Sentencia Civil Nº 224/2011, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 188/2011 de 11 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00224/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : SAN JUAN 2

Telf : 947259950

Fax : 947259952

Modelo : SEN000

N.I.G.: 09059 42 1 2010 0000890

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000188 /2011

Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.3 de BURGOS

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000121 /2010

RECURRENTE : Florencio

Procurador/a : CARLOS APARICIO ALVAREZ

Letrado/a : FERNANDO CASTRO PALACIOS

RECURRIDO/A : Arturo

Procurador/a : JAVIER CANO MARTINEZ

Letrado/a : JESUS JAVIER ANDRES GONZALEZ

La Sección Tercera de la Audiencia provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados don Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente, don Juan Sancho Fraile , y Doña María Teresa Muñoz Quintana , ha dictado la siguiente.

S E N T E N C I A Nº. 224

En Burgos, a once de julio de dos mil once.

VISTO en apelación ante esta Sección Tercera, de la Audiencia Provincial de Burgos, los Autos de Procedimiento Ordinario 121/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Burgos, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 188 /2011, en los que aparece como parte apelante, DON Florencio , representado por el Procurador de los tribunales, don Carlos Aparicio Alvarez y asistido por el Letrado don Fernando Castro Palacios, y como parte apelada, DON Arturo , representado por el Procurador de los tribunales, don Javier Cano Martínez y asistido por el Letrado don Javier Andrés González, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don Juan Sancho Fraile, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º: Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: "Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador Sr. Aparicio Álvarez en nombre y representación de don Florencio frente a don Arturo y en consecuencia debo absolver y absuelvo a la parte demandada, y con imposición de costas a la parte actora.

2º: Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de don Florencio se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó, mediante otro escrito, dentro del término que le fue concedido al efecto. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º: Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 7 de julio de 2011 en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Por la representación de la parte actora y apelante, D. Florencio , se impugna la sentencia de instancia pretendiendo en esta alzada su revocación y se estime íntegramente la demanda interpuesta, con imposición a la parte demandada de las costas causadas en la primera instancia.

La parte apelante alega, como primer motivo de impugnación de la sentencia recurrida, la interpretación errónea y aplicación indebida de las determinaciones contenidas en el art. 101 de la LAU de 1964 , pues los incrementos de renta pretendidos derivan de lo pactado por las partes, siendo de aplicación el plazo prescriptivo de 15 años establecido por el art. 1964 C.Civil , mientras que el art. 101 LAU 1964 es solo aplicable a aquellos supuestos en los que el arrendador trata de elevar o actualizar la renta de forma unilateral, en base a las determinaciones de la propia LAU.

No obstante, previamente, procede resolver sobre la excepción de falta de legitimación activa del demandante, respecto de un 50%, planteada por la parte demandada y apelada, ya que respecto de la reclamación entre los años 1992 a 2006, el demandante era copropietario en un 50 %, hasta marzo de 2006, que adquiere el otro 50 % por disolución del condominio y adjudicación -excepción sobre la que la sentencia de instancia no se pronuncia-.

Conviene precisar que no es tanto la condición de propietario cuanto la de arrendador, tal como aparece el actor en el contrato arrendaticio litigioso, la cualidad jurídica determinante de la legitimación para accionar, folio 36, en los términos en los que lo hace en el presente procedimiento.

A mayor abundamiento, al subrogarse en todos los derechos derivados del arrendamiento, por la situación jurídica sobrevenida, de disolución del condominio y adjudicación, tal legitimación se fortalece, al momento del ejercicio de las acciones, aunque el derecho haya nacido antes, como se desprende del principio jurídico que inspira la disposición transitoria 4ª C.Civil , en relación al art. 1-4 C-.civil , y en cuanto los contratos son ley entre las partes, e informa el contenido contractual, según su naturaleza, desde una perspectiva normativa.

