Sentencia CIVIL Nº 224/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 149/2018 de 10 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.049.00.2-2016/0003060
Recurso de Apelación 149/2018 -3
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 05 de Coslada
Autos de Procedimiento Ordinario 514/2016
APELANTE: D./Dña. Mónica
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN OLMOS GILSANZ
APELADO: D./Dña. Gumersindo
PROCURADOR D./Dña. MARIA TERESA DE DONESTEVE Y VELAZQUEZ-GAZTELU
SENTENCIA Nº
RECURSO DE APELACIÓN Nº 149/18
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª INMACULADA MELERO CLAUDIO.
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
Dª .MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a diez de mayo de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos
de Juicio Ordinario nº 514/2016, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Coslada, a los que ha
correspondido el Rollo de apelación nº 149/2018, en los que aparecen como partes: de una, como demandante
y hoy apelante Dª Mónica , representada por el Procurador Dª. María del Carmen Olmos Gilsanz; y, de
otra, como demandado y demandante reconvencional y hoy apelado D. Gumersindo , representado por la
Procuradora Dª. María Teresa de Donesteve y Velázquez-Gaztelu; sobre resolución de contrato.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE LA ILMA. SRA. Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida; y
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Coslada , en fecha veintidós de septiembre de dos mil diecisiete, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO : Que, estimando la demanda interpuesta por Mónica , representada por la Procuradora de los Tribunales Sonia Bengoa González, frente a Gumersindo , representado por la Procuradora de los Tribunales Teresa de Donesteve Velázquez- Gaztelu, debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones que contra él se formulan; con imposición de las costas causadas en esta primera instancia respecto de la demanda inicial a la demandante.

Asimismo, desestimando la demanda interpuesta por Gumersindo , representado por la Procuradora de los Tribunales Teresa Donesteve Velázquez-Gaztelu, frente a Mónica , representada por la Procuradora de los Tribunales Sonia Bengoa González, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones que contra él se formulan; con imposición de las costas causadas en esta primera instancia respecto de la demanda reconvencional al demandante de la misma.'.



SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día veinticinco de octubre del presente año.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de los de Coslada, se alza la apelante DOÑA Mónica denunciando que la sentencia incurre en un manifiesto error en la calificación jurídica del supuesto que nos ocupa, así como en la interpretación de lo contenido en los artículos 1091 y siguientes del C. Civil , y la jurisprudencia que lo interpreta.

Y añade que discrepa absolutamente del razonamiento esgrimido en la sentencia, porque si una persona no firma un documento no le vincula el contenido del mismo y por consiguiente, no hay consentimiento que implique aceptación, a lo que hay que sumar que se encontraba muy nerviosa en la prueba de interrogatorio y pudo confundir las fechas, insistiendo en que el documento de fecha 13 de agosto de 2014 no tiene validez.



SEGUNDO .- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación en modo alguno puede tener favorable acogida.

Son hechos acreditados los siguientes: 1º.- Con fecha 12 de abril de 2012 se suscribió entre DON Gumersindo , como arrendador, y DOÑA Mónica , como arrendataria, contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 de Coslada, estableciéndose un plazo de duración de 1 año, fijándose el precio en 400 euros mensuales pagaderas en metálico del 1 al 5 de cada mes; 2º.- Con fecha 13 de agosto de 2012 se suscribió un nuevo contrato entre las partes denominado 'ALQUILER OPCION A COMPRA', en el que son de resaltar las siguientes estipulaciones: a).- Don Gumersindo vende a Doña Mónica el local comercial descrito en el Expositivo I; b).- El precio de la compraventa es de 110.000 euros, que serán abonadas por el OPTANTE al CONCEDENTE del modo siguiente. 1) en concepto de entrada se entregará la suma de 30.000 euros; 2) un pago de 400 euros mensuales, los cuales 200 euros son a fondo perdido y los otros 200 como parte de forma de pago y que su plazo se ajustará a la concesión de un crédito hipotecario a las parte compradora, estableciéndose para ello un período de DO AÑOS; 3) las cantidades entregadas a cuenta se descontarán a la firma de la escritura pública, no pudiendo la compradora perder estos importes en ningún caso; y 4) a la firma de la escritura pública se abonará la cantidad pendiente en ese momento que resulta de descontar del precio pactado, los 30.000 euros entregados en este acto, así como el 50% de las mensualidades entregadas hasta ese momento; 3º.- En la Estipulación Cuarta del meritado contrato se dice textualmente: ' El contrato de alquiler firmado entre las partes pasa a ser con fecha de hoy ALQUILER CON OPCION A COMPRA'.

4º.- Con fecha 13 de agosto de 2014 se suscribe un nuevo convenio entre las partes por el que acuerdan renovar por 18 meses, hasta el día 13 de febrero de 2016, el contrato suscrito en fecha 13 de agosto de 2012, entregándose por la Sra. Mónica la suma de 30.000 euros, más 4.800 € a cuenta de la compra del inmueble, restando por abonar la cantidad de 75.000 euros, y pactándose igualmente que ' en caso de llegar la fecha de vencimiento del presente contrato, 13 de febrero de 2016, y no ejercitar la opción a compra por parte de Doña Mónica , ésta perderá todas las cantidades abonadas resolviéndose el contrato llegada la fecha'.



TERCERO .- Expuesto lo anterior, conviene recordar que la figura contractual de opción de compra no regulada específicamente en nuestro derecho, aunque reconocida en su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y que no implica que tenga carácter de derecho real, viene conceptuándose por la jurisprudencia como aquél convenio por el cual una parte concede a la otra facultad exclusiva para decidir sobre la celebración o no de un contrato principal, generalmente compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; contrato que viene a constituir una figura contractual sui generis en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del C. Civil , siendo sus requisitos esenciales la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido (STA de 8/3/91; 13/11 y 22/12/92; 4/2/94 y 14/2/95).

Como recuerda el Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de diciembre de 2011 la opción de compra 'es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado'. Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice: 'este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno.' La de 23 de abril de 2010 precisa: 'el precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.' Y la de 7 de mayo de 2010 añade: 'cuando se ejercita ésta -perfección el precontrato- se celebra más tarde la compraventa - consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente.

' Todo lo cual es reiterado por la sentencia de 4 de febrero de 2011 .

En este sentido la STS de fecha 24 de marzo de 2011 precisa que 'la necesaria distinción entre la opción y sus consecuencias en cuanto al cumplimiento del contrato de compraventa que aquélla ha perfeccionado, pues resulta posible que, ejercido el derecho de opción por el optante, surjan después ciertas incidencias o diferencias entre las partes sobre el cumplimiento del contrato de compraventa que incluso en determinados casos puedan determinar la procedencia de su resolución cuando efectivamente se haya dado un incumplimiento con entidad suficiente para ello'.

En definitiva, constituyen sus elementos principales, tal como se infiere del artículo 14 del Reglamento Hipotecario : la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.



CUARTO .- Como se ha dicho, la recurrente denuncia que se ha producido un error en la calificación jurídica del supuesto que nos ocupa, así como en la interpretación de lo contenido en los artículos 1091 y siguientes del C. Civil , y la jurisprudencia que los interpreta, e insiste en que no puede darse validez al convenio suscrito con fecha 13 de agosto de 2014 porque no fue firmado por ella; en definitiva, considera que lo que hay que dilucidar es si en virtud de la resolución del contrato al no ejercitar la opción de compra, le corresponde percibir o no la cantidad que en su día entregó al propietario por dicha opción, entendiendo que procede la devolución por la sencilla razón de que la opción de compra es una facultad que corresponde a la persona que se la otorga y que es un derecho propio de aquélla y si no se ejercita queda sin contenido alguno.

Resulta sorprendente que la ahora apelante niege la validez del convenio suscrito con fecha 13 de agosto de 2014 por el que se renovaba el contrato de alquiler con opción de compra fechado el 13 de agosto de 2012, pues en la propia demanda que formula reconoce en el hecho cuarto que ' mi representada transcurridos dos años de lo pactado, y tras la imposibilidad de hacer frente a la compra del inmueble acordó renovar el contrato de alquiler con opción a compra por un período de dieciocho meses...'.

Queda pues acreditado que la opción de compra no se ejercitó debido a la dificultad económica sobrevenida por parte de la apelante, y sin que por el contrario, se haya probado que empezara a tener problemas con las condiciones de habitabilidad de la vivienda, por cuanto como de forma acertada razona el Juzgador de instancia '..... estando en posesión de la misma, desde al menos, el día 12 de abril de 2012, ya en agosto de ese mismo año dio por bueno el estado del inmueble. De igual modo, en el año 2014, cuando se prorroga el contrato de opción de compra, la arrendataria optante no hace ninguna salvedad sobre el posible mal estado de la vivienda....'.

Por último, no puede compartirse la argumentación esgrimida por la Sra. Mónica en el sentido de que al ser el ejercicio de la opción de compra una facultada exclusiva y única de la optante, en el supuesto de que no se ejercite deja de tener efecto independientemente o no que se estipule en el contrato que las cantidades entregadas a cuenta no serán devueltas al arrendador, y que se trata de una cláusula leonina, abusiva y contraria a derecho, puesto que habiéndose pactado que su no ejercicio conllevaría la pérdida de las cantidades abonadas, resulta simplemente el efecto o consecuencia lógica del no ejercicio de la opción de compra por quién tiene esa facultad.

En consecuencia con lo expuesto pues, y dando además por reproducidos los demás argumentos esgrimidos en la resolución impugnada, a los que nos remitimos a fin de evitar repeticiones innecesarias, procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO .- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Sonia Bengoa González, en nombre y representación de DOÑA Mónica , contra la sentencia dictada en fecha 22 de septiembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Coslada , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 514/2016, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas de esta alzada; con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

ROLLO 149/2018 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico; en MADRID, a veintiocho de mayo de dos mil dieciocho.