Sentencia CIVIL Nº 226/2018, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 240/2017 de 21 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
VALLADOLID
SENTENCIA: 00226/2018
Modelo: N10250
C.ANGUSTIAS 21
-
Tfno.: 983.413495 Fax: 983.459564
Equipo/usuario: MMA
N.I.G. 47186 42 1 2015 0014738
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000240 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000910 /2015
Recurrente: BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A.
Procurador: FERNANDO TORIBIOS FUENTES
Abogado: JULIA DEL CAMPO BARRIOS
Recurrido: Eugenia , Evangelina , PARQUEOLID PROMOCIONES S.A , SOCIEDAD DE GESTION
DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA
Procurador: MARIA DEL MAR TERESA ABRIL VEGA, MARIA DEL MAR TERESA ABRIL VEGA , ,
FERNANDO TORIBIOS FUENTES
Abogado: ALEJANDRO CONDE ARIAS-SALGADO, ALEJANDRO CONDE ARIAS-SALGADO , , JUAN
RAMÓN ORTEGA DE LA FUENTE
S E N T E N C I A NUM. 226/2018
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. JOSE JAIME SANZ CID
ILMOS. SRES MAGISTRADOS
D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS
D. FRANCISCO JOSE PAÑEDA USUNARIZ (PONENTE)
En VALLADOLID, a veintiuno de mayo de dos mil dieciocho
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000910 /2015, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7

de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000240 /2017,
en los que aparece como parte apelante, BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y
SORIA, S.A. (BANCO CEISS S.A.), representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. FERNANDO
TORIBIOS FUENTES, asistido por el Abogado D. JULIA DEL CAMPO BARRIOS, y como parte apelada,
PARQUEOLID PROMOCIONES S.A. (en rebeldía procesal), SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS
PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA , Eugenia , Evangelina , representado por el
Procurador de los tribunales, Sr./a. , FERNANDO TORIBIOS FUENTES , MARIA DEL MAR TERESA ABRIL
VEGA , asistido por el Abogado D. , JUAN RAMÓN ORTEGA DE LA FUENTE , ALEJANDRO CONDE ARIAS-
SALGADO , sobre nulidad de hipoteca y otros, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. FRANCISCO JOSE
PAÑEDA USUNARIZ.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 14 de febrero de 2017 , en el procedimiento JUICIO ORDINARIO nº 910/15 del que dimana este recurso. Se aceptan antecedentes de hecho de la resolución recurrida.



SEGUNDO. - La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: FALLO: 'Con rechazo de las excepciones planteadas y estimando la demanda presentada por Dª Eugenia Y Dª Evangelina contra BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA S.A.

(BANCO CEISS), SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A. (SAREB) y PARQUEOLID PROMOCIONES S.A.: -Declaro que la hipoteca constituida por PARQUEOLID PROMOCIONES S.A. a favor de BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA S.A. (BANCO CEISS) sobre la finca registral nº NUM000 de La Cisterniga (Valladolid), en garantía del préstamo hipotecario formalizado en escritura autorizada por el Notario de Valladolid D. FRANCISCO JAVIER SACRISTÁN LOZOYA el 25 de abril de 2005, con número 1240 de protocolo, está afectada de nulidad radical.

-declaro que, en lo que concierne a dicha garantía hipotecaria, también están afectadas de nulidad radical las dos modificaciones del anterior préstamo hipotecario convenidas por PARQUEOLID PROMOCIONES S.A. y BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA S.A. (BANCO CEISS) en escrituras autorizadas por el Notario D. FRANCISCO FERNÁNDEZ¬PRIDA MIGOYA el 25 de abril de 2008 y el 30 de diciembre de 2009, con número de protocolo 1020 y 300 respectivamente.

-declaro que BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA S.A. (BANCO CEISS) no tenía la condición de tercero hipotecario protegido por la fe pública registral en el momento de constitución de dicha hipoteca y las posteriores modificaciones posteriores por falta del requisito de buena fe con relación al título adquisitivo de PARQUEOLID PROMOCIONES S.A. por escritura de 14 de noviembre de 2003.

-declaro que los efectos de la nulidad de la referida hipoteca y las modificaciones que le afectan se entienden al negocio de transmisión celebrado entre BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA S.A. (BANCO CEISS) y SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A. (SAREB) mediante escritura de transmisión de activos autorizada por el Notario de Madrid D. JOSE MARIA GARCÍA COLLANTES en febrero de 2013, con número 126 de protocolo.

- declaro que el derecho de dominio inscrito a favor de las aquí demandantes debe ser amparado y protegido en su integridad frente a la garantía hipotecaria inscrita a favor de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA S.A. (SAREB) y frente a cualquier acto posterior de transmisión de dominio o gravamen que pueda tener como causa directa o derivada la ejecución de la expresada garantía.

-declaro la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria n° 456/2012 seguido en este Juzgado de Primera Instancia n° 7 de Valladolid.

