Sentencia Civil Nº 23/2015, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 327/2014 de 03 de Febrero de 2015

Encabezamiento

SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA

AVDA. REINA REGENTE S/N

Tlf.: 950-03-72-92. Fax: 950-00-50-22

N.I.G. 0410042C20100005774

Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 327/2014

Asunto: 100342/2014

Autos de: Procedimiento Ordinario 92/2011

Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO Nº2 DE VERA

Apelante: PRADUL S.L.

Procurador: SALVADOR MARTIN ALCALDE

Abogado: CALATRAVA ESPINOSA, JUAN CARLOS

Apelado: D. Sabino y D. Caridad

Procurador: VICENTE ZAPATA, ROSA

Abogado:

S E N T E N C I A nº 23/15

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ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Dª MARÍA LOURDES MOLINA ROMERO

MAGISTRADOS:

Dª ANA DE PEDRO PUERTAS

D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ

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En Almería, a tres de febrero de dos mil quince.

La Sección Primera de esta Audiencia ha visto en grado de apelación, Rollo 327/2014, el ordinario registrado con el número 92/2011, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vera.

Es parte apelante PRADUL SL, representada por el Procurador D. SALVADOR MARTÍN ALCALDE y asistida por letrado D. JUAN CARLOS CALATRAVA ESPINOSA.

Es parte apelada D. Sabino y Dª Caridad , representada por la Procuradora Dª MARÁI ROSA VICENTE ZAPATA y Dª ANTONIA CONTRERAS FLORES.

Ha sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ, que expresa la opinión de la Sala.

Antecedentes

1.-Ante el Decanato de los Juzgados de Vera, a 13 de diciembre de 2010, D. Juan Carlos López Ruiz, en nombre y representación de D. Sabino y Dª Caridad , presentó demanda de juicio ordinario contra Pradul SL y Proyectos del Levante Almeríense SA, en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 7 de mayo de 2005, concertado entre ellos y Proyectos del Levante Almeriense SA y Pradul SL respecto de la vivienda nº NUM000 , vivienda sita en el Complejo Urbanístico DIRECCION000 , finca registral NUM001 , se declare la devolución de las cantidades entregadas por ellos en concepto de enterga del precio de la misma, por un total de 18.350 Euros, junto a los intereses legales devengados por dicha cantidad desde el momento de la interpelación judicial, más costas.

2.-Se afirmaba en la demanda que firmaron con las demandadas, representadas por D. Inocencio y D. Ovidio , un contrato de compra de vivienda en construcción, vivienda tipo NUM000 , de la promoción Natura Word de Veral, obra futura en construcción a finalizar en el año 2007, plazo que los demandados incumplieron. En previsión de las estipulaciones contractuales, pagó puntualmente al cantidad reclamada como principal, siendo el resto, de 85.000 € aplazadas hasta la finalización de contrato. No obstante dichas estipulaciones contractuales, la demandada no cumplió con la fijación de término final de la construcción, por lo que requirió a las demandadas de resolución contractual. Recibidos los avisos, no realizaron manifestación alguna.

3.-Se aporta la siguiente documentación. 1. Contrato privado de compraventa de 7 de mayo de 2005; 2. justificantes de pago de cantidades; 3. Requerimientos de resolución de 19 y 20 de noviembre de 2010; 4. Sentencia 234/2008, de 16 de diciembre de esta Audiencai y Sección, y sentencia de 27 de diciembre de 2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vera que confirma.

4.-Consta contestación escrita del demandado Pradul SL en el sentido de oponerse a la demanda por los siguientes motivos. 1. Don Inocencio y Ovidio no han sido consejeros delegados de Pradul SL, sin que ésta haya tenido contacto alguno con los actores; 2. Fijación definitiva de las relaciones entre Pradul SL y Proleal SL por una sentencia de esta Audiencia, confirmada por otras posteriores, que deja en evidencia que la finca objeto de venta es de Pradul SL, y no de la Proleal SA; 3. Falta de recepción del precio por su representación, sin que haya llevado por sí misma la construcción de la promoción; 4. No se opone a la resolución contractual, pero las consecuencias deben ser de cargo de la demandada; 5. Nulidad radical del contrato de venta aportado por la actora.

5.-Aportaba la siguiente documentación. 1. Certificación de la hoja abierta del Registro Mercantil de Pradul SL; 2. Sentencia 228/2009, de 28 de diciembre, de la Sección Segunda de esta Audiencia ; 3. auto aclaratorio de 21 de enero de 2010; 4. Diligencia de Ordenación de 13 de julio de 2010; 5. Documento de relaciones entre las partes de 12 de agosto de 2002; 6. Contrato de ejecución de obra de 20 de mayo de 2000; 7. demanda de juicio ordinario que dio origen al procedimiento ordinario 526/2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vera; 7. Sentencia 88/2010, de 7 de junio, de esta Sección; 8 . Auto de 26 de abril de 2011 que inadmitía el recurso de casación contra dicha sentencia;

6.-Durante la tramitación del procedimiento, consta la delcaración de rebeldía del demandado Proyectos del Levante Almeríense SA.

7.-Seguido el procedimiento por sus trámites, la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vera dictó sentencia 129/2013, de 11 de septiembre , con el siguiente fallo: 'Estimar íntegramente la demanda interpuesta por D. Sabino y Dª Caridad contra Pradul SL y Proyectos del Levante Almeriense SA declarando resuelto el contrato de compraventa de 7 de mayo de 2005 concertado entre las partes respecto a la vivienda NUM000 ubicada en el Complejo Urbanístico DIRECCION000 , finca NUM001 del Registro de la Propiedad de Vera y condenando a Pradul SL y Proyectos del Levante Almeriense SA a pagar solidariamente a D. Sabino y Dª Caridad la cantidad de 18.350 euros más el interés legal de esta cantidad desde la fecha de interposición de la demanda, con condena en costas a las demandadas'.

8.-La sentencia se fundaba en los siguientes motivos. 1. No cabe acordar la nulidad del contrato firmado por el actor, puesto que no se presentó reconvención; 2. Pradul SL no se opone a la existencia de causa de resolución; 3. No se ha negado la existencia del contrato de autos y de los hechos de los que se deriva la resolución contractual.

9.-Notificada tal resolución a la demandada comparecida, mediante escrito de 14 de octubre de 2013 presentó recurso de apelación. Alegaba los siguientes motivos. 1. Infracción del art. 408 LEC en cuanto al tratamiento de nulidad de actuaciones; 2. Infracción de Ley por infracción del principio de relatividad de los contratos; 3. Infracción del principio de cosa juzgada.

10.-Con traslado a la actora apelada, que presentó escrito de impugnación a 17 de febrero de 2014, se elevaron las actuaciones a esta Sala, se formó rollo y se designó ponente, y, no siendo procedente el señalamiento de vista, se fijó el día de la fecha para votación y fallo, quedando las actuaciones vistas para el dictado de la presente resolución.

Fundamentos

1.-En el primer motivo del recurso, de carácter formal, alega el recurrente infracción del art. 408 LEC en la medida en que, alegando nulidad del contrato de autos que aporta el actor, en cambio, no tramitó el Juzgado la alegación de conformidad con dicho precepto. El motivo debe ser desestimado.

2.-El precepto, en su apartado 2, establece lo siguiente: si el demandado adujere en su defensa hechos determinantes de la nulidad absoluta del negocio en que se funda la pretensión o pretensiones del actor y en la demanda se hubiere dado por supuesta la validez del negocio, el actor podrá pedir al Secretario judicial contestar a la referida alegación de nulidad en el mismo plazo establecido para la contestación a la reconvención, y así lo dispondrá el Secretario judicial mediante decreto. Similar regulación se recoge en el apartado 1 respecto de la alegación por el demandado de crédito compensable.

