca se presume, no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten éstas ( STS de 25 de enero y 23 de julio de 1.991 , entre otras muchas). En la última de dichas sentencias se señala que 'lo normal es que exista novación modificativa, no extintiva, pues ésta última se configura como excepcional en los artículos 1.202 , 1.204 y 1.207 del Código Civil , y ... no puede declararse en virtud de presunciones únicamente, por muy razonables que sean (s.11 de febrero de 1.965)'.

Aparte de ello, consideramos que es de aplicación la doctrina de los actos propios en cuanto al procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas habido en el año 2.012, el cual fue dirigido contra la persona física del Sr. Constancio , y éste admitió la legitimación pasiva que ahora niega, y no alegó u opuso la excepción que ahora examinamos. El hecho de que se aluda a que la persona física responde solidariamente con la sociedad como avalista es irrelevante, pues lo esencial es que el Sr. Constancio como persona física admitió la cualidad de arrendatario que se le atribuía, y no alegó ni falta de legitimación pasiva ni litisconsorcio pasivo necesario.

La expedición de recibos a nombre de la sociedad, puede considerarse como una consecuencia del pacto de la cláusula 21, y ello no comporta ninguna novación contractual. Asimismo, no consta qué posibles socios puedan resultar perjudicados, en hecho cuya carga de la prueba corresponde a la demandada, y de haberlos supondría un traspaso inconsentido, y estas terceras personas serían ajenas al contrato de arrendamiento objeto de esta litis.

En consecuencia, se desestima dicho motivo del recurso.

TERCERO.-De acuerdo con los planteamientos antedichos, debe determinarse si el arrendamiento objeto del mismo es de arrendamiento de uso distinto de vivienda (local de negocio) -con destino pactado a restaurante-, sometido a la normativa de arrendamientos urbanos, o bien un arrendamiento de industria excluido de la misma, y que supondría la inadecuación del procedimiento. La actora sostiene que nos hallamos ante un arrendamiento para uso distinto de vivienda, y el demandado un arrendamiento de industria.

A modo de recordatorio de la acertada doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia de instancia, con cita y transcripción parcial de la STS de 18 de marzo de 2.009 , debemos resaltar que, la STS de 7 de julio de 2.006, que, a su vez cita otras muchas, indica que ' la jurisprudencia mantenida de esta Sala de Casación Civil viene proclamando que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los propios de industria, en que en los primeros lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos (arrendamientos especiales), el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial ..........' y la sentencia de 25 de abril de 1997 considera existente un arrendamiento de industria en cuanto ' se cedió todo lo necesario para el funcionamiento inmediato del negocio, a lo que nada afectan las adquisiciones posteriores por razones de utilidad o conveniencia, pues es el uso de la industria ya instalada, con elementos coordinados para su inmediata puesta en marcha, lo que constituye, según reiterada y constante doctrina de esta Sala, la unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlos de meras formalidades administrativas.......'

La STS de 25 de abril de 1.997 , caracteriza al arrendamiento de industria como el de una ' Unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas', integrado por un conjunto organizado de elementos encaminados a una finalidad productiva.

Ciertamente, y tal como se indica en la STS de 16 de mayo de 2.000 'los contratos son lo que son, y no como se califiquen por los intervinientes, debiendo atenderse para su calificación a lo realmente pactado, lo buscado de verdad por las partes'.

La Sala ratifica la acertada fundamentación de la sentencia recurrida, y si se examinan las estipulaciones del contrato de arrendamiento de 18.01.2.005, todas ellas, sin exclusión, hacen referencia a la existencia de un arrendamiento de un local de negocio, uno de los supuestos incardinables en el arrendamiento para uso distinto de vivienda conforme a la LAU, de modo que incluso alguna estipulación recoge alguna norma de la misma, y el arrendatario renuncia a diversos derechos establecidos a su favor en dicha normativa. Aparte de ello, las alegaciones del recurrente de que se había cedido la totalidad de bienes para este fin, no se ajusta a la prueba practicada. Es cierto que, como indica una de las demandantes en el interrogatorio, antes de enero de 2.005 ya había un restaurante en el local, y que ' lo alquilaron tal y como estaba', pero ello no quiere decir que se trate de un arrendamiento de industria, pues no consta transmisión de la totalidad de bienes muebles necesarios para la explotación de un restaurante, como cocinas, mesas, sillas, etc, sino tan solo de un local con terraza apto para dicha finalidad, sin que conste se transmitiere un concreto negocio en pleno funcionamiento antes existente con sus licencias o permisos, sino simplemente un local, cuyo destino más adecuado es, precisamente un bar o restaurante. Igualmente, y tal como acertadamente se señala en la sentencia recurrida, cabe aplicar la doctrina de los actos propios, puesto que en el anterior procedimiento, el hoy demandado no opuso la excepción de inadecuación de procedimiento ante la reclamación por los arrendadores de diversas mensualidades de renta.

En consecuencia, se desestima dicho motivo del recurso.

CUARTO.-De conformidad con el artículo 398 de la LEC procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Dª Luisa Adrover Thomas, en nombre y representación de D. Constancio , contra la sentencia de fecha 11 de mayo de 2.015 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Palma, en los autos de juicio de desahucio por expiración del plazo pactado, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.