Sentencia CIVIL Nº 222/2018, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 294/2018 de 18 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
CARTAGENA
SENTENCIA: 00222/2018
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5 de CARTAGENA
Modelo: 1280A0
C/ ANGEL BRUNA, 21-8ª PLANTA (CARTAGENA)
-
Tfno.: 968.32.62.92. Fax: 968.32.62.82.
Equipo/usuario: JFS
N.I.G. 30035 41 1 2016 0003850
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000294 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.4 de SAN JAVIER
Procedimiento de origen: JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000367 /2016
Recurrente: EXPLOTACIONES HOTELERAS CALBLANQUE SL
Procurador: MILAGROSA GONZALEZ CONESA
Abogado: VICENTE MIGUEL FUSTER SANCHEZ
Recurrido: Luis Angel
Procurador: RAQUEL GARRE LUNA
Abogado: ANDRES DÓLERA LORENTE
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA
SECCION QUINTA (CARTAGENA)
ROLLO DE APELACION Nº 294/2018
JUICIO VERBAL DE DESHAUCIO Nº 367/2016
JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº CUATRO DE SAN JAVIER
ILTMO. SR. D. JOSÉ MANUEL NICOLÁS MANZANARES
Presidente
ILTMO. SR. D.JUAN ANGEL PEREZ LOPEZ
ILTMO. SR. JOSE FRANCISCO LOPEZ PUJANTE
SENTENCIA Nº.222

En la ciudad de Cartagena, a 18 de Septiembre de 2018.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los
Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal nº 367/2016 -
Rollo nº 294/2018 -, de DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA Y RECLAMACIÓN DE RENTAS,
promovido por EXPLOTACIONES HOTELERAS CALBLANQUE, SL, representada por la Procuradora de los
Tribunales Dª Milagrosa González Conesa, con la dirección del Letrado D. Vicente Miguel Fuster Sánchez,
contra D. Luis Angel , representado por la Procuradora D.ª Raquel Garre Luna, bajo la dirección del Letrado
D. Andrés Dolerá Lorente. En esta alzada actúa como apelante la parte demandante y como apelada la parte
demandada, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. JUAN ANGEL PEREZ LOPEZ , que expresa la convicción del
Tribunal.

Antecedentes

Primero : Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de San Javier en los referidos autos, tramitados con el nº de Juicio Verbal nº 367/2016 se dictó sentencia con fecha trece de Noviembre de 2017 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales D.a María Milagrosa González Conesa, en nombre y representación de EXPLOTACIONES HOTELERAS CALBLANQUE, SL, contra D. Luis Angel , debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos contenidos en la misma, con expresa condena en costas a la demandante.' Segundo : Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante EXPLOTACIONES HOTELERAS CALBLANQUE, SL,, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Admitido a trámite, se dio traslado a la demandada, emplazándola por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentó escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de diez días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 18 de Septiembre de 2018 su votación y fallo.

Tercero : En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- El motivo de desestimación de la demanda de desahucio por falta de pago , se basa en la falta de legitimacion activa de la parte actora al ser propietaria del inmueble arrendado una tercera persona , que no figuraba como parte en el contrato de arrendamiento , ni confería apoderamiento o facultad alguna a la arrendadora para arrendar la vivienda.

Por la recurrente EXPLOTACIONES HOTELERAS CALBLANQUE, SL, se alega como motivos del recurso en primer lugar , infracción del articulo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , articulo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y error en la valoración de la prueba , y como tercer motivo infracción del articulo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil causante de indefensión al declarar la nulidad del contrato de arrendamiento sobre la que la parte actora fundamentaba su pretensión.

Por la parte recurrida D. Luis Angel , se opuso al recurso y solicito la confirmación de la sentencia recurrida.

Segundo.- Con carácter previo de forma imperativa, el art. 250.1.1.°, en relación con el 248 LEC 1/2000, establece: 'Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas... que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario... pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario... recuperen la posesión de dicha finca'. Consecuentemente, sólo existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y ss. , aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características: Se trata de un sumario, con conocimiento limitado , pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1 ), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC 1881 no se limitan los medios de prueba utilizables.

Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10-2-1962, 9-12-1972 , 12-3-1985 , 27-11-1992, 14-12-1992 , 10-5-1993, 29-7-1993 , 16-6-1994 ...);tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba.

Igualmente y con carácter previa acreditada que la propiedad del inmueble, pertenece una vez iniciado el proceso a la entidad BANCO MARE NSOTRUM , S.A. , es evidente que no procedería la acción de desahucio, no obstante ello no implica que subsista la acción de reclamación de rentas debidas , una vez resuelto el contrato , hecho no discutido y desalojo del demandado .

Tercero.- .- El negar legitimación activa a la persona que figura como arrendador sustituyéndola por el propietario que no ostenta crédito alguno contra el demandado ajeno a la relación arrendaticia , constituye una infracción manifiesta de la situación procesal de las partes derivado de la relación jurídica material , alterando el petitun de la demanda y la posición de las partes en el proceso , por cuanto el propietario que cede el uso de sus derechos para arrendar a otro , carecer de legitimación para que se le tenga por parte y menos aún como arrendador ,sin perjuicio de las relaciones internas entre propietario y cesionario de los derechos de uso y de poder arrendar el bien inmueble .

Se deduce del precepto contenido en el artículo 250.1.1.°).: '... dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca... urbana' Ello nos da una amplia legitimación que se concreta en la titularidad de un derecho sobre la finca que autorice a disfrutarla ( dueño, usufructuario, o cualquier otro análogo, titular registral, poseedor real, heredero en beneficio de la herencia, cualquier comunero desde la STS 21-4-1904 hasta, entre otras muchas, la de 18-3-1994- administradores, herencia yacente, comprador, adjudicatario en procedimiento judicial o extrajudicial, subarrendador frente a subarrendatario...); puede ser el administrador del arrendador que figura como parte contractual ( STS 10.6.1995: no se le puede negar legitimación cuando se le ha reconocido contractualmente o extrajudicialmente).

Como declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 28-2-02, entre otras, la legitimación activa es la cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar, es decir, la adecuación entre la titularidad jurídica afirmada y el objeto jurídico pretendido.

Como tiene declarado el Tribunal Supremo, en numerosas sentencias, por todas, la de 30/05/2006, Número de Sentencia: 513/2006, Número Recurso: 3777/1999 ' La legitimación 'ad causam ', dice la sentencia de 28 de febrero de 2002 , consiste en una posición o condición objetiva con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. La sentencia de 31 de marzo de 1997 , a la que sigue la de 28 de diciembre de 2001 , hace especial hincapié en la relevancia de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden, pues la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa y pasiva) y el objeto jurídico pretendido.

Dice la sentencia de 8 de octubre de 1985 que 'sabido es que la cesión de una cosa en arrendamiento no es acto de riguroso dominio y que no se incluye como tal en el Código Civil, ni tal exigencia se presupone en los Arts. 1564 y 1565 de la Ley Procesal Civil , sino que por el contrario la cesión arrendaticia es un mero acto de administración lo que no obsta, claro es, para que en la mayoría de los casos sea el mismo propietario el que concierta el contrato de locación'. Se halla legitimación para concertar el contrato de arrendamiento no el propietario en cuanto tal, sino quien, por cualquier título, tiene la facultad de uso y disfrute sobre la cosa; es por tanto el arrendador quien se encuentra activamente legitimado para demandar del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas y la devolución de la cosa arrendada a la terminación del contrato.

La sentencia recurrida, como se pone de manifiesto en lo transcrito en el anterior fundamento de esta resolución, no declara probada la existencia de un contrato de arrendamiento entre la actora y los demandados, sino que basa su pronunciamiento en la condición de propietario de la actora de los bienes locados. Esta Sala no acepta tal argumentación ya que, como se ha apuntado, la legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato compete, única y exclusivamente, a quien resulte probado haber otorgado, por sí o por medio de representante, el contrato en calidad de arrendador'.

