Sentencia Civil Nº 223/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 500/2009 de 07 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00223/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000500 /2009

S E N T E N C I A Nº 223

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. CARLOS GOMEZ MARTINEZ

MAGISTRADOS:

D. GUILLERMO ROSSELLO LLANERAS

Dª CATALINA Mª MORAGUES VIDAL

En PALMA DE MALLORCA, a siete de Junio de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ORDINARIO, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Mahón, bajo el número 626/2008, Rollo de Sala numero 500/2009, entre partes, de una como actora apelante D. Armando representado por la Procuraora Sra. Maribel Juan Danús; de otra, como demandada apelada BINISAFUA SA, representada por el Procurador Sr. Gaya Font y asistida del Letrado Sr. Diter Fahnebrock; y como demandada apelada Dª Tamara , Dª Cecilia y Dª Maite , representadas por la Procuradora Sra. Aniz Rozas y asistidas del Letrado Sr. Pedro L. Yufera Sales.

ES PONENTE la Magistrada Ilma. Sra. Dª CATALINA Mª MORAGUES VIDAL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Mahón, se dictó sentencia en fecha 6 de julio 2009 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Bosch, en nombre y representación de D. Armando contra Binisafua SA y contra Dª Tamara , Dª Cecilia y Dª Maite , debo absolver y absuelvo a dichos demandados de los pedimentos efectuados en su contra y ello con la condena en costas de la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día 25 mayo 2010.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Don Armando formuló demanda de juicio ordinario contra la entidad mercantil "Binisafua SA, doña Tamara , doña Cecilia y doña Maite , interesando se declarara: 1º) la nulidad e ineficacia el contrato de compraventa otorgado entre la entidad demandada y las codemandadas, en fecha 1 de agosto de 2008, ante el notario Sr. Gari, y cuyo objeto fue la finca registral nº NUM000 de la localidad de San Lluis (Menorca), ordenándose la cancelación de los asientos registrales practicados en virtud de la anterior compraventa; 2º) se declare la validez del contrato privado de compraventa de la citada finca registral nº NUM000 , suscrito, el 20 de agosto de 2003, entre el actor Sr. Armando y la Sra. Amalia , administradora de la mercantil Binisafua SA, condenando a dicha entidad a otorgar la correspondiente escritura pública de dicha compraventa; 3º) con carácter subsidiario y para el supuesto de no acceder a las dos antedichas pretensiones, se declare que la entidad codemandada ha ocasionado daños y perjuicios al actor valorados en 95.800 euros, junto con los intereses legales que se especifican en el suplico de la demanda. Opuestas las codemandadas a las pretensiones deducidas en su contra, la sentencia que concluye la primera instancia resuelve desestimar la demanda en base a los razonamientos que, resumidamente, se expondrán a continuación, ello a los efectos de una mejor comprensión de los motivos del recurso de apelación interpuesto por el demandante Sr. Armando . Se afirma por el juez "a quo" que la Sra. Amalia fue elegida para su cargo el 28 de junio de 1997, por lo que su mandato finalizaba el 28 de junio de 2002 y, por ello, si bien continuaba en el ejercicio de su cargo para realizar los actos conducentes al nombramiento de nuevo administrador, sus poderes de disposición habían caducado cuando el 20 de agosto de 2003 suscribió el documento en el que el actor fundamenta su pretensión. A lo anterior se añade que el pacto contenido en el contrato suscrito entre el actor y la Sra. Amalia , relativo a que el precio de la venta -que se fija en 100.000 euros de los cuales se pagan 600- se pagarían cuando el Sr. Armando "por medio de su inmobiliaria perfeccione la venta de las parcelas NUM001 y NUM002 a terceros, no fijando fecha límite para la escritura pública dejándolo a libre criterio de las partes", vulnera lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil al condicionar la validez del contrato al arbitrio de una de las partes; pero es que, además, al día de la sentencia, el actor no ha cumplido su compromiso de vender las citadas parcelas ni abonar el resto del precio convenido: 99.400 euros. Por último, se afirma en la sentencia apelada que el contrato suscrito por el actor y la Sra. Amalia no es realmente un contrato de compraventa, sino de promesa de venta, y que el actor nunca se comportó como autentico propietario de la finca litigiosa frente a terceros, teniendo los Srs. Tamara Cecilia Maite la condición de terceros de buena fe amparados por la fe pública registral del artículo 34 de la LH .

