Sentencia CIVIL Nº 222/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 225/2018 de 28 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933929
37007740
N.I.G.: 28.074.00.2-2017/0002099
Recurso de Apelación 225/2018 C
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 06 de Leganés
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 181/2017
APELANTE: UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN S.L.U. UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN SLU
PROCURADOR D./Dña. MARIA NIEVES BAOS REBILLA
APELADO: EFIKA MARKET S.L.
EFIKA MARKET, SL
PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO TOLL MUSTEROS
SENTENCIA Nº222/2018
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
Dña. LUISA MARÍA HERNAN PÉREZ MERINO
Dña. MILAGROS DEL SAZ CASTRO
En Madrid, a veintiocho de mayo de dos mil dieciocho. La Sección Octava de la Audiencia Provincial
de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los
autos de Juicio Verbal número 181/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número
6 de Leganés, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante, UNIBALL RODAMCO RETAIL
SPAIN S.LU, representada por la Procuradora Doña María Nieves Baos Rebilla, y de otra, como demandado-
apelado, EFIKA MARKET, representada por el Procurador Don Francisco Toll Musteros.
VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª LUISA MARÍA HERNAN PÉREZ MERINO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de Leganés, en fecha diecinueve de octubre de 2017, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' DESESTIMO la demanda interpuesta por UNIBAIL RODAMCO RETAIL SPAIN SLU, representada por la procuradora, Doña Nieves Baos Revilla, contra, EFIKA MARIKET S.L, no habiendo lugar a la resolución contractual instada y al desahucio, ABOLVIENDO a la demandada de todas las peticiones deducidas en la demanda contra la misma.

Todo ello con imposición de costas a la parte actora '

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de deliberación votación y fallo, lo que se ha cumplido el veintitrés de mayo de dos mil dieciocho.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formuló demanda de desahucio por falta de pago de rentas por la mercantil UNIBAIL RODAMCO SLU RETAIL SAPAIN SLU contra EFIKA MARKET SL en que se instaba la resolución del contrato de arrendamiento que tiene por objeto el local nº C 47/68-I/10 (FLUNCH) del centro comercial 'Parquesur' sito en Leganés. Fundaba la demanda en el impago por la mercantil arrendataria demandada de la renta del mes de febrero de 2017.

La parte demandada se opuso al desahucio y ,celebrado juicio, con fecha 19 de octubre de 2017 se dictó sentencia desestimatoria de la pretensión de la actora. Según la sentencia , ' no existe una clara voluntad resolutoria por parte de la entidad actora quien desde el momento en que se produce el citado impago, está permitiendo, como ha quedado igualmente probado, la continuidad del contrato, girando después de interpuesta la demanda los recibos de alquiler, pidiendo la entrega de las rentas consignadas, incluso manteniendo las negociaciones con la hoy demandada a fin de reducir el espacio de Flunch no habiendo llegado al momento de dictarse la presente a ningún acuerdo, manteniendo en consecuencia su pretensión resolutoria. Va contra sus propios actos instar ahora un desahucio en contradicción con la postura mantenida.

Es por ello, que la demanda ha de ser desestimada'.

Contra tal pronunciamiento desestimatorio de su pretensión se alza en apelación la parte actora .La parte apelada se opone a la estimación del recurso instando la confirmación dela sentencia.



SEGUNDO.- La apelante formula las siguientes alegaciones impugnatorias: Primero: error en valoración de la prueba e indebida aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de la acción de resolución o de desahucio por falta de pago y sobre los actos propios; Segundo: infracción de normas jurídicas por contravención de lo dispuesto en el artículo 27.2.a) -por remisión del artículo 35-de la ley 29/1994, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos, sin que resulte de aplicación la institución procesal de la enervación de la acción; Tercero: improcedente el pronunciamiento en materia de costas ,infracción del artículo 394.

De las tres alegaciones es la primera la que se dirige a la ratio decidenci de la sentencia que desestima la demanda pese al acreditado impago anterior a la demanda de la renta del mes de febrero de 2017 precisamente con base en la doctrina de los actos propios, sin que en este caso se suscite controversia sobre las circunstancias que impiden la enervación Sostiene la apelante, en síntesis, que en el caso que nos ocupa concurre voluntad receptora de los cobros e incumplimiento de sus obligaciones de pago por la arrendataria por lo que debe prosperar la acción de desahucio ejercitada . Por otra parte, no concurre ningún hecho que pudiera considerarse un acto propio de la apelante, contra el que no le sea lícita accionar.

El hecho, continua la apelante, de que se hayan emitido las oportunas facturas de renta y cantidades asimiladas devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda -en cumplimiento de la normativa tributaria- y se hayan presentado al cobro en la cuenta corriente de domiciliación designada de contrario - para evitar una hipotética excepción de falta de cobro--; el hecho de que esta parte haya solicitado la entrega de las cantidades consignadas en el Juzgado por EFIKA MARKET, S.L. correspondientes a los recibos arrendaticios impagados de febrero, marzo y junio de 2017 -en justa remuneración de la posesión pacífica del local del que disfrutaba y disfruta la demandada--; y el hecho de que se hayan mantenido infructuosas conversaciones con EFIKA MARKET, S.L. a fin de reducir la superficie del local arrendado, con la consiguiente reducción de renta, ante su manifiesta y reiterada imposibilidad acreditada de hacer frente de una forma ordinaria a sus pagos mensuales no constituyen actos solemnes, ni vinculantes, que hayan causado estado, modificando ni extinguiendo la relación arrendaticia, contra los que esta parte no pueda accionar, interponiendo y manteniendo.