-declaro la nulidad de todas las inscripciones registrales que contradigan los anteriores pronunciamientos en el historial de la finca NUM000 de La Cisterniga, ordenando la práctica delos asientos de cancelación y rectificación en el Registro de la Propiedad n° 5 de Valladolid, que sean necesarios para la plena efectividad del Fallo, incluida la cancelación por mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia de la nota marginal en la inscripción cuarta respecto a la expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria n° 456/2012.

Cada parte correrá con sus costas.

Que ha sido recurrido por la parte demandada BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A. (BANCO CEISS S.A.), y por la parte demandante Eugenia , Evangelina , oponiéndose la parte contraria.



TERCERO. - Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 11 de octubre de 2017, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO. - Planteamiento de la litis: motivos de los recursos de apelación interpuestos por BANCO CEISS y Doña Eugenia y doña Evangelina La sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 7 de los de Valladolid estimó la demanda interpuesta por las actoras y declaró -entre otros pronunciamientos- que la hipoteca constituida por PARQUEOLID PROMOCIONES, S.A. (en adelante, 'PARQUEOLID') en garantía del préstamo hipotecario formalizado en escritura de fecha 25.4.2005, así como sus dos modificaciones posteriores, está afectada por nulidad radical. Además, estableció que BANCO CEISS no tenía la condición de tercero hipotecario protegido por la fe pública registral en el momento de constitución de dicha hipoteca y sus posteriores modificaciones por falta del requisito de buena fe y, en cuanto a sus efectos, estimó que la nulidad declarada debía extender sus efectos al negocio de transmisión del crédito habido entre BANCO CEISS y la SAREB practicado en el mes de febrero de 2013 en escritura pública.

- Motivos del recurso de apelación interpuesto por BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A. (en adelante, 'BANCO CEISS'): 1. En primer lugar se denuncia la infracción de lo dispuesto en el art. 10 LEC por estimar que concurre la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam . En concreto, se argumenta que BANCO CEISS, desde la cesión a la SAREB realizada el 24.7.2013 e impuesta por la Ley 9/2012 y RD 1559/2012, no es parte del contrato de préstamo hipotecario, cuestión conocida por las actoras al ser partes personadas en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria nº 456/12 seguido ante el JPI nº 7 de Valladolid.

2. El segundo motivo de impugnación de la sentencia dictada en primera instancia es la posible falta de motivación de la misma, con infracción de lo dispuesto en los arts. 209 y 218.2 LEC . Se sostiene que el FD 2º de la resolución recurrida no asume ninguno de los hechos y fundamentos de derecho en los que se basa la demanda, concluyendo que no existe un proceso lógico y coherente entre los hechos probados, fundamentos de derecho y fallo. Así, se acentúa en el recurso que la demanda se estima a pesar de descartar un comportamiento fraudulento de la entidad demandada y no haberse acreditado su mala fe.

En relación con lo anterior, la entidad apelante mantiene que no fue probada la mala fe de BANCO CEISS tal y como se exige por la jurisprudencia, vulnerando los arts. 37 y ss LH , y 433 y 1950 CC .

3. Tampoco procede la declaración de nulidad de la transmisión del crédito hipotecario al SAREB por ser un mandato legal, con lo que se infringiría la normativa especial anteriormente citada.

4. Finalmente, como consecuencia a lo ya expuesto, las costas del procedimiento deben serle impuestas a la parte actora, que junto con PARQUEOLID fue quien calificó la operación inicial como de compraventa, y no permuta.

- En cuanto a la impugnación de la sentencia formulada por Doña Eugenia y doña Evangelina , la misma se circunscribe al pronunciamiento relativo a la no imposición de las costas procesales por estimar la concurrencia de dudas de derecho. Así, se considera que la circunstancias de que las actoras determinaron de acuerdo con PARQUEOLID la calificación del contrato como de compraventa, en vez de permuta, no es susceptible de generar una seria duda de derecho, si se tiene en cuenta el inequívoco conocimiento de la verdadera naturaleza de la operación por parte del juzgador. Se entiende que las dudas de derecho deben nacer en el juzgador, y no en las partes litigantes. Al anterior argumento se añade la jurisprudencia recaída en situaciones similares y el carácter restrictivo con el que debe aplicarse la excepción del art. 394.1 LEC , al tiempo que se incide en la lesión de los principios de indemnidad y tutela judicial efectiva que inspiran el vencimiento objetivo y que se consideran vulnerados por la resolución apelada.

SEGU NDO . - Sobre la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam Se reitera por la entidad apelante la concurrencia de la excepción de falta de legitimación pasiva señalando que desde la cesión a la SAREB realizada el 24.7.2013 e impuesta por la Ley 9/2012 y RD 1559/2012, la apelante no es parte del contrato de préstamo hipotecario, cuestión conocida por las actoras al estar personadas en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria nº 456/12 seguido ante el JPI nº 7 de Valladolid.

Como es sabido la legitimatio ad causam , que en la vigente Ley de Enjuiciamiento se denomina simplemente legitimación, está directamente relacionada con la pretensión que se ha formulado en el proceso, ya que es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona, y no otra, la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado ( arts. 10 y 11 LEC ). En este sentido el Tribunal Supremo señala que la legitimación pasiva ad causam (para el pleito) consiste en 'una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida - titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas' ( SSTS de 27 de junio de 2011 y de 11 de noviembre de 2011 ).

Aplicada la anterior doctrina al caso que nos ocupa no se comparten los razonamientos expuestos en el recurso de apelación. En primer lugar, no resulta de aplicación la jurisprudencia citada por la apelante en su recurso y, en concreto, lo resuelto en la STS de 12 de noviembre de 2013 , pues como se infiere de la sentencia de la AP de Alicante (sección 6ª) de 15 de abril de 2011 de la que dimana, la intervención de la entidad de crédito en dicho procedimiento (en ese caso, BANESTO) lo fue por su condición de acreedor embargante en un proceso de ejecución de un bien que no pertenecía al deudor por haberlo transmitido con anterioridad. En dicha resolución se acogía la doctrina instaurada por la STS de 5 de marzo de 2007 , que reconocía por primera vez la aplicación combinada de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral para sacrificar el derecho real de quien no lo inscribió en supuestos de venta judicial o administrativa, si bien, ratificando la valoración de la prueba efectuada en primera instancia, se declaró la ausencia de buena fe de los terceros adquirentes (los cesionarios del crédito del ejecutante y el adjudicatario final de la parcela, que eran los demandados principales), no así de la entidad cedente (BANESTO) pues, aunque fuera la parte que inició el procedimiento ejecutivo en el que se embargó la parcela litigiosa (y treinta y seis más, se dice), se interpretó que su no intervención en el proceso ejecutivo desde la cesión del crédito la eximía de todo tipo de responsabilidad respecto de las reclamaciones del actor legítimo propietario de la parcela y la vivienda construida en la misma.

Sin embargo, el caso examinado poca semejanza presenta con el que ahora nos ocupa: ni la acción ejercitada es la misma (declarativa de dominio, frente a la acción de nulidad de pleno derecho), ni las circunstancias (adquisición de un tercero en un procedimiento de subasta judicial, mientras que en el presente litigio se plantea la validez de la constitución de una garantía respecto de un préstamo concedido a quien carecía de capacidad de disponer de la finca) o, lo que nos parece aún más relevante, la concreta intervención de la entidad de crédito demandada en cada uno de los procedimientos (en aquel era un legítimo acreedor ejecutante del non domino , mientras que en el presente procedimiento se le imputa directamente a la entidad de crédito la condición de tercero no protegido por la buena fe registral). Es precisamente este motivo el que justifica la desestimación de la acción por falta de legitimación pasiva 'ad causam', y no la simple, y no discutida, condición de cesionario de un crédito esgrimida por la apelante.

En segundo lugar, nos parece oportuno añadir que atendiendo a la acción ejercitada por las actora, a saber, nulidad radical de las dos garantías hipotecarias acordadas entre BANCO CEISS y PARQUEOLID otorgadas en virtud de sendos préstamos concedidos a la promotora, modificados posteriormente, parece difícil cuestionar la necesaria presencia del otorgante en el presente litigio, especialmente cuando la pretensión de nulidad de la posterior cesión -por imperativo legal- a la SAREB por parte de BANCO CEISS, es contemplada por la parte actora en su escrito rector como una mera consecuencia necesaria de la nulidad del negocio originario, producto del efecto propagador de la ineficacia del contrato del que trae causa. Es más, dicha cesión finalmente acontecida no es objeto de discusión en el procedimiento y debe ser considerada como una consecuencia necesaria o lógica de la nulidad del negocio primitivo.

A mayor abundamiento, la presencia y condición de parte del BANCO CEISS resulta absolutamente imprescindible en un supuesto como el ahora examinado, en el que expresamente se interesa la declaración judicial de ausencia de condición de tercero hipotecario en CAJA ESPAÑA (BANCO CEISS) al tiempo de las operaciones controvertidas y, por tanto, la imposibilidad de aplicar el art. 34 LH en el momento de constitución de la(s) garantía(s). Hemos de advertir que fue BCEISS quien intervino directamente en la relación jurídica controvertida, de tal manera que se le ocasionaría un manifiesto perjuicio (bajo la perspectiva de la indefensión generada) si no se contemplara su participación en el presente procedimiento, pues siempre quedaría abierto el ejercicio de una eventual acción de responsabilidad civil por el cesionario (Sareb) frente al cedente (BCEISS) por los perjuicio ocasionados (adquisición de un pasivo importante sin ningún tipo de garantía real).

Por tanto, habiendo sido CAJA ESPAÑA (BANCO CEISS) parte interviniente en el contrato primitivo de constitución de la(s) hipoteca(s) en garantía del préstamo(s) concedido a PARQUEOLID cuya nulidad radical es objeto de discusión en el presente litigio, y habiéndose igualmente interesado que se declare que CAJA ESPAÑA no tenía, en el momento de su suscripción, la condición de tercero hipotecario de buena fe, nos parece razonable rechazar la excepción por falta de legitimación pasiva planteada por la recurrente al resultar más que evidente el interés legítimo que le asiste en intervenir en este procedimiento.