Solicita la parte actora de este Tribunal la revocación de la sentencia apelada para, en su lugar, dictar nueva resolución por la que se estime la demanda en su integridad, esgrimiendo en fundamento de tal pretensión revocatoria los motivos que, resumidamente se pasan a exponer: 1º) se afirma la capacidad contractual de la Sra. Amalia para obligar a la sociedad Binisafua el día 20 de agosto de 2003, al actuar como factor mercantil y apoderada, tal como se certifica por el Registro Mercantil, sin que la sentencia apelada haga referencia alguna a tal apoderamiento; 2º) error en la valoración de la prueba en cuanto se afirma el incumplimiento por parte del actor de las obligaciones asumidas en el contrato de 20 de agosto de 2003; 3º) indebida calificación del contrato como promesa de venta y no de compraventa; 4º) error en la valoración de la prueba en cuanto a la afirmada "buena fe" de los compradores Sras Tamara y Cecilia Maite .

Las demandadas hoy apeladas se opusieron al recurso interpuesto de adverso y solicitaron la confirmación de la sentencia apelada.

Debe reseñarse que la parte actora apelante solicitó la práctica de prueba en esta alzada, lo que fue denegado por auto de 29 de octubre de 2009 contra el que se formuló recurso de reposición que, a su vez, fue desestimado por auto de 26 de noviembre. En fecha 30 de noviembre de 2009 la parte actora presentó, al amparo del artículo 286 LEC , escrito de ampliación de hechos, consistentes en que la entidad codemandada BINISAFUA SA había sido disuelta en virtud de sentencia dictada el 29 de mayo de 2007 por el juzgado de lo Mercantil nº 1 de Palma , en los autos de juicio ordinario nº 348/2006, lo que acarreaba, como consecuencia inevitable, que la escritura pública otorgada por su administrador el 1 de agosto de 2008, deviniera nula e ineficaz. La parte demandada no niega el hecho puesto de manifiesto por la actora, esto es la existencia de una sentencia que declara disuelta a la sociedad, pero si niega las consecuencias que de tales hechos deduce el demandante.

