Sentencia Civil Nº 225/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 711/2014 de 18 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00225/2015

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36057 42 1 2014 0007508

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000711 /2014

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 11 de VIGO

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000402 /2014

Recurrente: Violeta

Procurador: JOSE FRANCISCO VAQUERO ALONSO

Abogado: JOSE ANGEL CARRERA IGLESIAS

Recurrido: Claudio

Procurador: ROSA DE LIS FERNANDEZ

Abogado: ALICIA LORENZO MORAN

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados D. JAIME CARRERA IBARZABAL, Presidente; DÑA MAGDALENA FERNANDEZ SOTO y D. EUGENIO FRANCISCO MIGUEZ TABARES, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 225/15

En Vigo, a dieciocho de mayo de dos mil quince.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, los autos de Juicio Verbal Desahucio número 402/2014., procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de Vigo, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 711/2014, en los que es parte apelante- demandanteD/ Violeta , representada por el Procurador D./ José Francisco Vaquero Alonso y asistido del letrado D./ José Angel Carrera Iglesias; y, apelada- demandado D. Claudio , representado por el procurador D./ Dª Rosa de Lis Fernández y asistido del letrado D./Dª Alicia Lorenzo Moran, sobre Desahucio y reclamación cantidad.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado DON EUGENIO FRANCISCO MIGUEZ TABARES, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.11 de Vigo, con fecha 11/7/2014, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Que DEBO DESESTIMAR y DESESTIMO la demanda deducida por el Procurador Sr. VAQUERO ALONSO por la que se plantea una acción de desahucio de vivienda y reclamación de cantidad contra DON Claudio y, en su virtud, ABSUELVO al demandado de los pedimentos de la demanda rectora, con imposición de costas a la parte actora.

Déjese testimonio en autos de esta resolución, llevándose su original al libro correspondiente.'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de D./Dª Violeta , se interpuso recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del correspondiente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 14/5/2015.

Fundamentos

PRIMERO.- En la sentencia de instancia se desestimó la acción de desahucio por falta de pago de la renta y demás cantidades asimiladas, ejercitada por doña Violeta contra don Claudio en relación con la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de esta ciudad y que tiene su base en el contrato de arrendamiento de la vivienda de fecha 1/8/1980.

A través del recurso interpuesto la parte arrendadora solicita que se declare la resolución del contrato de arrendamiento, ya que a la fecha de presentación de la demanda la arrendataria adeudaba la parte correspondiente a los aumentos por actualización de la renta, así como parte del IBI y de las cuotas de la Comunidad de Propietarios. Se alega error en la apreciación de la prueba y se invoca que dichos pagos le incumben al arrendatario al tratarse de una obligación contractual y legal.

SEGUNDO.-La parte recurrente alega error en la apreciación de la prueba en relación con los aumentos de renta reclamados.

Resulta acreditado que la arrendadora en el mes de junio de 2008 remitió burofax al demandado manifestando, entre otras consideraciones, la intención de actualizar la renta del alquiler, invocando la Disposición Transitoria Tercera -6 LAU 29/94, el cual no resulta aplicable pues hace referencia a contratos de arrendamiento de local de negocio, mientras que en el presente caso se trata de una arrendamiento de vivienda a la que resulta aplicable la Disposición Transitoria Segunda-D). El arrendatario contestó oponiéndose a la actualización al no superar los ingresos de la unidad familiar 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, pero en ese caso la actualización procedente es la prevista en la regla 8ª. Mediante conciliación celebrada el 10/11/2009 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Vigo se pretendió nuevamente la actualización, oponiéndose también el demandado, finalizando el acto sin avenencia. La Disposición Transitoria Segunda-D)-11 dispone que el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada, no constando que en el presente caso se haya efectuado la notificación en legal forma.

Como ya afirmamos en la sentencia de esta misma sección 6ª de 19 de enero de 2015 , 'una vez ejercitada por el arrendador la facultad de actualización que la Ley pone a su disposición, si la arrendataria manifiesta por escrito a la propiedad su oposición al incremento dentro de los treinta días siguientes a la notificación, no viene obligada a su pago, pues pesa sobre la propiedad la carga de interponer, si así lo desea, el correspondiente juicio de declaración de renta'.

