Sentencia CIVIL Nº 22/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 528/2017 de 25 de Enero de 2018

Encabezamiento

iaAudiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.065.00.2-2016/0001329
Recurso de Apelación 528/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 03 de Getafe
Autos de Procedimiento Ordinario 139/2016
APELANTE: D. Avelino
PROCURADOR Dña. ANA VAZQUEZ PASTOR
APELADO: DIRECCION000 C.B
PROCURADOR D. ALFONSO SOLBES MONTERO DE ESPINOSA
D. Celestino
PROCURADOR D./Dña. INES MARIA ALVAREZ GODOY
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veinticinco de enero de dos mil dieciocho.
Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles sobre procedimiento Ordinario 139/2016 seguidos en
el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Getafe, en los que aparece como parte apelante D. Avelino
representado por la Procuradora Dña. ANA VÁZQUEZ PASTOR y defendido por el Letrado D. MANUEL
MOLINA ÁVILA y como parte apelada Dña. Marí Juana , Dña. Adelaida , D. Fidel y D. Fulgencio integrantes
de la comunidad de bienes DIRECCION000 CB, representados por el Procurador D. ALFONSO SOLBES
MONTERO DE ESPINOSA y defendidos por el Letrado D. LUIS FERNANDO MONTERO DE ESPINOSA
SOLBES, así como D. Celestino que no comparece en esta alzada; todo ello en virtud del recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/01/2017

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 3 de Getafe se dictó Sentencia de fecha 27/01/2017 cuyo fallo es del tenor siguiente: ' Que estimando como estimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Solbes Montero de Espinosa en nombre y representación de D/ña Marí Juana , Adelaida , Fidel Y D. Fulgencio miembros integrantes de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 contra DON Celestino representado por la Procuradora Sra. Álvarez Godoy D. Avelino representado por la Procuradora Sra. Vázquez Pastor debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado a 1-1-1966 respecto del local de negocio sito en la Plaza de la Constitución nº 3 bajo de Getafe entre DOÑA Francisca , de la que traen causa los actores y D. Samuel como arrendatario al que sustituyó tras su fallecimiento su hijo D. Celestino por cesión inconsentida de este en favor de DON. Avelino y en su consecuencia ordenar a los demandados que dejen el local del negocio señalado vacío y expedito a disposición de los actores; todo ello con imposición de las costas causadas en este procedimiento por mitad a DON Celestino Y DON Avelino , Posteriormente por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Getafe se dictó Auto de fecha 28/03/2017 . cuya parte dispositiva es del tenor siguiente: ' Se acuerda RECTIFICAR el/la Sentencia nº 10/2017, dictado/a en fecha 27/01/2017 en el presente procedimiento, en los siguientes términos::' Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que la misma no es firme y contra pueden interponer recurso de Apelación para la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid dentro del plazo de VEINTE DÍAS, cúmplase lo previsto en los art. 266 L:O:P:J '.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Avelino al que se opuso la parte apelada Dña. Marí Juana , Dña. Adelaida , D. Fidel y D. Fulgencio integrantes de la comunidad de bienes DIRECCION000 CB, no formulando impugnación, ni oposición al recurso, ni compareciendo en esta alzada D. Celestino y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17/01/2018

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.- El debate.

Dª Marí Juana , Adelaida , Fidel Y D. Fulgencio demandan a D. Celestino y la persona desconocida ocupante del local panadería de su propiedad, pidiendo que se declare que el contrato de arrendamiento sobre el local de negocio ubicado en la planta baja del número 3 de la Plaza de Constitución de Getafe, alquilado por su causante por contrato de 1 de enero de 1966 celebrado con D. Samuel , y su muerte en 1-89-1990, subrogado en favor de D. Celestino , fue cedido sin conocimiento ni consentimiento de los actores a D.

Avelino .

Que se declare resuelto o extinguido el referido contrato, y se obligue al poseedor del local a abandonar el mismo dejándolo vacuo y expedito, así como las estancias que pudiera estar ocupando en precario dentro del inmueble en el que se halla el referido local.

Alternativamente, que se declare resuelto o extinguido el referido contrato, como consecuencia de concurrir los presupuestos de extinción del mismo previstos en la Disposición Transitoria Tercera letra B) L.A.U. de 1994 .

D. Celestino contestó y se allano parcialmente pidiendo la desestimación de la demanda en la parte no allanada.

DON Avelino , contestó a la demandada, oponiendo la falta de legitimación activa, y que en otro caso se desestimase la demanda, al tener contrato verbal con D. Baldomero usufructuario del inmueble La sentencia de instancia estimó la demanda

SEGUNDO.- Recurso del demandado.

PRIMERA.- Con respecto a la falta de legitimación activa.

En el presente procedimiento podemos comprobar como en la Audiencia Previa, como cuestión previa, se pidió por parte del Juzgado que se aclarara la excepción procesal instada por esta parte y consistente en la falta de legitimación activa.