El recurso se estima.

Son numerosa las sentencias que se refieren a la llamada doctrina de los actos propios. La reciente Sts nº 260/2018 de 26 de abril cita la sentencia nº 760/2013, de 3 de diciembre , que sintetiza la jurisprudencia sobre los actos propios 'que referencia en la protección de la buena fe y la confianza. Recuerda que no todo acto está sujeto a este principio, pues para poder estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que encuentra su apoyo legal en el art. 7.1 CC , ha de haberse probado quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, mediante actos propios que han de ser inequívocos y perfectamente delimitados, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, de manera que sean incompatibles o contradictorios con la conducta precedente. En suma, se trata de que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real ( sentencia 295/2010, de 7 de mayo ).' La STS de 15 de junio de 2012 , añade ' Del mismo modo, y derivado de su propio fundamento y autonomía conceptual, también, conviene puntualizar que la doctrina de los actos propios para su aplicación no requiere de su previa implicación en un esquema negocial, esto es, como meros complementos de declaraciones de voluntad negocial ya expresas o tácitas realizadas, sino que le basta, como fuente de creación de expectativas, con el deber de responder de las consecuencias derivadas de la confianza suscitada .' Dicho lo anterior resulta claro que no cabe aquí la aplicación de la doctrina mencionada. En este caso el cobro de las rentas y giro de los recibos correspondientes a rentas posteriores a la interposición de la demanda obedece únicamente a la obligación de pago del arrendatario hasta que se haga efectiva la resolución contractual en su caso En cuanto a las negociaciones a que se refiere la sentencia, posteriores a la demanda, tampoco concurren los requisitos necesarios para entender aplicable la doctrina de los actos propios. Por una parte se trata de negociaciones para llegar a un acuerdo sobre la reducción de espacio arrendado, lo que en ningún caso puede ser considerado que crea la apariencia de que no se va a instar la resolución contractual en caso de impago de rentas; no es, desde luego, un acto inequívoco con voluntad de causar estado en los términos exigidos por la jurisprudencia con carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, incompatible con la acción de juicio verbal de desahucio. A ello se une que la acción ejercitada en este procedimiento trae causa del impago de la renta del mes de febrero de 2017, siendo las alegadas negociaciones posteriores a la demanda. Efectivamente la propia apelada refiere que 'a pesar de haber instado la demanda de desahucio inicio conversaciones con EFIKA para a continuar el contrato de arrendamiento.' Mal pudieron crear la expectativa de que no había voluntad resolutoria del contrato a que se refiere la sentencia de instancia cuando la demanda se interpone en el mes de marzo y las repetidas negociaciones para 'reorganizar el espacio' tienen lugar en los meses posteriores.

Acreditado el impago de la renta de febrero de 2017 en el momento de presentación de la demanda, debe recordarse que ' se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas', ( STS nº 180/2014 de 27 de marzo de 2014 ). No cabe por tanto sino en aplicación del artículo 27.1 y 27.2 a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos la estimación de la demanda de desahucio, con la consiguiente imposición de costas a la parte demandada en aplicación del artículo 394.1 LEC , y la consecuente estimación del recurso de apelación .



TERCERO.- No procede la imposición de costas de la alzada al haber sido estimado el recurso, tal como prevé el artículo 398 LEC Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1. PROCEDE ESTIMAR EL RECURSO DE APELACION FORMULADO POR LA REPRESENTACION PROCESAL DE UNIBAIL RODAMCO REATAIL SPAIN SLU CONTRA LA SENTENCIA DE 19 DE OCTUBRE DE 2017 DICTADA EN JUICIO DE DESAHUCIO Nº 181/2917 SEGUIDO EN EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE LEGANES Y CON REVOCACION DE LA MISMA SE ACUERDA LA ESTIMACION DE LA DEMANDA Y EN CONSECUENCIA SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES EN RELACIÓN AL LOCAL DE NEGOCIO LOCAL Nº C 47/68-I/10 (FLUNCH) DEL CENTRO COMERCIAL 'PARQUESUR' SITO EN LEGANÉS , DEBIENDO ESTAR Y PASAR LA PARTE DEMANDADA POR DICHA DECLARACION ASI COMO DEJAR LIBRE Y EXPEDITO EL LOCAL BAJO APERCIBIEMIENTO DE LANZAMIENTO EN LA FECHA QUE AL EFECTO SE SEÑALE. LAS COSTAS DE PRIMERA INSTANCIA SE IMPONEN A AL PARTE DEMANDADA.

2.- NO PROCEDE IMPOSICION DE COSTAS DE LA ALZADA.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.