Sentencia Civil Nº 23/2010, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 431/2009 de 21 de Enero de 2010

Encabezamiento

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrada: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrada: Dª. María Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a veintiuno de enero de dos mil diez.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados antes citados y

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

ha dictado la siguiente

SENTENCIA Nº 23

En el recurso de apelación interpuesto por Dª. Olga , representada por la Procuradora Dª. RITA RIPOLL POVEDA y dirigida por la Letrada Dª. PILAR LLORCA RUBIO, frente a la parte apelada D. Jorge y D. Severino , representada por la Procuradora Dª. AMANDA TORMO MORATALLA, y dirigida por el Letrado D. MANUEL MARCO PRATS, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Denia, habiendo sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. José Luis Úbeda Mulero.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia número 3 de Denia, en los autos de juicio Ordinario, sobre Res. Contrato arriendo número 766/07 , se dictó en fecha 10 de febrero de 2009 sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

" Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Isabel Feliu Daviu en nombre y representación de Dª. Olga contra los demandados D. Jorge y D. Severino . ".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal , donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 431/09, señalándose para votación y fallo el pasado día 20 de enero de 2010, en que tuvo lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada en el procedimiento de juicio ordinario seguido ante el juzgado, desestimatoria de demanda sobre Resolución de contrato de arrendamiento de local por cesión o traspaso ilegal, interpone el presente recurso de apelación la actora, que solicita su revocación y sustitución por otra acorde con sus intereses iniciales.

SEGUNDO.- En resumen, son hechos no discutidos, que se reflejan en la Sentencia de primera instancia con más detalle: 1) El contrato se formalizó el 15 de noviembre de 1977 y se encuentra en situación de prórroga legal; 2) Los arrendatarios iniciales son los hermanos codemandados, si bien la actividad que se desarrolla en el local la continúa actualmente solamente uno de ellos, que ha formado desde 2005 con su esposa una Comunidad de bienes , titular del negocio.

Supuesto lo anterior, la Sentencia de primera instancia fundamenta la desestimación de la demanda en la consideración de que la esposa del demandado que continúa con el negocio no tiene consideración de tercero a los efectos de la causa resolutoria que se dirime - fundada en el art. 114.5ª del decreto 4104/1964, de 24 de diciembre que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos - por estar sujeto el matrimonio al régimen de la sociedad de gananciales, conclusión que no se puede compartir (aun obviando la falta de efectos de la salida del otro hermano, ya que en el contrato es establece la responsabilidad solidaria de ambos arrendatarios) porque lo que la realidad demuestra es que la titularidad de la actividad desarrollada en el local ha pasado a una Comunidad de bienes que , aun carente de personalidad jurídica propia , como sujeto de Derechos y obligaciones constituye un tercero a los efectos que se examinan. Este criterio de que la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar autorización del arrendador , llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la Resolución del contrato (con alguna excepción derivada de la aplicación de un régimen foral especial, como el supuesto tratado en la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 1989 ), se ha sostenido por diferentes Audiencias Provinciales que han establecido, en definitiva, que es procedente la resolución por traspaso inconsentido al constituirse una Comunidad de bienes que ejerce actividad en almacén arrendado (Alicante, Sección 5.ª, Sentencia de 3 de julio de 2003 ) , aunque dicha Comunidad esté integrada por el padre y sus hijos (Madrid, Sección 20ª, Sentencias de 13 de enero de 2006 y 20 de julio de 2007 ); la Comunidad de bienes (Sentencia de la Sección 5.ª de la Audiencia de Vizcaya de 18 de marzo de 2008 ) no ostenta personalidad jurídica como tal, pero sí la ostenta cada una de las personas físicas que la integran, de tal manera que a través de esta comunidad puede introducirse en el contrato a una persona ajena a la relación arrendaticia, dándose lugar a una modificación subjetiva cuando la utilización individual del local se transforma en una utilización compartida, obteniendo provecho o ventaja este tercero no previsto por el arrendador al tiempo de concertar el arrendamiento y contra la voluntad de dicho arrendador.

En definitiva , la sustitución de una persona individual por una persona jurídica o en régimen de mera Comunidad (sustitución por el conjunto de personas constituyentes de la Comunidad), entre el arrendatario y un tercero (S.TS 9.09.1956, 5.02-1964, 13.12.1976 , 13.11.1991 , 9.06.1962 ...) con sede social en los mismos locales arrendados y dedicada a idéntico negocio que el que en ellos ejercía el arrendatario se ha considerado causa de Resolución por suponer un traspaso inconsentido, sancionado en el artículo 114.5 .ª antes citado, tal y como ha declarado la Sentencia de esta Audiencia de Alicante (sección 7ª) de 9 de enero de 2004 , recogiendo varias de otros Tribunales.