TERCERO . - Sobre la falta de motivación de la sentencia apelada y la posible vulneración de los arts. 209 y 218.2 LEC Como expusimos en el primer fundamento de derecho, la entidad apelante defiende que la sentencia carece de la motivación requerida, concretando esta deficiencia en que inicialmente se declara que la entidad demandada es un tercero de buena fe, lo que resulta contradictorio e ilógico con las conclusiones que finalmente alcanza la sentencia apelada. La apelante destaca que el juez a quo expresamente estableció que hubo mala fe u ocultación por parte de las actoras y PARQUEOLID, pero nunca de CAJA ESPAÑA, que sería un tercero de buena fe y víctima de la ocultación del verdadero espíritu del contrato, que sí conocían perfectamente las partes intervinientes (sic).

No se observa ninguna infracción de lo dispuesto en el art. 209 LEC relativo a la estructura formal de las sentencias, pues la resolución recurrida permite identificar perfectamente los hechos y fundamentos de derechos en los que se asienta la decisión, en párrafos separados, tal y como previene el citado artículo, con lo que se rechaza este motivo de impugnación.

En relación con el deber de motivación y congruencia de las resoluciones judiciales, no está de más recordar la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional al respecto. Así, por ejemplo, la STS de 27 de diciembre de 2013, recurso n° 2398/2011 , establece que ' cómo recordábamos en la sentencia 662/2012, de 12 de noviembre, el Tribunal Constitucional 'ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE ), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ( SSTC 108/2001, de 23 de abril , y 68/2011, de 16 de mayo ). De este modo, 'deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo )'.

De conformidad a la doctrina expuesta, resulta innegable que la sentencia exterioriza y justifica los criterios que condujeron al fallo, sin que se observe razonamiento ilógico o ausencia de argumentación. Se pretende construir por la entidad apelante el motivo impugnatorio en base a una suerte de contradicción entre el fundamento de derecho Segundo (que, según la recurrente, proclama su condición de tercero de buena fe), y el Tercero (que concluiría justamente lo contrario sin fundamento alguno). Nada más lejos de la realidad.

La resolución parte de una preclara exposición de los hechos probados relevantes, que comparte plenamente esta Sala (Hecho Tercero), para posteriormente, en el fundamento de derecho Segundo, puntualizar que la entidad demandada presenta la condición de tercero '(...) todo ello sin perjuicio del posterior análisis de la buena o mala fe real de dicha entidad (...)'. Esta misma puntualización es incluida en el párrafo precedente al señalar que los actos realizados por PARQUEOLID durante el periodo inmediatamente anterior a la resolución contractual 'no pueden considerarse automáticamente nulos, sino que en su caso habrán de estar al régimen de esa resolución del negocio, que solo afectará a terceros en la medida en que concurran los presupuestos legales para ello'.

Por ello, no es extraño que el siguiente fundamento jurídico se destine íntegramente a examinar la verdadera condición de tercero de buena fe de la entidad apelante conforme a los postulados del art. 34 LH .

Ninguna incongruencia o razonamiento ilógico se observa en la resolución recurrida, y mucho menos cabe denunciar falta de motivación, pues no parece dudoso que el juzgador explicita con claridad y precisión los argumentos jurídicos y fácticos que le han llevado a negar a CAJA ESPAÑA (BCEISS) la condición de tercero de buena fe en los términos previstos en la Ley Hipotecaria. De ahí que se haya cumplido adecuadamente la exigencia de motivación ( artículo 120 CE y 218 LEC ) cuya finalidad es que la parte tenga adecuado conocimiento, por expresarlo así la sentencia, de las razones en las que se sustenta la decisión sobre sus pretensiones, con independencia incluso del acierto o desacierto de la resolución ( SSTS. núm. 1037/2004, de 4 noviembre y núm. 87/2010, de 9 marzo , entre otras muchas).



CUARTO . - Sobre la condición de tercero de buena fe de CAJA ESPAÑA (BANCO CEISS) a la luz del art. 34 LH y la jurisprudencia que interpreta dicho principio registral Parece oportuno comenzar recordando la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto del alcance de la protección del tercero de buena fe que dispensa el art. 34 LH que, si bien es cierto que se hace con ocasión de un supuesto de doble inmatriculación de una finca registral, resulta plenamente aplicable al caso que ahora nos ocupa.

Como dice al STS de fecha 19 de mayo de 2015 ( sentencia número 144/2015 ): ' la eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere, la plena protección de la fe pública registral que dispensa el artículo 34 LH , comporta la consolidación de la adquisición del tercero que inscribe su derecho con arreglo a los requisitos legales contemplados en dicho artículo, siempre que se trate de un adquirente de buena fe' , añadiendo a continuación la doctrina sobre la materia establecida en la sentencia, de pleno de la Sala Primera, de 12 de enero de 2015 (núm. 465/2014 ), en cuyo fundamento de derecho, apartado cuarto, declaró lo siguiente: ' en este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma.

De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada.

Pues bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la 'creencia' de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un 'estado de conocimiento' del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia 'básica' que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro.

Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate.

Centrada la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH , la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extrarregistral a tales efectos'.

En el supuesto del presente caso, resulta más que dudoso que CAJA ESPAÑA no conociera la verdadera situación que afectaba a la finca hipotecada en el momento de constituirse la garantía real a su favor y, más concretamente, que la entidad demandada no supiera las limitaciones que afectaban al prestatario a la hora de constituir la hipoteca sobre la finca, coincidiendo esta Sala con la conclusión del juzgador de instancia de que no puede atribuírsele a la entidad apelante la condición de tercero de buena fe con la protección registral que el art. 34 LH dispensa. En apoyo de esta conclusión podemos destacar los siguientes argumentos fácticos: 1. Intervención de CAJA ESPAÑA en la escritura pública de compraventa /permuta de cosa futura otorgada entre las Sras. Eugenia Evangelina y PARQUEOLID en fecha 14 de noviembre de 2003 (doc.

2 de la demanda).

Como se puede observar en dicho documento, la entidad interviene en la operación en calidad de avalista de PARQUEOLID, y lo hace 'para garantizar la entrega de las viviendas unifamiliares, pisos y locales que correspondan al 12% del aprovechamiento urbanístico después de efectuada la cesión voluntaria y gratuita al Ayuntamiento de La Cisterniga (Valladolid), para dar cumplimiento a la escritura de compraventa de 14 de noviembre de 2003' .

Los avales los emite CAJA ESPAÑA en la misma fecha (14.11.2003; f. 97 y 98), con fecha de validez hasta el 14.11.2006, esto es, idéntico plazo de tres años concedido a la sociedad promotora (PARQUEOLID) para la entrega de las viviendas y locales comprometidos, y se prestan en cumplimiento de lo dispuesto en el contrato privado suscrito entre las actoras y PARQUEOLID el 20 de febrero de 2001 (doc. 10). En este documento se concedía a las actoras la opción de, o bien transmitir la finca nº NUM000 a través de compraventa con precio cierto, o bien, como fue el caso, cederla en permuta de obra futura (viviendas y locales que se correspondieran con el 12% del futuro aprovechamiento de la finca a desarrollar urbanísticamente).

Lógicamente, en garantía del cumplimiento por la promotora PARQUEOLID de la entrega de las futuras viviendas y locales libres de cargas y gravámenes en el plazo convenido (en el supuesto de que se optase por la permuta), se contemplaba el otorgamiento de dos avales bancarios. A efectos de valorar el grado de conocimiento de la entidad de las obligaciones asumidas y su contexto, nos parece interesante destacar que en el documento privado inicial (antecedente del suscrito en noviembre de 2013, y de seguro conocimiento de la entidad avalista), no estaba prevista la entrega de aval alguno en caso de optar por la cesión de la finca como compraventa a cambio de un precio (estipulación III), a diferencia de que se optase por la permuta (estipulación IV), lo que parece indicar que en todo momento CAJA ESPAÑA era conocedora de su obligación de garantía de la futura entrega de inmuebles libres de cargas en el marco de una permuta de obra futura (único supuesto, de los dos inicialmente contemplados, en el que la promotora estaba obligada a entregar dos avales).

Esta segunda opción - permuta de cosa futura - fue la finalmente escogida por las actoras, por más que en la escritura pública de 14 de noviembre de 2003 calificaran el contrato como 'compraventa', lo que ya fue objeto de valoración jurídica en el procedimiento anterior relativo a la resolución contractual ( STS 8 de marzo de 2013 y SAP Valladolid -3ª- de 27 de julio de 2010 ).

La conclusión del juzgador no puede ser más acertada: CAJA ESPAÑA era perfecta conocedora de las obligaciones asumidas por PARQUEOLID en el contrato de permuta de cosa futura suscrito con las actoras, pues era responsable -en calidad de avalista- de las obligaciones asumidas por la promotora (entrega de vivienda y locales libres de cargas) y en idéntico plazo que la parte cesionaria (3 años desde la firma del contrato, esto es, hasta 14 de noviembre de 2006). Lo anterior no es baladí, pues presupone, en atención a la condición de entidad de crédito profesional en la financiación de promociones inmobiliarias, un concienzudo examen y análisis de la operación, tanto en lo relativo a su viabilidad, como la rentabilidad empresarial, no siendo razonable pensar que la entidad hubiera comprometido dos avales en favor de la sociedad cesionaria por un elevado importe cada uno de ellos, sin un exigente análisis de las condiciones de la operación y las reales posibilidades de la avalada para cumplir con las obligaciones asumidas en su condición de promotora inmobiliaria. En este sentido, ya dijimos en nuestra sentencia de 27 de julio de 2010 que el propio contrato establecía una cláusula específica -H-, en la que se especificaba que los avales que se entregan a las vendedoras no eran el precio, sino que tenían como finalidad garantizar la entrega de las viviendas unifamiliares y locales correspondientes al doce por ciento de aprovechamiento urbanístico.

