Sentencia Civil Nº 224/2014, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 209/2014 de 02 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00224/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Telf : 947259950

Fax : 947259952

N.I.G.: 09059 42 1 2013 0003619

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000209 /2014

Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.5 de BURGOS

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000246 /2013

RECURRENTE : CONSTRUCCIONES ARRANZ ACINAS SA

Procurador/a : MARIA CARMEN VELAZQUEZ PACHECO

Letrado/a : SANTIAGO VELAZQUEZ PACHECO

RECURRIDO/A : Dulce , Anselmo

Procurador/a : FERNANDO SANTAMARIA ALCALDE

Letrado/a : JULIO MUÑOZ TORRE

La Sección Tercera de la Audiencia provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados don Juan Miguel Carreras Maraña, Presidente don Ildefonso Barcala Fernández de Palenciay Doña María Esther Villímar San Salvador, ha dictado la siguiente.

S E N T E N C I A Nº 224.

En Burgos, a dos de octubre de dos mil catorce.

VISTO Por esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 209/2014, dimanante del Juicio Ordinario 246/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos, sobre reclamación de cantidad, en recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 3 de abril de 2013 , en los que aparece como parte apelante, CONSTRUCCIONES ARRANZ ACINAS SA, representado por la Procuradora de los tribunales, doña Carmen Velázquez Pacheco, asistido por el Letrado don Santiago Velázquez Pacheco, y como partes apeladas, DOÑA Dulce y DON Anselmo , representados por el Procurador de los tribunales, don Fernando Santamaría Alcalde, asistidos por el Letrado don Julio Muñoz Torres, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. doña María Esther Villímar San Salvador, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º:Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: 'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador don Fernando Santamaría Alcalde, en nombre y representación de don Anselmo y doña Dulce , contra Construcciones Arranz Acinas, S.A., representada por la Procuradora doña Carmen Velázquez Pacheco, debo condenar y condeno a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de treinta y ocho mil ciento ochenta y seis euros (38.186 €) mas los intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial realizada mediante burofax el 27 de noviembre de 2012 hasta la fecha en que se dicte sentencia, devengándose desde entonces los intereses de mora procesal. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada-reconviniente. Que desestimando la demanda-reconvencional interpuesta por la Procuradora doña Carmen Velázquez Pacheco, en nombre y representación de Construcciones Arranz Acinas, S.A., contra don Anselmo y doña Dulce , representados por el Procurador don Fernando Santamaría Alcalde, debo absolver y absuelvo a los demandados-reconvenidos de los pedimentos deducidos en su contra en la demanda-reconvencional. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada-reconviniente.

2º:Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de Construcciones Arranz Acinas SA., se presentó escrito interponiendo recurso de apelación. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º:Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 25 de septiembre de 2014 en que tuvo lugar.

4º:En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Con fecha 1.11.2009, se pactó un contrato privado de arrendamiento con opción de compra de una vivienda sita en C/ DIRECCION000 NUM000 de Getafe (Madrid) por precio final de 337.852 €, siendo los actores (D. Anselmo y Dª Dulce ) los arrendatarios -optantes y la entidad demandada (Construcciones Arranz Acinas SA), la arrendadora- optante o concedente.

Se pactó para el arrendamiento una duración de cinco años; una renta de 1.100 € y una fianza por la misma cantidad. Para la opción de compra se pacto una duración cuatro años y un precio por la opción de 37.086 €, IVA incluido.

Con fecha 20 de julio de 2012 y, efectos a partir del 31 de agosto, los optantes comunican la rescisión del contrato y proceden a la entrega de las llaves con fecha 13 de septiembre, negándoles la concedente la devolución de las cantidades entregadas en concepto de precio de la opción y de fianza.

La parte actora ejercita demanda interesando la devolución de la cantidad de 38.186 €, mas intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial. La parte demandada se opone y formula demandada reconvencional solicitando se declare la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra así como la no devolución de cantidad alguna a los demandantes reconvenidos por causa de esa resolución ( salvo la cantidad de 1.100 € en concepto de fianza que deberá ser compensada) y se condena a los demandantes a abonar la cantidad de 5.500 € en concepto de daños y perjuicios, debiéndose compensarse con la fianza, por lo que finalmente deberán entregar a la entidad demandada la suma de 4.400 €.

La sentencia apelada estima la demanda y desestima reconvención, en base a dos conclusiones:

1ª ) Desestima las alegaciones de la parte demandada, acerca de que no se pactó como causa de extinción del contrato el desistimiento unilateral del optante, al no ser admisible legalmente porque, conforme a su concepto y naturaza jurídica, éstos no venían obligados a comprar, sino que podían como así lo hicieron no ejercitar, desistir de su derecho de opción de compra y, consecuencia del ejercicio de tal facultad, es la extinción del contrato, con la obligación de la demandada o concedente de devolver el precio o prima de la opción.

2ª ) Aunque entiende que los demandantes arrendatarios desistieron unilateralmente del contrato de arrendamiento, no concede indemnización alguna por daños y perjuicios tal y como se reclama en la demanda reconvencional al no acreditar la entidad demandada la desocupación de la vivienda y las circunstancias que han impedido un nuevo arrendamiento durante el periodo al que se contrae la indemnización solicitada.

Contra dicha sentencia se alza la entidad demandada por los motivos que pasamos analizar.

SEGUNDO .- La recurrente muestra su disconformidad con la primera de las conclusiones por ser contraria a la naturaleza y efectos del contrato de opción de compra, tal y como viene entendiéndolo de forma pacífica la legislación y la jurisprudencia, de forma que la juzgadora a quo asimila, erróneamente, el ejercicio del derecho de los optantes a decidir ' que no compran' con el ' desistimiento de su derecho a decidir si compran o no compran'. Entiende que la opción de compra que vincula a la parte demandante y demandada se configura como un contrato bilateral, sinalagmático y oneroso, es decir sujeto a precio y que ambas partes dan una contraprestación: el propietario optatario o concedente, entrega al optante el derecho a decidir en exclusiva sobre la compra o no del inmueble y se vincula a la decisión que tome éste y el optante entrega al propietario un precio como justa contraprestación , acordada por las partes, por el derecho adquirido por el optante. Sostiene que la devolución del precio de la opción como consecuencia del incumplimiento o desistimiento unilateral del contrato de opción de compra por los demandantes constituye un abuso de derecho así como el ejercicio antisocial del mismo, además de suponer un incumplimiento del artículo 1256 del C.civil . Y en todo caso, la perdida del precio de la opción de compra tiene su apoyo en la cláusula 16ª del contrato que establece dicha consecuencia, en caso de que el contrato deba resolverse (desahucio) por causa imputable a los arrendatarios /optantes.

El precontrato de opción de compra, tal como se define en la STS de 19.2.2014 ,

« Es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber a diferencia de la promesa de venta del artículo 1451 del Código civil ) de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado y el concedente de la opción, propietario de la cosa tiene el deber (ningún derecho) de transmitirla con la perfección del contrato de compraventa. Lo anterior adolece de precisiones, que no alteran los conceptos básicos: la primeraes que puede, no es esencial, mediar un precio o prima por la mera opción; la segunda, que cabe una cláusula penal consistente en perder la prima si no se ejercita la opción. Pero la esencia siempre es la misma: implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa: así lo expresa la sentencia de 21 noviembre 2000 , reiterada por las de 5 junio 2003 y 3 abril 2006 , 12 mayo 2009 , 6 abril 2011 , 25 noviembre 2011 ; la tercera: el precontrato, como se ha dicho, tiene naturaleza obligacional y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad adquiriendo el carácter de derecho real, al igual que el contrato de hipoteca, al ser inscrito pasa a ser derecho real o se inscribe el contrato de compraventa que da lugar a la propiedad »..

Por tratarse la opción de un contrato atípico habrá de estarse a lo expresamente pactado por las partes al llevar a cabo el contrato en cuestión que -como dice la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1989 - no hay duda que se rige por el principio autonomía de voluntad consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil , admitiendo, como cualquier otro negocio jurídico, las modulaciones y condiciones que las partes puedan pactar, que serán válidas siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público.

El contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo, salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción, es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta durante el plazo determinado. Ahora bien, no es consecuencia natural del contrato de opción la perdida de la prima cuando no se haya pactado expresamente por las partes en los supuestos de caducidad o falta de ejercicio de la opción en forma, como afirman, entre otras, las sentencias de de AP de Málaga de 29.7.2005, AP de Palma de Mallorca de 21 .9.2010 y AP de la Coruña de 18.7.2014 .

En este mismo sentido cabe citar la STS de 1 de diciembre de 2011 que declara que ' el principio de la autonomía de la voluntad permite que se formulen pactos como el que constituye objeto de debate, en el que las partes acordaron determinadas sanciones en caso de no ejercicio por el optante o desistimiento - que se prevé expresamente- por el concedente; no aparece causa alguna que permita dudar de su validez y no desnaturalizan el contenido típico del contrato de opción de compra, pues al concepto original se añaden simplemente determinadas sanciones en caso de no ejercicio por el optante o desistimiento por el concedente'.

Por otra parte en el presente caso, la opción de compra se pactó con vinculación absoluta respecto del contrato de arrendamiento, de modo que no puede subsistir el derecho de opción de compra una vez extinguido o resuelto el arrendamiento. Esta estrecha vinculación deriva de la redacción en un único documento de los dos contratos y, expresamente, de la cláusula Decimosexta que dispone : 'La presente opción de compra caducará automáticamente y será nula, si por cualquier causa de las admitidas en derecho, se tuviera que ejercitar cualquier acción de desahucio contra la arrendataria, perdiendo ésta, la totalidad de las cantidades pagadas hasta dicho momento, sin perjuicio de los daños y perjuicios que pudieran serle exigidos'.

La parte apelante entiende aplicable la citada cláusula ya que como los arrendatarios han desistido anticipadamente del contrato de arrendamiento, con expresa oposición de la parte arrendadora a dar por finalizado el contrato ( como refleja el borrador del doc. 12 que la arrendadora pretendió someter a la firma de los arrendatarios) concurre causa de resolución judicial ( desahucio) , de modo que la opción no se puede ejercitar ( ' caducó') y en consecuencia, no procede el reintegro del precio de la opción de compra.

Sin embargo, la cláusula dice lo que dice y en modo alguno puede ser objeto de una interpretación extensiva por su carácter de cláusula penal para la parte arrendataria. La cláusula se refiere a la pérdida de ' la totalidad de las cantidades pagadas hasta dicho momento' (...) en alusión, a juicio de esta Sala, a las rentas abonadas durante el tiempo que duró el contrato de arrendamiento, sin embargo la parte demandada recurrente amplia el alcance de la cláusula a la totalidad de las cantidades abonadas ' por todos los conceptos acordados en el contrato', incluyendo así el precio o prima pagada por la opción. Ni una interpretación literal ,ni una interpretación sistemática apoyan el alcance de la cláusula que pretende la recurrente no sólo por no contemplarse clara y expresamente en ella la pérdida de la prima o precio de la opción en caso de desahucio , sino porque la única consecuencia que establece la cláusula 13, ' tanto en el caso de extinción del contrato, como en el supuesto de que no se ejercitara la opción de compra en el plazo previsto, ' es que el propietario queda en libertad para dar el destino que estime conveniente al inmueble objeto del contrato.

En consecuencia, estimamos que aunque procede decretar la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra por causa imputable a los arrendatarios (desistimiento unilateral), la entidad demandada concedente de la opción no está autorizada contractualmente a retener el precio o prima pagado por la opción.

TERCERO .- Sobre el segundo motivo de impugnación de la sentencia de instancia: Resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento imputable al arrendatario y consecuente indemnización de daños y perjuicios.

La facultad del arrendatario de resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda de duración igual o inferior a cinco años, sin que éste haya llegado a término y sin que el arrendador haya incumplido sus obligaciones, no aparece recogida en la LAU de 1994, ni en ninguna otra norma, por lo que tal posibilidad sólo cabe introducirla por vía de pacto, pues lo contrario supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes, lo que está prohibido por el art. 1256 del CC . Por tanto, en este tipo de contratos no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que, necesariamente, habrá de estar a lo en su día pactado o, en su caso, a las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado. Ello a diferencia de lo que ocurre en los contratos de duración pactada superior a cinco años, en los que expresamente el art. 11 de la LAU prevé dicho desistimiento con las consecuencias jurídicas que asimismo se contemplan.

En definitiva, el incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario faculta al arrendador, que ha cumplido las suyas a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato, y ello con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos ( art. 27-1 de la LAU de 1994 y 1124 del CC ).

La doctrina más reciente del Tribunal supremo, entre otras sentencias de 2/10/2008 , 30/10/2007 y 3/2/2006 , se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 , y 7.2 ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1994 , 7.1 CC , 11 LOPJ y actualmente también 247 LEC '.

La entidad demandada apelante teniendo en cuenta que cuando se produjo el desistimiento unilateral todavía quedaban 26 meses de vigencia del contrato de arrendamiento, hasta su finalización el 31 de octubre de 2014, valora prudencialmente los daños y perjuicios causados al arrendador en la suma de 5.500 € , equivalentes a cinco mensualidades de renta, tiempo que estima razonable hubiera podido tardar en volver a arrendarse la vivienda y anejos, aunque, en el momento de contestar a la demanda ( 25.6.2013), aun siguiese vacía y sin ocupar.

Sin embargo, la juzgadora no concede indemnización alguna de un lado , porque los demandantes firmaron el contrato de arrendamiento con opción de compra de 1.11.2009, después del incumplimiento de la constructora , del plazo para la construcción de la misma vivienda que los actores habían adquirido por contrato de compraventa de 28.9.2007 y, de otro, porque la entidad demandada no ha acreditado que la vivienda permaneciese desocupada dejando de percibir las rentas, durante los cinco meses que reclama, ni que haya actuado diligentemente una vez recibidos las llaves , efectuando gestiones en orden a poner en alquiler la vivienda, especificando las circunstancias que hubieran impedido el arrendamiento durante el periodo de tiempo a que se contrae la reclamación.

En este punto procede la estimación del recurso. En primer lugar, el contrato de compraventa firmado entre las mismas partes en el año 2007 no puede influir en la determinación de la indemnización derivada de la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra, al ser contratos independientes y autónomos, habiendo quedado resuelto del primero de mutuo acuerdo entre las partes. En segundo lugar, la falta de probanza de las circunstancias señaladas por la jugadora a quo supone una carga excesivamente gravosa para la entidad demandada, entidad mercantil cuyo objeto social es la actividad inmobiliaria y le hubiere bastado con emitir una certificación informando que la vivienda permanecía desocupada y que las dificultades para cederla ya en venta, ya en arrendamiento derivan de la grave crisis económica que atravesaba el sector inmobiliario a mediados del año 2012 . Por ello se estima prudencial la reclamación de cinco mensualidades de renta, ascendiendo la indemnización al importe de 5.500 € que deberá compensarse con el importe de la fianza (1.100 €) que la arrendadora admite procede su devolución, tras comprobar que el inmueble estaba en perfecto estado de conservación y con el resto de cantidades a que ha sido condenada por lo que, finalmente, deberá abonar a los demandantes la suma de 32.686 €.

Por lo expuesto procede con estimación parcial del recurso de apelación la revocación también parcial de la sentencia de instancia en el sentido de que procede la estimación parcial de la demanda reconvencional formulada por la Construcciones Arranz Acinas SA sin expresa imposición de las costas procesales devengadas ( artículo 394.2 de la LEC ) , mientras que se confirma el pronunciamiento relativo a la estimación íntegra de la demanda principal con imposición de las costas de la instancia a la parte demandada( artículo 394.1 de la LEC ).

CUARTO .- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no procede expresa imposición de las costas procesales de esta segunda instancia ( artículo 398.2 de la LEC ).

Fallo

Que estimado parcialmente el recurso de apelación formulado por la entidad Construcciones Arranz Acinas S.A., frente a la sentencia de fecha 3 de abril de 2014 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Burgos , procede su revocación parcial y dictar otra por la que estimando en parte la demanda reconvencional promovida por la entidad constructora Arranz Acinas S.A., contra los demandantes principales. Anselmo y Dª Dulce y confirmando la estimación íntegra de la demanda promovida por éstos contra aquella se declara:

1.-La resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado el día 1 de noviembre de 2009 entre de un lado, D. Anselmo y Dª Dulce y, de otro, Construcciones Arranz Acinas S.A., por desistimiento unilateral y anticipado imputable a los demandantes.

2.- la demandada reconviniente Construcciones Arranz Acinas S.A., deberá devolver a los demandantes la suma de 37.086 € en concepto de prima o precio de la opción de compra y la cantidad de 1.100 € en concepto de fianza del contrato de arrendamiento.

3.- Como consecuencia de la resolución del contrato imputable a los actores, se les condena a que abonen a la entidad demandada Construcciones Arranz Acinas S.A. la suma de 5.500 € en concepto de indemnización por los daños y perjuicios irrogados.

4.- procede la compensación de las cantidades de las que ambas partes son acreedores y deudores recíprocos, de modo que la entidad Arranz Acinas debe finalmente entregar a los demandantes la suma de 32.686 €.

5.- las costas devengadas en la instancia por la demanda principal se imponen a la entidad demandada, mientras que no se hace expresa imposición respecto de las originadas por la demanda reconvencional.

6.- No procede expresa imposición de las costas procesales devengadas por el recurso de apelación en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.