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03/06/2021
Sentencia CIVIL Nº 22/2021, Audiencia Provincial de Melilla, Sección 7, Rec 24/2021 de 26 de Marzo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 26 de Marzo de 2021
Tribunal: AP - Melilla
Ponente: TORRES SEGURA, MIGUEL ANGEL
Nº de sentencia: 22/2021
Núm. Cendoj: 52001370072021100052
Núm. Ecli: ES:APML:2021:52
Núm. Roj: SAP ML 52:2021
Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL DE MALAGA SECC. N.7 de DIRECCION000
Modelo: N10250
EDIF. DIRECCION001. DIRECCION002. PLAZA000 . NUM000 PLANTA.
Equipo/usuario: MBP
Recurrente: Silvio
Procurador: CRISTINA DEL PILAR FERNANDEZ ARAGON
Abogado: MARIA ALEJANDRA OROZCO RODRIGUEZ
Recurrido: ENVISMESA
Procurador: JOSE LUIS YBANCOS TORRES
Abogado: ENRIQUE JAVIER DIEZ ARCAS
En DIRECCION000 a 26 de marzo dos mil veintiuno.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 7ª, de la Audiencia Provincial de Málaga, sede en DIRECCION000, los Autos de Procedimiento Ordinario 278/20 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 2 de DIRECCION000, a los que ha correspondido el Rollo nº 24/21, en los que aparece como parte apelante Don Silvio, representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Cristina del Pilar Fernández Aragón y asistido por la letrada Doña María Alejandra Orozco Rodríguez y como parte apelada la Empresa Oficial de Vivienda y Suelo de Melilla S.A. (EMVISMESA), representado por el Procurador de los Tribunales Don José Luis Ybancos Torres y defendido por el letrado Don Enrique Javier Díaz Arcas, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Don Miguel Ángel Torres Segura.
Antecedentes
Fundamentos
En la demanda inicial del procedimiento, se solicitaba que se condene a la demandada a realizar todas las obras que sean necesarias para que la vivienda cumpla con las garantías mínimas de salubridad o en su defecto proporcione al demandante otra finca con las mismas características de la que hoy es objeto del procedimiento, que reúna las condiciones para poder habitarla.
La sentencia recurrida desestima la demanda al considerar que el contrato de arrendamiento quedaba resuelto a instancia de la arrendadora, mediante escrito de 15 de enero de 2.019, resolución motivada por el impago de la renta, habiendo abandonado el demandante y su familia la misma, antes de presentar la demanda, de modo que no estando vigente el arrendamiento, no podía reclamar la realización de trabajos de cara a solventar los problemas con los roedores que sufría. En segundo lugar, considera que no se ha acreditado la existencia de ratas en la vivienda al no haber permitido el propio señor Silvio, el acceso de los técnicos a la vivienda para comprobarlo.
Por su parte, el escrito de oposición al recurso de apelación de la demandada, solicita la confirmación de la sentencia recurrida, exponiendo que no se ha probado la existencia de roedores en la vivienda pues el propio señor Silvio no dejó entrar a los técnicos y además, que el contrato estaba resuelto por falta de pago de la renta desde enero de 2.019 y el inquilino había abandonado la misma sin mostrar oposición a la resolución del contrato.
Finalmente, en la estipulación cuarta, apartado 3.2, se establece que llegado el vencimiento del contrato podrá no ser prorrogada por falta de pago de dos mensualidades de la renta vigente, cuota de comunidad o de las cantidades asimiladas.
Como documento número 7 de los acompañados a la demanda, se acompaña la comunicación por parte de EMVISMESA de la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, fechada el 15 de enero de 2.019, denegación motivada por el incumplimiento de la obligación de contratar un seguro de hogar (clausula octava), el incumplimiento de la obligación de abonar la renta (clausula decimocuarta apartado b), adeudando la suma de 4.095,48 euros y el incumplimiento de la obligación de pagar el IBI y tasas de basura (clausula séptima), adeudando 458,48.