SEGUNDO.- Como ya se ha expuesto anteriormente, el primero de los motivos del recurso hace referencia a la estimación por el juez "a quo" de la excepción formulada por la codemandada Binisafua SA, relativa a la falta de capacidad de doña Amalia a la fecha de suscripción del documento en el que funda su derecho el actor, por haber caducado su cargo de administradora de la sociedad. La parte apelante no discute tanto el razonamiento contenido en la sentencia apelada como su alcance frente a terceros que contratan con la sociedad, alegando la aplicación al presente caso de la doctrina del "factor notorio" ex artículo 286 del Código de Comercio , así como la existencia de un apoderamiento a favor de doña Amalia conforme a la inscripción 5ª de la certificación registral obrante en autos. Se trata, en definitiva, de afirmar la vinculación jurídica de la entidad Binisafua en virtud del contrato suscrito por Doña Amalia en una fecha en la que -y ello no se discute- había caducado el cargo de administradora de dicha entidad. No existe, a juicio de este Tribunal, impedimento para estimar aplicable al caso de autos la doctrina elaborada en aplicación del ya citado artículo 286 del Código de Comercio , dado que doña Amalia había ostentado el cargo de administradora desde 1997 y aparecía como tal frente a terceros, y la compraventa de los terrenos propiedad de la sociedad se incardinan en su objeto social. Cita la parte apelante sendas sentencias dictadas por esta Audiencia Provincial, la de 29 de enero de 2004 (Sección 5ª) y la de 31 de marzo de 2009 de esta misma sección, en la que se dice que, "si bien el artículo 1259.1 CC prohíbe contratar a nombre de otro si no se dispone para ello de poder bastante o no se ostenta la representación legal de la persona física o jurídica en cuyo nombre se contrata, a salvo que lo ratifique expresa o tácitamente, retrotrayéndose los efectos de esa ratificación al momento de la celebración del contrato (SSTS 24 octubre 1997 y 26 octubre 1999 ), y, el artículo 1259.2 CC sanciona con nulidad los contratos celebrados a nombre de otro sin la necesaria autorización o representación, no cabe desconocer que los principios de seguridad jurídica y protección de terceros de buena fe imponen que no se haya de perjudicar a dichos terceros por limitación del poder de representación que no hayan podido conocer ni racionalmente prever, porque aún en el supuesto de extralimitación en el uso del poder que hubiera cometido el apoderado vulnerando particulares convenios estipulados con el poderdante que le limitasen el poder, no puede trascender en su eficacia a quien de buena fe contrató con aquel ya que de otra manera la seguridad jurídica quedaría frustrada a voluntad del contratante que obrase de mala fe o con negligencia perjudicial a terceros (STS 22 junio 1989 ). También la doctrina mercantil se ha manifestado en la misma línea, declarando que aunque el factor mercantil requiere para su correcta actuación negocial un previo apoderamiento por parte del comerciante (artículos 281 y 284 CCom y 1280.5 CC), debiendo acomodar su actividad a las facultades conferidas en el poder o directrices marcadas por su mandante, no lo es menos que en su comportamiento frente a terceros tiene vital importancia la apariencia jurídica que rodea su actuación, de manera que cuando el quehacer que realiza, por su propio contenido trascendente y representativo, transmite al tercero la creencia racional de estar contratando con un verdadero apoderado, la consecuencia que origina es la vinculación entre la empresa y dicho tercero, pues de lo contrario quebraría el principio de la seguridad jurídica (SSTS 31 marzo 1998, 31 mayo 2002 ). A lo anterior debe añadirse que a los administradores sociales les corresponde la representación de la sociedad, de acuerdo con el art. 62.1 LSRL , y que según el art. 63.1 de la misma ley la representación de la sociedad se extenderá a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos, además de que cualquier limitación de las facultades representativas de los administradores, aunque se halle inscrita en el Registro Mercantil, será ineficaz frente a terceros. Añadiendo el párrafo segundo del mismo precepto legal que la sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave aún cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social. De donde se desprende la inoponibilidad de la insuficiencia del poder del representante de la sociedad frente al tercero que contrata con él (STS 9 marzo 2005 ), aunque se alegue abuso de confianza, trasgresión de facultades o apropiación de los efectos objeto del contrato, lo que constituye una excepción a la norma general del art. 284 CCom , conforme al cual "los factores negociarán y contratarán a nombre de sus principales" (STS 7 noviembre 2005 ). De todo lo cual se concluye que frente a terceros cuando se crea una apariencia jurídica en su actuación de manera que este quehacer que realiza por su propio contenido trascendente y representativo, transmite al tercero la creencia racional de estar contratando con un verdadero apoderado, la consecuencia que origina es la vinculación entre la empresa y dicho tercero, pues lo contrario, quebrantaría el principio de seguridad jurídica".

TERCERO.- La pretensión principal articulada en la demanda por el actor: la declaración de nulidad del contrato de compraventa suscrito entre la entidad Binisafua y las codemandadas, con la consiguiente cancelación del asiento registral, declarando la validez del contrato privado de compraventa de fecha 20 de agosto de 2003 suscrito entre el actor y doña Amalia , en calidad de administradora de Binisafua, viene fundada en la existencia de una doble venta, supuesto en el que, afirma el actor, debe prevalecer la compraventa a su favor realizada mediante el contrato privado en el que funda su derecho, dado que no existe buena fe en las demandadas que adquirieron en virtud de escritura pública e inscribieron tal adquisición en el Registro. El presupuesto de la acción ejercitada es pues la existencia de una doble venta, presupuesto que es negado por las codemandadas y que se tiene por inexistente en la sentencia hoy apelada, que califica el contrato privado de 20 de agosto de 2003 , de promesa de venta.

