Sentencia Civil Nº 23/2011, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 285/2010 de 25 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Fernando Alañón Olmedo, Presidente, doña Angela Irene Domínguez Viguera Fernández y doña Josefa Otero Seivane, Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la

siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 00023/2011

En la ciudad de Ourense a veinticinco de enero de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 (antes mixto nº 8) de los de Ourense, seguidos con el nº 382/09, rollo de apelación núm. 285/10 , entre partes, como apelante Dª Olga , representada por la procurador de los tribunales Dª SONIA OGANDO VAZQUEZ, bajo la dirección del Letrado D. MIGUEL MOLERO SAMPEDRO y, como apelado, D. Gregorio , representado por la procurador de los tribunales Dª Mª CARMEN ENRIQUEZ MARTINEZ, bajo la dirección de la Letrado Dª Mª SOL NOVOA RODRIGUEZ.

Es ponente el Ilmo. Sr. D. Fernando Alañón Olmedo.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 (antes mixto nº 8) de los de Ourense se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 16 de octubre de 2009 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " FALLO : Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Sonia Ogando Vázquez, en nombre y representación de DÑA. Olga , contra D. Gregorio , debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición a la actora de las costas causadas".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por los demandantes Dª Olga recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO .- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandante interesó se declarara la extinción del contrato de arrendamiento que, sobre el inmueble ubicado en el piso NUM001 del edifico signado con el nº NUM000 de policía urbana de la calle DIRECCION000 de esta ciudad, existe entre los litigantes desde 1977. La causa de la extinción es el transcurso del plazo de ocho años al que se refiere la Disposición Transitoria Segunda, apartado D), número 11 y párrafo segundo de la regla sexta del anterior. Conforme con esa disposición, enmarcada dentro del procedimiento de actualización de renta de los contratos de arrendamientos anteriores a 1985 , se establece la posibilidad de que el inquilino se oponga a la actualización de renta, fijando un procedimiento la norma para ello así como una consecuencia derivada de esa falta de actualización que no es otra que la extinción del contrato en el plazo de ocho años y sin que afecte a tal situación una posible subrogación en el lugar del inquilino.

Desde la consideración anterior, sostiene la parte demandante, hoy apelante, que el 20 de febrero de 2001 dirigió una comunicación al arrendatario -folio 13- en la que se contenía una propuesta de actualización de la renta tomando como referencia inicial la fecha del contrato -1 de octubre de 1997- y, fijando fecha de actualización, la de 1 de octubre de 2000. Con arreglo a esa actualización, la renta pasaría de una inicial de 9.000 pesetas a una actualizada de 48.841 pesetas.

Con la misma fecha que la carta anterior, el arrendatario se opuso a la actualización pretendida por el motivo de considerar que se había venido aplicando a la renta inicial la cláusula contractual de estabilización de la renta y que era precisamente esa circunstancia la que impedía la aplicación del régimen de actualización en los términos solicitados por la arrendadora.

A la vista de los acontecimientos anteriores, la demandante considera que el inquilino realizó la opción de no acceder a la actualización de la renta, de conformidad con el precepto anteriormente citado y, por consiguiente, una vez trascurridos ocho años desde el año 2001, el contrato queda extinguido por el transcurso del plazo contemplado en aquella Disposición Transitoria.

La sentencia apelada, contra la que se alza la parte demandante, consideró que no había optado la arrendataria por no actualizar la renta sino que consideraba improcedente la actualización en los términos pretendidos por la propietaria del inmueble, al resultar aplicable la propia previsión contractual de revisión anual de renta con arreglo al índice del coste de la vida. A lo anterior, se añade el contenido de una carta remitida por el representante de la propiedad y dirigida al inquilino, en 1995, conforme a la cual en aquel año se procedió a una actualización de la renta acogiendo como sistema el de la previsión contractual, lo que determina la inviable segunda actualización que parece pretender la arrendadora.

Segundo .- El contenido del recurso planteado por la demandante comienza en la alegación primera con un resumen de lo actuado, recogiendo en las segunda y tercera alegaciones lo que a su entender resultaría de la aplicación pormenorizada de las normas de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 sobre actualización de la renta al contrato litigioso, posición ésta que puede ser compartida salvo lo que, al respecto, se dirá.

No se pone en duda que la aplicación de la citada normativa hubiera llevado a una actualización de la renta en los términos indicados y es incuestionable que la carta remitida al arrendatario, suscrita por el letrado representante de D. Borja , no hacía referencia al sistema legal de actualización de la renta sino al contractual y es lo cierto que el resultado debe ser sustancialmente diferente de seguir uno u otro método o sistema, indica el apelante en la alegación cuarta del recurso.

En la alegación quinta la recurrente cuestiona la legalidad del sistema elegido por la arrendataria para proceder a la actualización de la renta que no es otro que la aplicación de la previsión contractual, al margen del proceso de actualización contenido en la vigente Ley de arrendamientos urbanos.

Finalmente, en la sexta de las alegaciones del recurso se refiere al contenido de la regla sexta del apartado D de la Disposición Transitoria segunda de la Ley de arrendamientos urbanos considerando que el demandado optó por no actualizar la renta y, por consiguiente, transcurrido el plazo de ocho años desde el momento en que emitió tal declaración de voluntad, el contrato se extingue por vencimiento de plazo.

TERCERO.- Como se señaló en el primero de los fundamentos jurídicos, la Disposición Transitoria Segunda, apartado D), número 11 y párrafo segundo de la regla sexta del anterior, enmarcada dentro del procedimiento de actualización de renta de los contratos de arrendamientos anteriores a 1985, establece la posibilidad de que el inquilino se oponga a la actualización de renta, fijando la norma una consecuencia derivada de esa falta de actualización que no es otra que la extinción del contrato en el plazo de ocho años y sin que afecte a tal situación una posible subrogación de un tercero en el lugar del inquilino. La parte recurrente hace supuesto de la cuestión al considerar que el inquilino se opuso a la actualización de la renta y que, por consiguiente, dio lugar al nacimiento del plazo de ocho años que, una vez vencido, daría lugar a la exigencia de resolución contractual. En contra de lo sostenido por la recurrente, la parte arrendataria no se opuso a la actualización de la renta sino que consideró que el índice aplicable para ello era el contenido en la previsión contractual, tesis ésta que cuenta, con independencia de que no se comparta, con alguna resolución jurisprudencial coincidente. Optar, en lo que interesa, supone emitir una declaración de voluntad que deriva en la elección de un régimen entre varios posibles. En este caso, viene a sostener la apelante, el inquilino optó, de entre proceder a la actualización de la renta mediante la aplicación de las normas legales o no actualizar la renta, por la segunda de las posibilidades. Este hecho se niega expresamente pues el arrendatario consideró que el régimen de actualización no era el legalmente previsto sino el contractualmente pactado -tal y como se desprende del contenido de la carta que remitió al arrendador el 20 de febrero de 2001- y así obró en consecuencia apoyado, además, por el contenido del mensaje remitido por el abogado de D. Borja que, tras recordar las normas referentes a la actualización de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 , se refiere simplemente a la aplicación del régimen contractualmente establecido. No hay, por consiguiente, una opción del arrendatario de entre dos alternativas, excluyendo la actualización de la renta, sino discrepancia entre el sistema a seguir para ello, pero en modo alguno rechazando de modo expreso la actualización de la renta, supuesto de hecho ineludible al que la norma anuda la extinción del contrato de arrendamiento una vez transcurrido el plazo de ocho años.

Por todo lo expuesto, al no concurrir el supuesto de hecho al que la recurrente liga el efecto pretendido, no cabe sino la desestimación del recurso manteniendo el contenido de la sentencia apelada en todos sus extremos.

CUARTO .- De conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de enjuiciamiento civil, la desestimación del recurso supone la imposición a la apelante de las costas de la alzada.

Por lo expuesto, la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Olga , la procurador de los tribunales Dª SONIA OGANDO VAZQUEZ, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 (antes mixto nº 8) de los de Ourense en autos de juicio verbal nº 382/09, Rollo de Sala nº 285/10, de fecha 16 de octubre de 2009 , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.

Contra la presente resolución, podrán las partes legitimadas interponer, en su caso, el recurso extraordinario por infracción procesal y/o el recurso de casación, en el plazo de cinco días ante esta Audiencia.

Así por esta sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. -