Sentencia CIVIL Nº 228/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 877/2016 de 16 de Mayo de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.161.00.2-2014/0007147

Recurso de Apelación 877/2016

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 07 de Valdemoro

Autos de Procedimiento Ordinario 829/2014

APELANTE::D./Dña. Herminia

PROCURADOR D./Dña. GRACIA ESTEBAN GUADALIX

APELADO::D./Dña. Constancio

PROCURADOR D./Dña. MARIA SOLEDAD VALLES RODRIGUEZ

SENTENCIA Nº 228/2017

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

Siendo Magistrado PonenteD. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

En Madrid, a dieciséis de mayo de dos mil diecisiete. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Resolución de Contrato y Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Valdemoro, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Dª. Herminia , representada por la Procuradora Dª. Gracia Esteban Guadalix y asistida del Letrado D. Miguel Ángel Berrocal Fraile, y de otra, como demandado-apelado D. Constancio , representado por la Procuradora Dª. María Soledad Valles Rodríguez y asistido del Letrado D. Rafael García Merino.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia Siete de los de Valdemoro, en el indicado procedimiento de juicio ordinario número 829/2014, se dictó, con fecha 22 de abril de 2016, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

'Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Doña. [sic] Ángel Luis Lozano Arias en nombre y representación de Doña Herminia , contra D. Constancio , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de las pretensiones ejercitadas contra el mismo, con expresa condena en costas a la actora'.

SEGUNDO.Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la actora, doña Herminia .

TERCERO.Las actuaciones fueron registradas en esta Audiencia Provincial el 7 de noviembre último. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 10 de mayo de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho Primero y los seis primeros párrafos del Segundo de la sentencia recurrida (hasta'«...puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el correspondiente proceso»'), con rechazo del resto del Fundamento, a excepción del pasaje del párrafo séptimo

'la Juzgadora se inclina por la tesis (...) cuando afirma que existía un pacto entre las artes en cuya virtud la actora no abonaba las rentas mientras el demandado procedía a levantar las cargas del inmueble, pues en caso contrario no se comprende como el demandado no ha ejercitado la resolución contractual o ejercitado el desahucio',

que también se acepta. Y rechaza los Fundamentos Tercero y Cuarto.

SEGUNDO. [-Uno.-]Doña Herminia formuló demanda de juicio ordinario de resolución contractual y reclamación de cantidad contra don Constancio , en petición de una sentencia que declarase el incumplimiento del demandado respecto del contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra (referido a la vivienda piso NUM000 letra A del edificio de la CALLE000 , números NUM001 y NUM002 , de Valdemoro) por no encontrarse el inmueble libre de cargas y gravámenes a la fecha en que debió formalizar y perfeccionar la compraventa y, en consecuencia, se declarase resuelto dicho contrato de arrendamiento con opción de compra y se condenase al demandado a abonar a la actora la cantidad de 24.000 euros por el incumplimiento contractual anterior, de conformidad con la disposición decimosegunda de la escritura pública del contrato aludido, con condena en costas al demandado.

[-Dos.-]El 1 de febrero de 2012 los citados don Constancio (como propietario, arrendador y concedente de la opción) y doña Herminia (como arrendataria y optante) suscribieron un contrato privado de arrendamiento con opción de compra referido a la vivienda expresada de la CALLE000 de Valdemoro, elevado a público el mismo día, por el que se establecía el arrendamiento de la vivienda, con entrega de la misma en la fecha del contrato, por tres años de duración, sin prórroga en el caso de no ejecutarse la opción de compra, con invocación al respecto del artículo i, apartado tres, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , en la redacción que tenía al tiempo del contrato y renta de 600 euros mensuales, revisable anualmente, siendo a cargo de la arrendataria los servicios y suministros propios de la vivienda y los gastos ordinarios de comunidad de propietarios. En el mismo contrato se establecía una opción de compra de la vivienda por el precio de 12.000 euros que la demandante satisfizo el mismo día del contrato, entendiéndose dicha suma parte del precio si la arrendataria llegaba a ejercitar la opción, siendo el plazo para su ejercicio de tres años, esto es hasta el 1 de febrero de 2015 y el precio de la compra futura 100.000 euros, deducido el precio de la opción antes señalado, que debería pagarse al contado en el momento de otorgamiento de la escritura. Del precio de la compra se descontaría la totalidad de las cuotas de alquiler satisfechas, si la compra tenía lugar en el transcurso del primer año de contrato, el 90 por ciento de las cuotas de alquiler, si la compra se efectuaba en el transcurso del segundo año y del 80 por ciento si la compra se verificaba en el transcurso del tercer año. La finca se vendería libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de los gastos de comunidad, contribuciones, arbitrios y demás gastos hasta el día en que se formalizase la escritura de compraventa. Se admitía el ejercicio unilateral de la opción con la simple voluntad de la optante expresada en escritura pública para que quedase perfeccionada la venta y consumada la tradición y, en tal caso, la optante debería entregar al notario el justificante de haber transferido a la cuenta indicada en la escritura la totalidad del precio si ya hubiera recibido la posesión de la finca. Conforme a la disposición decimosegunda de la escritura,

