Sentencia Civil Nº 222/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 924/2012 de 07 de Mayo de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos./as Sres./as.

Presidenta: Dña. Emma Galcerán Solsona.

Magistrados:

D. Jesús Ángel Suárez Ramos.

D. Juan Carlos Socorro Marrero.

En Las Palmas de Gran Canaria, a 7 de mayo de 2.014.

VISTAS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Las Palmas de Gran Canaria en los autos referenciados (Juicio Ordinario 1.459/2.011), que fueron seguidos a instancia de la entidad 'Candela Inversiones 2.008 S.L.', representada en esta alzada por la Procuradora Dña. Elisabet Rivero Marrero y asistida por el Letrado D. Adolfo Llamas, contra Dña. Julieta , representada en esta alzada por la Procuradora Sra. Quevedo Hernández y asistida por la Letrada Dña. Yara Fernández Álvarez, siendo ponente el Sr. Magistrado D. Juan Carlos Socorro Marrero, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Las Palmas de Gran Canaria se dictó Sentencia en los referidos autos de Juicio Ordinario 1.459/2.011 cuya Fallo literalmente establece:

'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Doña Elisabet Rivero Marrero en nombre y representación de Candela Inversiones 2.008 S.L. frente a Doña Julieta debo condenar a ésta a abonar a aquélla la suma de siete mil cuatrocientos cincuenta y dos euros y catorce céntimos (7.452,14 euros) e intereses a que se refiere el fundamento de derecho tercero de esta resolución, dando por bien resuelto extrajudicialmente y a instancia de la demandante el contrato suscrito por las partes el 5 de marzo de 2.011 y con expresa condena en costas procesales a la parte demandada'.

SEGUNDO.- La referida Sentencia, de fecha 18 de junio de 2.012 , se recurrió en apelación por la parte demandada por los hechos y fundamentos que son de ver en su escrito de impugnación. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente, y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló día para discusión, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: La entidad 'Candela Inversiones 2.008 S.L.' presentó, a través de su Procuradora, el día 20 de septiembre de 2.011 una demanda de Juicio Ordinario frente a Dña. Julieta mediante la que solicitó que, 'al ser su finalidad inalcanzable', se diera por resuelto el contrato de arrendamiento del local ubicado en la Avenida Mesa y López nº 7, 1º A, de esta ciudad que celebraron el día 5 de marzo de 2.011, y que la parte demandada fuera condenada a pagarle la suma de 7.452,14 euros, que es la renta correspondiente a tres mensualidades - abril, mayo, y junio de 2.011- y el importe de la fianza del negocio.

La Sentencia dictada el día 18 de junio de 2.012 estimó íntegramente la demanda. Frente a ella interpuso recurso de apelación Dña. Julieta en el que alegó error en la valoración de la prueba. Asimismo, sostuvo que en este juicio la parte demandante no acreditó la falta de aptitud del local para destinarlo al uso que pretendía, y que en todo caso no procede devolver a la actora las rentas percibidas.

SEGUNDO: El día 5 de marzo de 2.011 'Candela Inversiones 2.008 S.L.' y Dña. Julieta celebraron un 'contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda' cuyo objeto fue (cláusula primera) 'la oficina de la Avenida José Mesa y López núm. 7, 1ª A de Las Palmas de Gran Canaria, con una superficie total de 208,69 metros cuadrados.' El destino del local que fue pactado se prevé en la cláusula quinta del negocio. Según la actora, en el local se pretendía abrir una clínica dental. En la demanda se indica que 'desde el momento de suscribir el contrato', se solicitó a la demandada 'informe de la Comunidad o, en su caso, poder hablar con el Presidente o el Administrador', y que, obtenida una copia de los estatutos de la comunidad de propietarios, y advertido de que ésta se iba a oponer a la instalación de la clínica, manifestó a la demandada su intención de resolver el contrato, 'toda vez que el tipo de negocio a instalar requiere de aparatos de rayos y compresores, lo cual vulnera lo acordado en los estatutos reseñados'.

TERCERO: El arrendamiento para uso distinto del de vivienda se regula por las normas imperativas contenidas en los Títulos I, IV, y V de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994, por lo que resulte del principio de autonomía de la voluntad, por las normas previstas en el Titulo III de dicha Ley, y Código Civil. Éste se refiere a la resolución del contrato ya que, al ser bilateral, el incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes produce el efecto típico de las obligaciones bilaterales, es decir, su resolución, como establece el artículo 1.124 del Código Civil , al que se remite el artículo 1.568 de dicho Código , y también prevé el artículo 1.556 del mismo (aunque emplea el término 'rescisión').

CUARTO: De acuerdo con el artículo 1.554.1ª del Código Civil , todo arrendador tiene obligación de entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. El artículo 1.562 del Código Civil contempla la presunción del buen estado de la cosa al tiempo de la entrega: 'a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario'.

La 'prueba en contrario' a la que hace referencia el artículo 1.562 del Código Civil incumbe al arrendatario. En este juicio, esa prueba (de ser 'inalcanzable' la finalidad del contrato porque el tipo de negocio a instalar, al requerír aparatos de rayos y compresores, no era conforme con los estatutos de la comunidad de propietarios) correspondió a la entidad actora, de acuerdo con ese precepto y conforme al artículo 217.2 de la LEC .

QUINTO: Como señala la cláusula sexta del contrato de arrendamiento de 5 de marzo de 2.011, 'el arrendatario queda asimismo obligado a respetar las normas de la comunidad de vecinos'. Si, a juicio de la actora, la comunidad de propietarios se iba a oponer a la instalación de la clínica dental (como consta en este procedimiento antes de que fuera dictada la sentencia apelada, la comunidad no se opuso a esa instalación - primero, de forma condicionada, en el acuerdo correspondiente al punto primero del Orden del Día de la Junta de Propietarios de 20 de octubre de 2.011, y, después, sin condición alguna, como consta en el Acta de la Junta de Propietarios celebrada el día 23 de febrero de 2.012), no se entiende cómo, antes de la firma del contrato, no se cercioró de ese inconveniente, y, obligada a cumplir las normas de la comunidad, no comprobó el contenido de éstas antes de consentir el contrato. Según la demanda, después de celebrarlo la demandada evadió proporcionarle un 'informe de la Comunidad' que le solicitó, pero esas 'evasivas' no constan probadas (por la parte demandante) en este juicio, en el que la actora no propuso el interrogatorio de Dña. Julieta .

El administrador de la comunidad de propietarios, D. Geronimo , dijo en el juicio que la arquitecta a la que la demandante encargó el proyecto de reforma del local le preguntó si habría algún inconveniente de la comunidad para la instalación de la clínica, a lo que él le respondió que no podía dar autorización alguna en nombre de la comunidad. El testigo dijo que no comentó a la arquitecta que los vecinos se iban a oponer a la instalación de la clínica, y que sólo le hizo ver que recordaba que en los estatutos de la comunidad se decía algo que limitaba el uso de locales para destinarlos a clínicas de enfermedades infecto contagiosas. Según la arquitecto (la Sra. Brigida ), que también declaró como testigo, la 'impresión' que obtuvo tras una reunión que mantuvo con el portero del edifico, un vecino que lleva mucho tiempo residiendo en él, y el administrador, reunión sobre cuestiones técnicas relacionadas con su proyecto y en la que en un momento determinado fueron leídos los estatutos, es que 'me dieron a entender' que dichos estatutos dificultaban el uso del local como clínica. Sin embargo, esa 'impresión' y lo que dedujo la testigo después de la reunión no consta objetivamente que impidiese la entrega del local por la arrendadora a la arrendataria (que, además, abonó durante tres meses la renta pactada en el negocio), y que ésta la recibiera 'en buen estado' ( artículo 1.562 del Código Civil ), en el sentido de que pudiese instalar en el local dicha clínica. Como dijo la arquitecta en el juicio, su proyecto, que 'técnicamente se podía hacer', 'se abandonó' (por la parte actora).

SEXTO: No consta en este juicio que la arrendadora hubiera dejado de mantener la posesión útil del local a la arrendataria, o que antes de la celebración del contrato existiese un acuerdo de la comunidad de propietarios, oculto por la demandada a la actora ( artículo 1.553 del Código Civil ), contrario a que ésta instalase la clínica. La demandante, transcurridos unos meses desde que comenzara a regir el negocio (cláusula segunda), decidió extinguirlo unilateralmente. Al no existir incumplimiento contractual alguno por la parte demandada, no procede por el motivo indicado en la demanda la resolución del contrato y la condena a la parte demandada que fue pedida en ella.

SÉPTMO: En conclusión, la Sala entiende que ha de ser estimado el recurso de apelación interpuesto por Dña. Julieta frente a la Sentencia dictada el día 18 de junio de 2.012 en los autos de Juicio Ordinario 1.459/2.011 del Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de Las Palmas. En consecuencia, procede revocar esa Sentencia, y, en su lugar, acordar la desestimación de la demanda presentada por la entidad 'Candela Inversiones 2.008 S.L.' frente a Dña. Julieta con imposición de las costas de este juicio a la parte actora.

OCTAVO: Conforme al artículo 398.2 de la LEC , en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por Dña. Julieta frente a la Sentencia dictada el día 18 de junio de 2.012 en los autos de Juicio Ordinario 1.459/2.011 del Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de Las Palmas de Gran Canaria , que se revoca, y, en su lugar, se acuerda la desestimación de la demanda presentada por la entidad 'Candela Inversiones 2.008 S.L.' frente a Dña. Julieta con imposición de las costas del juicio a la parte actora, y sin condenar en las costas del recurso de apelación a ninguna de las partes.

Firme que sea esta resolución procédase a la devolución del depósito constituido.

Llévese certificación de la presente Sentencia al rollo de esta Sala y a los autos de su razón y notifíquese a las partes haciéndolas saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación exclusivamente por interés casacional ( art. 4772.3º LEC ), al haberse seguido el procedimiento por razón de la materia y/o por cuantía inferior a 600.000,00 € y, en su caso, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal (por los motivos dispuestos en el art. 469 LEC ). Deberá interponerse ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de esta sentencia, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiéndose cumplir los requisitos previstos en el Capítulo IV -en relación con la Disposición Final decimosexta- y en el Capítulo V del Título IV del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Al tiempo de interponerse será precisa, bajo perjuicio de no darse trámite, la constitución de un depósito de cincuenta euros, por cada uno de los recursos interpuestos, debiéndose consignar en la oportuna entidad de crédito y en la «Cuenta de Depósitos y Consignaciones» abierta a nombre de este Tribunal, lo que deberá ser acreditado.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.