TERCERO.- Sentado lo anterior y siguiendo con la Sentencia últimamente mencionada , debe analizarse si, como sostiene la parte demandada, la situación ha sido consentida por el arrendador, bien entendido que tal consentimiento puede ser otorgado de modo expreso (oral o escrito) o tácito, y que no debe confundirse con el simple conocimiento de su realización o con la pasividad de la parte arrendadora ante tales hechos, por cuanto que ello no implica, necesariamente, que consienta la situación , aunque tenga trascendencia de cara a la posible prescripción de la acción, cuyo ejercicio tardío pero en el plazo legal (15 años), no es más que la realización de un Derecho que le reconoce el ordenamiento jurídico , por lo que para que pueda hablarse de un consentimiento tácito será necesario que la parte arrendataria acredite que tal existió, a través de la prueba de hechos personales y directos del arrendador (hechos concluyentes) que así lo evidencien, convirtiéndolos de este modo en actos propios expresivos de la voluntad de crear o modificar algún Derecho, cual es autorizar la sustitución (T.S. Sentencia 20 de junio de 1994, entre otras).

Resulta de aplicación al presente caso la doctrina de los actos propios y la aplicación del principio general de la buena fe (artículo 7.1 del Código Civil y 11.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), que como es sabido requiere la primera, entre otros extremos, actos concluyentes para crear, modificar a extinguir una relación jurídica. La esencia vinculante del acto propio en cuanto significativo de la expresión del consentimiento , es que se realice con el fin de crear, modificar o extinguir algún Derecho, con exigencia de que origine un nexo causal eficiente entre el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior y fundamentado en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal manera que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza (Ss TS de 12 de julio de 1990, 5 de marzo de 1991, 4 de junio de 1992, 12 de abril de 1993 y 30 de mayo de 1995 entre otras muchas). Es decir, que la conocida doctrina de que nadie puede ir contra sus propios actos califica y tilda de inadmisible el ejercicio de un Derecho y acción que se halle en contradicción con una conducta y forma de comportarse anterior , contradictoria e incompatible con dicho ejercicio.

En el caso de autos resulta acreditado por la prueba documental ?y aun prescindiendo de que desde el año 2005 la propietaria solamente se dirigía a uno de los hermanos arrendatarios, el que continúa en el negocio, en las comunicaciones sobre actualización de renta? que desde febrero de 2007 la arrendadora conoce que la explotación del negocio en el local de su propiedad se realizaba solamente por uno de los hermanos y su esposa , que constituidos en Comunidad de bienes realizan a nombre de ésta el ingreso bancario del pago de la renta. La existencia de varios pagos de la renta a nombre de la nueva arrendataria, aceptados todos ellos por la propiedad , constituyen fundamento para atender consentida la subrogación de la nueva arrendataria en la posición de la arrendataria originaria del contrato. Debe tenerse en cuenta, como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11) de 21 de septiembre de 2009, que existe una constante jurisprudencia, que prescinde de la exigencia de autorización expresa y escrita, dando por buena la existencia de la cesión en base al cambio de la persona a quien se giran los recibos, llegando a la conclusión de que era una cesión conocida y consentida por los propietarios , sin que ello implique un nuevo contrato, al producirse una mera modificación subjetiva de la persona del arrendatario, aunque el cocimiento de la cesión exija al propio tiempo su aceptación, que puede deducirse de los propios actos vinculantes de la propiedad.

De donde resulta la existencia de un conocimiento y consentimiento tácito por parte de la arrendadora, cuya demanda se ha interpuesto en 8 de octubre de 2007, lo que determina que deba mantenerse la decisión judicial, aunque por los distintos fundamentos que se acaban de exponer , si bien no se oculta a este Tribunal que la disparidad de criterios judiciales existentes sobre los puntos objeto de debate (tanto sobre la existencia o no de la cesión por abandono de uno de los primitivos arrendatarios, como por la introducción de la figura de la Comunidad de bienes con la esposa del otro contratante inicial, como para la apreciación del requisito del conocimiento y consentimiento del arrendador) justificaría sobradamente la interposición de un recurso de casación por interés casacional, aunque sujetándose estrictamente a los requisitos que el Tribunal Supremo exige para plantearlo.

CUARTO.- En consecuencia con lo expuesto, procede la desestimación del recurso y confirmación de la Sentencia de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS además de los citados los preceptos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Olga, contra la sentencia dictada con fecha 10 de febrero de 2009 en el procedimiento de juicio ordinario n.º 766/2007 tramitado ante el juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Denia, debemos confirmar y confirmamos dicha Resolución , expresa imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento , devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así por esta nuestra Sentencia , fallando en grado de apelación , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fé.