Ninguna duda existe de que la aplicación del artículo 1473 del Código Civil exige la concurrencia de distintas ventas de la misma cosa a diferentes compradores y así lo recuerda el TS en sentencia de 28 de enero de 2010 , "Cuando el artículo 1473 del Código civil contempla el supuesto patológico de la doble venta" o, por mejor decir, la pluralidad de ventas" sobre la misma cosa, prevé el conflicto de adquisiciones ya que la cosa múltiplemente vendida debe ser adquirida por uno solo de los compradores y dice exactamente que si fuera inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro y, añade la jurisprudencia (sentencia de 1 de junio de 2000, 13 de noviembre de 2009 ) concurriendo el requisito de buena fe". En consecuencia, si no concurre la pluralidad de ventas, el precepto deviene inaplicable. En el presente caso, comparte la Sala la afirmación contenida en la sentencia apelada relativa a que el contrato suscrito entre el Sr. Armando y doña Amalia en el año 2003 no puede ser calificado como contrato de compraventa, sino de promesa de venta. En efecto, no se trata sólo de que incluso los propios contratantes calificaran el contrato como de "compromiso de venta", sino que, de su contenido y de los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, se llega a la conclusión de que a lo que éstos se comprometían era, en todo caso, a proceder a la venta de la finca señalada con el nº NUM003 del plano de la parcelación promovida por Binisafua, a favor de don Armando cuando éste, por medio de su inmobiliaria -a través de la cual se afirma en la demanda venía comercializando la venta de las parcelas propiedad de Binisafua- perfeccionara la venta de las parcelas NUM001 y NUM002 a favor de terceros; sin fijar fecha para el pago del precio ni para el otorgamiento de la escritura pública.

A lo anterior deben añadirse las siguientes circunstancias:

- en momento alguno posterior a la suscripción del citado documento el Sr. Armando manifestó bien verbalmente o por escrito ser el titular propietario de la parcela de autos, ni tampoco consta el abono del precio, es más, la única suma a la que se hace referencia en el susodicho contrato como pagada es la de 600 euros. No consta requerimiento alguno por parte de don Armando a la sociedad demandada para pagar el resto del precio y otorgar la escritura pública de compraventa;

- las actuaciones del Sr. Armando en relación a la parcela de autos fueron siempre en calidad de representante de la Sra. Amalia o bien de la entidad Binisafua, manifestando expresamente que el terreno era propiedad de dicha entidad;

- no existe en autos indicio alguno de que el actor manifestara al administrador de la sociedad nombrado en el mes de octubre de 2003, la existencia del contrato de compraventa que, ahora, alega, ni acto posesorio alguno en relación a la parcela;

- tampoco consta acreditado que manifestara a los Srs. Cecilia Maite e Tamara su cualidad de propietario, es más, y tal como se afirma por la juzgadora "a quo", don Armando aparecía como mandatario de la administradora doña Amalia , siendo la propietaria de la finca la sociedad Binisafua. Obra en autos aportado como documento nº 7 de los acompañados junto con la contestación a la demanda de las Sras Cecilia Maite (folio 223), fax remitido por el propio actor el 30 de septiembre de 2004, en el que confirma "su compromiso de comprar conjuntamente con ellos la parcela NUM003 ", circunstancia que evidencia la inexistencia de manifestación alguna por parte del actor relativa a la propiedad que, ahora, esgrime;

- tampoco consta la perfección de la venta de las parcelas a las que se hace referencia en el mencionado contrato.