'En caso de la resolución del presente contrato por parte de la ARRENDATARIA o por el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, ésta perderá la prima entregada de DOCE MIL EUROS (12.000 €) y entregará la vivienda en las mismas condiciones en que se encontró, si no se pudiese llevar a cabo la venta por causas achacables a EL ARRENDADOR éste devolverá la cantidad duplicada, para ambos casos sin necesidad de instarlo judicialmente ni de notificarlo una parte a la otra, quedando el presente contrato rescindido y sin efecto.

'En caso de verificarse la venta del inmueble, esta se llevará a cabo en escritura pública, libre de cargas, gravámenes y al corriente de pago de gastos de comunidad, impuestos contribuciones y arbitrios de cualquier clase, ante el notario que elija la parte compradora y procediéndose al pago de la cantidad que reste hasta de la totalidad del precio convenido en el momento de su otorgamiento.

'Los gastos e impuestos que se deriven de la compraventa serán a cargo de la parte compradora, a excepción de la plusvalía municipal y los gastos ocasionados como consecuencia de las cancelaciones registrales que serán por cuenta de la parte arrendadora, aceptando que una gestoría autorizada y designada por la parte compradora le cobre y establezca una provisión de fondos para los gastos el día que se designe para la firma de la compraventa, se acuerde que sea la parte compradora quien tramite las cancelaciones registrales'.

[-Tres.-]El 20 de diciembre de 2012 doña Herminia cursó a don Constancio comunicación expresando su intención de adquirir en propiedad la vivienda en el menor plazo posible y no más tarde del 28 de enero de 2013 (documento 3 de los de la demanda, no negada su recepción por el actor).

El 24 de enero siguiente el letrado de doña Herminia participó porburofaxal demandado el ejercicio por la actora de la opción de compra en el trascurso del primer año de arrendamiento, con descuento del cien por cien de las cuotas de alquiler abonadas y citando al concedente el próximo 30 de enero a las 17 horas en la notaría de don Miguel Yuste Rojas, sita en la calle Diego de León, número 45, primero, de Madrid (documento 4 de los de la demanda).

El 29 de enero de 2013 la letrada de don Constancio dirigióburofaxal letrado de doña Herminia : 'Por parte de tu despacho profesional se ha comunicado a mi cliente cita para la firma de ejecución de contrato de opción de compra que une a mi representado con tu cliente DOÑA Herminia . A tal fin comunicarte que estamos a vuestra disposición para lo que necesites pero que es del todo imposible que en el breve plazo otorgado podamos acudir a la firma interesada' (documento 5 de los de la demanda,burofaxanexo al acta de comparecencia de 30 de enero de 2013).

El 30 de enero de 2013 la actora acudió a la notaría designada a la hora establecida, no haciéndolo el demandado, que había participado, a través de su letrada, la imposibilidad de personarse dicho día, levantando el notario, a requerimiento de doña Herminia , acta de comparecencia haciendo constar la presencia en la notaría de la actora con una orden de transferencia bancaria por el importe de la compraventa, así como las manifestaciones de doña Herminia de haberse recibido por su letrado elburofaxde don Constancio alegando imposibilidad de acudir a la firma de la compraventa y de haber advertido en la citación al concedente que, conforme al contrato, la vivienda objeto de compraventa debía hallarse libre de cargas, gravámenes, al corriente de pago de gastos de comunidad, impuestos, contribuciones y arbitrios, apareciendo al día de la fecha en el Registro de la Propiedad determinadas cargas hipotecarias (documento 5 de los de la demanda).

Se adjuntaba al acta copias de la orden de transferencia, delburofaxdel 24 de enero anterior a don Constancio , con certificación de entrega, y delburofaxde la letrada del demandado cursado el 29 de enero (documento 5 de los de la demanda).

La actora no pagó las rentas del alquiler desde el primero de marzo de 2013 (hecho no discutido en el proceso).

El 29 de mayo de 2014 doña Herminia dirigió a don Constancio burofaxdatado el día 28 anterior en el que se expresaba (documento 6 de los de la demanda):

'Como quiera que a pesar del tiempo transcurrido siguen apareciendo cargas inscritas en el Registro de la Propiedad, especialmente una hipoteca a favor de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, y una hipoteca que garantiza una letra de cambio, y no siendo posible la formalización de la Escritura pública de compraventa por causa a Ud. Imputable, tengo a bien informarle que en virtud de lo acordad, el inmueble se encuentra libre y expedito y a su entera disposición, entregándose la posesión del mismo, encontrándose las llaves a su disposición en el despacho de abogados DIRECCION000 C.B. con domicilio en Valdemoro (Madrid) CALLE001 número NUM003 - NUM004 .

'NO PUDIENDO LLEVARSE A EFECTO LA COMPRAVENTA POR CAUSA IMPUTABLE A UD. VENGO POR MEDIO DEL PRESENTE ESCRITO Y EN VIRTUD DE LO ESTABLECIDO EN LA CLÁUSULA DECIMOSEGUNDA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EN REQUERIRLE DE FORMA FEHACIENTE PARA LA DEVOLUCIÓN DE LA CANTIDAD DE 24.000.-€, LA CUAL PODRÁ HACER EFECTIVA MEDIANTE TRANSFERENCIA BANCARIA A LA CUENTA DE DOÑA Herminia , O MEDIANTE CHEQUE BANCARIO NOMINATIVO A FAVOR DE DOÑA Herminia , QUE PODRÁ REMITIR AL DESPACHO DE ABOGADOS DESCRITO'.

Obra como documento 7 de los de la demanda nota informativa del registro de la Propiedad de Valdemoro de fecha 29 de octubre de 2014 con expresión de las cargas hipotecarias que pesan sobre el inmueble objeto de arrendamiento y opción de compra (finca registral NUM005 de Valdemoro) atinente al proceso.

[-Cuatro.-]La sentencia de la primera instancia desestimó la demanda, diciéndose en la misma:

'...aunque pudiera resultar acreditado que la actora trató sin éxito de ejercitar la opción de compra, no es hasta el 28 de mayo de 2014 (doc. 6) cuando exige la devolución de las arras por duplicado alegando el incumplimiento del demandado. Sin embargo, es claro que en ese momento la actora no puede exigir el cumplimiento del contrato cuando no ha cumplido las obligaciones que le competen, en particular, el pago de la renta, habiendo disfrutado del uso y posesión del inmueble durante dicho período de tiempo'.

[-Cinco.-]La anterior sentencia ha sido recurrida en apelación por doña Herminia .

TERCERO.El impago de rentas por parte de la actora fue consecuencia de un acuerdo alcanzado por los abogados de las partes (don Miguel Ángel Berrocal por la actora y don Emilio Peña por el demandado) en negociación seguida a la incomparecencia del demandado en la notaría el día 30 de enero de 2013 (dicha negociación del letrado señor Peña en nombre del demandado fue reconocida por este en su interrogatorio del juicio), conforme al cual doña Herminia dejaba de pagar rentas hasta que pudiese formalizarse la escritura de compraventa por haber quedado el inmueble libre de las cargas que sobre el mismo pesaban. Tal acuerdo, que no llegó a documentarse, resulta de las manifestaciones en el juicio de ambos litigantes, pues aunque don Constancio dijo en dicho acto que no aceptó tal acuerdo, es meridiano que pasó por él, puesto que en ningún momento reclamó las rentas ni instó la resolución del contrato de arrendamiento, y el acuerdo tenía además una justificación plausible, cual era la dificultad del propietario para levantar las cargas y poder así otorgar el contrato de compraventa al que se había obligado

(declaración en el juicio del demandado a preguntas de la letrada de la parte actora: el 30 de enero de 2013 no pude ir, no tenía tiempo para hacer las gestiones necesarias en el banco; y a preguntas de la magistrada de la primera instancia: el 30 de enero de 2013 no había tiempo para levantar las cargas),

confiando en que podría hacerlo en breve. No entraña el pacto ninguna clase de enriquecimiento injusto, puesto que doña Herminia tenía derecho, con arreglo al contrato de arrendamiento, a haberse convertido en propietaria el mismo 30 de enero de 2013 y haber dejado de pagar rentas.

Doña Herminia abandonó el piso (esto no se ha negado en el juicio y al tiempo de la demanda se halla domiciliada en lugar distinto), puso a disposición de don Constancio las llaves de la casa y reclamó la indemnización pactada en el contrato para el caso de incumplimiento del concedente cuando constató que don Constancio no iba a poder venderle la vivienda libre de cargas. En su interrogatorio de parte manifiesta la actora que don Constancio le dice que la deuda que él tenía con el banco era superior a lo que ella debía pagar por el piso, y eso es congruente con las deudas que garantizaban las dos hipotecas que gravaban el inmueble (documento 7 de los de la demanda), estando ya en ejecución judicial una de ellas en un Juzgado de Valdemoro y con certificación de cargas reclamada en febrero de 2010 ya expedida.

