Sentencia Civil Nº 227/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 420/2011 de 02 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00227/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 420/11

Proc. Origen: Juicio Ordinario núm. 1522/09

Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 5 de A Coruña

Deliberación el día: 17 de abril de 2012

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 227/2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NUÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

Mª DEL CARMEN MARTELO PÉREZ

En A CORUÑA, a dos de mayo de dos mil doce.

En el recurso de apelación civil número 420/11, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de A Coruña, en Juicio Ordinario núm. 1522/09, sobre "Reclamación de cantidad por incumplimiento contractual", siendo la cuantía del procedimiento 28.531,89 euros, seguido entre partes: Como APELANTES: ROCA RODRIGUEZ MIGUEL 001039617T S.L.N.E. , representada por el/la Procurador/a Sr/a. Freire Rodríguez-Sabio y NOVACAIXAGALICIA , representada por el Procurador Sr. López Rioboo y como APELADO: DON Leopoldo , representado por el/la Procurador/a Sr/a. Amenedo Martínez.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DOÑA Mª DEL CARMEN MARTELO PÉREZ.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de A Coruña, con fecha 10 de marzo de 2011, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

"Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Amenedo Martínez en nombre y representación de Don Leopoldo , contra ROCA RODRÍGUEZ MIGUEL 001039617T S.L.N.E., y CAIXA GALICIA y en consecuencia, se declara que la sociedad le adeuda la cantidad de 13.384,19 euros y CAIXA GALICIA 9000 euros, condenando a la sociedad a pagar 13.384,19 euros y a CAIXA GALICIA a pagar dicha cantidad, 9000 euros, de los que responde solidariamente con la codemandada, más intereses y costas determinados en los fundamentos de referencia."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por los demandados que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 17 de abril de 2012, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los de la presente resolución.

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia plantea recurso de apelación la representación de la entidad ROCA RODRIGUEZ, MIGUEL 001039617T S.L.N.E. interesando su revocación y la desestimación de la demanda. Fundamenta su recurso en las siguientes alegaciones: Que existió una resolución de contrato de mutuo acuerdo. Que el documento en el que la actora basa sus pretensiones es nulo de pleno derecho al haber sido prestado por error e intimidación. Que nos encontramos ante una indemnización que no ante rentas impagadas, razón por la que existe disparidad entre la suma que resultaría y la que condena el fallo. Asimismo, plantea recurso de apelación la representación de NOVACAIXAGALICIA interesando su revocación y la desestimación de la demanda. Fundamenta su recurso en las siguientes alegaciones: Que no se avalaron indemnizaciones. Que el arrendamiento se extinguió por lo que no hay rentas. Que el Código Civil prohíbe reclamar al fiador deudas no líquidas. Que no hay IVA. Que el descontar la fianza arrendaticia equivale a resolución del arrendamiento. Que no se ajusta la condena e intereses a lo solicitado en la demanda. En cuanto al afianzado se alega falta de consentimiento por error, que resuelto el contrato por ambas partes no cabe la reclamación de alquileres posteriores. Que la cantidad reclamada es errónea por incluir IVA y el mes de noviembre entero. Que la cantidad que rebajó el actor de su reclamación es errónea al ser mayor.

SEGUNDO.- Para una mejor comprensión de la cuestión que nos ocupa, procede recordar que la parte actora y la sociedad demandada suscribieron en fecha 15 de noviembre de 2006 un contrato de arrendamiento de local de negocio con una duración de diez años contados a partir del 15 de noviembre de 2006 por lo que finalizaría el 15 de noviembre de 2016 (estipulación primera); asimismo, pactaron que "el arrendatario podría resolver, de forma unilateral, el presente contrato de arrendamiento pasados los cuatro primeros años desde la fecha inicial del contrato, con preaviso de tres meses, sin que esto de lugar a indemnización ni contraprestación alguna a favor del arrendador, o a ejercitar cualesquiera acciones legales por parte de este " (estipulación primera, folio 11). Conforme a lo pactado en la cláusula décima "El arrendatario entrega en ese acto la suma de 3.000 euros en concepto de fianza y al amparo del artículo 36.5 de la LAU , acuerdan la constitución por el arrendatario de un aval bancario de 9.000 euros" (folio 13). Al folio 16 obra el documento de aval por el que la Caja de Ahorros de Galicia avala a la sociedad demandada para responder de aquella cantidad por importe de 9.000 euros en concepto de "Responder al amparo del artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del alquiler del local comercial sito en la calle Marques de Amboage 21 B local 3" con validez hasta el 30 de noviembre de 2016.

En esta situación, acontece que la arrendataria, antes de los cuatro primeros años de obligado cumplimiento, comunica, en marzo de 2009, al arrendador la resolución del contrato y el 26 de junio de 2009 suscribe con el arrendador un documento por el que el arrendatario "se compromete que antes del 15 de julio de 2009 abonará la cantidad que queda pendiente como indemnización por rotura de contrato, tal como está establecido en el contrato de arrendamiento de obligado cumplimiento las cuatro primeras anualidades, quedando pendiente de cumplir las mensualidades de julio 2009 a noviembre de 2010, ambas inclusive, de cuya cantidad se descontará la fianza depositada de 3.000 euros " (folio 15).

Pues bien, el arrendador ante el incumplimiento plantea demanda frente al arrendatario y la Caja de Ahorros de Galicia (Caixa Galicia) en reclamación de la suma de 28.531,89 euros (17 mensualidades -desde julio de 2009 a noviembre de 2010 - descontada la fianza) que posteriormente, en la audiencia previa, reduce a 13.384,19 euros al haber alquilado el local en cuestión en febrero de 2010.

La sentencia de instancia estima la demanda alzándose frente a la misma los demandados en los términos que quedan señalados en el anterior fundamento de derecho.

Sentado lo que antecede, y centrado, conforme a lo expuesto en el primer fundamento, lo que constituye objeto de debate en la alzada, procede, dados los términos de los recursos, su examen conjunto sin perjuicio de abordar el estudio individual de aquellos motivos que así lo requieran.

En este orden de cosas, se alega que no estamos en presencia de un desistimiento unilateral, sino ante una resolución por mutuo disenso por lo que el arrendador al haber recibido las llaves del local alquilado, quedando libre y a disposición del arrendador, impediría cualquier reclamación posterior indemnizatoria. El motivo se desestima toda vez que con la entrega de las llaves la arrendataria consuma el desistimiento unilateral con el abandono del local arrendado, además, en el propio documento, se compromete a que abonará la cantidad que quede pendiente como indemnización por rotura de contrato, es decir, se aborda expresamente la indemnización por resolución antes de los cuatro años de duración obligatoria. No existe duda alguna que al actor se le comunicó que el local quedaba libre y a su disposición, desistimiento que se consumó el 26 de junio de 2009 en que abandona el local. El plazo del arrendamiento era obligatorio para arrendador y arrendatario, por lo que el incumplimiento, al ser unilateral, genera derecho a la indemnización de daños y perjuicios con fundamento en los artículos 1.101 CC y 27.1 LAU y en este sentido, se ha venido entendiendo como daños causados por tal incumplimiento las rentas dejadas de devengar durante el período que restaba de cumplimiento del contrato o hasta el momento en el que el inmueble hubiese sido arrendado de nuevo por el arrendador.

En el caso que nos ocupa, en el propio contrato se prevé la duración obligatoria durante los cuatro primeros años así como el desistimiento unilateral pasados los cuatro primeros años sin indemnización, por lo que, ante tal previsión en el contrato, el arrendador tiene derecho a reclamar la indemnización en el supuesto pactado de duración obligatoria. Por tanto, lo que pretende el actor es el cumplimiento de una cláusula libremente pactada por las partes al amparo del artículo 1255 del Código Civil y la demandada viene obligada a indemnizar al actor de acuerdo con lo pactado en el contrato, no siendo de recibo la invocada falta de consentimiento por error toda vez que conforme al citado art. 1.255 del Código Civil los contratantes pueden establecer los pactos que tengan por conveniente, que no sean contrarios a las leyes, la moral ó el orden público, y lo pactado está dentro del principio de libertad contractual y del de la autonomía de la voluntad, sin que por lo demás se acredite que el consentimiento, en la firma de este, estuviese viciado por error, violencia, intimidación ó dolo, siendo de recordar que estos vicios del consentimiento como problemas de hecho requieren de una cumplida prueba pues la libertad contractual, que es principio rector de esta materia en nuestro ordenamiento jurídico, presupone la actividad libre y espontánea de lo sujetos de derecho de suerte que si mediara algún impedimento para expresar con libertad los deseos que animan a la intencionalidad del contratante, el negocio jurídico carecería de eficacia, pero en el caso que nos ocupa, fuera de las manifestaciones unilaterales e interesadas de los recurrentes, no existe en autos prueba alguna, ni del invocado error en el consentimiento, ni de una conducta engañosa por parte del demandante para provocar en la demandada la firma del cuestionado documento, sin que por lo demás se puede alegar error cuando el referido documento es muy claro en su contenido.

Ahora bien, cuestión distinta es la cantidad reclamada por el actor que, como queda dicho, en la audiencia previa la fija en 13.384,19 euros al haber alquilado el local en cuestión en febrero de 2010 (folios 146 y siguientes), extremo en el que procede la estimación de los recursos, toda vez que siendo una realidad, como efectivamente lo es, que el actor ha procedido al arrendamiento del local litigioso antes de noviembre de 2010 y que conforme a la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo que recoge la sentencia del TS de 30 de abril de 2007 "la única flexibilización que ha admitido es la de que en el momento de la ocupación por tercero del local cesa la obligación para el ex-arrendatario del abono de indemnización ( sentencias de 15/6/93 , 21/1 / y 28/2/96 , 30/3/2000 y 23/4/2001 ), es por lo que no procede la reclamación que el arrendador hace a la demandada desde la fecha del nuevo arrendamiento hasta noviembre de 2010 y por la diferencia entre el nuevo precio del arrendamiento (menor) y el que tenía pactado con la demandada (mayor), toda vez que si bien es cierto, como queda dicho, que la resolución unilateral, rompiendo con el plazo contractual establecido, causa perjuicios al arrendador, también lo es que para la determinación de los perjuicios se debe estar a cada caso concreto, debiéndose valorar las circunstancias concurrentes como son la posibilidad de poder arrendarlo de nuevo, que es lo que aconteció, así como que el nuevo precio ha sido libremente acordado por el arrendador, en este caso inferior al anterior arrendamiento, por lo que en cuanto conducta propia del arrendador que viene a romper, en alguna medida, el nexo causal entre el incumplimiento de la arrendataria y los perjuicios reclamados, son razones que llevan a entender como reales perjuicios originados al actor (arrendador) por la conducta incumplidora de la arrendataria el período que va desde julio de 2009 hasta el nuevo arrendamiento, esto es, hasta febrero de 2010 y no hasta noviembre de 2010, de ahí que constando que la renta mensual lo era por importe de 1.598,98 euros (folio 69, sin IVA y sin retención) la indemnización quedaría fijada en aquella suma por las 8 mensualidades que son las que van desde julio de 2009 hasta febrero de 2010 -ambas inclusive-, lo que hace un total de 12.791,84 euros, cantidad de la que hay que deducir la fianza por importe de 3.000 euros, lo que se traduce en una indemnización por importe de 9.791,84 euros que no de 13.384,19 euros, revocando, conforme a lo expuesto, la sentencia apelada.

En cuanto a la alegación realizada por la apelante NO VACAIXAGALICIA en el sentido de que no se avalaron indemnizaciones, es decir, plantea la recurrente la cuestión sobre el alcance del aval. El motivo no puede prosperar, puesto que de acuerdo con lo estipulado en el documento de aval (folio 16) de 22 de noviembre de 2006, el aval responde expresamente del alquiler del local en cuestión y con una validez hasta el 30 de noviembre de 2016 (repárese que el contrato finalizaba el 15 de noviembre de 2016), lo que es conforme a lo pactado en la cláusula décima del contrato de arrendamiento "con una vida igual a la de duración del presente contrato", de ahí que siendo tanto el cumplimiento por el arrendatario del plazo estipulado como obligatorio una de las obligaciones derivadas del contrato al igual que el pago del alquiler en las condiciones estipuladas en el contrato, y partiendo de que lo acordado en la referida clausula décima lo es con referencia expresa al aval y que a su vez en éste se plasma expresamente que "responde del alquiler del local arrendado", todo ello determina - al ser la reclamación por indemnización por resolución anticipada e incumplimiento del arrendatario- que el aval responda de la misma, pues, en definitiva, Caixa Galicia avaló a la arrendataria ante el arrendador para responder del pago del alquiler, de acuerdo con las condiciones estipuladas en el contrato, al respecto repárese que el aval alude expresamente al artículo 36. 5 de la LAU conforme al cual "Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico" para acto seguido hacerse constar expresamente en dicho aval que se avala para "responder ..... del alquiler del local comercial..", es decir, el aval tiene en cuenta el contrato - véase que la duración del aval es por toda la vida del contrato de arrendamiento - y que en las condiciones del contrato se hace referencia expresa al aval, su duración y cuantía (9.000 euros) siendo esta por seis mensualidades, todo ello al amparo de lo establecido en el artículo 36.5 de la LAU y para responder de las obligaciones derivadas del contrato en cuestión.

Por todo lo expuesto, procede la revocación de la sentencia de instancia en el sentido de fijar la indemnización que corresponde al actor en la suma de 9.791,84 euros, con aplicación de los intereses fijados en la sentencia apelada si bien devengados desde la interposición de la demanda, conforme a lo peticionado en la misma, y no, como por error se plasma en la sentencia, desde el emplazamiento, error puesto de manifiesto en la alzada por no ajustarse a lo solicitado en la demanda.

TERCERO.- La revocación parcial de la sentencia de instancia y con ello la estimación parcial de la demanda planteada determina que no se deba hacer imposición de costas en ninguna de las instancias ( artículos 394 y 398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que revocamos parcialmente de la sentencia dictada, en fecha 10 de marzo de 2011, por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de A Coruña en autos de Juicio Ordinario núm. 1.522/2009, en el sentido de estimar parcialmente la demanda planteada por la representación de don Leopoldo y fijar en 9.791,84 euros la suma que le debe ser abonada, confirmándola en lo demás, con los intereses fijados en la sentencia de instancia si bien devengados desde la interposición de la demanda y los del art. 576 LEC desde la fecha de la presente resolución, todo ello sin hacerse imposición de costas en ninguna de las instancias.

Se acuerda la devolución de los depósitos constituidos para recurrir en apelación.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá certificación al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fué la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha de lo que yo el Secretario doy fe.