Sentencia Civil Nº 224/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 711/2006 de 24 de Abril de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00224/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 711 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veinticuatro de abril de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 755 /2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 67 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 711 /2006, en los que aparece como parte apelante Dª Andrea representado por el procurador D. JUAN FRANCISCO ALONSO ADALIA, y como apelado CONSULTING INMOBILIARIO CENTRHOGAR, S.L., quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador Dª ISABEL DEL PINO PEÑO, sobre obligación de hacer, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de Madrid, en fecha 12 de Junio de 2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que, desestimando la demanda que ha dado origen al presente procedimiento, interpuesta por el Procurador Don Juan Francisco Alonso Adelia, en nombre y representación de DOÑA Andrea , contra CONSULTING IMOBILIARIO CENTRHOGAR, S.L., debo declarar y declaro no haber lugar a lo en ella solicitado, y en consecuencia, absuelvo al demandado de las pretensiones contra él deducidas, imponiendo a la actora las costas causadas en el presente procedimiento."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte Dª Andrea , al que se opuso la parte apelada CONSULTING INMOBILIARIO CENTRHOGAR, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de Abril de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por doña Andrea contra Consulting Inmobiliario Centrhogar, S.L. pretendía la condena de la demandada a ejecutar, a su costa y en el plazo de un mes, las obras de reparación necesarias en la vivienda ocupada por la actora en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 1 de Abril de 1984, y propiedad de la demandada, con fundamento en la obligación que incumbe a todo arrendador de mantener el inmueble objeto del contrato en estado de conservación tal que sirva adecuadamente al uso convenido, ex art. 110 de la L.A.U. de 1964 . Relatando al efecto que el contrato de arrendamiento litigioso fue firmado, el día 1 de Abril de 1984, por el anterior propietario de la vivienda, don Luis Andrés , y por quien entonces era pareja de hecho de la demandante, don Plácido , a partir de cuya fecha el inmueble fue habitado conjuntamente por dicha pareja, según se acredita con certificado de empadronamiento, de igual forma que en 13 de Octubre de 1987 se formalizó acta de empadronamiento de la hija habida en esa unión, hasta que en 1 de Noviembre de 1990 sus integrantes pusieron fin a la convivencia suscribiendo convenio regulador, extremo que fue verbalmente comunicado al entonces arrendador, y que motivó que a partir de entonces doña Andrea atendiera en exclusiva, y dejando constancia documental, el pago de las rentas arrendaticias, cursado a través de la gestoría Fical, situación que persistía cuando en 11 de Abril de 2002 adquirió el dominio de la vivienda la actual demandada, Consulting Inmobiliario Centrhogar, S.L., entidad que el 26 de Septiembre siguiente comunicó la compra mediante carta al primitivo arrendatario, don Plácido , que fue respondida por doña Andrea el siguiente 8 de Octubre, en el sentido de comunicar que ostentaba en exclusiva y personalmente la condición de arrendataria del inmueble, sufragando como tal el pago de la renta arrendaticia desde 1990. En cuya condición de arrendataria pretende ahora que Consulting Inmobiliario Centrhogar, S.L. acometa las obras de reparación necesarias a subsanar las deficiencias de que adolece la vivienda, por las importantes goteras y humedades procedentes de los tejados y fachada, que provocaron la inundación de los dos dormitorios y la cocina del inmueble con motivo de las lluvias habidas el día 24 de Mayo de 2004, y el hundimiento del techo de esos dormitorios durante la tormenta descargada el siguiente 5 de Julio, deteriorando diversos enseres domésticos, lo que exige acometer obras de reparación presupuestadas en siete mil quinientos euros. Por todo lo cual se solicita la condena de la arrendadora demandada a ejecutar por sí, en el plazo de un mes, las obras necesarias de subsanación, autorizando subsidiariamente a la actora a realizar esas obras a sufragar por la propiedad, e igualmente la condena al pago de la suma de ciento cincuenta euros por razón de los daños materiales resultantes de las inundaciones padecidas.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda, razonando que doña Andrea carece legitimación activa ad causam para ejercitar la acción planteada en la demanda, pues no ostenta la condición de arrendataria que es imprescindible para obligar al propietario a acometer las obras de reparación previstas en el art. 110 L.A.U. En cuya justificación se destaca la existencia de dos posturas controvertidas en las sentencias de las Audiencias Provinciales, de un lado la que considera único titular del contrato de arrendamiento al cónyuge firmante del documento, y de otro lado la que reputa vivienda familiar la arrendada por uno de los cónyuges constante matrimonio para residencia habitual de la familia, pues en realidad el arrendamiento se concierta por y para el matrimonio al margen de que lo suscriba uno sólo de los esposos; ante cuya disyuntiva concluye que la solución ha de buscarse en el hecho de que la titularidad, o firma, por uno sólo de los consortes del arrendamiento concertado constante matrimonio se extenderá a ambos cónyuges cuando esa actuación individual responda a un interés digno de tutela (como acaecía, por ejemplo, cuando el Código civil asignaba al marido la condición de administrador de los bienes de la sociedad conyugal como límite a la capacidad de obrar de la mujer casada), pero no en los supuestos de firma individual sin concurrencia de ese específico interés. Doctrina que se traslada al supuesto enjuiciado, pues es igualmente de aplicación a las uniones de hecho, supuesto en el cual no existe causa ni interés digno de tutela que permita conferir la condición de arrendataria a doña Ángela en el contrato suscrito en exclusiva por su pareja de hecho, don Plácido . A mayor abundamiento, tampoco se estima probado que al tiempo de la firma del contrato existiera entre ambos una convivencia more uxorio. Por todo lo cual, descartado que la demandante ostentara ab initio la condición de arrendataria, se analiza la posibilidad de que se hubiera operado la cesión del contrato por subrogación en el año 1990, al tiempo de ruptura de la convivencia y abandono de la vivienda por don Plácido , considerando que la cesión se sujeta a lo dispuesto en el art. 24 L.A.U. de 1964 , en el que se exige su notificación fehaciente al arrendador en el plazo de dos meses desde que se produjo la subrogación, notificación que no consta haberse producido, lo que excluye los efectos de la subrogación, y por ende la adquisición por doña Andrea de la condición de arrendataria, ni siquiera por anuencia tácita del arrendador. Por todo lo cual, al no ostentar la demandante ese carácter de arrendataria, no está legitimada para pretender la ejecución de obras de reparación en la vivienda al amparo del art. 110 L.A.U. de 1964 .

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación doña Andrea , alegando que de la prueba practicada ha quedado demostrado que, con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento, existía una pareja de hecho consolidada entre aquélla y don Plácido , adquiriendo ambos la condición de cotitulares en el contrato de arrendamiento celebrado en 1 de Abril de 1984. De otro lado, que en todo caso debe entenderse operada la subrogación en favor de doña Andrea a partir de la ruptura de la convivencia en el año 1990, por aceptación tácita de la cesión exteriorizada por el entonces propietario de la vivienda don Luis Andrés , y consentida también por la demandada Consulting Inmobiliario Centrhogar, S.L.

CUARTO.- En relación con el primero de los motivos de apelación, y acogiendo la argumentación de la apelante, se estima suficientemente acreditado que al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento litigioso, firmado por don Luis Andrés y don Plácido , éste formaba pareja de hecho con la demandante, doña Andrea , y así se desprende de la manifestación coincidente de los testigos propuestos por la demandante, en relación con la prueba documental, significadamente el certificado de empadronamiento aportado.

Sin embargo, de esa circunstancia no se sigue la consecuencia pretendida en el recurso, consistente en extender a doña Andrea la condición de arrendataria dimanante del contrato de arrendamiento que suscribió en exclusiva su pareja, don Plácido . A cuyo respecto es criterio de esta Sala, reflejado en S. 14.Abr.1999 , cuando razona que "es cierto que la normativa especial de arrendamientos urbanos (lo mismo en la regulación aplicable al supuesto enjuiciado, Texto Refundido de 1964, que en la disciplina actualmente vigente, arts. 12, 15 y 16 de la Ley de 1994 ) parece atender exclusivamente a la titularidad formal del derecho arrendaticio, esto es, a la titularidad resultante de la celebración del contrato. Constante matrimonio en régimen de gananciales, destinándose la finca arrendada a la vivienda permanente de la familia, y suscrito el contrato por uno sólo de los cónyuges, la relación arrendaticia no se consideraría entablada entre el arrendador y la sociedad de gananciales, que carece de personalidad jurídica, sino entre el arrendador y el cónyuge firmante del contrato. Del hecho de que se trate de la vivienda familiar resultará la atribución de determinados derechos al cónyuge no firmante (el derecho a ser llamado y tenido por parte en el juicio de desahucio promovido por el arrendador contra el cónyuge firmante, STC 135/86; el derecho a no ser considerado precarista, STS de 3 de noviembre de 1960 ). El carácter ganancial del derecho arrendaticio tendrá, por su parte, una relevancia puramente interna (en el seno de la mancomunidad constituida por los cónyuges), no afectando al arrendador, ni alterando el círculo de personas beneficiarias de la sucesión en el arrendamiento (establecido en los preceptos relativos a la subrogación "inter vivos" o "mortis causa", arts. 24 y 58 de la LAU de 1964 ). Sostener lo contrario, equivaldría a dejar sin efectividad tales preceptos, entendiendo que el legislador los dispuso para atender a situaciones marginales o relativamente infrecuentes: la de los arrendamientos concertados por personas solteras o por personas casadas no sujetas al régimen de mancomunidad. Ahora bien, la aplicación de los arts. 24 y 58 al supuesto en que el contrato de arrendamiento haya sido suscrito por uno sólo de los miembros de la comunidad ganancial exige (desde un punto de vista lógico) que sea también posible (y perfectamente diferenciable del anterior) el supuesto inverso: que ambos cónyuges suscriban el contrato de arrendamiento, o que el contrato se celebre por uno sólo de ellos, pero actuando también en representación del otro; en estos casos, habría que entender concertado un coarrendamiento, lo que excluye que, al ocurrir el fallecimiento de uno de los cónyuges, se produjese una subrogación en favor del supértiste (esto es, que llegara a desencadenarse la consecuencia prevista en el art. 58 ), puesto que el mismo ostentaría también la condición de "inquilino titular del contrato de arrendamiento". Dicho de otro modo: para otorgar relevancia a la titularidad formal de uno sólo de los cónyuges en el contrato que determina la adquisición de un bien (el derecho arrendaticio) que se integra en el patrimonio ganancial (arg.: arts. 1347.3, 1361 y 1346.1, a contrario, del Código Civil ), de modo que el carácter ganancial del derecho no afecte a los términos de la relación jurídica de arrendamiento entablada entre el arrendador y el cónyuge firmante del contrato, será preciso que aquella titularidad formal individual responda a un interés digno de tutela, lo que a su vez exige que el supuesto alternativo (titularidad formal conjunta del contrato de arrendamiento) esté a disposición de los interesados en las consecuencias del negocio arrendaticio. Tales circunstancias no concurrían en el caso del contrato examinado en el presente pleito: en el momento de su suscripción (17 de agosto de 1973), el ordenamiento establecía importantes limitaciones a la capacidad de obrar de la mujer casada, atribuyendo al marido la condición de administrador de los bienes de la sociedad conyugal (arts. 59 y 1412 del Código Civil ) y la de representante de su mujer (art. 60 del mismo Código ), y restringiéndose la capacidad de obligarse de la mujer, sin licencia o poder de su marido (art. 61 ). La vigencia de este régimen normativo viene a suponer (como ha reconocido expresamente el Tribunal Constitucional en su Sentencia 159/89 , fundamento jurídico quinto) la atribución al marido de la facultad de "detentar exclusivamente la capacidad para ser único titular formal de la relación arrendaticia". En esta situación, la titularidad meramente formal del cónyuge firmante del contrato no debe primar frente a la cotitularidad real o material de los dos cónyuges respecto del derecho arrendaticio, y, en consecuencia, cabe entender que esta cotitularidad material del derecho que nace del contrato trasciende del ámbito interno de la comunidad entre los cónyuges, afectando a la relación jurídica de arrendamiento, la cual se estimará establecida entre el arrendador, por una parte, y los dos cónyuges (el marido firmante del contrato y la mujer que carecía de la facultad de suscribir autónomamente dicho contrato), por otra. En el contexto normativo antes descrito, debe pues presumirse que el contratante actuaba no sólo en nombre propio, sino también en representación tácita de su cónyuge. Considerando inaplicable al supuesto enjuiciado lo dispuesto en el art. 58.1 de la LAU respecto a la subrogación del cónyuge del inquilino titular del contrato de arrendamiento, procede la desestimación del primer motivo de la apelación, lo que hace innecesario entrar en el examen del segundo de dichos motivos, referido al cumplimiento de las obligaciones de notificación que, para el caso de subrogación, vienen impuestas en el apartado 4 de ese mismo art. 58 .".

Aplicado ese criterio al supuesto enjuiciado, en el que no existe razón específica ni interés digno de protección determinantes de que el contrato de arrendamiento se suscribiera en exclusiva por uno sólo de los integrantes de la pareja de hecho, se concluye que su firma en solitario por parte de don Plácido produce como efecto el que éste adquiriese en exclusiva la condición de arrendatario, no extensiva a doña Andrea .

QUINTO.- Resta analizar si, disuelta la pareja more uxorio en el año 1990, operó la cesión de vivienda, por subrogación a favor de doña Andrea en los derechos y obligaciones propios del contrato de arrendamiento, en virtud de la previsión del art. 24 L.A.U. de 1964 , efecto que se excluye en la sentencia apelada por razón de que la cesión no fue notificada de modo fehaciente al arrendador en el plazo de dos meses, con infracción de lo previsto en el apartado 2 de dicho precepto,

La cesión de vivienda alegada por la arrendataria se habría producido, en su caso, en el año 1990, es decir, con anterioridad a la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , lo que significa que queda sujeta al régimen contemplado en los arts. 23 y ss. L.A.U. de 1964 , y específicamente a lo dispuesto en su art. 24.1 , pues no es de aplicación la Disposición Transitoria Segunda, A).3. de la Ley actual, a cuyo tenor "dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 art. 24 TR LAU 1964 ".

De esa manera, la subrogación del cónyuge, en este caso de la pareja de hecho, en los derechos y obligaciones del arrendatario, surte efectos tanto en los supuestos de aceptación expresa por el arrendador, como en los de aceptación tácita, según tiene declarado el T.S. en S, por todas, de 20.Jun.1994 , a cuyo tenor "es doctrina reiterada de esta Sala la de que la cesión, el traspaso y, en general, la sucesión arrendaticia, para que sea considerada como ilegítima, es necesario que no exista consentimiento expreso o tácito sobre la misma por parte del arrendador, consentimiento este último que debe deducirse de hechos concluyentes e inequívocos (facta concludentia) que lleven al convencimiento de haber existido la autorización en la sustitución (Ss. 21.Feb.1987 y 22.Dic.1992). En el supuesto enjuiciado, a partir del abandono de la vivienda arrendada por parte del único firmante del contrato de arrendamiento, doña Andrea asumió personalmente el pago de la renta, no sólo ordenando su abono mensual, sino presentándose externamente como ordenante del pago con mención expresa a su identidad, situación que persistió desde el año 1990 hasta que en 11 de Abril de 2002 la demandada, Consulting Inmobiliario Centrhogar, S.L. adquirió la propiedad, e igualmente después de esta fecha hasta que ya en el año 2005 la arrendadora discute por vez primera la condición de arrendataria de la demandante, bien que sin consecuencia alguna sobre la cesión que ya se había operado a todos los efectos a virtud del consentimiento tácito prolongadamente exteriorizado por don Luis Andrés . Por todo lo cual, doña Andrea quedó subrogada en los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento celebrado en 1 de Abril de 1984.

SEXTO.- Sobre la pretensión de ejecución de las obras de reparación a acometer por Consulting Inmobiliario Centrhogar, S.L., con el fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido, al amparo del art. 107 L.A.U ., debe atenderse al contenido del informe técnico elaborado por Arquitecto judicialmente designado, del que resulta que el inmueble requiere de trabajos de mantenimiento y conservación extremos, con el fin de obtener los mínimos de confort que actualmente se requieren para un uso de vivienda, y específicamente en cuanto al piso primero izquierda, debe cumplir con unos mínimos destinados a que no se produzca la filtración de agua hacia el interior de las estancias vivideras, así como que las instalaciones de saneamiento sean estancas, lo que actualmente no se produce, hasta el punto de que la profusa humedad provoca un estado insalubre. En el caso de uno de los dormitorios, llama la atención el perito por cuanto, directamente sobre una de las camas, el cañizo que acaba el techo está a punto de colapsar, lo que ocasionaría la caída de material que puede afectar a la seguridad de las personas; tras lo que se describen los conceptos o partidas de obra necesarios a obtener la reparación de las deficiencias descritas, y cuya ejecución se evalúa en 9.007'90 €. Por todo lo cual, es palmario que la vivienda arrendada no cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad, lo que conduce sin más a imponer a la arrendadora la obligación de ejecutar por sí las obras necesarias de subsanación, es decir, las descritas en el hecho cuarto de la demanda complementado mediante el expresado informe pericial emitido por el Arquitecto don Pedro Antonio , o subsidiariamente autorizar a la demandante a ejecutarlas a costa de aquélla, condenando igualmente a Consulting Inmobiliario Centrhogar, S.L. al pago de 150'40 €, sobre la base de las facturas acompañadas a la demanda, que valoradas en conjunto con el resto de la prueba sirven a justificar plenamente la existencia de daños materiales en directa relación causal con las inundaciones padecidas en la vivienda.

SÉPTIMO.- Estimándose el recurso de apelación, con la consiguiente estimación de la demanda, y de conformidad con lo previsto en los arts. 394 y 398 L.E .c., procede condenar a la parte demandada al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Alonso Adalia en representación de doña Andrea contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 67 de Madrid, bajo el número 755 de 2005, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la expresada resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, y acordando en su lugar, con estimación de la demanda interpuesta por doña Andrea contra Consulting Inmobiliario Centrhogar, S.L., representada por la Procuradora Sra. del Pino Peño, condenar a la demandada al pago de ciento cincuenta euros con cuarenta cms., e igualmente a realizar en la vivienda arrendada, sita en la calle DIRECCION000 , nº NUM000 , piso NUM001 , las reparaciones expresadas en el fundamento sexto de esta resolución, en el plazo máximo de un mes o, para el caso de no ejecutarse en plazo, a asumir íntegramente el importe de esas reparaciones que ejecute por sí la demandante, anticipando las cantidades necesarias al efecto y con los intereses devengados por las sumas que llegare a adeudar, con expresa condena a la parte demandada en el pago de las costas causadas en la primera instancia, y sin hacer pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.