En consecuencia, doña Herminia dejó de pagar la renta en marzo de 2013 en virtud de pacto consentido por el demandado hasta que pudiese otorgar escritura pública de venta de la vivienda sin cargas ni gravámenes, de manera que no es de apreciar incumplimiento de la actora que obste al ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil .

Por parte del propietario y concedente ha existido un incumplimiento grave que afectaba a la misma esencia del contrato de opción: no otorgó la venta comprometida, debiendo haberlo hecho. Sin que pueda invocar que en cualquier momento se hubiese podido realizar la compraventa destinando el precio que había de pagar la compradora al levantamiento de cargas, puesto que ello exigía tener preparada la documentación oportuna y asegurar la presencia de los acreedores al acto de otorgamiento para suscribir las cancelaciones al mismo tiempo que la compraventa, lo que incumbía al demandado y nunca propuso a la actora proceder de esa forma. Tampoco puede el demandado invocar a su favor lo acordado en la disposición decimosegunda de la escritura de arrendamiento y opción de compra sobre aceptación de que

'...una gestoría autorizada y designada por la parte compradora le cobre y establezca una provisión de fondos para los gastos el día que se designe para la firma de la compraventa, se acuerde que sea la parte compradora quien tramite las cancelaciones registrales',

pasaje trascrito antes, puesto que don Constancio no tenía hecha la provisión de fondos correspondiente.

Por lo demás, de ningún modo se ejercitó unilateralmente la opción por la actora (lo que autorizaba la disposición undécima de la escritura de arrendamiento y opción e compra) el 30 de enero de 2013, puesto que doña Herminia manifestó ante el notario dicho día, y así se recoge en el acta de comparecencia formalizada a su instancia que

'estando fehacientemente citado el propietario del inmueble sito en Valdemoro (Madrid), CALLE000 número NUM001 - NUM000 mediante burofax de 24 de enero de 2013 con su preceptivo acuse de recibo, que ha sido unido a la presente acta, Don Constancio no comparece a la formalización de la escritura pública de compraventa, motivo por el que la misma no puede llevarse a efecto, a pesar de que la compareciente Doña Herminia manifiesta su voluntad de otorgar la misma',

de modo que de ninguna manera doña Herminia era propietaria de la vivienda al tiempo de la demanda, no teniendo obligación alguna de haber ejercitado la opción de aquella forma.

La comunicación al demandado de fecha 28 de mayo de 2014, cursada el día siguiente (documento 6 de los de la demanda, trascrita antes en lo esencial), es inequívocamente una declaración de resolución contractual por incumplimiento, aunque no se haya empelado el verbo 'resolver' o los incorrectos 'rescindir' o 'anular', pues en tal comunicación se atribuye tal infracción contractual al propietario y se ponen a disposición del mismo las llaves del inmueble, además del requerimiento de abono de la cláusula penal. No aceptada tal resolución por el arrendador, la actora está legitimada para recabar de la jurisdicción que se declare resuelto el contrato.

Por último, es indudable que la escritura de arrendamiento y opción de compra, al prevenir que

'si no se pudiese llevar a cabo la venta por causas achacables a EL ARRENDADOR éste devolverá la cantidad duplicada'

(referida a los 12.000 euros de prima de la opción) está estableciendo una cláusula penal para el caso de incumplimiento del arrendador, que en el caso de estos autos es patente y manifiesto, de manera que deberá ser estimada la demanda en todos sus términos, con condena al demandado al pago de las costas de la primera instancia, todo ello por aplicación de los artículos 1091 , 1254 , 1255 , 1257 , 1124 , 1101 y 1152 del Código Civil y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con intereses legales incrementados en dos puntos aplicados al importe de la deuda desde la fecha de esta sentencia, conforme dispone el artículo 576 de la ley procesal civil .

CUARTO.Estimaremos el recuso en los anteriores términos.

QUINTO.Puesto que estimaremos el recurso, no haremos pronunciamiento sobre las costas de esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Y mandaremos restituir el depósito constituido, según se establece en el apartado ocho de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 22 de abril de 2016 del Juzgado de Primera Instancia número Siete de los de Valdemoro , dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. REVOCAMOS dicha resolución y, por la presente,

Primero.ESTIMAMOS la demanda origen de estalitisy DECLARAMOS el incumplimiento del demandado, don Constancio , del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 1 de febrero de 2012 con la actora, doña Herminia , así como resuelto dicho contrato por incumplimiento del demandado.

Segundo.CONDENAMOS al demandado a abonar a la actora 24.000 euros (veinticuatro mil) más los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta sentencia.

Tercero.CONDENAMOS al demandado, don Constancio , al pago de las costas de la primera instancia.

No hacemos pronunciamiento sobre las costas de la apelación.

Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presenteinterés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo deVEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 877/16, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe