Sentencia Civil Nº 229/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 810/2011 de 17 de Mayo de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

LAS PALMAS DE GRAN CANARIA

SECCIÓN CUARTA

Rollo no: 810/2011

Asunto: Juicio Verbal 313/2009.

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia no 3 de Telde.

Iltmas. Sras.-

PRESIDENTA: Dona Emma Galcerán Solsona

MAGISTRADAS: Dona. Maria Elena Corral Losada (Ponente).

Dona Margarita Hidalgo Bilbao.

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a, 17 de Mayo de 2012.

VISTAS por la Sección 4a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 3 de Telde en los autos referenciados (Juicio Verbal 313/09) seguidos a instancia de Da. Sara , D. Amador y Da. Amalia , parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador D. Tomás Ramírez Hernández y asistidos por el Letrado D. Juan D. García Pazos, contra Producciones Hevitel, S.L., parte apelante, representada en la alzada por la Procuradora Da. Lourdes Casanova López y defendida por el Letrado D. Alvaro Campanario Hernández, siendo ponente la Sra. Magistrada Dona Maria Elena Corral Losada, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia no Tres de Telde, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

« Que debo declarar y declaro enervada la acción de desahucio ejercitada por el Procurador D. Francisco Montesdeoca Santana actuando en nombre y representación de dona Sara , don Amador , don Argimiro y dona Amalia contra la entidad mercantil Producciones Hevitel S.L., representada por la Procuradora Dna. Lourdes Casanova López respecto del local de negocio sito en la calle El Salvador, número 7 de la ciudad de Telde, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada ."

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 10 de junio de 2009 se recurrió en apelación por la representación de Producciones Hevitel, S.L. interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la respectiva parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se senaló día y hora para discusión, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia que estimó totalmente la demanda formulada de reclamación de rentas y acumulada a la pretensión de desahucio (si bien no decretó el desahucio por tenerse por enervada la acción dada la consignación de las cantidades reclamadas por la parte demandada) se alza la parte demandada insistiendo en las alegaciones formuladas en la primera instancia y en particular alegando:

Inadecuación de procedimiento por entender la recurrente que se ha acudido al juicio especial de desahucio con fundamento en renta o cantidades asimiladas a la renta indeterminadas.

No ser exigible el IGIC pese a tratarse de un local de negocio, por entender la recurrente que la parte arrendadora no se encuentra de alta en el censo de ese impuesto y proceder a su favor, a su entender, exención tributaria por la cuantía de los ingresos de los demandantes.

No ser debidas las actualizaciones de renta porque a su entender la parte demandante le ha reclamado cantidades distintas, por lo que optó por ingresar mensualmente la renta inicialmente pactada en el contrato.

No adeudarse, por no individualizarse el gasto y carecer de cuantía determinada, cantidad alguna por los suministros de luz y agua y por la recogida de basuras (que en Telde cobra el municipio dentro del recibo del agua). En particular alega que nunca llegó a pagarse porque la parte arrendadora no había cumplido las condiciones necesarias para que pudiera disfrutarse de suministros independientes, tratándose de una casa terrera en la que además del local arrendado existe una vivienda en la planta superior y existiendo un único contador de agua y de luz.

SEGUNDO.- La excepción de inadecuación de procedimiento debe ser rechazada. Olvida la recurrente que en el proceso objeto de autos se ha formulado acumuladamente la acción de reclamación de rentas debidas y la de desahucio y que si bien es cierto que no podría acudirse al juicio de desahucio por impago de rentas indeterminadas con anterioridad a la formulación de la demanda (o sus cantidades asimiladas), la acción de reclamación de rentas debidas acumulada permite entrar a conocer y resolver sobre la exacta cuantía de lo debido y sobre si se adeuda o no (con independencia de que, en caso de entenderse que se adeudan solo y exclusivamente cantidades que no se encontraban claramente determinadas antes de la presentación de la demanda, pueda estimarse la acción de reclamación de rentas desestimándose, sin embargo la pretensión de desahucio con fundamento en el impago de las mismas -por las mismas razones por las que se acoge la inadecuación de procedimiento en el juicio de desahucio por la jurisprudencia-).