CUARTO.- Se reitera que el negocio en cuestión fue una promesa de venta, figura a la que se refiere el art. 1.451 del Código Civil que señala que cuando existe conformidad en la cosa y el precio dará derecho a los contratantes para reclamar el cumplimiento, disponiendo el párrafo segundo de dicha norma que "siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispueto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro". Se trata, pues, de un precontrato, en el que las partes quedan obligadas a obligarse, y cuyo régimen jurídico es distinto al de la compraventa. Ello debe ponerse en relación con la pretensión deducida con carácter subsidiario, y para el supuesto de que no se estimara la pretensión principal dirigida a la declaración de nulidad de la compraventa otorgada a favor de las codemandadas, consistente en que se le indemnice en la suma de 95.880 euros, por los daños y perjuicios que, afirma, se le han causado y que consisten en "el riesgo de que se le construya en la finca vecina privándole de vistas y de intimidad, perdiendo la posibilidad de ampliar su vivienda", cantidad que fija atendiendo al precio de la parcela señalado en el contrato de 20 de agosto de 2003: 100.000 euros, y el precio abonado por las Sras. Tamara Cecilia Maite al adquirir la parcela mediante escritura pública en el año 2008, 192.280 euros, diferencia a la que añade los 600 euros que entregó a doña Amalia con anterioridad al contrato suscrito en el año 2003, y 3.000 que afirma entregó a la citada Amalia el 25 de abril de 2006. Pues bien, y manteniendo la debida coherencia con los razonamientos contenidos en los fundamentos previos al presente, únicamente cabría sostener la existencia de daños y perjuicios si se entendiera que ha existido un incumplimiento por parte de Binisafua del contrato de 20 de agosto de 2003, en cuanto a la promesa de venta contenida en el mismo. Sin embargo ni se ha acreditado la existencia de incumplimiento imputable a dicha entidad demandada, ni la realidad de los perjuicios que se alegan, de manera que, y con independencia del hecho de que don Armando únicamente aparece como propietario de la mitad indivisa de la finca NUM004 , y de que únicamente acredita el pago de 600 euros, la pretensión articulada con carácter subsidiario tampoco puede ser acogida por la Sala. Debe señalarse, por último, que la juzgadora "a quo" relata de forma pormenorizada en el fundamento tercero de la sentencia apelada los incumplimientos imputables al hoy actor en relación al contenido del contrato de 2003, afirmando, y así debe ser mantenido en esta alzada al no haber sido desvirtuado, que el actor debía proceder a la perfección de la venta de las parcelas NUM003 y NUM002 , y, a fecha de la presentación de la demanda, no había cumplido con tal compromiso.

QUINTO.- Por último, y a los efectos de dar respuesta a las cuestiones planteadas ante este Tribunal mediante la ampliación de hechos realizada por la parte apelante al amparo del artículo 286 LEC , debe señalarse que ninguna trascendencia tiene en el presente caso el hecho de nuevo conocimiento relativo a la disolución de la entidad demandada Binisafua SA, por cuanto, afirmado que el contrato suscrito en el año 2003 por el Sr. Armando no puede ser calificado de compraventa al tratarse de una mera promesa de venta, el Sr. Armando no ostenta legitimación alguna para interesar la nulidad de la escritura pública de compraventa otorgada en el año 2008 entre dicha sociedad y las codemandadas Sra. Tamara y Cecilia Maite , pues, sabido es, que la tutela que el particular puede pedir y obtener por medio del proceso no cabe que se refiera a cualquier derecho o relación jurídica, sino que ha de referirse necesariamente a los derechos e intereses legítimos de los que dicho particular es titular y por ello se ostenta un poder de disposición sobre los mismos. En definitiva, se trata de afirmar la falta de legitimación del Sr. Armando al pretender la nulidad de la escritura otorgada por Binisafua a favor de las codemandadas al haber tenido conocimiento de que la citada entidad se hallaba disuelta en virtud de sentencia judicial, sentencia que no había sido publicada en el Boletín del Registro Mercantil ni inscrita en el mismo, al no ostentar interés legítimo en tal declaración y faltar la necesaria coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden (SSTS, entre otras, de 31 de marzo de 1997, 28 de diciembre de 2001, 28 de febrero de 2002, 21 de abril de 2004 ).

SEXTO.- La consecuencia de todo lo anteriormente expuesto es que el fallo de la sentencia apelada deberá ser confirmado aunque los razonamientos de este Tribunal no sean plenamente coincidentes a los contenidos en aquella, lo que conlleva la desestimación del recurso de apelación y, en consecuencia, la expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte actora apelante, a tenor de lo dispuesto en el artículo 398.1 LEC .

Fallo

SE DESESTIMA el RECURSO de APELACION interpuesto por don Armando , representado en esta alzada por la procuradora Sra. Juan, contra la sentencia de 6 de julio de 2009, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del juzgado de primera Instancia nº 2 de Mahón en los autos de juicio ordinario de los que trae causa la presente alzada, Yen consecuencia SE CONFIRMA el fallo de dicha resolución.

Se imponen a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15º de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.