3.-El tratamiento procesal de estas excepciones ha sido precisado por la STS 427/2013, de 13 de junio , para la que, antes de este precepto, la jurisprudencia hablaba de 'excepciones reconvencionales', que son precisamente las que el precepto regula, una de las cuales, nulidad contractual, ha sido invocada por la demandada compareciente hoy apelante. Su efecto procesal, antes de la Ley 1/2000, es el de impedir su planteamiento como excepción, pues en ésta todo quedaba por determinar, por lo que exigía su formulación como reconvención para preservar la defensa del demandante. Consciente de esta línea jurisprudencial, la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, introdujo este precepto para corregir dicha jurisprudencia. La regulación sustancial es la prevista en el apartado último, que exige al tribunal entrar en el fondo de estas dos cuestiones con eficacia de cosa juzgada aunque hayan sido invocadas como mera excepción y no como reconvención. Para evitar la indefensión al actor ante esta consecuencia, en los dos primeros apartados se le permite al actor contestar a dichas alegaciones. Pero es la iniciativa del actor la que prevalece, iniciativa que queda muy clara en el supuesto aquí aplicable, nulidad contractual: es el actor quien puede pedir trámite de alegaciones sin intervención de la oficina judicial, que sólo habrá de reaccionar ante dicha iniciativa del actor y cuando se produzca.

4.-En el presente caso, el demandado afirmó en su fundamentación jurídica la existencia de nulidad contractual, y el actor no reaccionó ni pidió trámite de alegaciones, por lo que, correctamente, el procedimiento continuó. Al dictarse sentencia, ésta habrá de pronunciarse sobre la excepción alegada y con efectos de cosa juzgada respecto de este contrato, por lo que es inválida la exigencia manifestada en sentencia en el sentido de reprochar al demandado no haber articulado el motivo de oposición por la vía reconvencional. No obstante, siendo esto así, la juzgadora de instancia reprocha a la demandada, primero, una actitud errática y contradictoria, puesto que, en realidad, en el cuerpo del escrito de contestación, acepta la existencia del contrato, hasta el punto de no oponerse a la resolución del contrato, ineficacia contractual que presupone la existencia de un contrato válido. Y es que, en efecto, la posición de la demandada no tiende tanto a pedir la inexistencia de este contrato, sino que, como quedó claro de la exposición del Sr. Carlos María en su declaración como parte, su postura consiste en que la vivienda vendida a los actores es de su propiedad, por incluirse dentro del conjunto patrimonial que le corresponde según el documento 5 de contestación.

5.-Dicho de otra forma, a la demandada Pradul SL le es indiferente que el contrato se declare ineficaz, bien sea ex tunc(nulidad contractual) como ex nunc(resolución contractual). Lo que quiere es no ser responsable de la devolución de los 18.000 € porque alega que no recibió dinero alguno, no intervino en el contrato de autos, y Proleal SA se excedió, se extralimitó, o se atribuyó facultades que no le competían o no le fueron conferidas. Sólo en este sentido hay que entender la declaración de la juzgadora de instancia de desestimar la petición de la demandada de nulidad contractual, por cuanto se invocan dos hechos contradictorios en contestación para sostener la resolución contractual. Dichas incongruencias se manifiestan también en el presente recurso, en el sentido de no insistir en la nulidad contractual, sino en la de invocar el efecto relativo de los contratos, lo que, nuevamente, de suyo supone el reconocimiento expreso de un contrato válido.

6.-En el segundo de los motivos del recurso, la recurrente invoca el efecto relativo de los contratos, en el sentido de no haber intervenido en el de autos, lo que supone que, de acuerdo con los arts. 1254 y 1257 del Código Civil , no le afecta. Esta cuestión ha sido ya resuelta en numerosas resoluciones de esta Sección, recordando que el hecho de haber demandado a Pradul SL en este procedimiento se debe al hecho de que aparece en el contrato firmado con los actores. Su posición consiste en invocar la sentencia de la sección segunda de esta sección, que otorga preferencia al pacto entre constructor y promotor aportado de documento nº 5, frente al contrato de ejecución de obra de documento nº 6, ambos de contestación. El motivo, en consecuencia, debe ser desestimado.