En el supuesto que nos ocupa, como pasamos a continuación a examinar, las cantidades reclamadas en concepto de rentas (por diferencias en actualizaciones de IPC) y en concepto de IGIC de aplicación se encuentran inequívocamente determinadas, eran exigibles y habían sido impagadas por la parte demandada a la fecha de presentación de la demanda, por lo que incluso en el caso de que no se hubiera acumulado la pretensión de reclamación de las cantidades adeudadas y se hubiera tramitado el juicio de desahucio puro, no hubiera sido acogible la excepción de inadecuación de procedimiento y procedería haber acordado el desahucio (sin perjuicio de la enervación de la acción por consignación de las cantidades reclamadas). En suma, como se verá, las cantidades reclamadas por estos conceptos eran debidas y no fueron pagadas, por lo que su impago permitía el ejercicio de la acción de desahucio y ha de dar lugar a la condena a su pago.

TERCERO.- Pretende la parte demandada que no procedía la reclamación de las rentas actualizadas en la cuantía resultante de los dos requerimientos notariales por ella recibidos y remitidos por los herederos de quien le arrendó el local de negocio, y que por las "dudas" existentes en la cuantía de la renta optó por ingresar la renta inicialmente pactada en el momento de concertación del contrato, en el ano dos mil cinco. Dicha pretensión ha de ser totalmente desestimada desde que como resulta de las actuaciones:

Con fecha 31 de julio de 2007 se extendió acta de notificación y requerimiento notarial (folios 42 y siguientes de las actuaciones) por el que los herederos de su primitivo arrendador requerían a HEVITEL, S.L. para que procediera de forma inmediata a ingresar las rentas desde el mes de febrero de 2007 en adelante, previa retención del 18% de IRPF y más la adición sobre el principal de la renta del 5% de IGIC, lo que totaliza la cantidad de 739,50 euros netos, por cada mensualidad de renta", anadiendo que la nueva renta será de 866,15 euros, debiendo ingresarse la cantidad referida de 739,50 euros resultante de incrementar esa cantidad por el IGIC y reducirla por la retención por IRPF. Dicho requerimiento se recibió por HEVITEL, S.L. el día 31 de julio de 2007 y se contestó respecto a este extremo que "damos por comunicado la actualización de la Renta a pesar de no hacernos entrega del indicado publicado por el Instituto Nacional de Estadística. Por lo que la renta de agosto será ingresa con dicha actualización". La actualización por tanto, con efectos desde el mes de agosto de 2008, fue expresa y terminantemente aceptada por la parte demandada (así como la inclusión del IGIC en la cantidad líquida a ingresar), y en efecto la demandada durante unos meses ingresó la cantidad actualizada y durante otros no.

Con fecha 26 de diciembre de 2008 se comunica a la parte arrendataria por los arrendadores una nueva actualización de renta (folios 53 y siguientes), indicándosele que el IPC para la C.A. de Canarias de noviembre de 2006 (último índice utilizado en la anterior actualización de la renta) a noviembre de 2008 había sido de un 6,8%, lo que suponía una nueva renta mensual de 925,04 euros. Se le aclaraba que la cantidad a ingresar mensualmente conforme a la última actualización (a la que nos acabamos de referir en el apartado anterior) era de 753,36 euros netos y que la cantidad a ingresar mensualmente desde el próximo mes de enero y en lo sucesivo era de 804,79€. Al requerimiento se adjuntaba copia impresa de la página web ine.es de noviembre de 2006 a noviembre de 2008, y al contestar a dicho requerimiento la parte arrendataria no alegó no ser de aplicación el índice considerado o que la cuantía de la renta a ingresar no fuera el comunicado, limitándose a "manifestar que desde el mes de agosto de 2007 los requirentes se han negado a entregar factura legalmente emitidas por el pago del arrendamiento del local de negocio que nos ocupa".

Debe pues aceptarse la reclamación de los actores de las diferencias debidas por actualización de renta reclamadas sobre la base de una renta mensual expresamente aceptada por la parte arrendataria de 866,15 euros desde el mes de agosto de 2007 al mes de diciembre de 2008 ambos inclusive (cantidad neta a ingresar de 753,56 euros, apareciendo un error de cálculo en la cantidad neta a ingresar que se senaló en el requerimiento notarial sobre la renta actualizada de 866,15 euros que no justificaba el impago de la demandada, que pudo fácilmente comprobar la adecuación de la aplicación de los porcentajes por IRPF e IGIC en las facturas que se le presentan al cobro), así como de una renta mensual de 925,04 euros a partir del mes de enero de 2009, cantidades perfectamente determinadas (con independencia de que por la aplicación del IGIC y la retención de IRPF, o por errores de cálculo, pueda haber variado la cuantía neta que corresponde ingresar cada mes). Rentas perfecta y claramente determinadas antes de la presentación de la demanda.