Si la renta mensual inicial era de 239,53 euros y se adeudan 4.095,48 euros, una simple regla de tres nos lleva a la conclusión de que se adeudaban algo más de 17 mensualidades, lo que nos lleva a que, desde aproximadamente agosto de 2.017, no se habría pagado la renta.
La propia comunicación dice que 'el arrendatario deberá desocupar la vivienda antes del 4 de septiembre de 2.019, entregándola en el mismo estado en el que se encontraba en el momento de su ocupación'.
En contra de lo afirmado en la sentencia de instancia, en el acto de la audiencia previa se puso de manifiesto que se encuentra en ciernes un procedimiento de desahucio, de modo que no se habría procedido al abandono o desalojo de la vivienda y por lo tanto, el demandante, como arrendatario, tiene legitimación para reclamar la realización de las obras.
Efectivamente, también en la audiencia previa, se puso de manifiesto que la principal cuestión controvertida es si existen o no roedores en la vivienda y en su caso, a quien corresponde mantener la vivienda en condiciones de salubridad.
No asiste la razón a la recurrente cuando afirma que la sentencia recurrida no se ha pronunciado sobre las cuestiones controvertidas en juicio, en concreto sobre la existencia de la plaga de animales. El artículo 458 de la L.E.C. obliga a fijar los hechos sobre los que existe conformidad o disconformidad, lo que efectivamente tuvo lugar en su día, mientras que el artículo 218 obliga a pronunciarse en la sentencia sobre las pretensiones de las partes y decidir todos los puntos litigiosos. Si la sentencia no resuelve sobre alguno de estos puntos, el cauce a seguir debe ser el previsto en el artículo 215.2 de la L.E.C. pidiendo al Juzgado que se pronuncie sobre todos los puntos, no siendo admisible que se inste una resolución sobre esa cuestión en la segunda instancia.
En todo caso, la sentencia recurrida si se pronuncia acerca de la existencia de la plaga de ratas y la obligación de la demandada de realizar los trabajos para eliminar el problema. Así, con cita de lo dispuesto en el artículo 217.1 y 3 de la L.E.C. relativa a la carga de la prueba en los procedimientos civiles, en el último párrafo del fundamento de derecho segundo, se puede leer que 'no puede el actor alegar que la arrendadora no cumpliera con sus obligaciones en el sentido de mantener la vivienda en buen estado, digno para ser empleada a tal fin, con la diligencia de un buen padre de familia, como establece el código civil, sino que entiende esta juzgadora que se cumplió con dando tramite a las reclamaciones, por lo que el abandono de la vivienda y la falta de pago no se justifican en absoluto'.
La sentencia viene a decir, implícitamente, que no se ha probado la existencia de la plaga de ratas ni el incumplimiento de sus obligaciones de mantener en buen estado la finca, por lo que desestima de la demanda analizando y tratando la cuestión controvertida, de modo que el apelante muestra su legítima discrepancia con la apreciación de la prueba realizada en la sentencia, por lo que el primer motivo de impugnación de la resolución recurrida debe ser rechazado, debiendo entrarse en el segundo de los mismos relativo al error en la apreciación de la prueba.
En el artículo 21 de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, incluido dentro del Capítulo IV; 'De los derechos y obligaciones de las partes', se establece, en su apartado 1 que 'el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
En su apartado 3, este artículo establece que 'el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador'.
Por otra parte, el artículo 26 de la citada Ley, sobre 'Habitabilidad de la vivienda', recoge que 'cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta'.
En cuanto a la extinción del contrato, el artículo 27.2 a) contempla el derecho del arrendador a resolver el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, mientras que el apartado 3 a) de este mismo precepto, establece que el arrendatario podrá resolver el contrato por la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
Del conjunto de los preceptos citados podemos extraer las siguientes conclusiones:
a) El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
b) El arrendatario está obligado a poner de inmediato, en conocimiento del arrendador, la necesidad de las reparaciones, debiendo facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.
c) El arrendatario, comunicándolo al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador'.
d) Mientras se realizan las obras, si la vivienda es inhabitable, se produce la suspensión de las obligaciones el contrato, incluido el pago de la renta.
e) El impago de la renta permite al arrendador resolver el contrato mientras que la no realización por el arrendador de las reparaciones permite al arrendatario, igualmente, resolver el contrato de arrendamiento.
El arrendatario puede exigir la realización de los trabajos para que la vivienda sea habitable, en este caso, que se acabe con la presencia de ratas, pudiendo el mismo, contratar a quien pueda acabar con ese fenómeno, realizando los trabajos urgentes para luego exigir su importe al arrendador, pudiendo pedir la suspensión del contrato y dejar de abonar la renta mientras se solucione el contrato. No resulta lógico que el demandante, haya optado por trasladarse a otra vivienda dejando de pagar la renta, tal y como sostiene, en lugar de acometer el a su costa, los trabajos para acabar con los supuestos roedores, en lugar de destinar esos recursos a buscar otra vivienda. Tampoco puede exigir que se le entregue otra vivienda distinta, pudiendo resolver el contrato y marcharse y en su caso, solicitar que se le asigne otra vivienda por _EMVISMESA cumpliendo los requisitos de cualquier otro beneficiario de las mismas.
Como reiteradamente ha señalado el Tribunal Constitucional desde antiguo, en S.T.C. 3/ 1.996, de 15 enero y de 212/2.000, de 18 septiembre, 'en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos como una revisio prioris instanciae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti), como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum 'quantum' appellatum)'.
En lo que se atañe a la valoración de las pruebas, es reiterada la jurisprudencia que señala que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera.
Es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recurso, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el juez a quo de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica.' ( S.T.S. 2.217/2.015 de 18 de mayo).
En consecuencia, hay que valorar y analizar de nuevo toda la prueba practicada en primera instancia, que se limita al interrogatorio de demandante y demandado, el atestado de la Policía Local y las declaraciones de varios testigos, recordando que la carga de la prueba la regula con carácter general, el art. 217 de la L.E.C. que en su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.
Corresponde al actor, aplicando estas normas sobre la distribución de la carga de la prueba, acreditar que efectivamente, la vivienda resultaba inhabitable por la existencia de una plaga de ratas, lo que a tenor de la prueba practicada, no se considera acreditado.
Como documento número 4 de los acompañados con la demanda, aparece la denuncia presentada en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de DIRECCION000 de fecha 2 de octubre de 2.018, en el que el señor Silvio pone de manifiesto que su hijo está ingresado por una mordedura de rata y que desde hace dos años, desde julio de 2.016, viene poniendo reclamaciones a Emvismesa por los ratones en la vivienda.
Como documento 5, se aportan fotografías de varios de estos animales muertos, al parecer, en el interior de la vivienda.
Como documento número 6, aparecen diversas reclamaciones dirigidas a EMVISMESA y al Presidente de la Ciudad Autónoma, denunciando el problema con las ratas, desde octubre de 2.016 a octubre de 2.018.
Como documento número 10 se aportan recortes de prensa denunciando públicamente la situación y como documento 8, el requerimiento del señor Silvio para que EMVISMESA solucionara el problema realizando los trabajos necesarios o se vería obligado a ejercer las correspondientes acciones judiciales.
En cuanto al parte de urgencias de una menor aportado como documento 7, el mismo no acredita, en modo alguno, que la misma hubiera sido mordida por una rata, no constando en el informe médico la menor constatación por ese hecho sino que solo se recoge la existencia de 'eritema en cara anterior antebrazo derecho, no solución de continuidad, resto anodino', sin la menor acreditación, a juicio del facultativo de que se tratara por una herida por mordedura de rata ni el tratamiento prescrito fue el propio de que se hubiera producido el ataque por un roedor. Destacar que en el propio documento aparece como domicilio del menor el de CALLE000 número NUM001, NUM000 y no el de la vivienda objeto del contrato que nos ocupa.
En el acontecimiento 93 y a instancias de la parte actora, figura informe elaborado por el Arquitecto Jefe del Gabinete Técnico de la propia EMVISMESA en el que se hace constar que 'en relación a las labores de desratización en el edificio sito en CALLE000, NUM001, le comunico que en los últimos cuatro años, al margen de los originados en la vivienda NUM000 NUM002, cuyo inquilino es D. Silvio, se han presentado dos partes en esta empresa pidiendo actuaciones por incidencias con roedores, ambos partes presentados por el inquilino del 1º B, en fechas 26/09/2016 y 21/09/2018, que fueron atendidas por nuestro servicio, mandando a técnicos para la atención de ambos avisos, quienes procedieron a la desratización solicitada'.
En definitiva, esta es prácticamente toda la prueba que se presenta por la parte demandante de cara a acreditar la existencia de ratas en la vivienda, limitándose a una serie de denuncias y reclamaciones que no constituyen prueba de que existiera ese problema con roedores en la casa, sino que deben de ser objeto de prueba.
Por su parte, EMVISMESA, al margen de alegar que el inquilino había abandonado voluntariamente la vivienda tras recibir la comunicación de que no se prorrogaba el contrato, alega que dicha entidad había tomado medidas para comprobar si eran ciertos los hechos que narraba el reclamante y de serlo, proceder a subsanarlo, recurriendo a la sociedad Plaguimel S.L. especialista en desinfección y desratización de viviendas y locales. Con el propio escrito de contestación a la demanda se aporta, constando como acontecimiento 34 del expediente digital, informe fechado el 2 de octubre de 2.018, emitido por Plaguimel S.L. Salud Ambiental, en el que literalmente se hace constar: 'Con fecha de 25 del mismo mes, en presencia del inquilino de dicha vivienda y un funcionario de EMVISMESA se procede a realizar las actuaciones correspondientes. La actuación realizada fue la desratización de los falsos techos del baño, la falsa pared del baño y instalaciones de la vivienda, utilizando como biocida Muskil Bloque y en todas las instalaciones de la casa, utilizando el producto Trampas Trapper de Feromonas.
Una vez finalizada dicha actuación, se acuerda con el inquilino realizar una revisión el 27 de septiembre, a las 10:00 horas. Sin embargo, con fecha de 26 de septiembre el citado inquilino se pone en contacto con la empresa Plaguimel, cancelando la revisión prevista, argumentando que no quiere más actuaciones de una empresa de control de plagas, sino que lo que quiere es que EMVISMESA le de una solución a su necesidad de vivienda.
Comunicada esta actuación a EMVISMESA, nos indica que acudamos a realizar la revisión el día y la hora acordados. Presentados en la vivienda correspondiente, acompañados por funcionario de EMVISMESA, el día y hora acordados, el inquilino no respondió a nuestras llamadas, por lo que no fue posible efectuar la revisión prevista'.
El escrito de contestación a la demanda omite que el informe, recoge a continuación que 'en el diagnóstico hecho por nuestros técnicos previo a la aplicación, se observa resto de antiguos de excrementos y restos de rodenticida de antiguas actuaciones hechas por otros técnicos. Por lo que en el momento de la aplicación no se observa plaga ninguna aun así nuestros técnicos decidieron tranquilizar al inquilino'.
En consecuencia la demandada contrató a una empresa especialista en control de roedores para que hiciera un estudio y de ser cierto, acabara con el problema, la empresa realiza las actuaciones correspondientes y sería el inquilino el que les niega el acceso al domicilio para realizar la revisión, alegando que no quiere más actuaciones de dicha empresa sino que EMVISMESA le de una solución a su necesidad de vivienda, es decir, una casa distinta, sin que los técnicos observaran, a tener de las actuaciones realizadas, plaga alguna en ese momento.
En el plenario ha declarado Severino, representante en su momento de Plaguimel, que declara que acudió a la vivienda de Silvio a instancias de EMVISMESA por problemas de roedores en 2.015 o 2.016, que comprobaron que había roedores en el techo del cuarto de baño pero sin acceso a la vivienda y que hicieron dos o tres 'limpiezas' con venenos y productor químicos para acabar con los roedores. Añade que tiene conocimiento de que otra persona se quejó de roedores en la casa, no sabe si en el mismo piso de Silvio o en otro distinto.
El segundo testigo ha sido Jose Carlos, Director Técnico de Plaguimel, que acudió a la vivienda el 25 de septiembre de 2.018, localizando restos de raticida de actuaciones anteriores de la empresa, en las puertas correderas y en los falsos techos. El día que acudió a la vivienda, colocaron raticidas en los falsos techos y paredes y dentro de la vivienda colocaron trampas de feromonas con pegamento. Cree que recordar que un vecino del bajo tenía el mismo problema, pero con una visita se solucionó su problema, tal y como comprobaron en la revisión posterior.
En cuanto a la vivienda del señor Silvio, no pudieron hacer la revisión posterior pues el propio señor Silvio cancelo la revisión, que no quería que actuaran en su casa sino una solución de vivienda y que fueron a la casa y no les abrieron. Al no poder entrar a la casa, no pudieron comprobar si había o no roedores.
El tercer testigo ha sido, Arquitecto Jefe del Gabinete Técnico de EMVISMESA que dice que ante la reclamación de Don Silvio, acudió junto al técnico de la empresa especializada a la vivienda, colocaron los venenos y trampas correspondientes y quedaron con el propietario para volver uno o dos días después y el inquilino no les permitió acceder a la vivienda sin ofrecerlas razones claras.
El testigo mantiene que cuando estuvo en la vivienda le pareció que estaba abandonada, que no tenía uso y que allí no había nadie.
Dice que los técnicos fueron varias veces a la vivienda por las reclamaciones del demandante y nunca encontraron ratas.
Por último, declara que los titulares de otras viviendas les comunicaron que habían visto ratas pero cuando fueron los técnicos, nunca vieron roedores.
En conclusión y a tenor de la prueba practicada, la sentencia recurrida debe ser íntegramente confirmada, no apreciándose error en la misma, analizando de forma lógica, aunque escueta, la prueba practicada cuyo criterio, se comparte íntegramente. No ha quedado probado la existencia de ratas en la vivienda ni que no se hayan adoptado por EMVISMESA las medidas necesarias para solventar el supuesto problema, mandar a una empresa especializada que no encontró roedores y a los que el inquilino no les permitió acceder a comprobar el resultado del tratamiento contra los roedores, lo que sin duda resulta anómalo y extraño, sin que se pueda dar satisfación a la pretensión del demandante de obtener otra vivienda por parte de la empresa municipal, petición no sustentada por la Ley de Arrendamientos y que en todo caso, debe subordinarse a los plazos y disponibilidad de la empresa pública.
Vistos los artículos citados y demás de legal y pertinente aplicación,
Fallo
Desestimamos íntegramente el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Doña Cristina Fernández Aragón en representación de Don Silvio, contra la sentencia de 10 de diciembre de 2.020 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de DIRECCION000, imponiendo a dicha parte las costas derivadas del mismo.
Devuélvanse, en su momento, los autos originales al Juzgado de su procedencia junto con testimonio de la presente resolución para ejecución y cumplimiento de lo resuelto.
Así por esta nuestra Sentencia de la que se llevará testimonio al rollo de su razón, la pronunciamos, mandamos y firmamos.