Sentencia CIVIL Nº 224/2019, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 222/2019 de 14 de Junio de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION CUARTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00224/2019
Modelo: N10250
C/ CONCEPCIÓN ARENAL Nº 3-3
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Teléfono: 985/968737-38-39 Fax: 985.96.87.40
Correo electrónico:
Equipo/usuario: JMI
N.I.G. 33012 41 1 2018 0001797
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000222 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CANGAS DE ONIS
Procedimiento de origen: OR7 ORDINARIO RETRACTO-249.1.7 0000386 /2018
Recurrente: Alexander , Alfredo
Procurador: IGNACIO DIAZ TEJUCA, IGNACIO DIAZ TEJUCA
Abogado: LUIS JOAQUIN ANTOLIN MIER, LUIS JOAQUIN ANTOLIN MIER
Recurrido: Raimunda , Augusto
Procurador: ENRIQUE ANTONIO TORRE LORCA, ENRIQUE ANTONIO TORRE LORCA
Abogado: LAURA LOPEZ VARONA, LAURA LOPEZ VARONA
NÚMERO 224
En OVIEDO, a catorce de Junio de dos mil diecinueve, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de
Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Juan Carlos
Llavona Calderón, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:
S E N T E N C I A
En el recurso de apelación número 222/2019, en autos de JUICIO ORDINARIO (Retracto) Nº 386/2018,
procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís, promovido por D. Alexander y D. Alfredo (
DIRECCION000 C.B.), demandantes en primera instancia, contra Dª. Raimunda y D. Augusto , demandados
en primera instancia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Nuria Zamora Pérez.-

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís se dictó Sentencia con fecha veintiocho de Marzo de dos mil diecinueve, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Se desestima la acción ejercitada por Alexander y Alfredo , comuneros de ' DIRECCION000 C.B.', frente a Raimunda y Augusto con imposición de costas a la parte actora, poniendo nuevamente a disposición de Alexander y Alfredo la cantidad consignada por ellos en la Cuenta de Depósitos del Juzgado de 18.443,42 euros.'.-

SEGUNDO.- Posteriormente, por el mismo Juzgado se dictó Auto con fecha uno de Abril (se dice Marzo) de dos mil diecinueve, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'ÚNICO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 214 de la LEC, procede la rectificación del siguiente error.

FUNDAMENTO JURÍDICO

QUINTO DONDE DICE: '...Ulitizar la finca colindante y la finca objeto del retracto para una actividad empresarial dedicada a actividades deportivas y de turismo activo, actividad del todo ajena a un destino de explotación agrícola y/ o ganadera exigido por la norma y que por ello mismo excluye su aplicación, resulta del todo legítima para el interés particular de los actores, pero no se ajusta a la razón de interés general que debe presidir el retracto de colindantes, lo cual conduce a rechazar la demanda'.

DEBE DECIR: '...Utilizar la finca colindante y la finca objeto del retracto para una actividad empresarial dedicada a actividades deportivas y de turismo activo, actividad del todo ajena a un destino de explotación agrícola y/o ganadera exigido por la norma y que por ello mismo excluye su aplicación, resulta del todo legítima para el interés particular de los actores, pero no se ajusta a la razón de interés general que debe presidir el retracto de colindantes, lo cual conduce a rechazar la demanda. Asimismo, lo anterior determina que, al no poder considerarse a los actores-retrayentes profesionales de la agricultura ni de la ganadería en relación a la explotación que venían realizando de la finca núm. NUM000 , no resulte de aplicación el plazo de caducidad de sesenta días hábiles previsto en el art. 22.2 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, por lo que, habiéndose acreditado su condición de arrendatarios de la referida finca núm. NUM000 , habría de aplicárseles el plazo de caducidad de 30 días naturales del art. 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero, tal y como se señala en el Fundamento Jurídico Anterior, sucede, en el presente caso, que la acción de retracto es ejercitada en fecha 07/09/2018 cuando ya habían transcurrido más de treinta días naturales desde la fecha de la inscripción de la venta en el Registro dela Propiedad -11/05/2018-'.