Máxime cuando la parte demandada no ha alegado siquiera que la renta actualizada (a la que habría de aplicarse el IGIC y la retención por IRPF para determinar la cantidad neta a ingresar, que no la renta actualizada misma) ascienda a una cantidad distinta, conforme a lo pactado, a la que aquí se le reclama por aplicación de los IPCS mencionados en los requerimientos notariales.

Debe pues estimarse la cantidad reclamada en el acto del juicio por la parte actora por estos conceptos, ascendente a 1.117,33 euros por diferencia de rentas a consecuencia de actualización no pagadas devengada entre agosto de 2007 y mayo de 2009, ambos inclusive, a lo que ha de anadirse la mensualidad de renta correspondiente al mes de junio de 2009 por la que la demandada debía ingresar 804,79 euros más (resultado de aplicar a la renta mensual de 925,04€ el IGIC y la retención por IRPF). Ello supone una cantidad total de MIL NOVECIENTOS VEINTIDOS EUROS CON DOCE CÉNTIMOS.

CUARTO.- Pretende la parte demandada no serle exigible el pago del IGIC con base en dos fundamentos diversos: 1) Que a su entender la Comunidad de Bienes de los demandantes no se había inscrito en el censo de la Consejería de Hacienda de Canarias y por eso, también a su entender, no debía ingresar IGIC; 2) Que a su entender la comunidad de bienes de los demandantes gozaba de exención tributaria para el ingreso del IVA y por ello la demandada no tenía porqué ingresar el IGIC.

El motivo debe ser clara y totalmente desestimado. Además de porque esta sección ya se ha pronunciado en resoluciones anteriores a la presente sobre la procedencia de reclamación por el arrendador al arrendatario de local de negocio del IGIC de aplicación (como también la SAP de Madrid de 27 de diciembre de 2000 , entre otras), por las siguientes razones:

Si la comunidad de bienes de los demandantes está obligada a la recaudación e ingreso del IGIC, poco relevante será el que a la fecha del cobro aún se haya dado de alta o no en el censo fiscal correspondiente, puesto que la Hacienda Pública podrá dirigirse contra los demandantes imponiéndoles coactivamente el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, además de las correspondientes sanciones.

Resulta discutible que una exención fiscal prevista para personas físicas sea aplicable a una comunidad de bienes con CIF propio, cuestión que en todo caso habrá de ser la Administración y no los arrendadores o el arrendatario quienes hayan de dilucidar. En todo caso, además, las causas de exención fiscal no son de aplicación directa sino que han de aplicarse, en su caso, por quienes pretendan gozar de ella (en este caso los demandantes, no los demandados, ya que la circunstancia de excepción se refiere a condiciones propias del arrendador, liberándole de la carga de recaudar el impuesto indirecto cuando se trata de persona física que tiene unos ingresos inferiores al límite legalmente citado). Ello supone que la arrendataria debe hacer el pago del IGIC que se le reclama (sin perjuicio de que si su importe no fuera ulteriomente ingresado por la parte demandante a la Hacienda Pública pudiera ejercer la arrendataria las acciones que tuviera por conveniente, pero en ningún caso dejar de pagar el impuesto).

Ni siquiera acredita la parte arrendataria que se haya reconocido a los demandantes la condición de exentos en la recaudación del IGIC respecto al local arrendado.

QUINTO.- Sí debe estimarse parcialmente el recurso en lo que se refiere a la reclamación de cantidades en concepto de agua y luz desde que, como alega la parte demandada, la parte actora no ha justificado la medida del concreto suministro de agua y luz prestados a la arrendataria a través del único contador existente en el edificio y, anade esta Sala que tampoco ha ofrecido elementos objetivos que permitan un concreto reparto de las cantidades entre el local de negocio y el resto de la edificación que goza del mismo suministro y que se encuentra a disposición de los actores (sin que el solo hecho de que exista una vivienda y un local de negocio permita dividir por mitad los consumos facturados, como pretende la actora -rectificando su demanda inicial en la que pretendía reclamar el importe total de los suministros-).

En el contrato se pactó que "correrán de cuenta de la parte arrendataria la contratación y los gastos de suministro y servicio que ésta necesite para el ejercicio de su actividad, entre otros, agua, basura comercial, telefonía y electricidad". Debe estarse pues en principio al pacto contractual de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20,1 de la LAU , sin que sea relevante a estos efectos que no se haya fijado la cantidad anual de los consumos desde que de un lado los suministros de electricidad y agua son por su propia naturaleza gastos variables y desde que de otro lado no existían parámetros previos de individualización del consumo del local por inexistencia, incluso, de división horizontal del edificio del que formaba parte.

