Sentencia CIVIL Nº 227/2019, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 195/2019 de 20 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000227/2019
Ilmos/as. Sres/as.
Presidente:
D./Dª. JUAN IGNACIO MEDRANO SANCHEZ
Magistrados:
D./Dª. MARIA JESUS DE GRACIA MUÑOZ
D./Dª. RAFAEL Mª CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE
En Zaragoza, a 20 de septiembre de 2019.
La SECCION Nº 4 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ZARAGOZA, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados
que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 195/2019, derivado del
Procedimiento Ordinario nº 370/2018 - 00, del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ZARAGOZA ; siendo
parte apelante, el/la demandado-a , ZURITA XVII, S.L. representado/a por el/la Procurador/a D/Dª ÓSCAR
BERMÚDEZ MELERO y asistido/a por el/la Letrado/a D/Dª MARÍA BERNAL CAMEO, y asimismo apelante por
vía de impugnación, el/la demandante BONNET A POMPÓN NORESTE, S.L., representado por el/la Procurador/
a D/Dª MIRIAM BOROBIO LAGUNA y asistido/a por el/la Letrado/a D/ Dña. ÁLVARO REY RIVEIRO
Siendo Magistrado Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. D/Dª MARIA JESUS DE GRACIA MUÑOZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Con fecha 14 de enero de 2019 el referido JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ZARAGOZA dictó Sentencia en Procedimiento Ordinario nº 370/2018 - 00, cuyo fallo es del siguiente tenor literal: 'FALLO: Que estimando la demanda presentada por la procuradora señora Borobio Laguna, en nombre y representación de la mercantil 'BONNET A POMPON NORESTE, S.L.', debo condenar a la mercantil 'ZURITA XVII, S.L.' a que pague a la actora la cantidad de 3.327,50 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial. Sin expresa condena en costas. Contra la presente resolución cabe interponer recurso de apelación. Que debo estimar en parte la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora señora Pérez Correas, en nombre y representación de la mercantil 'ZURITA XVII, S.L.', declarando que la mercantil 'BONNET A POMPON NORESTE S.L.', ha incumplido el contrato de arrendamiento sucrito con la compañía 'ZURITA XVII, S.L.', en concreto la estipulación séptima del mismo referente al deber de conservación. Sin declaración de condena en costas.

Notifíquese a las partes personadas.'

TERCERO.- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de la demandada Zurita XVII, S.L. y por la representación procesal de la demandante Bonnet A Pompón Noreste, S.L., ésta última por vía de impugnación, se interpusieron sendos recursos de apelación, que fueron sustanciados conforme a las normas legalmente establecidas, remitiéndose los autos originales a esta Sección Cuarta, previo emplazamiento de las partes.



CUARTO.- Recibidos los autos, formado el correspondiente Rollo de Sala y personadas las partes en legal forma, se señaló para deliberación, votación y fallo del recurso el día 13 de septiembre de 2019, en que tuvo lugar.



QUINTO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 31-7-2017 la sociedad actora, Bonnet a Pompon Noreste SL, se subrogó en calidad de arrendataria en un contrato de arrendamiento de local de fecha 17-10-2016 otorgado por la sociedad demandada Zurita XVII SL en calidad de arrendadora.

En fecha 13-12-2017 las partes suscribieron un documento denominado 'acuerdo de resolución del contrato de arrendamiento y entrega de llaves'.

La arrendadora había recibido 12.000 euros en concepto de fianza y el día 12-2-2018 devolvió a la arrendataria la cantidad de 8.672,50 euros.

La arrendataria formuló demanda reclamando el resto de la fianza, 3.327,50 euros. La parte demandada y arrendadora se opuso por considerar que la parte contraria había incumplido la cláusula séptima del contrato de arrendamiento (sobre conservación del inmueble). Formuló reconvención solicitando la declaración de incumplimiento de esa cláusula, que ello le generó perjuicios por importe de 3.327,50 euros así como el consiguiente derecho a hacer suya esa cantidad.

La sentencia considera que se incumplió la cláusula séptima y estima en parte y en ese sentido la reconvención, pero no considera justificado el perjuicio y estima la demanda principal, sin costas.

La parte demandada-reconviniente interpone recurso de apelación y la parte actora formula impugnación de la resolución a fin se revoquen los pronunciamientos que les son desfavorables y se estimen en su totalidad sus respectivas pretensiones.



SEGUNDO.- La cláusula séptima del contrato de arrendamiento, en el que se subrogó la parte actora, regulaba la conservación del inmueble.

Consta en la misma que la arrendataria se obligaba a descubrir todas las arquetas existentes en el local y a mantenerlas de forma que pudiera accederse en todo momento al interior de las mismas, sin necesidad de realizar obras, para su revisión o reparación, quedando prohibido sellarlas o inutilizarlas.

En el documento de 13-12-2017 consta que las partes convienen la resolución del contrato y se procede a la entrega de llaves (cláusula primera) y se devuelve la posesión, que es aceptada, y las llaves (cláusula segunda). La cláusula tercera hizo mención a que la arrendataria estaba al corriente del pago de recibos y que abonaría recibos futuros. En la cláusula cuarta consta que la arrendadora devolvería la fianza de 12.000 euros tan pronto como la obtuviera del organismo correspondiente, y en todo caso, no más tarde del día 12-2-2018. Además, se devengaría interés desde ese momento si no se hubiera hecho efectiva, salvo que la imposibilidad de devolver la fianza se produjera por causas no imputables al arrendador y especialmente para el caso de que el organismo autonómico no hubiera devuelto el importe a la propiedad. En la cláusula quinta consta que ambas partes, siempre que se cumpliera con lo previsto en el acuerdo, se tendrían por plenamente reintegradas en sus legítimos derechos, sin tener nada que pedirse o reclamarse como consecuencia del contrato de arrendamiento ni de su resolución.

Según el art 36 p 5 LAU, la fianza es una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, y ha de ser devuelta (o el saldo) al final del arriendo ( art 36 p 4 LAU).

El documento de 13-12-2017 significa que las partes dieron por terminada su relación contractual, que fue el arrendamiento y por ello el arrendador recuperó la posesión. Al no tener vigencia el contrato, surgió la obligación de restituir la fianza, tal como expresamente se indicó. El pacto expreso sobre la devolución de los 12.000 euros en cuanto se obtuviera de la Administración pone de manifiesto que estaban conformes en que no quedaba pendiente de cumplir ninguna obligación por parte del arrendatario (ni aún con la previsión de que se girasen recibos futuros de suministros). Conforme al art 1.258 CC, el pacto de 13-12-2017 es la causa por la que el arrendador ha de restituir la totalidad de la fianza con el consiguiente derecho del arrendatario a percibirla. La cláusula cuarta, último párrafo cuando se refiere a que se devengarían intereses si la fianza no se pudiera restituir en el término pactado salvo por causas ajenas al arrendador, no permite dar entrada a que esas causas sean atribuibles a incumplimiento del arrendatario. Ello porque previamente en el documento se zanjó la relación, finalizando las partes con la indicación de que nada tenían que pedirse o reclamarse. Manifestación de esta interpretación es que por' causas ajenas al arrendador' se entendió el que la Administración no hubiera devuelto la fianza, pero no se incluyó posibles obligaciones pendientes del arrendatario.

En consecuencia, conforme a los arts 1258, 1108 CC, procede la estimación del recurso de la parte actora, con la consiguiente desestimación del recurso contrario.



TERCERO.- La estimación o desestimación de la demanda y del recurso conlleva la imposición de costas ( arts 394, 398 LEC) VISTAS las disposiciones legales de general y pertinente aplicación,

Fallo

1-Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Alejandra Pérez Correas en nombre de Zurita XVII SL contra la sentencia de fecha 14 de enero de 2019 recaída en juicio ordinario n.º 370/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de esta Ciudad.

2-Se estima la impugnación de la misma resolución interpuesta por la Procuradora doña Miriam Borobio Laguna en nombre de Bonnet A Pompon Noreste SL y como consecuencia, el fallo de la sentencia es el siguiente: 3-Se estima la demanda formulada por Bonnet A Pompon Noreste SL contra Zurita XVII SL y se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de 3.327,50 euros más los intereses legales desde el 13 de febrero 2018 y con imposición de costas a la parte demandada. Se desestima la reconvención formulada por Zurita XVII SL contra por Bonnet A Pompon Noreste SL y se absuelve a dicha demandada de las pretensiones contra ella formuladas con imposición de costas a la parte actora.

4-Con imposición de costas del recurso a la parte apelante., Zurita XVII SL y pérdida del depósito constituido para recurrir. Sin expresa imposición de costas del recurso a Bonnet A Pompon Noreste SL y devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta resolución puede caber recurso de casación y extraordinario por infracción procesal según los arts 477 y art 469 y Disposición Final Decimosexta LEC, cuyo conocimiento corresponde a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y a interponer ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.