Sentencia CIVIL Nº 219/2018, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 179/2018 de 09 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000179/2018
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ELX
Autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 001537/2016
SENTENCIA Nº219/2018
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado:D.Andrés Montalbán Avilés
Magistrado:D. Edmundo Tomás García Ruiz
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En ELCHE, a nueve de mayo de dos mil dieciocho
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos.
Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago
nº 1537/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Elche, de los que conoce en grado de apelación en
virtud del recurso entablado por 'Satek España Gestión de Activos, S.L.', habiendo intervenido en la alzada
esta parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Dª. Cristina Candela Martínez y
defendida por el Letrado D. Antonio Juan Martín Morales, y como parte apelada D. Fulgencio y Dª. Adela ,
representados por la Procuradora Dª. Rosa Brufal Escobar y defendidos por el Letrado D. Rogelio Francisco
Pérez Brocal.

Antecedentes

Primero.- Con fecha 20 de marzo de 2017 el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Elche, en el procedimiento mencionado, dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que SE DESESTIMA la demanda formulada por la Procuradora Sra. Candela García, en nombre y representación de SATEK ESPAÑA GESTIÓN DE ACTIVOS SL contra D. Fulgencio y DÑA. Adela , y, en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de costas a la parte actora'.

Segundo.- Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la Procuradora Dª. Cristina Candela Martínez, en nombre y representación de 'Satek España Gestión de Activos, S.L.', siendo admitido a trámite.

Tercero.- Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a D. Fulgencio y Dª. Adela , emplazándoles por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término la Procuradora Dª. Rosa Brufal Escobar presentó escrito de oposición.

Cuarto.- Elevadas las actuaciones a este tribunal, se formó el rollo nº 179/2018, designándose ponente y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 3 de mayo de 2018.

Quinto.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo ponente el Iltmo. Sr. D. Edmundo Tomás García Ruiz, que expresa la convicción del Tribunal.

Fundamentos

Primero.- Objeto del recurso de apelación interpuesto .

La parte demandante interpone recurso de apelación alegando, en primer lugar, error en la valoración de la prueba, al no haber tomado en consideración la sentencia de primera instancia la ausencia de firmeza del decreto de adjudicación de 27 de abril de 2016, en el que se adjudicó a 'Banco de Sabadell', entre otras, la finca nº 55.743 del Registro de la Propiedad de Santa Pola, objeto de este procedimiento, por lo que no se ha dictado el testimonio de dicho decreto exigido en el art. 673 L.E.C . para la inscripción del dominio.En segundo lugar, alega la improcedente aplicación del art. 13.1 L.A.U ., pues la demandante no actúa en calidad de propietaria de la vivienda, sino como como gestora de la misma y, por tanto, es un tercero de buena fe en relación con dicho procedimiento de ejecución hipotecaria, debiendo debatirse, en su caso, en un procedimiento ordinario la resolución del contrato de gestión y explotación de activos inmobiliarios que liga a la propietaria y la gestora, en el cual puede subrogarse el nuevo propietario. En tercer lugar, invoca la inadecuación de este procedimiento, dado su carácter sumario, que excluye el debate sobre cuestiones complejas como las derivadas del derecho de propiedad sobre la finca.

La parte demandada se opone a dicho recurso argumentando que no se ha justificado por la parte contraria el recurso de apelación interpuesto contra el decreto de adjudicación ni, en su caso, su admisión a trámite, y que la aplicación a este supuesto del art. 13.1 L.A.U . es ajustada a Derecho, estando los demandados al corriente del pago de la renta y gastos de comunidad hasta la fecha del decreto de adjudicación. Por último, estima que las cuestiones relativas a la propiedad del inmueble exceden de este procedimiento sumario Segundo.- Errónea valoración de la prueba . Firmeza del decreto de adjudicación .

Del examen de la documentación obrante en autos, no se evidencia la existencia en la resolución de instancia del error en la valoración de la prueba que se le atribuye, pretendiendo la apelante sustituir tal valoración del Juzgador 'a quo', fundada en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otra más conveniente a los intereses de la parte recurrente.

En efecto, aunque la sentencia apelada no haga mención a la firmeza del decreto de adjudicación de 27 de abril de 2016 dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 2001/20013 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Elche, aportado como documento nº 4 de la contestación a la demanda, lo cierto es que la parte actora y apelante no ha justificado adecuadamente el recurso de apelación que alega haber interpuesto contra el mismo, o en su caso su admisión a trámite, siendo insuficiente a tales efectos el documento aportado como nº 3 de la vista, consistente en escrito de la propietaria, 'Varadors Promociones, S.L.', presentado en fecha 2 de marzo de 2017 en el referido procedimiento de ejecución, en el que acompaña justificante del depósito realizado el mismo día en cumplimiento del requerimiento efectuado por diligencia de 28 de febrero de 2017. En dicho resguardo se hace mención al número de procedimiento (2001/2013) y a su concepto (recurso apelación de 'Varadors'), pero sin referencia alguna a la resolución recurrida. No se acompaña, en cambio, ni el propio recurso ni una resolución del Juzgado destinatario del mismo de admisión a trámite del referido recurso, el cual podría haber sido inadmitido por distintas razones, como no ser la resolución impugnada susceptible de recurso de apelación (en caso de tratarse de una diferente de la que invoca esta parte - auto resolutorio del recurso de revisión planteado contra el decreto de adjudicación -), o haber sido presentado el depósito fuera del plazo de subsanación concedido por el Letrado de la Administración de Justicia (en caso de tratarse de dicha resolución).

En consecuencia, incumbiendo la carga procesal de esta prueba a la parte que alega el hecho correspondiente ( art. 217.2 L.E.C .), el mismo no puede considerarse probado, lo que determina la desestimación de los argumentos expuestos en el recurso de apelación relativos a la ausencia de firmeza del decreto en el que se adjudica a 'Banco de Sabadell', entre otras, la finca nº 55.743 del Registro de la Propiedad de Santa Pola.

En todo caso, como pone de manifiesto la Sentencia de esa Sala de fecha 25 de abril de 2018 (nº 190/18 ): ' Ello no obstante, sí debemos significar que desde el punto estrictamente procesal dicho decreto únicamente era recurrible en revisión, por lo que el auto que resolvió dicho recurso no era apelable, lo que constituía un indicio claro de la improcedencia del recurso de apelación que la actora dijo haber planteado, que bien pudo permitir en la instancia alcanzar una conclusión acerca del derecho dominical de la citada mercantil VARADORS PROMOCIONES SL.

Sin perjuicio de lo anterior, esta Sala ya resolvió en el rollo 362/17 por auto de 25 de septiembre de 2017 en relación con dicho recurso de apelación, haciéndolo en sentido desestimatorio, por lo que el decreto de adjudicación discutido es desde entonces claramente firme y ejecutivo '.

Tercero.- Extinción del contrato de arrendamiento por resolución del derecho del arrendador .

El art. 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula como uno de los supuestos de extinción del contrato de arrendamiento el hecho de que durante la duración del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto 'por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria'.

Y la STS. de 14 de julio de 2015 , transcrita parcialmente en el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, deniega al arrendador el derecho a percibir la renta desde el momento en que, a tenor de lo dispuesto en este art. 13.1, la finca arrendada pasa a ser propiedad de un tercero. Por ello, estima la excepción de falta de legitimación activa del antiguo arrendador en un juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta, precisamente en un caso de enajenación de la finca en una ejecución hipotecaria, por considerar que así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento al estar unida la renuncia al uso del inmueble a cambio de precio con el dominio del mismo, y señala: ' De ahí, que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior'. Finalmente afirma que 'el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación ... será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil '.

En consecuencia, esta doctrina resulta de aplicación al presente supuesto, como ha considerado la sentencia recurrida, ya que la parte demandante no ha justificado que el decreto de adjudicación esté pendiente de adquirir firmeza.

El hecho de que en aquel procedimiento la parte actora fuera directamente el propietario del inmueble arrendado y en éste lo sea la entidad gestora del mismo en virtud del 'Contrato de gestión y explotación de activos inmobiliarios en exclusiva entre Satek España Gestión de Activos, S.L. y Varadors Promociones, S.L.', en nada afecta a esta decisión, confirmando lo expuesto en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de primera instancia, en el que se expone: 'Perdida la propiedad por VARADORS PROMOCIONES SL, la empresa actora no podía gestionar lo que ya no era propiedad de VARADORS, de modo que el contrato de gestión de activos de 21-9-2015 entre la actora y VARADORS PROMOCIONES carece de objeto al menos respecto de la finca registral 55743, que es a lo que se circunscribe este juicio. Al carecer de objeto la actora ya no puede reclamar en nombre de VARADORS el desahucio y rentas que no se correspondan al tiempo en que esta era propietaria del inmueble. Además, el contrato entre la actora y VARADORS lo era de gestión de activos, que según la estipulación primera consistía en la cesión en exclusiva de la explotación y gestión de los activos inmobiliarios, en régimen de alquiler y venta de los inmuebles. No puede ser objeto de cesión lo que no se tiene, de modo que VARADORS no puede ceder la finca arrendada tras perder su propiedad, y, por consiguiente, la actora no puede reclamar ahora por el tiempo en que no fue propietaria aquella'.

Asimismo, las cuestiones relativas a la resolución del contrato de gestión de activos deberán ser planteadas, en su caso, por cualquiera de las partes de dicho contrato y en el procedimiento oportuno, no por terceros ajenos al mismo como sucede con los demandados.

Cuarto.- Inadecuación de procedimiento . Cuestión compleja .

No se comparte en esta resolución que la legitimación activa de la parte actora para el ejercicio de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidad, planteada por los demandados con fundamento en el decreto de adjudicación de 27 de abril de 2016, constituya una cuestión compleja ajena al ámbito de este procedimiento, en el que se reclama el impago de las rentas de julio y agosto de 2016 y las cuotas de comunidad de diciembre de 2015 y julio y agosto de 2016.

Es cierto en este sentido que la doctrina jurisprudencial sintetizada en la sentencia de esta Sección nº 50/2018, de 6 de febrero , derivada entre otras de las sentencias de la Sección 5ª AP. Alicante de 23 de marzo de 2006 y 10 de noviembre de 2010 , de esta Sección 9ª de 23 de junio de 2011 , de la Sección 4ª AP. Murcia de 27 de enero de 2011 , y la Sección 10ª AP. Madrid de 5 de febrero de 2010 , entre otras, considera ajenas a este tipo de procedimientos las cuestiones que afectan a la propiedad, a la nulidad del título y en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo.

Pero en este caso no se está resolviendo ninguna cuestión referente al derecho de propiedad sobre la vivienda arrendada, respecto de la cual las sentencias dictadas en el presente procedimiento no producirán efectos de cosa juzgada ( art. 447.2 L.E.C .), sino la legitimación de la parte demandante para instar esta acción y reclamar rentas impagadas, para lo que resulta imprescindible analizar si el arrendador, o la persona física o jurídica en cuyo nombre actuaba al suscribir el contrato de arrendamiento, ostenta el derecho de propiedad sobre la vivienda arrendada en el momento del devengo de las rentas y cuotas reclamadas, pues, como se ha indicado con anterioridad, este derecho de propiedad está unido a la facultad de percibir la renta inherente a la renuncia del uso del inmueble,'con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior'.

Así, la sentencia de esta Sección Novena de 22 de octubre de 2012 declara en un supuesto similar: ' Se alega por la recurrente la Infracción de lo dispuesto en el artículo 444 , 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 217 de la misma Ley .

Al margen de la valoración de la prueba en la que entraremos posteriormente, al respecto conviene señalar que en la demanda que ha dado lugar a estos autos de juicio verbal de desahucio se ejercitan dos acciones acumuladas: de reclamación de las cantidades adeudadas como consecuencia del contrato de alquiler entre los litigantes, y de resolución del contrato por impago de dichas cantidades. Se trata del ejercicio acumulado y simultáneo de dos acciones en un mismo proceso autorizado por el artículo 438-3-3º que produce el efecto procesal señalado en el artículo 71 de la Ley de Enjuiciamiento Civil «de discutirse todas en un mismo juicio y resolverse en una misma sentencia», sin impedir que cada una de ellas mantenga sus singularidades, esto es, tenga entidad propia e independiente y como tal pueden ser resueltas, una, las dos o ninguna, sin impedir la enervación por el inquilino, derecho que, aunque muy limitado, subsiste en la nueva Ley.

Ello supone, en lo que aquí interesa, la existencia de un proceso de contenido más amplio en el que se prescinde de la naturaleza especial, sumaria y restringida del juicio de desahucio por falta de pago, en cuanto se amplía el contenido de las alegaciones y pruebas de las cuestiones debatidas, tanto del pago, como de la corrección de las cantidades reclamadas, así las iniciales como las actualizaciones producidas y las asimiladas, sin que operen por tanto las restricciones probatorias características del juicio de desahucio, ni las llamadas cuestiones complejas propias de dicho procedimiento.

Por tanto, conforme a lo expuesto, es posible decidir en la presente litis si el contrato se ha extinguido por acuerdo de las partes, lo que daría cobertura lógicamente al impago de las rentas , al tratarse de un extremo vinculado a la relación que se trata de resolver y que constituye supuesto obligado de los pronunciamientos de la sentencia , de una cuestión que afectando a los indicados derechos de las partes, está íntimamente relacionada con el vínculo arrendaticio de que se trata y afecta de manera directa a los derechos y obligaciones de él derivados.

Por tanto, cabe la posibilidad de oponerse por cualquier causa respecto de la reclamación de cantidad cuando se haya acumulado a la de desahucio la acción de reclamación de rentas, sin otras limitaciones que las que se deriven de la prosecución de un juicio verbal y siempre que se observen los requisitos procesales legalmente previstos ( art. 438LEC ). Como ya ha dicho esta Sala en anteriores ocasiones, el juicio de autos no es un estricto juicio de desahucio, sino que dado que con la pretensión de resolución del contrato por falta de pago de la renta se reclaman también las rentas debidas, quedan fuera las limitaciones del mismo permitiendo la cognición plena, haciendo posible examinar, ya que lo que se pretende es la resolución del contrato, si por las partes se ha puesto fin a la relación arrendaticia dejándola sin efecto, lo que justificaría el impago de la renta '.

Los supuestos analizados en ésta y aquella resolución son semejantes, al derivar ambos de la extinción de la relación arrendaticia por diferentes motivos: por acuerdo de las partes, en el caso examinado en la sentencia de octubre de 2012, y por enajenación forzosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria, en el presente.

En atención a los razonamientos expuestos en los anteriores fundamentos de derecho, procede la desestimación del recurso interpuesto y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.

Quinto.- Costas procesales de la alzada De conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso interpuesto.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por 'Satek España Gestión de Activos, S.L.', representada por la Procuradora Dª. Cristina Candela Martínez, contra la sentencia de fecha 20 de marzo de 2017 recaída en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago nº 1537/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Elche , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir, en su caso.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casación en los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite: 1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.

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