Especial relevancia adquiere la previsión incluida en la escritura pública de 14 de noviembre de 2003 en relación con la facultad -limitada- de constituir préstamos sobre la finca transmitida, lo que se hizo en el sentido previamente incluido en el contrato privado (doc. 10). Esta previsión contractual nos parece básica para dilucidar la ausencia de buena fe de la entidad, en la medida en que, no pudiendo ser ignorada por quien es parte del negocio jurídico en condición de avalista del promotor, permite colegir una decida voluntad de ignorar lo pactado entre la promotora y las cedentes. Así, en la cláusula D de la escritura (doc. 10) se preveía la única posibilidad de ' constituir préstamos hipotecarios al promotor para obtener la oportuna financiación' , y ello bajo unas circunstancias concretas (' durante la construcción '). En relación con lo anterior, y precisamente por la obligación de la promotora de entregar las viviendas, pisos y locales libres de gravámenes, se deduce que la cancelación de tal préstamo -al promotor- debería efectuarse con anterioridad a la finalización del plazo convenido para la entrega.

Lo anterior nos lleva a realizar las siguientes consideraciones: i) CAJA ESPAÑA era perfecta conocedora de la operación urbanística por ella avalada: contrato de permuta de cosa futura , en la que garantizaba la entrega de viviendas, pisos y locales determinados (hasta un 12% del aprovechamiento urbanístico), lo que debería verificarse 'libre de gravámenes' y en el plazo máximo de tres años (hasta el 13 de noviembre de 2006).

ii) Era perfectamente consciente (figura en el propia escritura pública de permuta), de que la cesionaria (PARQUEOLID) únicamente podía constituir préstamo al promotor sobre la finca cedida en permuta, y que lo sería bajo determinadas condiciones (obtener financiación para la construcción de los inmuebles), lo que unido a la obligación de entregar las viviendas 'libres de cargas' permite colegir que tal préstamo, en caso de constituirse, debería cancelase antes de la fecha convenida de entrega (13.11.2006).

iii) Bajo esta premisas, no resulta asumible la argumentación de BCEISS sobre la legitimidad de la constitución de hasta dos préstamos hipotecarios sobre la finca objeto de permuta, por elevadísimos importes y con plazos devolución esencialmente incompatibles con las obligaciones contraídas por las partes (también CAJA ESPAÑA en su condición de avalista solidaria) en la escritura pública de 13 de noviembre de 2003, por cuanto la materialización de tales operaciones de financiación a PARQUEOLID (sirviéndose del bien cedido por las actoras) suponía de facto un obstáculo manifiesto y grave de la obligación de entrega de los 'bienes futuros' a los que se encontraban obligados, así como una transgresión de las limitadas facultades de disposición concedidas a la promotora en virtud de la escritura de permuta de bienes futuros.

iv) No parece dudoso que los dos préstamos hipotecarios concertados entre CAJA ESPAÑA y PARQUEOLID, a saber: hipoteca de 25 de abril de 2005 -doc. 5- (y sus dos posteriores modificaciones de 2008 y 2009 -docs. 6 y 7-), y segunda hipoteca de 2 de diciembre de 2009 (doc. 8, y posterior modificación de 2009), no fueron verdaderos ' préstamos al promotor ', antes al contrario, supusieron un importante gravamen o carga para la finca de las actoras, sin que se haya llegado a acreditar por las codemandadas cuál fue el destino final de los recursos financieros obtenidos a través de dichas operaciones de préstamo, sin que parece que hayan sido destinados al desarrollo urbanístico comprometido en escritura de 13.11.2006 (al día de hoy la promoción urbanística no consta que se haya ni siquiera iniciado).

v) El grado de intervención que CAJA ESPAÑA tenía en el negocio jurídico suscrito por PARQUEOLID y los importantes compromisos asumidos frente a las cesionarias nos permiten presumir que la entidad era perfecta conocedora del deficiente desarrollo urbanístico llevado a cabo por la promotora avalada, con lo que es de suponer la situación de máxima preocupación de la entidad avalista en lo que concernía a una eventual ejecución de los avales en su día otorgados. Así, como ya dijimos en la sentencia de 27 de julio de 2010 ' esa actuación constante de Parqueolid de poder aumentar el número de viviendas a construir lo que motiva las constantes modificaciones del PGOU y lo que va a impedir que las actoras reciban las viviendas a cambio del solar, pero esa actuación no va a motivar un simple retraso en la entrega de las viviendas lo cual no daría lugar a un simple retraso sino a un absoluto incumplimiento. Vemos el relato que nos hace el propio apelado en su escrito de oposición a la apelación (folio 608 y ss.) de las inmensas dificultades que se plantearon y que va a determinar no ya que no se vayan a terminar las viviendas dentro del plazo marcado, sino que ni siquiera se vayan a comenzar a construir ' .

2. Circunstancias relativas a los préstamos hipotecarios El primero de los préstamos constituidos sobre la finca cedida por las actoras en permuta de cosa futura data del 25.4.2005 (doc. 5), fecha en la que era más que evidente que la promotora no iba a cumplir con las obligaciones avaladas por CAJA ESPAÑA. En nuestra sentencia de 27 de julio de 2010 ya apuntábamos que 'no cabe duda que tenía razón el perito D. Enrique cuando en el informe pericial que realizó puso de manifiesto que era imposible que el 14 de noviembre de 2006 estuvieran acabadas las viviendas, pisos y locales teniendo en cuenta que en el momento de emisión del dictamen (5 noviembre 2004) no había sido aprobado inicialmente el Plan Parcial, no encontrándose siquiera en elaboración (folio 68)' . Insistimos que estas incidencias en el desarrollo urbanístico encomendado a PARQUEOLID debieron ser necesariamente conocidas por la entidad avalista, siendo inimaginable que se desentendiera del puntual seguimiento de las obligaciones de la promotora avalada cuando las obligaciones garantizadas se contemplaron por las partes en plazos muy concretos.

Íntimamente relacionado con el significativo momento de constitución del préstamo con garantía hipotecaria discutido, nos parece oportuno resaltar que no solo había transcurrido un año y medio desde la firma de la escritura de permuta, y que había síntomas más que probables de incumplimiento contractual grave y esencial por parte de la promotora en aquel tiempo (resolución finalmente acordada judicialmente), sino que en tal fecha ya se había interpuesto por las actoras demanda de resolución contractual por incumplimiento de la promotora (concretamente el 10.11.2004).

En cuanto al primero de los préstamos hipotecarios, lo fue en una cuantía nada desdeñable (2.400.000 €), sin que -como ya apuntamos- las partes codemandadas (PARQUEOLID / CAJA ESPAÑA) hayan acreditado que el destino final del préstamo era la financiación de la construcción de las viviendas, pisos y locales comprometidas a las cedentes, esto es, que se trataba de un préstamo al promotor en los mismos términos convenidos en el contrato de permuta avalado, algo, por otra parte, poco probable en la medida en que la promotora no llegó a comenzar la construcción. Además, la lectura de las concretas condiciones del préstamo hipotecario analizado (doc. 5) permite entrever que no se contemplaba la disposición progresiva y efectiva por el promotor de los fondos a medida que se presentaran certificaciones de obras, lo que parece alejarse del 'modelo' de préstamo al promotor incluido en el contrato de permuta y que constituía la única fórmula aceptada por las partes de gravar la finca.

Lo mismo puede decirse respecto del préstamo de 2 de diciembre de 2009 por la llamativa suma de siete millones de euros, que supuestamente fue utilizada para refinanciar una deuda de la promotora, pero, en cualquier caso, no consta que fuera un préstamo al promotor, ni que fuera destinado a la financiación de las viviendas comprometidas a las actoras. Es más, este segundo préstamo con garantía hipotecaria si siquiera puede considerarse estrictamente una operación de refinanciación del préstamo anterior del 2005 en la medida en que se constituye una segunda garantía sobre la finca, sin cancelación de la primera.

3. Información registral Finalmente, tampoco puede concluirse que la constitución de la(s) garantía(s) hipotecaria(s) a favor de CAJA ESPAÑA se hubiera efectuado confiando en la información ofrecida por el Registro de la Propiedad, lo que le convertiría en un tercero de buena fe sino que, por el contrario, tal y como se pone de relieve en la certificación registral aportada (docs. 33 y 34), un diligente examen de la información registral por parte de la entidad prestamista le hubiera permitido constatar que: 1) el supuesto precio no era tal, sino que se trataba de la 'entrega de las viviendas unifamiliares, pisos y locales que correspondan (...), dicha entrega deberá realizarse en el plazo de TRES AÑOS a contar desde la fecha del otorgamiento de la escritura que motiva este asiento' (f. 377; inscripción 3ª del RP). El 'título de adquisición' de la finca fue precisamente objeto de nota de rectificación, haciéndose constar expresamente que fue el de 'permuta' (Inscripción 17ª; f. 378); 2) que solo podía conceder préstamo con garantía real en caso de préstamo a promotor y bajo la condición de financiera las futuras viviendas y locales. Así, la referida inscripción 3ª señalaba que 'durante la construcción podrá el promotor PARQUEOLID PROMOCIONES, S.A., constituir sobre las mismas préstamos hipotecarios al promotor para obtener la oportuna financiación (...)'; 3) el Registro de la Propiedad también certifica que en la citada inscripción 3ª figura que la operación había sido avalada a las cedentes, lo que es una prueba más del innegable conocimiento que la entidad avalista tenía de los pormenores de la operación cedentes/promotora.

En conclusión, esta Sala considera que resulta ciertamente difícil atribuir en el presente caso la condición de tercero adquirente de buena fe a CAJA ESPAÑA (BCEISS y, por extensión o efecto extensivo, a la SAREB), pues era perfecta conocedora de las particulares circunstancias en las que se produjo la cesión (permuta de obra futura) de la finca a la promotora PARQUEOLID, principalmente por su especial condición de avalista de la operación. Sabía que la promotora se había comprometido a entregar determinadas viviendas y locales, libres de cargas, en una fecha determinada (tres años desde la escritura de otorgamiento), lo que además constituía ' su ' obligación solidaria como avalista. Por otra parte, también era consciente (o, al menos, le era exigible tal conocimiento al analizar los riesgos asumidos en la operación garantizada en noviembre de 2003 o la información suministrada por el Registro de la Propiedad -inscripción 3ª-) de la imposibilidad de PARQUEOLID de constituir garantías hipotecarias sobre la finca de las actoras por préstamos distintos a los del 'promotor' y para la propia financiación de las viviendas a las que se encontraba obligado a entregar.

Por ello, carece de justificación la protección de la fe pública registral demandada por la entidad en el caso que nos ocupa pues era -o debía ser- conocedora de los elementos que limitaban a la promotora de la capacidad de disposición de la finca, tanto por el contrato que la vinculaba como avalista, como por la propia información recogida en el Registro de la Propiedad que, en el peor de los casos, le debería haber permitido salir del error o desconocimiento de la verdadera situación en la que se encontraba la finca gravada, así como conocer la imposibilidad de la promotora de constituir garantía real alguna sobre la finca de las actoras al estar condicionada la plena adquisición del dominio a la entrega de los futuros inmuebles libres de cargas antes del 13.11.2006.

Por último, insiste la parte recurrente que no le es imputable responsabilidad alguna derivada de la resolución del contrato de permuta/compraventa en la medida en que las actoras no inscribieron ninguna limitación al pleno dominio de la finca en el Registro de la Propiedad, ya a través de la inclusión de una condición resolutoria, ya por medio de una reserva de dominio, al tiempo que se argumenta que el aval del cumplimiento de la obligación a cargo de la promotora evidencia su buena fe. Este argumento no puede ser acogido. Como ya expusimos, no es cierto que en el Registro de la Propiedad no se incluyeran cláusulas relevantes que permitiesen a terceros conocer el verdadero título de adquisición de la promotora, así como aquellas que condicionaban el pleno dominio de la finca (entrega de viviendas en un plazo de tres años).

No puede ampararse la demandada en cláusulas de garantía no previstas en el contrato para eludir su responsabilidad, especialmente cuando las que sí que fueron incluidas por las partes eran -o debían ser- conocidas por ella.

En cuanto a que los avales emitidos fueran indicativos de su buena fe, no podemos dejar de significar que tales avales respondían a la garantía del cumplimiento de una obligación de tercero (promotor), y evidenciaban el marco contractual que vinculaba a las partes (permuta de bienes futuros) al tiempo que presuponían un conocimiento minucioso por la avalista de las concretas obligaciones asumidas por la promotora, algo que difícilmente puede compatibilizarse con la aceptación de una garantía hipotecaria por quien sabe -o debía saber- seguro incumplir de la obligación de entrega.

Por último, se discute por la entidad apelante que proceda la declaración de nulidad de la transmisión del crédito hipotecario al SAREB por ser un mandato legal, con lo que se infringiría la normativa especial anteriormente citada. Ya hemos señalado con anterioridad que la nulidad interesada por las actoras de la cesión de BCEISS a la Sareb no trae su causa en el incumplimiento de la normativa específica aplicable sino, por el contrario, en la nulidad radical o absoluta del negocio jurídico del que aquella traía causa, como consecuencia o efecto necesario provocado por la declaración de nulidad del negocio de constitución de la garantía hipotecaria. Nos encontramos ante un efecto expansivo o propagador de la ineficacia perfectamente admisible en nuestro derecho, lo que nos conduce a desestimar también este motivo de impugnación de la sentencia.



QUINTO . - Costas En cuanto a las costas, al ser desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el art.394.1 LEC , procede imponer a la entidad recurrente las costas procesales causadas en esta instancia. La estimación del recurso de la actora determina la no imposición de las costas procesales causadas por ellas.

En cuanto a las costas de primera instancia, no parece que concurran las dudas de derecho aludidas por el juzgador para no aplicar el criterio general de vencimiento. Se dice que el error en determinar el alcance de las limitaciones del negocio sufrido por la entidad demandada tuvo su origen en el acuerdo alcanzado por PARQUEOLID y las actoras. Sin embargo, como ya se expuso con anterioridad, CAJA ESPAÑA era perfecta conocedora de las obligaciones asumidas, ergo era también consciente de las limitaciones a la disponibilidad sobre la finca que afectaban a la prestataria, la cuales, por otra parte, fueron trasladadas a la inscripción 3ª del Registro de la Propiedad, sin que el hecho de haber cambiado la denominación del título de adquisición sea lo suficientemente relevante, en atención a las circunstancias, como para justificar duda de 'derecho' que en modo alguno se han acreditado.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES, SALAMANCA Y SORIA, S.A. (BANCO CEISS) contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Valladolid en fecha 14 de febrero de 2017 , con expresa imposición a la parte recurrente de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por Doña Eugenia y doña Evangelina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Valladolid en fecha 14 de febrero de 2017 , la cual REVOCAMOS PARCIALMENTE en el sentido de imponer a las partes demandadas las costas procesales causadas en primera instancia de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 LEC ; todo sin que proceda imponer a esta parte recurrente las costas procesales causadas en esta segunda instancia al ser estimado su recurso.

Al no estimarse el recurso interpuesto por BANCO CEISS S.A. no procede la devolución del depósito constituido al amparo de la Disposición Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009.

Al estimarse el recurso interpuesto por Eugenia y Evangelina procede la devolución del depósito constituido al amparo de la Disposición Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009.

Contra la presente resolución podrán las partes legitimadas interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este Tribunal, en el plazo de los 20 días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.