Sentencia Civil Nº 221/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 433/2011 de 17 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 433/2011 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1516/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 49 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 221/12

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de abril de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario número 1516/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 49 Barcelona, a instancia de D/Dª. Jose Augusto contra D/Dª. BEMARS INVERSIONES, S.L. ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por BEMARS INVERSIONES, S.L. contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de diciembre de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda presentada per Jose Augusto i condemno a Bemars Inversiones, SL, a pagar a la part demandant 926,72 €, els interessos legals ordinaris de demora des de la interpel·lació judicial i les costes".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de marzo de 2012 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO .- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad mercantil BEMARS INVERSIONES SL a abonar a D. Jose Augusto la suma de 926'72 € (parte de la fianza arrendaticia, no entregada), con los intereses desde la interpelación judicial. A dicha pretensión se opuso la demandada, en base a haber cumplido correctamente con la liquidación conforme al art. 36.4 LAU , justificando las sumas detraidas; subsidiariamente, plus petición (en el requerimiento previo se reclamaban 889'40 €).

La sentencia de instancia estima la demanda con expresa imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza ésta por falta de acreditación del deficiente estado de la vivienda en el momento de ser recibida por el actor, y por el contrario sí constan acreditados los defectos de pintura y falta de limpieza al devolverlo en el momento de la resolución (a lo que se supeditaba la liquidación de la fianza), así como consumos, abonados por la arrendadora, correspondientes al período de vigencia del contrato, reiterando la pluspetición subsidiariamente formulada. Consecuentemente, queda el debate planteado en los mismos térmnos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO .- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) En 19.2.2007 la entidad demandada, como arrendadora y el actor, arrendatario, concertaron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en el PASAJE000 , NUM000 , NUM001 de Barcelona (f. 9 y ss), del que merecen destacar, a los presentes efectos, los siguientes extremos: a) se concierta por un año, sin perjuicio del art. 9 (hasta 5 años), en todo caso obligatorio para el arrendatario durante el prime año, por una renta de 15.600 €/anuales, es decir, 1300 €/mes (en los que se incluyen los gastos comunitarios), pagaderos por meses anticipados en determinada cuenta domiciliaria, cuya renta se acomodará anualmente conforme al IPC; b) el arrendatario entrega 1300 € en concepto de fianza, y un aval bancario de 7.800 €; c) consta una relación anexa de electrodomésticos; d). 2) En 21.2.2007 por el arquitecto Sr. Faustino , se elaboró un informe, a instancia del arrendatario, sobre el estado de la vivienda (f. 19 y ss, en relación con la testifical del referido arquitecto, no tachado, sujeto a contradicción, sin que existan méritos para dudar de su testimonio), constatando la existencia de pequeños agujeros en la pared "amb claus de suport inscrustats", "algunes patologíes en parets y falsos sostres degudes a la presència d'aigua y humitats...presència de fongs i despreniments de la pintura d'acabat", "el parquet està desencaixat en l'estança d'estar menjador....ratllades del mateix...", "....l'estat de la pintura de les parets està en general força bruta, amb ratllades profundes i taques degudes a l'ús habitual...", lo que no se cuestiona de contrario ; no obstante el arrendatario "declara conocer y aceptar las características y estado de conservación de la vivienda" (cláusula 4ª del contrato), aunque no asume su reparación, como sí ocurre con "los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan" (cláusulas 6 y 7del contrato). 3) Asimismo, el actor abonó de más por suministros pendientes, por períodos anteriores, al entrar en la ocupación (correspondiendo el exceso al anterior arrendatario, que ocupaban la vivienda hasta el día antes de la suscripción del contrato, f. 23 y ss, que, en la reclamación extrajudicial, concreta en 123'64 €), lo que no se niega por la demandada . 4) En 20.9.2008 , las partes resolvieron de manera bilateral el contrato, suscribiendo al efecto, en la vivienda arrendada (con posibilidad de inspección por parte del LR de la arrendadora) ya vacua y expedita (tras la mudanza y limpieza de la vivienda, en relación con la testifical del Sr. De León), un documento - escrito a mano, redactado por el LR de la demandada, que lo suscribe - en el que hicieron constar (f. 15): "Entrega llaves vivienda PASAJE000 , NUM000 , NUM001 piso. En la fecha de hoy, día 20 de septiembre, el Sr. Jose Augusto hace entrega de las llaves, devolviendo el aval bancario y estando pendiente de la devolución de la fianza. No se encuentran desperfectos y solo está pendiente de repasos por parte de la pintura y una limpieza a fondo. A falta de lectura de consumos (electricidad, gas, agua) y de conciliarlos, la entrega de la fianza será dentro de la siguiente semana antes de final de septiembre."; el actor abonó la renta de septiembre . 5) En 30.9.2008 el arrendador, presentó al demandado una liquidación de la fianza, descontando de los 1300 € la suma de 926'72 € (614'40 € de "trabajos de pintura" - obrado la factura y su pago al f. 54 y 55, en relación con la comparecencia al f. 87 - , 275 € por "servicio de limpieza" - obrando presupuesto, factura y pago a los f. 56 y 57, en relación con el docto. obrante al f. 81 - , 37'32 € por suministros, abonados por la demandada, a los f. 58 y ss), a consecuencia de cuya liquidación la demandada abona al actor la suma de 373'28 € (f. 16 y ss). 6) Existieron reclamaciones extrajudiciales vía burofax, en 20.10.2008 (f. 27 y ss), a lo que se negó la demandada (f. 31).

TERCERO .- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende ba toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal (aquí, el aval antedicho): 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC ); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance "temporal" (cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006 ), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador.

CUARTO .- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, " tal como la recibió ", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,....), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

QUINTO .- Nadie cuestiona que el actor recibiese en condiciones de habitabilidad, pero tampoco que lo hiciera con los pequeños desperfectos y patologías relacionados, cuya reparación, no fue asumida por el arrendatario, devolviendo la vivienda en el mismo estado en que le fue entregada, y de hecho ya se hace constar en el documento de resolución por el LR de la arrendadora que " No se encuentran desperfectos y solo está pendiente de repasos por parte de la pintura y una limpieza a fondo".

Salvo los repasos y la limpieza, en el acto de entrega de llaves y posesión del local, no se pusieron de manifiesto pues otros desperfectos, que - en todo caso - no se atribuyen al arrendatario (por un uso inadecuado), siendo lógica consecuencia del transcurso del tiempo de la relación arrendaticia a través de un mero uso normal conforme al destino, y devolviendo la vivienda "tal como la recibió"; la responsabilidad no corresponde al arrendatario ( art. 1561 y ss en relación con el 1555.2º CC ); lógicamente - también - la limpieza, para un posterior arrendamiento, corresponde al arrendador (máxime cuando se hace referencia a una limpieza "a fondo", y cuando consta ya una limpieza por el actor, según se ha expuesto), y por la misma razón los "repasos por parte de la pintura"; además, la entrega de la fianza dentro de la siguiente semana antes de final de septiembre , no se relaciona con la pintura o la limpieza, sino, con la expresión " a falta de lectura de consumos", para "conciliarlos".

Ciertamente, "conciliar los consumos" (electricidad, gas, agua) a la lectura, y aún cuando no se niegue por la demandada que el actor abonó de más por suministros de períodos anteriores, al entrar en la ocupación (correspondiendo el exceso al anterior arrendatario, que ocupaban la vivienda hasta el día antes de la suscripción del contrato, f. 23 y ss, que, en la reclamación extrajudicial, concreta en 123'64 €, pero aquí no se reclaman), nada consta en el contrato ni el documento resolutorio, sino que tiene más que ver con una eventual responsabilidad imputable (consumos atribuibles) del arrendatario, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad que resulten de dichos consumos; no obstante, no se acredita por la demandada la procedencia de la retención por consumos, en todo caso unilateral, ni el importe de la concreta retención (máxime cuando el actor está hasta el 20.9.2008).

Enfín, respecto a la pluspetición, en el requerimiento extrajudicial, no se reclaman 889'40 (respode a la suma de "gastos de pintura y limpieza que en ningún casp son imputables a mi representado y que ascienden a un monto total, s.e.u.o,..."), sino la diferencia entre la fianza y la cantidad entregada; pero en todo caso, de ser como dice el demandado, no solo se reclamaba esa cantidad, sino también otros 123'64 € por los suministros imputables al anterior arrendatario (lo que en total ascendería a 1013'04 €, que supera la reclamada en la demanda).

SEXTO .- .Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por BEMARS INVERSIONES SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.