De esta forma, el error radica en considerar que no acredita EXPLOTACIONES HOTELERAS CALBLANQUE, SL, ser la arrendadora por no tener facultades concedidas por su propietaria , hasta que dejó de serlo , cuando ello no es así. La legitimación activa corresponde al arrendador, condición o cualidad que deriva de la correspondiente relación contractual arrendaticia pactada 'inter partes'. Es decir, reconoce expresamente la condición de arrendadora en la demandante D. Luis Angel no solo por mor del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de Septiembre de 2015 , sino por el pago de la renta durante 4 meses a razón de 375 EUROS y parte de enero de 2016 en cuantía de 175 EUROS , sin cuestionar dicha relación, hasta que dice tener noticias de que la finca arrendada no era de su propiedad , sino de otra persona , de la cual el arrendador carecía de poder o autorización . Por tanto, es de aplicación la reiterada jurisprudencia que declara ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2-4-86, 5-10-87, 21-7-89, 28-10-91, 19-3-92 y 20-10-98, entre otras) que no puede impugnar la legitimación de un litigante quien dentro o fuera del pleito se la tenga reconocida, como aquí ocurre a tenor de la alegación antedicha, por lo que el referido motivo de la apelación también debe estimarse.

Cuarto. - Entrando a resolver sobre la cuestión de fondo controvertida, en primer lugar debe concluirse que habiendo dejado de abonar la renta pactada por el arrendatario desde Febrero de 2016 hasta Noviembre de 2016 y parte de Enero de 2016 y sin que en este proceso sumario, con conocimiento limitado ,se `pueda entrar a conocer sobre la nulidad del título locativo o sobre el documento por el cual se faculta al arrendador para a su vez ceder en arrendamiento las vivienda objeto del mismo de fecha 71 a 74 pues sólo se permite al arrendatario alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1 ), excluyéndose las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y del que trae causa y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS 10-2-1962, 9-12-1972 , 12-3-1985 , 27-11-1992, 14-12-1992 , 10-5-1993, 29-7-1993 , 16-6-1994 entre otras ), es lo que procede estimar en parte el recurso y condenar al demandado al pago de las rentas reclamadas y vencidas , que suponen la suma de parte de parte de Enero de 2016 de 200 EUROS, más Febrero a Noviembre de 2016 , conforme al artículo 27.1 de la LPH , al haber incumplido el arrendatario su obligación de pago de las rentas Por tanto resulta de aplicación lo previsto en el art. 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y lo preceptuado, con carácter genérico, en los arts. 1089, 1091, 1124, 1254, 1258 y 1555 del Código Civil respecto a la exigibilidad de las obligaciones derivadas de los contratos y acreditado el incumplimiento de la obligación de pago de las rentas por el arrendatario D. D. Luis Angel procede la resolución del contrato por falta de pago , con estimación del recurso y revocación de la sentencia dictada , dando lugar a la resolución contractual del arrendamiento y el desahucio del apelado de la finca arrendada , con abono de las rentas pactadas por importe de 4325,00 EUROS .

Quinto.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer a la parte demandada y apelada el pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer expresa declaración en cuanto al pago de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por EXPLOTACIONES HOTELERAS CALBLANQUE, SL contra la sentencia dictada en fecha 13 de Noviembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 4 de San Javier , en los autos de Juicio Verbal nº 367/2016 , debemos revocar y revocamos la misma en el sentido de que, estimando la demanda interpuesta por EXPLOTACIONES HOTELERAS CALBLANQUE, SL debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de Septiembre de 2015 por falta de pago de las rentas pactadas , sobre la vivienda sobre la vivienda sita en CALLE000 número NUM000 , Parcela NUM001 (Resort DIRECCION000 ) y en consecuencia, debemos condenar al demandado a su desalojo y abono en concepto de rentas impagadas la suma de 4.325,00 , así como al pago de los intereses legales y de las costas procesales ocasionadas en primera instancia; sin hacer expresa declaración en cuanto al pago de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, haciéndose saber que esta resolución es firme al no caber recurso ordinario alguno contra ella, y ello sin perjuicio de que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1, 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia dictada en el Rollo nº 294/2018, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.