SEGUNDO .- Despejada esta cuestión inicial, es controvertida la aplicabilidad de la caducidad referida por el art. 101 LAU a las acciones ejercitadas -además de la falta o no de la notificación fehaciente al arrendatario- o se trata de un supuesto de prescripción susceptible de interrupción.

No hay cuestión sobre la existencia, validez y vigencia del contrato arrendaticio, de fecha 1 de agosto de 1992, y su sometimiento al régimen jurídico de la LAU de 1964 -doc.2 de la demanda, folios 36 y siguientes-.

Las acciones ejercitadas se fundan en el contrato mencionado, como es de ver en el Fundamento de Derecho V del escrito de demanda, folios 22 y 23; debiéndose hacer notar que las Estipulaciones Adicionales se han añadido de forma manuscrita, lo que singulariza su contenido, como expresión de la voluntad y acuerdo especifico de los contratantes, de manera que no ofrece duda la intención de los mismos, concordante con el sentido literal de sus cláusulas -art. 1.281 C.Civil -, y su vinculación ínter partes -art. 1089 y 1258 C.Civil -.

Las acciones ejercitadas, por tanto, no se fundan en conceptos o incrementos de renta del art. 99 LAU 1964 , de manera que no opera el plazo de caducidad del art. 101-2 5ª ni del art. 106-1 LAU , sino el de prescripción de 15 años del art. 1964 C.Civil -art.106-2 LAU 1964 -.

Las acciones de revisión sustentadas en cláusulas contractuales de estabilización, como es el caso (cláusula de estabilización y su adicional), no tienen fijado un plazo especifico de prescripción, por lo que es aplicable el general mencionado - SSTS 7 julio 1972 , 10 febrero 1977 , 19 junio 1985 , 27 octubre 1986 , 20 octubre 1988 , 7 julio 1989 , 29 octubre 1990 , 11 octubre de 1991 , 29 septiembre de 1994 , entre otras-.

Las cantidades reclamadas por IBI y basuras se fundan en la estipulación 7 del contrato, y la renegociación de la cuantía de la renta en la estipulación adicional 1º) párrafo primero.

En consecuencia, procede la estimación de este motivo de impugnación.

TERCERO .- La parte apelante alega error en la valoración de las pruebas respecto a la notificación fehaciente del arrendador al arrendatario de los aumentos de renta.

La sentencia de instancia viene a considerar que no consta recibidos las notificaciones de los años 2003 a 2006, mientras que constan la de los restantes años que se expresan, folio 278; en concreto, no consta la recepción del doc. nº 43, años mencionados, relativo a basuras, lo que, efectivamente es así, folios 107 a 110. Aun cuando los documentos sean auténticos, no consta su recepción en términos fehacientes, por lo que carecen de eficacia probatoria al objeto pretendido.

El resto de los documentos de la demanda, en unos, el demandado, reconoce su firma, en donde figura -2,37 y 38- y en otros no se consideró su necesidad, pues, por la Juez de Instancia se subrayó que no habían sido impugnados - lo que se advirtió varias veces, sin reserva ni oposición de las partes-, por lo que, tales documentos, señalados por la parte apelante, 2, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 44 y 45, tienen validez y eficacia probatoria - ex arts. 319 y 326 LEC -.

Partiendo de estos medios probatorios, se plantea por la parte apelante la viabilidad de la reclamación de cantidad correspondiente a los impagos producidos en virtud de elevación y actualización de rentas -cuyo plazo prescriptivo para su ejercicio es el de quince años, del art. 1964 C.Civil , según se ha argumentado antecedentemente -IBI y Basuras, para los cuales admite un plazo prescriptivo de cinco años del art. 1966 C.Civil ; susceptibles, por tanto, de ser interrumpidos - como el pago del precio de los arriendos, conforme a la 2ª del mismo precepto-.

En relación a las cantidades reclamadas y períodos a los que se contraen, cabe hacer las consideraciones jurídicas siguientes:

A) Cantidades correspondientes a agosto-1997 a julio-1998, doc. 38 de la demanda, con recepción 30/12/97, folio 82. Se determinan las cuantías en concepto de alquiler, I.P.C. 96, subida lineal y Obras y Contribuciones.

B) Cantidades correspondientes a julio 1998 a agosto 2002, doc. 39, folio 84, que se hacen saber mediante burofax de fecha 12 de julio de 2003, concernientes a la renta agosto 1998, alquiler, subida lineal, IPC, Obras y Contribuciones (IBI); los mismos años 1999, 2000 y 2001; con atrasos de 2002. No se hace referencia a los atrasos anteriores, por lo que no interrumpe su prescripción.

C) Cantidades del período agosto-2002 a julio 2006, doc. 40 de la demanda, mediante requerimiento notarial, folio 94, de fecha 2 de mayo de 2006. En la carta unida al requerimiento, se alude al burofax de 12 de julio de 2003, modificándose la cantidad adeudada con anterioridad; y concretándose la pendiente con posterioridad al burofax, sin desglosar los conceptos y cuantías; por lo que, tampoco consta, comprenda las cantidades del apartado A).

D) Mediante escrito de petición de acto de conciliación, doc. 44 de la demanda, de 2 de noviembre de 2006, folios 111 y siguientes, se señalan las actualizaciones del IPC y aumentos lineales, cantidades reconocidas como ingresadas, desde julio de 1997 a julio de 2006; Obras, IBI y Basuras, así como referencia la renta base, de la estipulación adicional primera, desde agosto de 2002. El acto de conciliación se celebró sin avenencia el 24 de noviembre siguiente.

De lo expuesto, se desprende que las cantidades nacidas del contrato y devengadas desde agosto de 1998, amparadas en el burofax, requerimiento notarial y acto de conciliación, tienen virtualidad de ser exigidas, no pudiéndose comprender los importes de IBI y Basuras anteriores a 2002, como los conceptos comprendidos en el apartado A, documento 38 de la demanda, pues no se aprecia acto interruptivo alguno fehaciente que pueda extenderse a los conceptos mencionados, mediante notificación o requerimiento concreto de pago, teniendo en cuenta el plazo prescriptivo del art. 1966-2ª y 3ª del Código Civil (y de exigibilidad), que acepta la propia parte actora, y conforme a las consideraciones que se expresan antecedentemente.

Por consiguiente, en este momento procesal, no puede establecerse una cantidad concreta a pagar, por lo que no queda más solución que diferirla a ejecución de sentencia, estableciéndose las bases correspondientes para que se reduzca a la realización de operaciones aritméticas: a) se han señalado los conceptos y cantidades reclamadas que no se comprenden; b) se establece la fecha a partir de la cual procede la actualización de la renta, a la que añadir el IPC correspondiente, con las subidas lineales, y repercusiones de obra, e IVA; c) año desde el que puede exigirse IBI y Basuras; d) y partir de agosto de 2002, habrá de tenerse en cuenta la renta que, en su caso, se determine, con sus actualizaciones correspondientes, hasta diciembre de 2009.

CUARTO .- Por último, la parte apelante impugna la desestimación que dispone la sentencia recurrida sobre la renegociación de la renta, convenida en la estipulación adicional primera del contrato arrendaticio, folio 39, en la que se dice: "Por las partes se acuerda fijar el plazo de diez años (2002) a partir del cual, la renta será renegociada en su cuantía, según marque el mercado".

La sentencia de instancia funda la desestimación en la falta de determinación del precio del mercado, desde el período inicial a la actualidad, y en la falta de previsión de los criterios y procedimiento a seguir en caso de desacuerdo.

La cláusula contractual impone a las partes la obligación de renegociar la renta, como se desprende de la expresión "será renegociada", en términos imperativos, es decir, volver a tratar o ajustar la renta a precios de mercado (que puede ser mayor o menor) que, como concepto jurídico indeterminado, requiere su fijación justa, por mutuo acuerdo, y en caso de no lograrse, y en cuanto que no puede quedar su cumplimiento al arbitrio de una de las partes -ex art. 1256 Código Civil - tal determinación ha de hacerse jurisdiccionalmente, a través de los medios probatorios útiles que lo justifique, especialmente el pericial.

La parte actora acompañó a la demanda dos informes periciales, uno, doc. 20, folio 60, de T.S. Multitud, S.L., que no explicita el método empleado ni justifica mínimamente su valoración. Hace una referencia a que el local comercial fue reformado en el año 1996, con una reestructuración total de su configuración, estado en el que se encuentra actualmente.

El otro, doc. 19, folios 56 y siguiente, del Arquitecto Técnico Sr. Teofilo , explica su conclusión, desde valores de referencia tomados en la misma calle, calificando la misma "como de valor en alquiler alto", al estar consolidada la zona comercial, por las circunstancias que expresa en el apartado 1.1. Objeto de Valoración. Concluye, para el año 2002, como precio de alquiler el de 2.880 euros.

Por último, el Perito Judicial informa, folios 264 y siguientes, sobre el precio de mercado del local arrendado en el año 2002, con una estimación que llega hasta el 2006.

El entorno lo enclava en el centro histórico y zona peatonal muy comercial. Argumenta sobre los parámetros para obtener el valor de mercado y el método utilizado, referencias conocidas en el ejercicio de su actividad y cálculo medio de los precios, ponderando otras circunstancias que expresa. Señala, como valor de mercado en el año 2002, el de 2.746,83 euros/mes (próximo al del Arquitecto Técnico).

Pero, también expresa, que no se han tenido en cuenta circunstancias como la valoración de las obras de acondicionamiento realizadas en el local, y la valoración de la limitación a ejercer otra actividad distinta de la librería, folio 266, -al informe de T.S.Multitud, S.L., se refería la reforma llevada a cabo en el año 1996, con una reestructuración total de su configuración- lo que explica, porque se ha ajustado a lo solicitado, que debió hacer la previsión de estos criterios valorativos tan relevantes.

No obstante, a criterio del Tribunal, estas circunstancias, no tenidas en cuenta, inciden especialmente en una determinación de certeza positiva de la renta según mercado, sin desconocer el criterio relevante pactado por las partes; "según marque el mercado".

La parte apelada alude a una obra integral que queda en beneficio de la propiedad -Cláusula Adicional Segunda - superior a los 60.000 euros, que bien puede ser la reforma a que se refiere aquel informe.

Ponderando, pues, todas estas circunstancias y criterio pactado, se determina como renta a percibir, desde agosto de 2002, la cantidad de 2.000 euros/mes.

QUINTO.- En consecuencia, procede la estimación parcial del recurso de apelación, como de la demanda, sin hacer especial imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias, a tenor de lo dispuesto en los arts. 398-2 y 394-2 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación, y con revocación de la sentencia de instancia, se estima parcialmente la demanda interpuesta en nombre y representación de don Florencio contra don Arturo , y en su consecuencia, se declara que, en virtud de lo pactado por las partes en la estipulación adicional primera del contrato arrendaticio, la renta de la finca arrendada, a partir del mes de agosto de 2002, es la de 2.000 euros/mes; y se condena al demandado a que abone al actor la cantidad que se concrete en ejecución de sentencia, respecto de las rentas y cantidades asimiladas impagadas (nacidas y devengadas), de acuerdo con las bases y términos fijados en el Fundamento de Derecho Tercero de esta resolución, comprendiéndose, asimismo, el pago de las cantidades derivadas de las diferencias existentes a partir de la mensualidad, antes mencionada, entre los importes determinados por las cantidades que se fijen por renta actualizada, conforme al IPC y subida lineal, con las cantidades que resulten de acuerdo con la renta de mercado establecida por esta resolución; sin hacer especial imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dictó estando celebrado el Tribunal audiencia pública en el día de la fecha, doy fe.-