En dicha aclaración, tal y como se puede comprobar en los primeros minutos de grabación de la audiencia previa, esta arte aclara que son dos las cuestiones una ad procesum y otra ad causam. Aclarado lo anterior, y tras desestimar su señoría la excepción procesal ad procesum, indicó a esta parte que, lógicamente, iba a resolver sobre el fondo de la falta de legitimación activa ad causam en la sentencia. Es más, a preguntas de este letrado al testigo familiar y antiguo comunero, de si conocía si Cipriano había adquirido la propiedad del edificio en el que se encuentra el local de mi defendido, inicialmente se impugno como improcedente a pregunta de este letrado, y se admitió finalmente al recordar al tribunal el hecho controvertido antes indicado.

Pues bien, el Juzgado en su Sentencia desestima los motivos esgrimidos por esta parte claramente en base a errores a la hora de valorar la prueba, pues si bien es cierto que ésta parte únicamente conocía, al señor Baldomero (marido de la propietaria) y a los sobrinos que regentan el Bar, más cierto es aun que no se conoce ni conocía a todos los propietarios ni los títulos de propiedad que ostentan los que dicen sr comuneros.

Además, el hecho de consignar esta parte las rentas en nombre de la comunidad es debido a que, como el sobrino (y ahora demandante) se había negado a cobrar, y se recibió una misiva a nombre de la Comunidad diciendo ser esta la propietaria, se pusieron estas rentas a su nombre para seguir cumpliendo con la obligación de pago de la renta.

Este razonamiento, no podría ser utilizado para dar validez a la clara y evidente falta de prueba de la legitimación activa. No existe una sola prueba en el procedimiento que acredite la titularidad a todos os comuneros, ni tampoco una sola prueba que indique el número de propietarios ni la cuota sobre la propiedad, así como tampoco que no hay terceros propietarios que no consten notificados y mucho menos que consientan el desahucio_ y la acción ejercitada contra mi defendido.

Por ello, consideramos que la demanda de contrario debería haber sido desestimada.

En este sentido se muestra nuestra Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia n° 147/2003, Sección 11ª, de fecha 29 de noviembre de 2003 , En este mismo sentido se ha mostrado nuestro más Alto Tribunal, en su Sentencia Nº 460/2012 (Sala 1ª) de 13 de julio.

Mi defendido era a título de arrendatario, y no como mero detentador de la posesión. Es más, conforme al interrogatorio de parte, los actores no sabían ni conocían cual era la situación de los locales no los pactos y/o _contratos que Baldomero y Doña Avelino , habían celebrado con el resto de inquilinos, ni tampoco la situación de los mismos, pues no conocían nada de la propiedad salvo lo que habían recuperado en los últimos documentos: Recordemos que inicialmente, en la demanda, ni pusieron el nombre y apellidos de mi defendido, pese a conocerlo, para dar a entender y confundir al Juzgado de que el detentador era un precarista totalmente desconocido, cambiando paulatinamente su discurso conforme avanzaba el procedimiento.

Pues bien, tal y como ya alegó y probó esta parte, el contrato de arrendamiento de mi defendido, se celebró de forma verbal. Por tanto, se trataría determinar en la presente litis si el contrato celebrado por este es válido y que legislación le resulta aplicable.

Así pues, el contrato celebrado por mi defendido es una contrato de arrendamiento verbal, siendo válido el mismo pues, como muchos contratos, no tienen que ser por escrito, no siendo imperativo el contenido dispuesto en el art. 1.280.6 del C.C . Debido a ello, el arrendador y el inquilino- pueden convenir en los términos del contrato en forma verbal y ese contrato es obligatorio para ambas partes.

Los contratos de arrendamiento verbales pueden ser ventajosos en los casos en los que una de las partes tiene una deficiente o nula formación académica, ya que éstos nunca contendrán cláusulas, calificaciones y responsabilidades extra legem o no queridas de inicio por el legislador, pues los contratos verbales tienden a ser más simples y fáciles de entender. En el presente caso mi defendido es una persona con muy poca formación académica, el cual no entiende la terminología empleada en la redacción de dichos contratos, de ahí que normalmente use la contratación de forma verbal como forma habitual de realizar los contratos. Máxime si atendemos a su actividad, panadería, en la cual apenas se realizan contratos. Respecto de su validez, debemos tener en cuenta que no exigiéndose en el arrendamiento la forma escrita, sino solo en el art 37 de la LAU dispone que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, es evidente que cabe un arrendamiento verbal Teniendo en cuanta la fecha de celebración, enero de 1986, así como la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 2 de marzo de 2015 (Rec. 3101/2012 , Ponente: señor Marín Castán), a la presente relación arrendaticia le será aplicable lo dispuesto en la Disposición Tercera de la LAU.

Por lo tanto, teniendo en cuenta que mi defendido es el titular inicial del contrato y, a fecha de hoy, no se ha jubilado procede la renovación del contrato hasta su jubilación o fallecimiento, conforme lo dispuesto en la citada Disposición Transitoria.

Debemos en este sentido recordar que en palabras propias de la parte demandante, ellos no saben ni sabían el estado de contratos que había en el inmueble, salvo los contratos que pudieron recuperar, no pudiendo por tanto saber si existía un contrato verbal y cuál era su contenido, extensión y duración.



TERCERO.- La legitimación La legitimación, es una cuestión de fondo cuyo examen es previo e inmediatamente anterior a la decisión final. Como tal jamás puede ser considerada una excepción dilatoria que deba ser resuelta en la audiencia preliminar ni provocar el sobreseimiento de los autos, y su estimación en fase de audiencia previa es incorrecta en cuanto se prejuzga o deja imprejuzgado el fondo del asunto. Tan es así que no está prevista en el catálogo de excepciones procesales del Art.416 L.E.C .

La doctrina procesalita entiende a por legitimación la cualidad de un sujeto jurídico consistente en hallarse, dentro de una situación jurídica determinada bien desde el lado del crédito y exigencia del derecho, bien desde el lado de la pasivo de la exigencia de la obligación -cumplimiento de la prestación- Asimismo, se ha afirmado que el poder de conducir el proceso se considera derivación procesal del poder de disposición del derecho civil, de suerte que, en principio, legitimados como partes lo están los sujetos de la relación jurídica deducida en juicio; es decir, el que tiene el derecho tiene, como secuela, la facultad de disponer de él y el ejercitarlo en juicio no es sino hacer uso de ese poder.

La legitimación no es, pues, un presupuesto del proceso ni una cuestión previa de forma, es de fondo; de estimación o desestimación de la demanda.

Con arreglo a estas ideas hemos examinado los autos y creemos que los actores están legitimados.

Son los componentes de una comunidad de bienes del Art. 392 C.C ., reconocida por el recurrente al iniciar un expediente de consignación judicial de rentas, f.215 a 226, y vuelta a reconocer en la página 13 de la contestación a la demanda al decir que su título proviene de un contrato verbal con el difunto D. Baldomero , usufructuario de la finca, y reconoce que dos de los comuneros actores eran copropietarios del inmueble litigioso.



CUARTO.- El título del recurrente.

Insiste en que su título es el de un contrato verbal, pero de ese contrato no hay más huella que su propia afirmación Los contratos verbales son tan válidos y eficaces como los escritos, pero tienen un problema; hay que probar su existencia, el contenido y alcance de sus cláusulas.

A partir de esa afirmación, la carga de la prueba se distribuye conforme al Art. 217 L.E.C ., que nos dice lo que hay que hacer. El Art.217.1 L.E.C . define la regla de juicio para el supuesto de hecho incierto, que dice al Juez que debe dictar sentencia, absolutoria o condenatoria, cuando sean dudosos los hechos que corresponda probar a cada una de las partes.

Así, corresponde al actor 217.2 L.E.C. los hechos constitutivos de su pretensión, y al demandado, Art.

217.3 L.E.C ., los hechos impeditivos extintivos e impedientes. Estas reglas generales se complementan, Art.217. 4 , 5 , y 6 L.E.C ., con la inversión de la carga de la prueba para supuestos concretos, y distribución de otra forma siempre que la Ley lo ordene, y con la regla de la proximidad y facilidad probatoria ex Art. 217.7 L.E.C .

Pues bien no hay prueba alguna, y lo que hay en autos son pruebas poderosísimas contrarias al su postura.

Afirma que ese contrato es de 1986, y es imposible porque, f.18 a esa época había un arrendatario D. Samuel , padre de su codemandado D . Celestino , que dicho sea de paso se allano a la demanda, y es la viuda del arrendatario, la que comunica a Dª Francisca la subrogación en el arredramiento de su hijo D. Celestino . Era imposible ese contrato verbal entre el usufructuario en vida de la nuda propietaria, y con un inquilino vigente. Recuérdese que a la práctica totalidad de los recibos de renta están emitidos a nombre de D. Celestino .

Aun dando por cierto que ese contrato existiera, se habría extinguido al amparo del Art.13.2 L.A.U .

Quizás lo ocurrido fuera una cesión o traspaso encubierto entre D. Celestino y el recurrente, pero esa cesión por encubierta e inconsentida seria claudicante, y el resultado el mismo; el desahucio.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Avelino , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de los de Getafe, en sus autos Nº 139/2016, de fecha veintisiete de enero de dos mil diecisiete, rectificada por auto de veintiocho de marzo de dos mil diecisiete CONFIRMAMOS dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al recurrente La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid , con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274 , que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0528-17 » excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a trece de febrero de dos mil dieciocho.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.