La STS Sala 1ª, de 23 de septiembre de 2008 establece que 'La Disposición Transitoria 2ª apartado a) 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , dispone que los contratos de arrendamiento de vivienda -parte de cuya doctrina es aplicable a los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados antes del 9 mayo de 1995- celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994 seguirán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre) 'salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria'. Entre tales normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbano, el artículo 101 , relativo a la facultad del arrendador de elevar la renta o los conceptos que a la misma se asimilan. Precepto que, como se ha visto, exige propuesta por escrito del arrendador y respuesta por escrito del arrendatario o inquilino, en el plazo de treinta días, interpretándose su silencio como aceptación tácita. Pero este precepto no contempla el supuesto al que se refiere la Disposición Transitoria 2ª D, 11, párrafo primero, de una actualización de la renta a instancia del arrendador 'previo requerimiento fehaciente al arrendatario'. Esta actualización irá después seguida, en cada uno de los años en que se aplique, de una notificación efectuada por el arrendador al arrendatario del importe de la actualización (acompañada de una certificación del Instituto Nacional de Estadística) según se prevé en la misma Disposición Transitoria 2ª, D, 11, párrafo segundo. La actualización (Ibidem, párrafo tercero) se ha de desarrollar conforme a las reglas 1ª a 10ª del apartado D de la Disposición Transitoria 2ª (reglas 6, 1 ª a 8ª del apartado 6 de la letra C) de la Disposición Transitoria 3ª para locales de negocio)'.

En el punto 2 del fallo de la STS Sala 1ª Pleno, de 12 de mayo de 2011 se señala que 'Se declara como doctrina jurisprudencial, en interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994, la de que la actualización de la renta por parte del arrendador se puede iniciar en cualquiera de los períodos anuales previstos en la regla 9ª, aplicando en tal caso el porcentaje exigible de la renta actualizada que corresponda a la anualidad elegida'.

Como hemos indicado, en el presente caso no consta que la arrendadora haya dado cumplimiento a las formalidades legalmente exigibles para la actualización de la renta con base en la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994 , ni que se haya seguido procedimiento para determinación de rentas para el caso de discrepancia entre ambos contratantes, por lo que en este punto debemos desestimar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.-En relación con el pago del IBI y de las cuotas de la Comunidad de Propietarios, que son distintas a la actualización de renta y no se hallan comprendidas en la Disposición Transitoria Segunda-D) LAU 1994 , cabe indicar que en la cláusula 17 del contrato de arrendamiento de 1/8/1980 se establece que el pago de los gastos de comunidad son por cuenta del inquilino, y respecto al pago del IBI, del que nada se dice en el contrato, cabe indicar que la Disposición Transitoria Segunda-D)-10.2 LAU 1994 establece que el arrendador podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.

Respecto a la obligatoriedad del pago del IBI por el arrendatario, la STS de fecha 10 de noviembre de 2010 declara que 'La STS del Pleno, 12 de enero de 2007 declaró como doctrina jurisprudencial «que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ». Esta posición doctrinal ha sido reiterada en relación con arrendamientos para uso distinto del de vivienda en las SSTS de 24 de septiembre de 2008 , 3 de octubre de 2008 , y 10 de marzo de 2010 )'.

En la STS de 15 de junio de 2009 se seguía la línea iniciada por la STS del Pleno citada, en relación con el IBI, precisando, entre otros extremos que 'la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada'. Por consiguiente, resulta indiscutible el carácter de renta asimilada del IBI.

Se discute asimismo si el arrendador notificó al arrendatario en debida forma el importe que debía abonar por dicho concepto; y respecto a esta cuestión en la SAP de Madrid sec. 12ª, de 4 de noviembre de 2013 se declara que 'no es obligación del arrendatario averiguar el importe que le corresponde pagar de IBI sino que ese dato debe ser facilitado por el arrendador como requisito previo a su exigibilidad'. No consta que con anterioridad a la presentación de la demanda la arrendadora haya facilitado al arrendatario la documentación acreditativa del importe correspondiente al recibo del IBI; sin embargo con la demanda que ha dado origen al presente proceso se aportan como documentos 12 a 16 los recibos del IBI de la vivienda arrendada ( CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de Vigo) y en los mismos se constata que los importes son los siguientes: 211,40 euros en 2009; 212,95 euros en 2010; 213,79 euros en 2011; 243,93 euros en 2012 y 249 euros en 2013. Por lo tanto los recibos de IBI en 2009 suponían 17,61 euros/mes; en 2010 eran 17,74 euros/mes; en 2011 eran 17,81 euros/mes; en 2012 eran 20,32 euros/mes y en 2013 eran 20,75 euros/mes. La demanda fue presentada el 5/5/2014 y el demandado fue notificado el 12/7/2014 aportando recibos de pago hasta el mes de junio de 2014, pero la parte demandada acredita haber abonado desde el año 2009 siempre la suma total de 301,15 euros/mes comprensiva de renta (249,32 euros), IBI (15,18 euros) y gastos de comunidad (37 euros/mes).