Quedando el resto de la Sentencia, dictada con fecha veinticinco de enero de dos mil diecinueve, tal y como en ella se establece.'.-

TERCERO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día cuatro de Junio de dos mil diecinueve.-

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda rectora del presente proceso, los actores, propietarios de la finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad de Cangas de Onís, tomo NUM002 , libro NUM003 , folio NUM004 , en base al artículo 1523 y 1524 del Código Civil, ejercitan acción de retracto de colindantes, frente a los demandados quienes el 4 de abril de 2.018, adquieren, en escritura pública, la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Cangas de Onís, inscrita al tomo NUM005 , libro NUM006 , folio NUM007 y que colinda con los demandantes.

Al tiempo de presentar la demanda, los actores consignan la suma de diez mil euros (10.000€), importe que estiman como el adecuado al valor del predio, manifestando desconocer el importe satisfecho por los compradores.

Los demandados se opusieron aduciendo, en primer lugar, la caducidad de la acción, artículo 1.524 del Código Civil. En cuanto al fondo niegan la procedencia de la acción de retracto de colindantes. Las fincas de los demandantes se dedican a una explotación industrial, turismo de aventura. En ella hay construidas varias edificaciones destinadas a aula didáctica, oficina, aseos, vestuarios, duchas, calderas. Cuando se levanta acta de finalización de la obra se dice será destinada a 'dotación de ocio para área recreativa'. La finca que ellos adquieren, en ocasiones, se destinó a almacén de canoas. También argumentan que los demandantes estuvieron, en todo momento, informados de la venta y de sus condiciones y no mostraron interés en su adquisición.

La sentencia de instancia aprecia la excepción de caducidad. En el fundamento de derecho quinto razona, en cuanto al fondo de la acción ejercitada, en el sentido de que atendido el aprovechamiento de las fincas objeto del litigio no cabría el retracto de colindantes.



SEGUNDO.- Recurrida la sentencia por la parte demandante, la apelante comienza cuestionando la excepción de caducidad de la acción. No se discute que el plazo legalmente previsto para el ejercicio de la acción de retracto es el de nueve días, artículo 1.524 del Código Civil. Tampoco existen dudas acerca de que hablamos de un plazo de caducidad y no de prescripción, así lo interpretó el Tribunal Constitucional en su sentencia de 24 de febrero de 1.994 y lo ha venido entendiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras, sentencias de 30 de septiembre de 1.992; 11 de julio y 30 de octubre de 2.000, plazo a computar desde que el retrayente haya tenido conocimiento de la venta y en todo caso desde la inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Es cierto, como apunta el apelante, que algunas sentencias del Tribunal Supremo como la de 21 de marzo de 1.990 y 20 de mayo de 1.991, al referirse a ese conocimiento de la venta considera que ha de ser no sólo de su venta sino también de sus condiciones. Ahora bien, a partir de la inscripción de esa nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, en el que se reseña el acto traslativo del dominio, se presume, iuris et de iure, que desde esa inscripción se tiene o se puede tener cabal conocimiento de los términos en los que se ha hecho la venta. Inscripción que tuvo lugar el 1 de mayo de 2.018.

Es más, aunque a efectos meramente dialécticos se admitiera que los apelantes no tuvieron conocimiento de esa venta hasta que se les facilita la información registral el 26 de julio de 2.018, por la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad, en la que se le informa de la venta realizada el 4 de abril de 2.018 y quienes son los adquirentes, seguiría concurriendo la caducidad de la acción. Sería a partir de ese momento que debería comenzar a computarse el plazo de nueve días para su ejercicio, cómputo de plazo que lo ha de ser conforme a lo que dispone el artículo 5.2 del Código Civil. Cuando se presenta la demanda el 7 de septiembre de 2.018 el plazo de caducidad había transcurrido ampliamente. El mes de agosto también ha de incluirse en ese cómputo.

No cabe justificar la demora en la interposición de la demanda en el aducido desconocimiento del precio satisfecho por los compradores. Ignorancia que persiste el 7 de septiembre de 2.018, lo cual no fue óbice para su presentación y consignar la suma que consideró adecuada, a pesar de estar muy alejada de la real. Se consignan diez mil euros (10.000€) y el precio de venta fue dieciocho mil euros (18.000€). Y es que la caducidad de la acción no se aprecia por insuficiencia de la consignación, que también debe hacerse en ese breve periodo de tiempo, sino por haberse presentado la demanda una vez precluido el plazo legalmente previsto al efecto, es decir, los nueve días.

No cabe entender que el plazo de caducidad quede abierto, como pretende la parte apelante, en fase de conclusiones, porque ellos hayan seguido poseyendo la finca hasta finales del año 2.018, por mera tolerancia de los propietarios, argumentando que estos no han tomado posesión de la misma y no se ha operado la transmisión del dominio. Ese acto de tolerancia no afecta a la adquisición dominical de la finca por los demandados, sin olvidar que según el artículo 1.462 del Código Civil, en caso de compra en escritura pública opera la traditio ficta con el otorgamiento de la escritura pública.



TERCERO.- La parte apelante, en sede de recurso y con la finalidad de obviar el plazo de caducidad de nueve días, pretende que en el supuesto de autos también nos hallaríamos ante un supuesto de retracto arrendaticio, en el cual el plazo para ejercicio de la acción comienza a computarse desde la notificación fehaciente de la venta, requisito formal que no se habría producido.

Como apunta la parte apelada, esas alegaciones introducidas exnovo en sede de conclusiones y ahora en apelación, suponen una alteración unilateral de los términos del debate, que no cabe aceptar por la indefensión que ello irrogaría a la otra pare litigante.

Aunque el recurso de apelación es un recurso de naturaleza ordinaria y pueden reproducirse ante el tribunal de apelación, la totalidad de las pretensiones planteadas en primera instancia, hay algunos límites al mismo y así el artículo 456.1 de la LEC, prevé que 'en virtud el recurso de apelación podrá perseguirse con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia....'.

Si los apelantes consideraban tener la condición de arrendatarios de la finca vendida a los demandados y en base a esa relación contractual poder ejercer un derecho de retracto o adquisición preferente, debieron esgrimirlo en el escrito de demanda y basar su reclamación en ello, ya fuera de forma alternativa o subsidiaria al retracto de colindantes y no lo hicieron no pudiendo alegarlo ahora, en forma extemporánea.



CUARTO.- Por lo que se refiere al retracto de colindantes articulado por los demandantes, la apreciación de la caducidad hace innecesaria cualquiera otra consideración de fondo, si bien en el caso de autos tampoco concurren los presupuestos legales para ello.

Como tiene dicho la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2.008, el retracto de colindantes es un retracto legal que puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen reconocidas determinadas personas y en concretas circunstancias para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa y subrogarse en el lugar del comprador. Se trata de una venta forzosa por el comprador al retrayente. Y así en el retracto de colindantes o asurcados, es una limitación impuesta a la propiedad rústica, pues aunque pueda redundar en beneficio de particulares está motivado por un interés general sentencia de 2 de febrero de 2.007.

Para que proceda el retrato de colindantes es necesario que sean fincas rústicas, de cabida no superior a una hectárea. Cuando hablamos de fincas rústicas no nos referimos sólo a su calificación urbanística, sino a su aprovechamiento, agrícola y/o ganadero, y es que la jurisprudencia del Tribunal Supremo al examinar este tipo de retracto, siempre ha puesto de relieve que su finalidad es facilitar con el transcurso del tiempo, algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica, minifundio, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de riqueza, en tal sentido, sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1.994 y 20 de julio de 2.004. En el caso de autos la finca de los demandantes se destina a una actividad industrial y la adquirida por los demandados era usada para esa misma finalidad, mantener los caballos destinados a las rutas turísticas y en ocasiones para almacén de canoas, es decir no se destina a fines agrícolas ni ganaderos, exigidos para el retracto de colindantes.



QUINTO.- La desestimación del recurso conlleva la condena en costas a la parte apelante, artículo 398 nº 1 de la LEC.

En base a lo hasta aquí argumentado, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo, dicta el siguiente:

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR D. Alexander Y D. Alfredo , ( DIRECCION000 CB), contra la sentencia dictada el veintiocho de marzo de dos mil diecinueve y auto de aclaración de 1 de abril (se dice marzo) de dos mil diecinueve, por el Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís, en el Juicio Ordinario Nº 386/2.018. Se confirma la sentencia imponiendo a las apelantes las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

En aplicación del apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ, dese el destino legalmente previsto, al depósito constituido para recurrir.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss. y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 0000 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente con cuatro cifras más dos del año.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.