Sentencia Civil Nº 226/2006, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 238/2006 de 12 de Mayo de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00226/2006

BETANZOS 2

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000238 /2006

FECHA REPARTO: 3.4.06

SENTENCIA

Nº 226/06

AUDIENCIA PROVINCIAL

Sección Cuarta

Ilmos. Sres. Magistrados:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNÁNDEZ MONTELLS Y FERNANDEZ

En LA CORUÑA/A CORUÑA, a doce de Mayo de dos mil seis.

Vistos por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, integrada por los señores que al margen se relacionan los presentes autos de juicio ORDINARIO Nº 133/04, sustanciado en el JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 2 DE BETANZOS, que ante la Audiencia Provincial pendían en grado de apelación, seguidos entre partes de una como DEMANDANTES-APELADOS DON Augusto y DOÑA Luz, representados en 1ª instancia por el Procurador SR. LÓPEZ DÍAZ y en esta alzada por la SRA. CABRERA RODRÍGUEZ y dirigidos por el Letrado SR. LÓPEZ PÉREZ, y de otra como DEMANDADA-APELANTE GENERAL GANADERA DEL NORTE, S. L., representada en 1ª instancia por la Procuradora SRA. CAGIAO RIVAS y en esta alzada por la SRA. PÉREZ GARCÍA, y dirigida por el Letrado SR. PALAZÓN ESTEBAN; versando los autos sobre RECLAMACIÓN DE CANTIDAD POR DAÑOS Y PERJUICIOS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por el JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 2 DE BETANZOS, con fecha 30.11.05 . Su parte dispositiva literalmente dice: FALLO: QUE ESTIMANDO EN PARTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. López Díaz en nombre y representación de DON Augusto Y DOÑA Luz DEBO CONDENAR Y CONDENO a GENERAL GANADERA DEL NORTE SL a abonar a aquella la cantidad de cincuenta mil quinientos sesenta euros con once céntimos (50.560,11 euros) mas intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y hasta su completo pago.

Cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que la misma no es firme y que contra ella pueden interponer recurso de apelación ante este mismo Juzgado y en un plazo de cinco dias a partir de su notificación y que en su caso conocerá la Ilma. Audiencia Provincial".

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por GENERAL GANADERA DEL NORTE, S. L., se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.- Ha sido ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG.

Fundamentos

PRIMERO: El objeto del presente recuso de apelación radica en la acción de indemnización de daños y perjuicios, que es ejercitada por los actores D. Augusto y Dª Luz contra la entidad demandada GENERAL GANADERA DEL NORTE S.L. La base fáctica en que se funda la misma radica en que las partes litigantes se hallan convencionalmente vinculadas por un contrato de arrendamiento de industria, celebrado el uno de junio de 1978, entre las entidades PIENSOS SEGHERS S.A. y CALIDAD SEGHERS GALICIA S.A., en el que se subrogaron los litigantes, en virtud de una serie de actos jurídicos perfectamente descritos en el fundamento de derecho segundo de la sentencia impugnada, que este Tribunal hace propios; relación contractual, por otra parte, que no es cuestionada por los litigantes. Pues bien, así las cosas, la arrendataria comunica a los actores que, a partir del día 28 de febrero de 2002, daban por finalizado el contrato de arrendamiento de industria, lo que efectivamente así hicieron, incumpliendo no obstante su obligación de devolverla en el mismo estado recibido, es decir en funcionamiento o al menos en disposición de hacerlo, entregándola por el contrario en un deplorable estado, inhábil para ser puesta en marcha. Por todo ello, se alegó la infracción de los arts. 1101, 1561 y 1563 del CC , postulando una indemnización por los daños y perjuicios sufridos de 53.500,11 euros, con base en los informes periciales aportados con el escrito rector. Seguido el juicio en todos sus trámites, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Betanzos, se dictó sentencia, en la que estimando parcialmente la demanda, se condenó a la entidad demandada a abonar a los actores la suma de 50.560,11 euros, con los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, pronunciamiento judicial contra el que se formuló por la entidad interpelada el recurso de apelación cuya decisión nos incumbe.

SEGUNDO: Antes de resolver la presente controversia judicializada hemos de partir de una serie de consideraciones previas y entre ellas que las partes litigantes se hallan vinculadas por un contrato de arrendamiento de industria, excluido de la L.A.U. de 1964, vigente a la data de su celebración, que no cabe confundir con el contrato de arrendamiento de local de negocio. La jurisprudencia se ha preocupado de establecer las diferencias existentes entre ambos tipos contractuales, siendo buena muestra de ello la STS de 21 de febrero de 2000 , que dispone que: "La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998 , entre otras".

De igual manera, se expresa la sentencia de dicho Alto Tribunal de 8 de junio de 1998 , que añade que no es preciso "que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial (Sentencias de 20-9-1991, 19-5-1992, 17-4-1993, 10-5-1993 y 22-11-1994 ). Dicho contrato queda extinguido cuando expira el término convencional (Art. 1569.1 del C.Civil )".

En segundo lugar, que al tratarse de arrendamiento de industria el negocio jurídico con cuya base se acciona, el mismo está sometido a las disposiciones del Código Civil, relativas al contrato de arrendamiento y, por lo tanto, a lo normado en su art. 1561 , conforme al cual: "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable". Incluso a tales efectos la Ley parte de sendas presunciones iuris tantum, la primera de ellas que, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, se presume que se recibió en buen estado ( art. 1562 del CC ), por lo tanto así debe darse por acreditado con respecto a la fábrica litigiosa, en ausencia de elementos de prueba que demuestren lo contrario, y, en segundo término, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada a no ser que acredite que aquéllos se ocasionaron sin culpa suya, y a tal efecto es realmente significativo, por su inmediación temporal a la data en que se desalojó la industria arrendada, el informe de NORCONTROL, llevado a efecto, tras inspeccionar la fábrica el día posterior a haber sido desalojada por la entidad demandada, concretamente el 1 de marzo de 2002.

En definitiva, el art. 1563 del CC establece una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( STS de 13 de junio de 1998, 20 de noviembre de 1999, 17 de enero de 2001 entre otras ).

En definitiva, como ya destacó la sentencia de la sección 1ª de esta Audiencia Provincial de A Coruña de 12 de mayo de 1998 : "La pretensión de devolución del local arrendado al estado que tenía al tiempo de la entrega de posesión del mismo tiene su cobertura en el artículo 1561 del Código Civil que, a su vez está conectada con la obligación que al arrendatario se le impone en el artículo 1555-2º del mismo texto legal de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, completándose tal norma con el artículo 1563 CC , que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".

TERCERO: Se cuestiona de nuevo en el recurso la falta de legitimación activa de los actores, con base en el argumento de que, al tiempo de interponer la presente demanda, el 13 de abril de 2004, no ostentaban la condición de titulares de la industria litigiosa por haberla vendido. Es cierto que tal enajenación se llevó a efecto, mediante escritura de compraventa de 30 de abril de 2003 ( f 367 ), mas tal circunstancia no priva de legitimación a los actores. En efecto, dada su incuestionable condición de arrendadores tenían un evidente derecho a que se les devolviera el objeto arrendado en el mismo estado en que se entregó a la arrendataria, salvo los deterioros derivados del transcurso del tiempo, y por consiguiente sosteniendo, como así hicieron en su escrito de demanda, apoyados en sendos informes periciales, que les fue entregada una industria inhábil para funcionar y en un deplorable estado, tienen derecho a postular la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios sufridos, sin que a ello sea óbice que, con posterioridad, se hubieran desprendido del bien arrendado, mediante su venta a un tercero, pues amen de que el derecho indemnizatorio ya había nacido y se incorporó a su patrimonio, lo que no ofrece duda tampoco es que el estado deteriorado de la industria influye en la disminución del precio en su ulterior enajenación. La situación a contemplar es, pues, la existente, el 1 de marzo de 2002, que es cuando los arrendadores recuperan la posesión de la industria, independientemente de las ulteriores vicisitudes jurídicas de la titularidad dominical de la misma derivadas de la mentada transmisión onerosa. Incluso se ha llegado a demostrar testificalmente como posibles compradores desistieron de sus intenciones de adquisición ante el estado que presentaba la industria.

CUARTO: Debemos señalar que no ofrece duda que la demandada incurrió en incumplimiento contractual, pues en su condición de arrendataria tenía una indiscutible obligación de devolver la industria en el estado en la que la recibió, por consiguiente funcionando, o al menos con aptitud de hacerlo de forma inmediata, dado que la relación contractual que vinculaba a las partes era un contrato de arrendamiento de industria. La propia parte recurrente expresamente admite que la fábrica funcionó hasta el último momento, citando al respecto la declaración de sus propios testigos Don Rodrigo y Dª Trinidad ( f 460, tomo II ), y que no se encontraba en situación de hacerlo, al ser entregada a los arrendadores, resulta con meridiana claridad a través del informe de NORCONTROL, llevado a efecto al día siguiente en que la fábrica fue desalojada por la entidad demandada. Los datos constatados al respecto en el meritado informe son abrumadores y elocuentes, y fueron ratificados en el acto del juicio por su autor D. Íñigo, que añadió que era clara la falta de mantenimiento, que en esas condiciones era un peligro trabajar, que los cables estaban cortados, había charcos de agua, la fábrica presentaba un evidente estado de abandono, llegando incluso a manifestar que daba la impresión de que llevaba años parada. De igual forma se expresó el también perito Sr. Cristobal que, en el acto del juicio, tras ratificar su informe, señaló que había una manifiesta falta de mantenimiento, que la fábrica tal y como estaba no podía funcionar, lo que también informó el perito judicial apoyado en el estado descrito en los mentados dictámenes. Carecemos de elemento alguno para dudar que el estado que presentaba, la fábrica al tiempo de ser la misma inspeccionada por el técnico de NORCONTROL, reconocida empresa, ajena a los litigantes, era el descrito en el referido informe.

El arrendatario ha de efectuar un uso "civiliter" del bien arrendado, que deberá utilizar como un diligente padre de familia, destinándolo al uso pactado ( art. 1555.2º del CC ) y que, por lo tanto, estaba obligado a realizar un adecuado mantenimiento de la industria para devolverla en el mismo estado que la recibió, es decir funcionando, lo que desde luego no hizo así. Es más la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento señalaba que era de cargo de los arrendatarios los gastos de explotación, entre los que desde luego se hallaban los de mantenimiento de la fábrica. Es más nunca hubo duda alguna de que los mismos eran a cargo de la arrendataria, como resulta de que siempre los asumió, desde el inicio de la relación contractual en el año 1978, sin repercutirlos a la propiedad. Tampoco consta requerimiento alguno de reparaciones necesarias ( art. 1559 II CC ). La apelante, si sostiene que trabajó en la fábrica hasta el momento previo a desalojarla, de tal forma la debió devolver, es decir en funcionamiento o en aptitud de hacerlo de forma inmediata, sin perjuicio en su caso de reclamar el importe de las mejoras que hubiera efectuado, que desde luego no podría retirar si con ello sufriera detrimento la industria, impidiendo su adecuado funcionamiento ( arts. 1573 en relación con el art. 487 del mismo texto legal ).

Es obvio, pues, la responsabilidad de la demandada, quedando por lo tanto la presente sentencia circunscrita a la determinación de la bondad del quantum indemnizatorio fijado por la sentencia de instancia y cuestionado por la parte demandada apelante.

QUINTO: Procede, no obstante, con antelación, resolver la alegación esgrimida por la parte apelada de que no podemos entrar a considerar la compensación de las mejoras con los desperfectos por infracción del art. 408.1 de la LEC , argumento impugnativo que no es de recibo y ello en función de las consideraciones siguientes. En primer lugar, la vulneración de lo normado en tal precepto no supondría la imposibilidad de los juzgadores de entrar a considerar tal excepción reconvencional, sino decretar la nulidad de actuaciones para que se le diera traslado de la contestación de la demandada a la parte actora para que pudiera contestar a las mismas en el mismo plazo que la reconvención. Ahora bien, la nulidad de actuaciones exige procesalmente haber denunciado oportunamente la infracción ( arts. 459 y 227.1 LEC ), y la actora toleró que continuase el procedimiento sin recurrir la providencia de 7 de junio de 2004 ( f 313 del Tomo II ), que convocaba a la audiencia previa del presente juicio. En segundo lugar, no se le ha producido indefensión ( arts. 238.3 LOPJ y 225.3º LEC ), dado que tal extremo fue objeto de debate en la instancia, la demandante pudo haber propuesto prueba al respecto, y contestó con todas las posibilidades de defensa a la compensación en tal sentido esgrimida por la demandada al oponerse al recurso. No postuló, por último, la nulidad de actuaciones, sino que se limitó a instar la desestimación del recurso de apelación ( f 508 del Tomo II ), sin que los tribunales podamos decretar la misma sin expresa petición de parte ( art. 227.2 II LEC ).

SEXTO: Con la finalidad de resolver la cuestión litigiosa concerniente a la impugnación del montante indemnizatorio fijado por la sentencia de instancia, es necesario tener en cuenta el inventario de bienes, que figura en el contrato de arrendamiento de 1978, para valorar cuáles son las mejoras que pudo haber introducido la demandada y que tiene derecho a compensar con los desperfectos que presentan los bienes. En segundo lugar, hemos de valorar igualmente los informes periciales obrantes en las actuaciones y, por consiguiente, el de tasación de desperfectos que efectúa el perito Don. Cristobal, que es aceptado por la sentencia de instancia, excepto en la partida correspondiente a obra civil y del informe del perito judicial, que también aborda tales extremos, precisando las obras de mejoras realizadas, el estado de las mismas y su valoración económica.

Pues bien, así las cosas, parece lógico partir del punto quinto del informe del perito judicial, que determina los bienes que quedaron en la industria y que no figuran inventariados, instalados por lo tanto por la demandada a los efectos de ser computados como mejoras deducibles, y siempre claro está que se encuentren en un estado que permita su utilización y correlativa obtención de beneficios por parte de la actora, pues son las mejoras útiles las que pueden ser objeto de compensación, lo que nos lleva a relacionar dicho punto quinto de la pericial con el segundo ( f 382 y ss. ), en donde se describe, bajo el epígrafe observaciones, el estado de dichas inversiones. Pues bien, siguiendo la relación de los folios 397 y 398 tenemos:

A) Molino: a) grupo de molienda y b) molino de martillo vertical, inutilizados, por consiguiente sin valor.

B) Depósito de melaza y grasa: para chatarra.

C) Tolva de ensacado: 661,13 euros.

D) Enfriador con una tolva mecánica que se instaló en lugar de migrajador: 408,69 euros.

E) 16 silos para dosificación: podridos, los cuales quieren retirar, pero es más elevado el costo de la grúa que el dinero que obtienen como chatarra.

F) Silos de carga y descarga. Se valoran en 8.763,02 euros, se encuentran en reparación y gastos de tal naturaleza son incluidos en la relación del perito Don. Cristobal, en donde son expresamente contemplados.

G) Salas de Caldera: a) Generador de vapor Multipack NS: inutilizado, la reparación sería muy costosa, b) caldera de vapor: chatarra; c) instalación receptora de gas natural: 2902,88 euros; d) caseta de gas con contadores: 2849,18 euros.

H) Sala de compresores: a) compresor Atlas Copco: inutilizado.

I) Granuladora: a) prensa granuladora, en muy mal estado, las chapas están podridas y no arranca; b) cuadro de mandos: inutilizados, habría que reformarlos y adecuarlos.

J) Ciclón: a) Ciclón: chapas podridas, no funciona, por lo que tampoco incluimos como b) su filtro.

K) Depuradora de agua: no tiene maquinaria.

Nos queda, por último, las partidas señaladas como mejoras por la demandada de construcción de un edificio destinado a oficinas de 170 metros cuadrados, un hórreo de piedra, y colocación de una mesa y bancos de granito. Pues bien, dichas partidas no deben ser compensadas, dado que se trata de obras no necesarias ( art. 1554.2 CC ), alteradoras incluso de la configuración exterior del bien dado en arriendo, en contra de la prohibición del art. 1557 del referido texto legal , abordadas exclusivamente por la parte arrendataria en su beneficio, unas de de mero ornato, como podrían ser el hórreo, la mesa y bancos de granito, señalando la STS de 20 de marzo de 2002 que "tampoco se aplica, por lo dicho, el artículo 487 y su remisión del artículo 1573 del Código civil que se refiere a las mejoras en el objeto del arrendamiento, no fuera de él", y otras para oficinas, ajenas por lo tanto al funcionamiento específico de la industria, que contaba con la nave correspondiente a tal fin, para cumplir con dichas exigencias, y que suponen además modificación del bien arrendado. Es por ello que, por aplicación del art. 1573 en relación con el art. 487 del CC , sin perjuicio del derecho que les correspondía a retirarlas, si ello hubiera sido factibles, y que no llevaron a efecto, carecen de derecho a indemnización por las mismas. Se puede consultar en tal sentido las SSTS de 14 de noviembre de 2000 y 19 de junio de 2003

Por todo ello, valoramos las mejoras deducibles en la suma de 15.584,9 euros.

SÉPTIMO: Con respecto a los desperfectos partimos de la valoración dada por el perito Don. Cristobal, descontando la tasación de la obra civil, excluida por la sentencia de instancia, en pronunciamiento firme, si bien con dos matizaciones, relativas a las partidas 20 y 21 mecánica ( f 203 ) relativas a la adaptación de báscula ensacadora antigua sin repuesto por báscula electrónica de prestaciones similares: 5500 euros, y un suministro y montaje de un compresor reparado con prestaciones similares 4600 euros, estos defectos son reputados como derivados de falta de mantenimiento, ahora bien, su sustitución por unos nuevos a costa del patrimonio de la demandada supondría un enriquecimiento para la actora, por lo que se reduce de su precio un 40%, arrojando tales partidas la cantidad de 6.060 euros. En definitiva, fijamos el importe total de los desperfectos en 46.520,11 euros.

Por todo, señalamos el montante indemnizatorio final en la suma de 30.935,21 euros.

OCTAVO: La parcial estimación de demanda y recurso de apelación interpuesto conlleva no se haga especial pronunciamiento con respecto a las costas procesales de ambas alzadas ( arts. 394 y 398 de la LEC ).

Fallo

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Con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto debemos modificar la sentencia recurrida dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Betanzos, en el único sentido de reducir la indemnización fijada a la suma de 30.935,21 euros, ratificando la sentencia apelada en el resto de sus pronunciamientos, todo ello sin hacer especial condena en las costas de ambas instancias.

Y al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así por esta sentencia de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

En A Coruña, a 12 de mayo de 2006.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.