Toda vez que no consta que en las notificaciones y comunicaciones efectuadas por la arrendadora al arrendatario con anterioridad a la presentación de la demanda se aportasen los recibos justificativos del importe que corresponde abonar por IBI, al no haber prescrito el pago de dichas cantidades debió la parte demandada abonar la diferencia de importe al recibir la demanda con los documentos aportados a la misma y en ese caso no nos encontraríamos ante un supuesto de enervación de la acción sino de desestimación de la demanda, pues habría que imputar a la propia demandante que el demandado no haya abonado con anterioridad el importe correcto por IBI, pero al no haberlo hecho así se mantiene el impago de dichas cantidades, incluso a la fecha de interposición del recurso de apelación, según se alega por la propia parte recurrente, lo que no es rebatido en el escrito de oposición al recurso. De hecho el demandado en su escrito de 8/7/2008 en el que contesta al burofax de la actora de 1/7/2008, tras oponerse a la actualización de la renta y a la repercusión de las obras, indicó respecto a la repercusión del IBI que no tenía acceso al recibo, por lo que ignora su importe, sin perjuicio de que cuando se gire por el Concello de Vigo el correspondiente a dicha anualidad se repercuta el mismo, dividiendo su importe por doce mensualidades, que se compromete a abonar. Por lo tanto existe un reconocimiento expreso por parte del demandado de su obligación de pagar el importe real del IBI correspondiente a la vivienda y consta que a fecha de presentación de la demanda se adeudaba en concepto de IBI de los años 2009 a 2013 la suma de 208,83 euros, según resulta de la documentación aportada con la misma, tal y como hemos señalado en el párrafo anterior.

En la sentencia se indica que no se efectuó requerimiento de pago con anterioridad a la demanda, sin embargo el art. 439 LEC establece como único requisito de procedibilidad para la inadmisión de las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, que el arrendador no indique las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio, y la parte actora ha dado cumplimiento a dicha exigencia en el hecho séptimo de la demanda.

Igual acontece con los gastos de comunidad. Como documento nº 17 de la demanda se aporta un certificado del Administrador de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad y en el mismo se detallan desde el año 2008 el importe de las cuotas ordinarias y extraordinarias correspondientes al piso NUM001 , debiendo el arrendatario asumir el importe de las cuotas ordinarias, que en 2008 ascendían a 55 euros/mes; en 2009 a 40 euros/mes hasta agosto y 62,35 euros/mes desde septiembre; en 2010 a 62,53 euros/mes hasta octubre y a 65 euros/mes desde noviembre; en 2001, 2012 y 2013 a 65 euros/mes. Pese a lo expresado en dicho documento la parte demandada se ha limitado al abono de 37 euros/mes y debió, desde la recepción de la demanda, abonar las cantidades correspondientes a la diferencia entre la suma pagada y la realmente adeudada, reiterando lo ya expresado respecto al IBI en cuanto a la enervación y desestimación de la demanda. Las cantidades adeudadas por cuotas de comunidad entre 2009 y 2013 asciende a 1.027,89 euros.

No se ha acreditado las cantidades correspondientes al año 2014, por lo que nada cabe expresar respecto a las cantidades adeudadas respecto a dicha anualidad por los conceptos ahora expresados.

Lo ahora indicado nos lleva a la estimación del recurso de apelación interpuesto y a la estimación de la acción de desahucio por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta en la cuantía total de 1.236,72 euros a cuyo pago se condena al demandado.

CUARTO.-En materia de costas, en relación con las causadas en primera instancia, al estimarse parcialmente la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia siendo las comunes por mitad, de conformidad con lo establecido en el art. 394-2 LEC .

En materia de costas causadas en esta alzada resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 398-2 LEC , conforme al cual en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José Francisco Vaquero Alonso, en nombre y representación de D doña Violeta , contra la sentencia de fecha 11 de julio de 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Vigo , procede revocar la misma y estimando parcialmente la demanda planteada por el Procurador don José Francisco Vaquero Alonso, en nombre y representación de D doña Violeta , debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que le vincula con don Claudio y que tiene por objeto la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 - NUM001 de Vigo, condenando a dicho demandado a desalojar la citada vivienda, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, con apercibimiento de ser lanzado de la misma a su costa si así no lo hiciera en el término legal; y asimismo condenamos al demandado don Claudio a abonar el importe de las rentas y cantidades asimiladas a la misma impagadas y vencidas que se hayan devengado hasta la fecha de la práctica del lanzamiento y que ascienden en la fecha de la interposición de la demanda a la suma de 1.236,72 euros, correspondiente a las cantidades adeudadas en concepto de IBI y gastos de comunidad de la vivienda, sin que proceda hacer especial imposición de las costas causadas en ambas instancias.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, en base a lo establecido en el art. 477 LEC , debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .