Sentencia Civil Nº 222/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 204/2013 de 08 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 91493383737007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0003612

Recurso de Apelación 204/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid

Autos de Juicio Verbal 705/2012

APELANTE/DEMANDANTE:FERRIS HILLS S.L.

PROCURADORA: Dña. ANA RAYÓN CASTILLA

APELADO/DEMANDADO:Dña. Vanesa

PROCURADOR: D. GUSTAVO GÓMEZ MOLERO

SENTENCIA Nº 222/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En Madrid, a ocho de mayo de dos mil catorce.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal 705/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid a instancia de FERRIS HILLS S.L. apelante-demandante, representado por la Procuradora Dña. Ana Rayón Castilla contra Dª Vanesa apelado-demandado, representado por el Procurador D. Gustavo Gómez Molero, sobre reclamación de cantidad; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11/12/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 11/12/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimola demanda interpuesta por Ferris Hills S.L. representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Ana Rayón Castilla, defendida por la Letrado Dña. Virginia García Hidalgo, contra Dña. Vanesa , representado por el Procurador de los Tribunales D. Gustavo Gómez Gallegos y defendida por el Letrado D. Rafael Muñiz García, absolviendo a la parte demandada de las pretensiones contra ella deducidas, con imposición de costas a la parte actora. Que estimando parcialmentela demanda reconvencional interpuesta por Dña. Vanesa representada por el Procurador de los Tribunales D. Gustavo Gómez Gallegos, contra Ferris Hills S.L representada por la Procuradora Doña Ana Rayón Castilla, condeno a la parte reconvenida a pagar a la reconviniente la cantidad de 3.343,35 euros, intereses legales. Todo ello sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la demanda reconvencional debiendo cada parte abonar las suyas y las comunes por mitad'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de FERRIS HILLS, S.L. se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte, que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 7 de mayo, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se ha observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Los términos en que quedó planteado este proceso, según se deduce de las alegaciones hechas en la primera instancia, son los siguientes:

1º La demandante, FERRIS HILLS, S.L., sucesora en el arrendamiento de Don Andrés Murcia, reclamó a la demandada, Doña Vanesa , el importe de las rentas devengadas entre diciembre de 2.011 y mayo de 2.012, con un importe total de 6.138 euros.

Se invocaba el contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado el 1 de enero de 1.983, relativo al piso NUM000 NUM001 , del edificio sito en la PLAZA000 , nº NUM002 , de Madrid.

2º La demandada, en su contestación a la demanda, prefigurada ya en el escrito presentado el 15 de octubre de 2.012, por el que solicitaba prueba anticipada y anunciaba reconvención, escrito que luego fue seguido, prácticamente a la letra, en la contestación y reconvención formuladas oralmente en el juicio, adujo, en síntesis: a) que en el local de negocio se desarrollaba la actividad de academia, explotada, según autorización contenida en anexo al contrato de arrendamiento, por INSTITUTO EDUCATIVO SANTILLANA, S.L., b) que en febrero de 2.011, se produjo el hundimiento parcial del forjado, afectando a la zona de aseos de la Academia, quedando inutilizados dichos servicios y el suministro de agua corriente, siendo requerida por la arrendadora para que no utilizara ni aquéllos ni ésta; c) que el Ayuntamiento formuló, el 8 de septiembre de 2.011, propuesta de resolución para que se requiriese a la propiedad la realización de obras, siendo acordada la orden a tal efecto el 18 de enero de 2012. d) que, ante tal situación, la demandada comunicó, por burofax del 16 de enero de 2.012, la suspensión del contrato con invocación del artículo 119 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, e) que, en todo caso, la renta de diciembre de 2.011 estaba pagada; y f) que, a pesar de no haber podido utilizar el local desde marzo de 2.011, pagó la renta, por consejo de su Abogado, pues no podía suspender el pago hasta la orden administrativa de realización de obras.

Anunció reconvención, en la que se concluía que 'las rentas que se han pagado y que no se debían haber pagado, desde marzo a diciembre de 2.011, exceden los 6.000 euros, pero mi representada limitará su reclamación a 6.000 euros'.

En el acto de juicio reiteró que reclamaba sólo el daño emergente constituido por el indebido pago de rentas, y no el lucro cesante.

SEGUNDO.- La Juez de Primera Instancia consideró acreditado el pago de la renta de diciembre de 2.011, y asimismo que el contrato debía entenderse suspendido desde el 8 de septiembre de 2.011, conforme al documento nº 7 aportado por la demandada, y, tras desestimar la demanda, estimó parcialmente la reconvención condenando a la reconvenida a pagar a la reconviniente la cantidad de 3.343,35 euros, importe referido a las rentas de septiembre a diciembre de 2.011.

Contra tal sentencia recurre en apelación la demandante, denunciando la incongruencia extra petita que, a su juicio, se produce al acoger la Juez de Primera Instancia una suspensión del contrato no solicitada por la demandada que se limitó a pedir indemnización de daños y perjuicios. En cuanto, al fondo, estima que la Juez incurrió en error al considerar pagada la renta de diciembre de 2.011, cuando el impago se demuestra por el documento nº 4 aportado por la demandante en el juicio, y aduce la inaplicabilidad al caso enjuiciado del artículo 119 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964.

El recurso fue impugnado por la demandada.

TERCERO.- La modalidad de incongruencia que la demandante denuncia requiere que el Juez, al resolver la cuestión de fondo, se aparte del objeto del proceso, que, a su vez, queda configurado con las alegaciones de las partes.

De entre estas cobra especial importancia la de los hechos que constituyen el presupuesto de la norma que ampara la respectiva posición de los litigantes.

Si se respetan esos hechos, pero se aplica una norma distinta, el Juez estará ejerciendo su oficio, que consiste, precisamente, en solucionar los conflictos con la aplicación del ordenamiento. Ese es el significado del tan repetido principio iura novit curia.

Distinta es la invocación del derecho subjetivo, que ya no es intrascendente, pues cuando el ordenamiento concede al litigante un pluralidad de acciones que, basadas en unos mismos hechos, pueden ofrecer consecuencias no coincidentes, hay que estar al derecho subjetivo invocado y a la concreta protección solicitada.

En tal caso, esa invocación jurídica forma parte de la causa petendi.

CUARTO.- Dicho lo anterior, no puede acogerse la denuncia de incongruencia.

La suspensión del contrato, si bien a partir de un fecha no coincidente con la que estima la Juez de Primera Instancia, forma parte esencial del contenido de la oposición y de la reconvención.

Reiteradamente se alegó esa suspensión, y el motivo que la provocaba (la inutilización de los aseos y del servicio de agua corriente) tanto para negar el derecho de la demandante a cobrar las rentas, como para fundar la reclamación que constituía el motivo de la reconvención, si bien, para tal fin, se apoyaba en la imposibilidad de uso del local, que, a su vez, sería presupuesto de la suspensión.

Por eso, cuando la Juez se basa en la suspensión del contrato, que supone también constatar esa imposibilidad de uso, no hay incongruencia

No es preciso que el arrendatario ejercite una acción declarativa para obtener que la autoridad judicial constate la suspensión conforme al artículo 119 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964.

Los derechos y deberes derivados de la suspensión se generan cuando se da el presupuesto de esa norma, y las partes en el contrato pueden bien ejercitar una acción mero declarativa, si con ello se satisface su interés, o ejercitar un acción de condena partiendo de que tal suspensión se ha producido. Ésta será el fundamento de esa pretensión condenatoria, pero no se requiere un pronunciamiento expreso y separado, como no se requiere para todos aquellos que van conformando el derecho subjetivo que se actúa en una pretensión de ese tipo.

Y, finalmente, la demandante tuvo ocasión en el juicio, como así hizo, de defenderse frente a la posible suspensión, frente a su causa y frente a sus consecuencias.

QUINTO.- El pago de la renta de diciembre de 2.011 está acreditado.

La demandada ha aportado tanto el recibo, sellado por la demandada, que acredita ese pago (documento 31 de la demandada), como el correspondiente cargo bancario.

Por el contrario la demandante, que sostiene la retrocesión de ese cargo, aporta un documento, el nº 4 de los que presentó en el juicio, que indicaría la devolución por disconformidad con el importe, que se habría hecho el 30 de enero de 2.012.

Pues bien, la prueba presentada por la demandante no es concluyente.

Supone el citado documento que la renta, por el importe indiscutido de 1.463,18 euros, se recibió por la demandante y que ésta ordenó su devolución pasado más de un mes, por un motivo -'disconformidad importe'- que no se ajusta a la realidad, porque el importe ni entonces ni ahora se ha discutido.

Además y en todo caso, alegándose la devolución, se requiere la prueba de que el importe devuelto llegó definitiva y efectivamente a poder de quien hizo el pago, y eso ni siquiera se ha intentado.

SEXTO.-Para enjuiciar el último motivo del recurso es preciso exponer el régimen jurídico aplicable en el supuesto en que el arrendatario se ve privado de la posesión útil del objeto del arrendamiento.

Así, el contrato de arrendamiento, por su carácter sinalagmático, impone deberes a las dos partes contractuales, de manera que al mismo resultan aplacibles los preceptos generales que rigen esa clase de obligaciones, y, en particular, el artículo 1.124 del Código Civil , al que expresamente se remite, por lo demás, el artículo 1.568 del Código Civil y el 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos actual.

En todo caso, por su carácter de contrato de tracto sucesivo, se producen ciertas modulaciones en el mismo. Y, en fin, por la necesidad de conjugar el cumplimiento de ciertos deberes del arrendador (singularmente, en materia de reparaciones) con la satisfacción del derecho del arrendatario, se dictan normas específicas para conseguir un adecuado equilibrio en las contraprestaciones ( artículos 21 , 22 y 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente , 107 a 113 y 119 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y 1.558 del Código Civil ).

De la distinta normativa que tan sucintamente se acaba de enunciar, podemos extraer estas consecuencias:

1º El deber de pago de la renta está directamente conectado con la posibilidad de uso de la cosa arrendada. Tanto el sinalagma genético (el que está en el origen de la obligación) como el funcional (el que marca el desenvolvimiento de la relación jurídica) imponen esta consecuencia. Por eso se ha sostenido que el inquilino no debe ninguna renta (o dicho de otro modo, puede suspender el pago) cuando no se ha producido la entrega de la cosa, cuando se ve privado totalmente del uso de la misma por causa que no le fuera imputable, o por perturbaciones por el arrendador que supongan tal privación total.

2º Correlativamente, si no hay privación total del uso, procede la reducción de la renta en proporción a la parte de la que no pueda disponer.

A la primera idea responde, entre otros preceptos que ahora no son del caso, el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 y el 119 de la de 1.964; a la segunda, el artículo 1.558 del Código Civil .

Además de ello, y por aplicación de las normas generales, puede el contratante cumplidor afectado por el incumplimiento del contrato, solicitar la resolución, o ejercitar, en el supuesto de que existan vicios ocultos, las acciones edilicias ( artículo 1.553 del Código Civil ) o, en fin, la más genérica de indemnización de daños y perjuicios.

SÉPTIMO.-Pues bien, la privación de un elemento esencial, imprescindible para el regular funcionamiento del negocio que se ejerce en el local arrendado, constituye causa de suspensión.

El artículo 119 de la Ley de Arrendamientos Urbanos está fundamentalmente pensado para la vivienda, al remitirse a un concepto (la habitabilidad) más propio del fin que trata de satisfacer el arrendamiento destinado a aquel uso habitacional.

Por eso, cundo afecta a local de negocio, no es tanto la inhabitabilidad la razón que puede autorizar la suspensión sino la inservibilidad, entendida como imposibilidad de explotación regular y legal del negocio. Si así ocurre, el arrendatario no recibe la utilidad propia, que constituye la causa de su contraprestación, y por ello, se trataría, en todo caso, y conforme a las reglas generales, de la actuación de la exceptio non adimpleti contractus, quedando liberado, mientras subsista la situación, de la correspectiva obligación de pago de la renta.

Y es obvio que, un local abierto al público requiere del funcionamiento de aseos y de agua corriente, pues si no el negocio no puede ser desarrollado, como no sea en situación ilegal y precaria, que no puede ser exigida al arrendatario.

Cuando el uso es imposible, el inquilino sigue en el arrendamiento, pues la suspensión supone esa continuación, ya que se no se ha producido ni la resolución ni la extinción.

Por ello, la Juez de Primera Instancia acertó al considerar que la privación de esos elementales servicios suponía causa justificadora de la suspensión.

OCTAVO.- Ahora bien, la determinación de las consecuencias de la suspensión (basada en el mismo principio que la excepción de contrato no cumplido) está sometida al principio dispositivo, siendo el arrendatario el que ha de manifestar si actúa o no el derecho que la Ley le reconoce, de modo que el Juez no puede ir más allá de lo pretendido por el arrendatario.

Y éste, en el caso enjuiciado, sitúa la suspensión a partir de enero de 2.012, como lo revela inequívocamente los términos de su oposición y de su reconvención.

Por ello, ha de revocase la sentencia en cuanto establece la fecha de los efectos de la suspensión en un momento anterior.

Consecuencia de ello es que no procede acordar la devolución de las rentas de septiembre a diciembre de 2.011 basándose como hace la Juez en esa suspensión.

NOVENO.- Restaría por examinar si el artículo 1.106 del Código Civil , en relación con el 1.544 del mismo, funda la acción indemnizatoria ejercitada en la reconvención, y, si fuera así, así el pago de las rentas, voluntaria y conscientemente, hecho por la demandada constituye un perjuicio que pueda ser reclamado.

Pues bien, lo que se aprecia en la reconvención es en realidad el ejercicio de un acción de repetición por unos pagos (el de rentas correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 2.011) que se estiman indebidos.

Aunque se revista como una acción derivada del incumplimiento, y de ahí la cita del artículo 1.106 del Código Civil , se trata en realidad de reclamar aquello que se pagó por la demandada siendo consciente de la situación creada por la inhabilidad del objeto.

En tal caso, el ordenamiento sólo permite reclamar cuando se ha producido error en el pago ( artículo 1.895 del Código Civil ), error que desde luego no existió en este caso, pues la demandada alega que hizo el pago previo asesoramiento de su Letrado.

Si, superando ese obstáculo, se examinara estrictamente la acción indemnizatoria, la doctrina de los actos propios la impediría, pues si de forma consciente y deliberada se paga, conociendo el incumplimiento de la otra parte, se genera un situación que entra de lleno en esa doctrina, pues se ejercita un acto -el pago- de forma irrevocable, que no es lícito luego contradecir en base a causas conocidas cuando se hizo.

Por ello, el recurso ha de ser estimado, en cuanto es improcedente la reconvención ejercitada.

DÉCIMO.-Las costas de la demanda en primer instancia se han de mantener impuestas a la demandante; las de la reconvención, se han de imponer a la reconviniente ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

DÉCIMOPRIMERO.- La estimación parcial del recurso conlleva la no imposición de las costas de esta segunda instancia ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

DÉCIMOSEGUNDO.-En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación interpuesto por FERRIS HILLS, S.L.contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Madrid en juicio verbal nº 705/2012, revocamosdicha sentencia, en el solo sentido de, manteniendo la desestimación de la demanda, DESESTIMAR igualmente la reconvención, absolviendo a la reconvenida de la pretensión ejercitada en su contra por la reconviniente.

Imponemos a la demandante el pago de las costas causadas en primera instancia por su demanda, y a la reconviniente las ocasionadas por su reconvención.

No hacemos imposición de las costas causadas en esta segunda instancia.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Una vez que sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo previsto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe