Sentencia CIVIL Nº 222/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 201/2017 de 20 de Julio de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.005.00.2-2016/0001902
Recurso de Apelación 201/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Alcalá de Henares
Autos de Juicio Verbal (250.2) 198/2016
APELANTE: TELECOMUNICACIONES MADRID SUR SL
PROCURADOR Dña. CRISTINA GRAMAGE LOPEZ
APELADO: CARMILA ESPAÑA SLU
PROCURADOR D. JOSE IGNACIO OSSET RAMBAUD
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veinte de julio de dos mil diecisiete.
Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal 198/2016 seguidos en el Juzgado de
1ª Instancia nº 01 de Alcalá de Henares, en los que aparece como parte apelante TELECOMUNICACIONES
MADRID SUR SL representada por la Procuradora Dña. CRISTINA GRAMAGE LÓPEZ y defendida por
el Letrado D. J. MIGUEL RODRÍGUEZ MARTÍNEZ, y como parte apelada CARMILA ESPAÑA SLU,
representada por el Procurador D. JOSE IGNACIO OSSET RAMBAUD y defendida por el Letrado D. JOSÉ
MARÍA BUENDÍA FERNÁNDEZ DE VELASCO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra
Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 30/11/2016 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 01 de Alcalá de Henares se dictó Sentencia de fecha 30/11/2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente: ' Que debía estimar la demanda interpuesta por CARMILA ESPAÑA SLU contra TELECOMUNICACIÓNES MADRID SUR SL, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de autos, suscrito el 1 de octubre de 2010 -documento dos de la demanda-, condenando a la parte demandada a que abone al actor la cantidad de 25.624#66 euros, condenando igualmente al demandado al pago de las costas de este juicio'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada TELECOMUNICACIONES MADRID SUR SL, al que se opuso la parte apelada CARMILA ESPAÑA SLU, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 18 de julio de 2017.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Pretensiones de las partes y sentencia apelada.

La demanda presentada por Carmila España, S.L.U. (Carmila), contra Telecomunicaciones Madrid Sur, S.L. (Telmasur), planteaba acción de reclamación de rentas arrendaticias, en virtud de contrato de arrendamiento de local comercial, con duración pactada de 1 de Octubre de 2010 a 30 de Septiembre de 2015, por la suma de 25.624'66 euros. Relataba que el 14 de Mayo de 2015, fecha en que Telmasur ya adeudaba 9.468'21 euros por las rentas correspondientes a Marzo a Mayo de 2015, dicha arrendataria envió burofax a Carmila comunicando su voluntad de resolver el contrato con efectos al 1 de Junio, e informando que el 31 de Mayo dejarían libre el local a disposición de la propiedad. Al mismo tiempo, reclamaban la devolución de las fianzas y garantías constituidas. El 26 de Mayo de 2015 la arrendataria envió nuevo burofax reiterando lo anterior, y añadiendo que las llaves del local estarían a disposición de la arrendadora en el local de Telmasur sito en la calle Estefanía 62 de Madrid. El 17 de Junio Telmasur remitió tercer burofax informando que había desocupado el local el anterior 1 de Junio, y reiterando que las llaves estaban a disposición de Carmila en la misma dirección. De nuevo se requería la devolución de fianzas y garantías. El 23 de Julio Carmila envió respuesta oponiéndose al desistimiento unilateral del contrato, y emplazando para que, caso de no continuar la arrendataria en el disfrute del local, hiciera entrega de las llaves en el puesto de seguridad del Centro Comercial en el plazo de cuarenta y ocho horas. La arrendataria rehusó la entrega por ese vía, insistiendo en la recogida en la sede de Telmasur por persona con capacidad para firmar documento de entrega. El 6 de Octubre de 2015 Carmila reiteró que el contrato de arrendamiento vencía a 30 de Septiembre, requirió a la arrendataria para la entrega del local en plazo de cuarenta y ocho horas, y comunicó que se adeudaban rentas por 22.092'49 euros. Por todo ello se reclaman siete mensualidades de renta, a razón de 3.156'07 euros, más 3.532'17 euros a tenor del interés moratorio pactado en el contrato.

La demandada, Telmasur, permaneció situación de rebeldía.

La sentencia dictada en la primera instancia declara probado que las partes suscribieron contrato de arrendamiento el 1 de Octubre de 2010 sobre el local comercial litigioso, en cuya ejecución la demandada, Telecomunicaciones Madrid Sur, S.L., incumplió la obligación de pago de la renta pactada y suministros acordados, por la suma de 25.624'66 euros, que incluye los intereses devengados. Tras invocar y transcribir los arts. 17 y 27.1 L.A.U ., estima en su integridad la demanda presentada por Carmila España, S.L.U., declarando resuelto el contrato de arrendamiento, y condenando a la demandada al pago de la cantidad reclamada, así como al pago de las costas procesales.

SEGUNDO.- Motivos de recurso.

Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Telecomunicaciones Madrid Sur, S.L., argumentando que de la prueba practicada resulta acreditado que el contrato de arrendamiento celebrado con Carmila España, S.L.U., se encuentra ya resuelto desde el 14 de Mayo de 2016, mediante comunicación cursada por la arrendataria, con abandono del local y entrega de llaves a la arrendadora el 1 de Junio de 2016, materializándose con esa entrega la devolución de la posesión. Las comunicaciones con la arrendadora han sido numerosas, reiterando mediante el envío de varios burofax que las llaves del local estaban a su disposición para que procediera a su retirada, como efectivamente hizo.

Respecto de la reclamación de rentas, en caso de resultar procedente, sólo estarían justificadas las correspondientes a los meses de Marzo a Mayo, por las mismas razones ya expuestas. En todo caso, el resto de las cantidades reclamadas no lo serían ya como rentas, sino en concepto de perjuicios causados, cuya demostración incumbe a la parte demandante. En el burofax recibido de Carmila el 23 de Julio de 2015, puede verse cómo ésta asume la resolución del contrato, cuando manifiesta que requiere a la arrendataria para que continúe en la explotación del local, y que en otro caso dará por resuelto el contrato.

La solución adoptada en la sentencia apelada genera un enriquecimiento injusto para la arrendadora, pues desde el momento en que se produce la resolución contractual, el arrendador ha tenido plena disposición del local, pudiendo arrendarlo a un tercero.

TERCERO.- Resolución.

A pesar de la situación de rebeldía mantenida durante la primera instancia por la ahora apelante, es procedente examinar los motivos de recurso atinentes a cuestiones estrictamente jurídicas sobre la base de los hechos relatados en el escrito de demanda. Pues la rebeldía no equivale al allanamiento, ni exime al demandante de la carga de probar los hechos constitutivos de su pretensión, ni excluye la valoración de los aspectos jurídicos de la pretensión de la demanda de conformidad con los principios da mihi factum dabo tibi ius y iura novit curia .

En ese sentido, debe aclararse que en el contrato de arrendamiento de local de negocio, el arrendatario no tiene la facultad de resolución unilateral, por lo que el desistimiento del contrato constituye una modalidad de incumplimiento, que genera en el arrendador el derecho a percibir una indemnización, sin perjuicio de su posible moderación. En el presente caso, la duración del contrato se pactó hasta el 30 de Septiembre de 2015, sin que con anterioridad a esa fecha Telmansur pudiera decidir unilateralmente desocupar el local y desatender las obligaciones contraídas, por lo que resulta obligada al pago de las rentas devengadas entre Junio y Septiembre de esa anualidad. La demostración del perjuicio ocasionado deriva, sin más, de la pérdida por lucro cesante experimentada por la arrendadora en cuanto a las rentas a devengar hasta la finalización del arriendo.

En el supuesto enjuiciado no es adecuado moderar la indemnización, pues el preaviso de desalojo se cursó con un brevísimo plazo de antelación, sólo unos días antes de la anunciada desocupación del local.

Además de ello, cuando restaban pocos meses hasta la finalización del contrato, en Septiembre de 2015, y en una época del año de especial inactividad en materia de alquileres de locales de negocio, como son los meses de Julio y Agosto. Todo ello, generaba una grave dificultad en el arrendador para ofrecer en el mercado el arrendamiento del local antes de la fecha natural de vencimiento del contrato.

Sobre la cuestión apuntada se ha pronunciado ya esta Sala en S. 25.Nov.2016, declarando que ' En el concreto supuesto de incumplimiento del arrendatario, por desistimiento unilateral del contrato, al abandonar el local de negocio antes del plazo de duración pactado, deben aplicarse las normas generales sobre obligaciones y contratos. Toda vez que en la normativa general del contrato de arrendamiento de fincas, de los arts. 1546 ss. Cc ., no se establece ningún régimen jurídico específico para el desistimiento unilateral, y en la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo se contempla para determinados contratos de arrendamiento de vivienda.

El desistimiento unilateral del arrendatario, con abandono o restitución de la posesión al arrendador, y previsión de impago de rentas futuras, constituye una situación anormal en la vida del contrato, que no pone fin al vínculo contractual precisamente por la prohibición de supeditar la validez y cumplimiento del contrato a la voluntad unilateral de una parte, ex art. 1256 Cc , y que sitúa al arrendador ante la facultad de optar entre exigir el cumplimiento del contrato, o alternativamente su resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios, al amparo del art. 1124 Cc .

Sin embargo, la doctrina jurisprudencial no asocia al desistimiento unilateral del arrendatario el deber automático de sufragar la totalidad de las rentas arrendaticias pendientes de vencimiento hasta el término contractual pactado. Por el contrario, contempla la moderación de esa obligación, ya lo sea a través del art. 1103 Cc , ya mediante los arts. 1152 ss. Cc . si se hubiere pactado cláusula penal. Se utiliza así un mecanismo corrector de la aplicación rígida del principio pacta sunt servanda, por razón de la injusticia y desproporción del resultado, y en evitación del enriquecimiento injusto que se produciría para el arrendador, por la recuperación del disfrute de la finca arrendada, y ante la eventual simultánea percepción de la totalidad de las rentas del arrendatario incumplidor y las derivadas de un posible nuevo arrendamiento '.

La doctrina consolidada del Tribunal Supremo se recoge en S. 29.May.2014, con cita de otras resoluciones de la misma Sala, sobre dos afirmaciones: el desistimiento unilateral general en el arrendatario la obligación de indemnizar, la indemnización es susceptible de moderación, tanto en los supuestos del art. 1152 Cc ., como a través de la norma general del art. 1103 Cc . Declara dicha resolución que: la arrendadora ' ha formulado el presente recurso de casación en un motivo único, en el que -al igual que en el recurso de apelación- ha combatido exclusivamente la moderación de la cláusula penal. No hay duda y no se discute que la cláusula 2.3 del contrato que ha sido transcrita sobre penalización por desistimiento del arrendatario es una cláusula penal, naturaleza contractual que coincide con la previsión legal del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en la de 1994 sólo se contempla en el arrendamiento de vivienda, como pacto (artículo 11).

2.- En el único motivo de casación, se citan una serie de sentencias de esta Sala (alguna de este mismo ponente) que mantienen una doctrina que no ha sido discutida. La cláusula penal ha de hacerse efectiva cuando se incumple la obligación garantizada (artículo 1152) y si ésta se incumple parcialmente se moderaría aquélla (artículo 1154). Pero si la cláusula penal está prevista precisamente para el incumplimiento parcial, no cabe moderación.

Se pueden citar las sentencias que se recogen en el recurso y otras muchas más: de 10 mayo 2001 , 5 diciembre 2003 , 14 junio 2007 , 20 junio 2007 , 14 septiembre 2007 , 1 de octubre de 2010 , 4 mayo 2011 , 17 marzo 2014 . Pero ninguna de ellas contempla este mismo supuesto arrendaticio, sino el caso del incumplimiento parcial previsto expresamente en la cláusula penal, cuyo supuesto más típico es la cláusula penal de morosidad.

3.- La jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la cláusula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria.

La sentencia de 3 febrero 2006 ya estableció la moderación, para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 junio del mismo año también la acepta , al constar una nueva ocupación. La de 5 julio 2006 alude a que procede la moderación y no cabe en casación discutirla. En el mismo sentido, sentencias de 30 octubre 2007 y 18 marzo 2010 .

En definitiva la justificación de la moderación la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos términos: La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente). Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada.

(...) - 1.- La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994, que es la aplicable en el presente caso, cuyo artículo 11 prevé este supuesto de desistimiento en el arrendamiento de vivienda. Nada dispone en relación al arrendamiento para uso distinto de la vivienda.

El problema que se plantea es, como se ha apuntado, si este pacto se ha de aplicar literalmente conforme al principio de pacta sunt servanda. La jurisprudencia, conforme a unos principios y argumentos superiores, responde negativamente y permite la moderación, al amparo del artículo 1154 del Código civil .

2.- Ante todo, hay que advertir que la jurisprudencia ha reiterado que la facultad de moderar, no sólo en su cuantía, sino incluso en su aplicación, es una facultad de los juzgadores de instancia ( sentencia de 9 octubre 2000 ).

La sentencia de 5 julio 2006 dice explícitamente en relación con el arrendamiento urbano y el desistimiento: 'es doctrina jurisprudencial consolidada la que afirma que la facultad que permite al Juez, a tenor del artículo 1154 del Código Civil , moderar equitativamente la pena cuando la obligación principal arrendaticia hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, es una facultad que en los juzgadores de instancia es ilimitada y no sujeta a las reglas del recurso de casación - sentencias de 12 de febrero de 1998 y 9 de octubre de 2000 , que recogen otras anteriores.' Y añade la misma sentencia: 'la posibilidad de aplicar tal moderación es una 'questio facti' que entra de lleno en las facultades soberanas del tribunal 'a quo' y que la misma no puede ser variada casacionalmente, salvo que la misma se base en una apreciación ilógica e irracional, cosa que desde luego no se da en la sentencia recurrida. Y así se establece en la doctrina jurisprudencial de esta Sala que va desde la vetusta sentencia de 16 de marzo de 1910 hasta el 23 de mayo de 1997, pasando por otras muchas más'.

Lo que reitera la sentencia de 30 octubre de 2007 , con referencia al desistimiento del contrato de arrendamientos urbanos, con cita de otras muchas sentencias.

3.- Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios ( artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012 ) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto, como ha mantenido la sentencia de 30 octubre 2007 , en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964 que recoge la doctrina anterior expuesta en la sentencia de 3 febrero 2006 que cita jurisprudencia muy reiterada.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente. Así, la sentencia de 20 de marzo 2012 alteró (realmente, prescindió) de un pacto del contrato de sociedad, por la razón de la injusticia misma y la desproporción del resultado. Y lo mismo se ha reiterado en los casos del desistimiento de arrendamiento urbano.

4.- La sentencia de 9 abril 2012 trata de la extinción anticipada del arrendamiento de uso distinto al de vivienda, conforme a la Ley de 1994 y se reclama indemnización por las rentas dejadas de percibir por dicha extinción (desistimiento del arrendatario) anticipada. Recoge la jurisprudencia dictada en aplicación del artículo 56 de la Ley de 1964. Dice literalmente: 'la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 )'.

La última de las sentencias dictadas en esta cuestión es la del 27 septiembre 2013 , que no la resuelve por entender que el arrendador aceptó el desistimiento del arrendatario, sin perjuicio de la indemnización, conforme a la cláusula penal establecida contractualmente. Dice así: 'ha valorado la existencia de una previsión contractual de desistimiento unilateral del arrendatario mediante el pago de una indemnización, el contenido del documento de entrega de llaves y los demás hechos alegados por el arrendatario, y ha concluido que no hubo renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización prevista en el contrato para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario ni a la percepción de las rentas adeudadas. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella '.

CUARTO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M.

EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Gramage López en representación de Telecomunicaciones Madrid Sur, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Alcalá de Henares, bajo el número 198 de 2016, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid , con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274 , que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00- 0201-17» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a veintiséis de julio de dos mil diecisiete.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.