El problema que se planteo entre las partes, al parecer desde el inicio del contrato porque no consta que la parte demandada haya pagado nunca cantidad alguna en concepto de suministros de agua y luz, fue que al no encontrarse el edificio dividido horizontalmente (hasta el punto de que en la inscripción registral ni siquiera aparecía la edificación sino sólo el solar) existía un único contrato de suministro de agua, un único suministro de electricidad y un único contador de agua y otro de electricidad, de modo que la totalidad de la edificación disponía de agua y luz a través de ese único contador, lo que planteaba el problema de la individualización de los suministros correspondientes al consumo del local.

Como se ha dicho, el arrendatario no consta que nunca con anterioridad hiciera pago alguno de cantidades reclamadas por la parte arrendadora en concepto de agua y luz. Es más, en el primer requerimiento notarial (folio 44 vuelto) se reconoce expresamente por la parte arrendadora que nunca se han pagado dichos gastos por la arrendataria (se dice que "se recuerda a la entidad requerida que se encuentran pendientes de abono los gastos de agua y luz correspondientes a los meses que han transcurrido desde la fecha del contrato de arrendamiento. Dichos gastos, los cuales corresponden a esa entidad arrendataria en virtud de lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato, les serán detallados en fechas próximas"). Y a dicho requerimiento la parte arrendataria respondió (folio 47 vuelto de las actuaciones) que "en ningún momento nos hemos negado al pago del agua y la luz del referenciado local, tal y como consta en el contrato de arrendamiento suscrito. Desde el mismo momento en que se nos hacen entrega de las llaves del local observamos que el contador de la luz y el agua del local es compartido por otros inmuebles. Debido a esto se le pidió en su momento a D. Argimiro y posteriormente al representante legal de los herederos D. Alvaro Campanario, que se arreglara tal irregular situación, colocando un contador único para el local con la potencia de kw/hora mínima requerida para locales comerciales por la Consejería de Industria Comercio y Nuevas Tecnologías del Gobierno Autónomo de Canarias".

Los gastos por suministro de agua y luz son en principio individualizables en cuanto mensurables por contadores independientes. En el caso, relativamente frecuente -como sucede por ejemplo en los edificios de nueva construcción para cuyos pisos o locales aún no se ha obtenido la licencia de primera de ocupación- de que exista un único contador de agua o luz para múltiples sujetos, no debe en principio entenderse excluido de la contribución al pago de dichos gastos al arrendatario que, como sucede en el supuesto que examinamos, ha asumido el pago de sus propios suministros. En tales supuestos ha de acudirse a parámetros objetivos de distribución del consumo generado entre las distintas unidades susceptibles de utilización individual en el inmueble, parámetros objetivos que entiende la Sala que no se han justificado ni en la demanda ni en la reducción de la pretensión hecha en el juicio verbal por la actora. Resulta indudable que sean cuales fueren las circunstancias de ocupación de la vivienda y del resto del edificio, si no consta la medida de los consumos de agua y luz por parte de la arrendataria, no puede la parte actora unilateralmente fijar la parte que ha de abonar la arrendataria ni en el 100% de los gastos generados (como pretendía inicialmente) ni el en 50% de los mismos, desde que en modo alguno se ha justificado, siquiera, que la superficie construida del resto de la edificación no ocupada por el local de negocio coincida, ni siquiera aproximadamente, con la superficie construida del local de negocio. En tales supuestos de existencia de un único contador se viene aceptando como factor objetivo de individualización bien la aplicación del coeficiente que el local tenga en los elementos comunes del edificio (parámetro usual de reparto de gastos comunes entre los distintos comuneros), o en su defecto se ha admitido en ocasiones la distribución proporcional a la superficie construida ocupada por el local en el total de la edificación -por ejemplo, la SAP de Madrid (11a) de 27 de diciembre de 2000 , o la SAP (13a) de Madrid de 4 de febrero de 2000 -, distribución proporcional que hubiera exigido la medida por técnico competente al menos de la superficie construida de todo el edificio y la superficie construida del local objeto del arriendo, cuestión sobre la que la parte actora ha omitido todo medio de prueba. Es también usual que se pacte una cantidad alzada en concepto de suministros de agua y/o luz, o que se establezca contractualmente el porcentaje que pagará el elemento arrendado de la factura sobre el suministro total a la edificación.

La falta de prueba por parte de la actora de cualquier factor objetivo que permita justificar la individualización del suministro de agua y luz correspondiente al local de negocio obliga a la desestimación de la demanda respecto a estas pretensiones hasta la fecha del juicio a la que se tuvo por enervada la acción (el 4 de junio de 2009, en consecuencia, los recibos de suministros hasta el mes de mayo inclusive), sin perjuicio de que la parte arrendataria estará obligada a contratar sus propios suministros de luz y agua una vez disponga el local de la correspondiente licencia de primera ocupación (contratación individual que conforme al contrato se haría a su costa, por lo que será la arrendataria la que haya de costear la instalación del correspondiente contador de electricidad y no la arrendadora) y de que hasta tanto no se haya hecho contratación independiente podrá reclamar la parte actora el pago del suministro correspondiente a la electricidad y el agua del local si le fuere reclamado conforme a un único y permanente parámetro objetivo de individualización (ya el coeficiente de participación en el inmueble, ya la superficie construida del local en relación con la total superficie construida del edificio), desde que la Sala comparte la apreciación del Juzgado de Primera Instancia de que conforme a lo pactado en el contrato la parte arrendataria está obligada al pago de los suministros de electricidad y agua de que viene gozando, sin que pueda pretender eximirse de todo pago por el solo hecho de que exista un único contador para ambos suministros en el edificio.

Distinta habrá de ser, sin embargo, la conclusión respecto a la recogida de basuras, que entiende la Sala que no constando que se cobre por el Ayuntamiento en proporción a la superficie de los locales o viviendas, o a la del edificio, debe distribuirse por mitades al existir en el edificio al parecer sólo una vivienda y el local de autos -lo que la demandada no niega-. Resultando de las facturas presentadas que por el edificio se paga mensualmente un total de 10,02 euros en concepto de basuras, procede condenar a la parte demandada a pagar la mitad de esta cantidad por los meses comprendidos entre noviembre de 2006 hasta el mes de junio de 2009 inclusive (fecha en la que se celebró el juicio y se tuvo por enervada la acción por consignación de las cantidades reclamadas), lo que supone 30 meses y un total de 153 euros por este concepto.

Todo lo anteriormente expuesto supone la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto, así como la estimación parcial de la demanda formulada.

SEXTO.- Como consecuencia de lo anterior y en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394 y 396 de la LEC no procede hacer especial imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de PRODUCCIONES HEVITEL, S.L. contra la sentencia dictada el día 10 de junio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Telde , que revocamos parcialmente y en sustitución del fallo de dicha sentencia, declaramos que a la fecha del juicio, 4 de junio de 2009, PRODUCCIONES HEVITEL, S.L. adeudaba a los actores las siguientes cantidades:

1) La cantidad de total de MIL NOVECIENTOS VEINTIDOS CON DOCE CÉNTIMOS, resultante de la suma de las cantidades debidas por dos conceptos: 1.117,33 euros por diferencia de rentas a consecuencia de actualización no pagadas devengada entre agosto de 2007 y mayo de 2009, ambos inclusive, a lo que ha de anadirse la mensualidad de renta correspondiente al mes de junio de 2009 por la que la demandada debía ingresar 804,79 euros más (resultado de aplicar a la renta mensual de 925,04€ el IGIC y la retención por IRPF).

2) CIENTO CINCUENTA Y TRES EUROS en concepto de la mitad de la tasa de basura del edificio durante los meses comprendidos entre noviembre de 2006 y junio de 2009, ambos inclusive.

Desestimando las restantes pretensiones de reclamación de cantidad formuladas en la demanda.

Declaramos enervada la acción de desahucio ejercitada en nombre y representación de DNA. Sara , D. Amador , D. Argimiro y DNA. Amalia contra la entidad mercantil PRODUCCIONES HEVITLE, S.L. respecto del local de negocio sito en la calle El Salvador número 7 de la ciudad de Telde.

De la cantidad total consignada por la parte demandada, póngase a disposición de la parte actora la cantidad a que se refiere el fallo de la presente sentencia, ascendente a DOS MIL SETENTA Y CINCO EUROS CON DOCE CÉNTIMOS (2.075,12€).

No procede hacer especial imposición de las costas causadas en la primera instancia. No procede hacer especial imposición de las costas causadas en la alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dna. Maria Elena Corral Losada, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.