7.-Venimos manifestando, en las Ss. de 2 de diciembre de 2014, Rollo 293/2013 , y 11 de junio de 2014, Rollo de Sala 308/2013 , que Pradul viene aduciendo en todos estos pleitos similares que la vivienda adquirida, en los acuerdos que llegó con la constructora, es de su propiedad, y el actor no tenía capacidad para vender la finca adquirida por la actora porque no consta poder al efecto: el documento en que pudiera haberse fundado la constructora para llevar a cabo la venta, alega, ha sido declarado nulo por sentencia de la Sección Segunda de esta Audiencia, pronunciamiento ya firme desde el planteamiento del litigio por inadmisión de recurso de casación.

8.-Según el art. 1259, 'ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante'. El art. 1717 Cc expresa los efectos del mandato no representativo, a cuyo tenor, cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante. En este caso el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo. Exceptúase el caso en que se trate de cosas propias del mandante. Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario. En punto al mandato representativo, el mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a la parte con quien contrata sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes ( art. 1725 Cc ).

9.-En el presente caso, el contrato firmado por el actor afirmaba que los Sres Inocencio Ovidio actuaban en representación de Proleal y Pradul, siempre como consejeros delegados de ambas mercantiles, aunque, como se indica en el documento nº 1 de contestación, nunca fueron consejeros de la segunda. No se niega que eran administradores de la primera, pero, en tal calidad, actuaban amparados por los contratos de adjudicación de obra que sí que establecen un apoderamiento explícito de la segunda, Pradul, a la primera, Proleal. Sobre el particular, hay que recordar que el mandato no necesita formalidad alguna. En efecto, para enajenar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso ( art. 1713 Cc ), pero el mandato expreso puede darse de palabra ( art. 1710 Cc ). El mandato especial determinado es el que se emite, aun de palabra, para realizar un acto en concreto, como en este caso la venta ( SSTS de 3 de noviembre de 1997 y 30 de abril de 1992 ).

10.-Y, en el mismo sentido, los principios de seguridad jurídica y protección de terceros de buena fe imponen que no se deba perjudicar a dichos terceros por limitaciones del poder de representación que no hayan podido conocer ni racionalmente prever, por lo cual el mandante queda siempre obligado en favor de terceros, en virtud del llamado mandato ostensible o representativo aparente, incluso por aquellos actos de su mandatario que hayan excedido los límites del mandato, siempre que esos terceros hayan podido suponer legítimamente la existencia del mandato, correspondiendo al mandante, cuando limite los poderes del mandatario más estrechamente de lo que resulta de la apariencia por él creada o tolerada, adoptar las medidas necesarias para impedir que los terceros puedan resultar engañados o frustrados por esa apariencia ( SSTS de 10 de febrero de 1967 , 17 de mayo de 1971 , 10 de mayo de 1984 , 13 de julio de 1987 , 1 de marzo de 1990 y 18 de marzo de 1993 ).

11.-Cierto es que nadie puede transmitir a otro lo que no es suyo ( nemo ad alium transferre potest quam ipse haberet). Ahora bien, lo anterior no puede asumirse en los términos absolutos que pretende la demandada, puesto que las ventas 'a non domino', siendo patológicas, sí que tienen efectos jurídicos propios ( arts. 464 , 1473 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria ). Por otra parte, si bien el brocardo jurídico antes expresado (nadie puede vender a otro lo que no tiene) es cierto, también lo es el de que 'nadie puede ser oído alegando su propia causa de nulidad' ( nemo audiatur propriam turpitudinem allegans), sobre todo cuando lo hace en su propio beneficio. Una aplicación de ese principio está recogido en el art. 1302 Cc : el capaz no puede fundar su acción de nulidad en la incapacidad del otro contratante. Tampoco puede fundar quien engaña una nulidad contractual en su acto de engaño. Por tanto, si el motivo de nulidad ha sido causado intencionalmente o consentido por la parte que lo alega, en virtud del principio de los propios actos, no puede asumirse el motivo de nulidad ( SSTS 843/2006 - Sección 1 -, de 6 septiembre, y las que en ella se citan).

12.-Sobre estas consideraciones, hay que interpretar los hechos documentados que constan en las actuaciones: existió un mandato expreso a Proleal por Pradul, que incluía la venta de la promoción que construía la primera sobre terrenos de la segunda. Así, se firma el contrato de con una compradora en el que aparecen los Sres. Inocencio Ovidio como apoderados de la entidad promotora Pradul, que venden una vivienda a la actora. Ciertamente, estos señores no eran los consejeros delegados de Pradul (nadie lo ha dudado y se trata de un hecho no controvertido, siendo inútil, en consecuencia, el documento nº 1 de contestación a la demanda -hoja registral de la mercantil Pradul-, puesto que llega a aceptarlo el Sr. Ovidio en prueba de interrogatorio de partes). En realidad, en el contrato no se dice exactamente que lo fueran de esta mercantil en exclusiva, sino que lo son de Pradul y Proleal, siendo lo primero falso, aunque lo segundo verdadero. Esta representación se confirma en el documento nº 5 de contestación sobre redenominación de inmuebles, que, como se ha dicho, se admite por las partes que no es cierta. Ahora bien, lo cierto es que, ya con el contrato de adjudicación de obra de 25 de mayo de 2000 (documento nº 6 de contestación), se concedía por la promotora Pradul un poder de venta a la constructora Proleal, un poder de venta con un proyecto de reparto de los emolumentos obtenidos por la venta.

13.-En sus efectos frente a terceros, tiene vital importancia la apariencia jurídica que rodea su actuación, de manera que cuando el quehacer que se realiza, por su propio contenido transcendente y representativo, se transmite al tercero la creencia racional de estar contratando con un verdadero apoderado, la consecuencia que origina es la vinculación entre la empresa y dicho tercero, pues de lo contrario quebraría el principio de la seguridad jurídica ( STS 288/1998, de 31 marzo ). Sea este el contrato referido a la promoción de autos el de agosto de 2000 o el de 25 de mayo de 2000 (documento nº 3 de contestación, no dispar del anterior), ambos establecían un apoderamiento a Proleal de la venta de viviendas, condiciones que no fueron puestas nunca de manifiesto a terceros adquirentes. Es inútil la alegación de posible falsedad de las firmas de dichos contratos, dado que, falsa o no la firma, el Sr. Carlos María ratifica su contenido: los contratos otorgaban un apoderamiento de venta a la constructora Proleal, se trate de la venta de la promoción Medina II ó Medina III.

14.-En aquel supuesto, se establecía refería a una promoción distinta, y a un supuesto pacto verbal de limitación de apoderamiento que alegaba Pradul, continuando aquella sentencia con que '(...) el supuesto contrato verbal entre Pradul y Proleal sobre la venta de viviendas, y no de locales comercales, no está probado, y, en cualquier caso, en el supuesto de existir, en ningún caso puede perjudicar a terceros de buena fe, esto es, a quien, en el momento de la compra, le ofrecieron la venta de viviendas y local comercial, bajo el supuesto de un contrato de adjudicación de obra oculto a terceros, pero que, en todo caso, incluía el apoderamiento de venta de la promoción. Debe quedar protegido en el exceso de poder el tercero de buena fe, a quien no puede perjudicar un pretendido exceso en la ejecución del poder por el mandatario, salvo que actúe de mala fe, lo que no consta en este caso ( STS 824/1994, de 23 septiembre ). Lo que consta es la existencia de un poder efectivo, ya sea de palabra o escrito de venta por el constructor del resultado de la promoción, siendo el exceso sólo imputable a las relaciones entre mandante y mandatario, pero sin que pueda ser imputado al adquirente de buena fe'.

15.-En el caso presente de autos, la relación se limita a una vivienda de la promoción Natura Word. En aquel se aceptaba el pacto verbal entre las partes, pero en este se niega por Pradul. Se acoge a la invalidez declarada del contrato de adjudicación de obra de 20 de mayo de 2000 (folio 199 de las actuaciones), y la validez del subsiguiente de agosto de 2002 (folio 197), siendo así que en el primero sí existía poder con cierta confusión de objetos vendibles, mientras en el segundo no existe poder, sino una distribución absoluta de viviendas en propiedad de cada parte, como correspondería, se dice, a un contrato de aportación. En efecto, en la posición de Pradul, ésta entregaría suelo a cambio de resultado construido, y, según dicho documento, Proleal procedería a llevar a cambio la construcción, haciéndose cargo del coste total de la promoción. Esta posición no puede sostenerse por sí misma, porque en realidad el documento de 12 de agosto de 2002 es una declaración unilateral de intenciones de uno de los representantes de Pradul cuya interpretación sólo a él compete, puesto que que la voluntad expresada en ducho documento no viene concordada con Pradul.

16.-En nuestro derecho están admitidas las promesas unilaterales de pago, en virtud del principio de autonomía de la voluntad y de vinculación de la palabra dada, sin necesidad de acudir a la teoría del contrato, y sí a la del negocio jurídico ( SAP de Lugo 425/2004 -Sección 1-, de 1 diciembre ). Están reguladas en la Compliación Navarra, como estipulaciones, esto es, como actos por los que una persona, mediante su promesa, se hace deudora de otras sin que ésta quede contractualmente obligada a cumplir una contraprestación (Ley 515), y, más en concreto, toda promesa sobre cosa y bajo condición lícitas obliga al que la hace desde que es objeto de publicación suficiente, aunque nadie haya notificado su aceptación (Ley 521). En la legislación común hay una manifestación concreta de las estipulaciones en el art. 1257 Cc (estipulación contractual a favor de un tercero ajeno a los contratantes), y el Tribunal Supremo ha admitido su fuerza de obligar en los supuestos de concursos con premio ( STS 513/1999, de 7 junio ).

17.-Anteriormente, ya la STS de 17 octubre 1975 (RJ 19753675), había dicho que el principio clásico de las fuentes de las obligaciones, recogido en el art. 1089 Cc , ha sido sustituido modernamente por el que reduce a dos dichas fuentes, a saber: la voluntad -admitiendo también en éste, la voluntad unilateral-, y la ley. Los ordenamientos legislativos y la doctrina científica admiten varios casos de obligaciones creadas por la voluntad unilateral, citándose por los autores, como ejemplo de ello, los arts. 1330 y 1887 Cc , los arts. 587 y 589 CCom , las denuncias de los contratos y las obligaciones incorporadas a los títulos de crédito, a los que podemos añadir la aceptación y repudiación de herencia, que la doctrina científica configura como declaraciones unilaterales de voluntad no recepticia, y cuya eficacia obligacional proclama nuestro Código en el art. 997. Y más en concreto, la STS 20 de noviembre de 1992 (RJ 19929421) dijo que puede aceptarse la existencia de una voluntad unilateral vinculante para quienes la declaran, una vez que concurre el consentimiento de los que la reciben. En este caso, existiría esa voluntad unilateral de Proleal, que, como tal voluntad no concordada, puesto que en ese documento no aparece la firma de Pradul ni a ella va dirigida la declaración, sólo a la primera le corresponde indicar destinatario y los contornos de su propia declaración.

18.-En efecto, el criterio de protección e inamobilidad de los actos propios está fundado en la confianza en una determinada situación o fundada confianza depositada en la coherencia de la conducta futura de otra persona con la que se está en relación, mediante la inadmisibilidad del comportamiento contradictorio frente a quien ha confiado en la apariencia creada ( SSTS de 2 de diciembre de 2009 u 10 de mayo de 2004 ). Por tanto, efectuada una declaración, quien la emite tiene el deber de coherencia en los comportamientos, debiendo concurrir en los actos propios la condición de ser inequívocos, en el crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin duda alguna, una precisada situación jurídica afectante a su autor, ocasionando incompatibilidad o contradicción entre la conducta precedente y la actual. Esto es, el fundamento de la protección del acto unilateral es la expectativa razonable creada en el tercero ( STS 28 de julio de 2006, RC núm. 4648/1999 ). De donde resulta que si el destinatario de la declaración no es ese tercero, sino alguien ajeno a su entorno, no se puede invocar la protección de confianza, y si se pretende hacer valer en su favor la declaración unilateral vinculada o dirigida a un tercero distinto de quien la invoca, corresponde a quien efectúa la declaración determinar los términos y contornos de su propia declaración.

19.-Según la representación de Proleal, dicha declaración estaba destinada a los Bancos, con el objeto de conseguir financiación, en la medida en que la promoción no podía conseguirla al existir una anotación preventiva de demanda sobre la finca que estaba vinculada a las obligaciones de Pradul. Consta en la demanda, y es aceptado por Pradul en el acto del juicio, la existencia de dicha anotación, que impide el desarrollo de la promoción en condiciones normales. Y otro indicio de esa voluntad unilateral frente a terceros (consecución de financiación en la versión de Pradul) es lo escueto de su redacción para un contrato de ejecución de 495 viviendas, y, sobre todo, su contenido. Un pacto de estas características (186 viviendas para la propiedad, de las 495 ejecutadas, sin aportar ningún gasto) constituye un acuerdo excesivamente gravoso para la constructora y en extremo beneficioso para el promotor. Dicho contenido debe ser objeto de precisión en cuanto su contenido, para lo que está el documento de mayo de 2002. Si su contenido no es ese documento por haberse conseguido una declaración de invalidez (en realidad, lo que se ha hecho es aceptar una prueba de falsedad de la firma puesta en dicho documento, no una declaración expresa de invalidez de dicho contrato), corresponde a Pradul precisarlo. Por tanto, el sujeto que recibe la declaración de Proleal en el documento de 12 de agosto de 2002 no es Pradul, por lo que tendría que precisar, si quiere hacer valer su contenido, el conjunto de prestaciones y contenido obligacional de un contrato de obra o de aportación.

20.-Y es que dicho documento de 12 de agosto de 2002 no puede ser aceptado desde la óptica de la paridad de las prestaciones, puesto que el simple pacto de aportación no puede implicar el traslado del coste total de la ejecución de la obra al constructor. De ahí la existencia del mandato de venta, firmemente aceptada por múltiples resoluciones judiciales En efecto, no sólo la sentencia que se recoge en el fundamento de derecho primero de esta resolución se acepta el pacto verbal de venta, sino que numerosas sentencias dictadas en este grado y en primera instancia han asumido la existencia de dicho pacto. Así consta en la sentencia 51/2009, de 24 de abril de 2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vera , donde se alegaba un pacto verbal por el simple hecho de haberse llevado a cabo las ventas por Proleal a la vista, ciencia y paciencia de Pradul, y sin oponerse (ciertamente revocada por esta sección, pero pendiente un recurso de amparo contra la misma). En igual sentido, la sentencia de 13 de febrero de 2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vera en autos 277/2008 (esta confirmada por la Sentencia 45/2010, de 27 de febrero de al Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, con inadmisión de recurso de casación por auto del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 2011 ), y Sentencia 150/2009, de 9 de diciembre , del mismo Jugado en autos 215/2008 ( confirmada por Sentencia 189/2012, de 28 de septeimbre, con desestimación del recurso de casación contra ella). Consta el reconocimiento del mandato verbal mediante Sentencia de la Sección Tercera de esta Audiencia de 20 de abril de 2012 , que confirma la Sentencia de 29 de octubre de 2009 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vera , hoy firme por inadmisión del recurso de casación contra ella.

21.-Más aún, si el ponente que dicta la Sentencia 228/2009, de 28 de diciembre, de la Sección Segunda de esta Audiencia , que, a instancias del Pradul, declara inválido el contrato de 20 de mayo de 2000, ya lo declaró válido, con existencia de poder, en Sentencia de la misma Sección 148/2007, de 28 de junio. También lo declaró válido el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vera en sentencia de 21 de diciembre de 2005 (autos 516/2004). El argumento del juzgador de instancia en el sentido de que estas sentencias que reconocen el pacto verbal o el apoderamiento por contrato de mayo de 2000 son anteriores a la declaración de su invalidez, no es convincente, puesto que la misma Sala que declaró la invalidez, confirma el apoderamiento en una sentencia posterior (Sentencia 45/2010, de 27 de febrero de al Sección Segunda de esta Audiencia Provincial), además de tener a la vista la juzgadora de las sentencias del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vera de 21 de abril de 2011 - autos 1007/2008 - y 11 de julio de 2011 - autos 493/2009 -. Sucesivas sentencias de la Sección tercera de esta Audiencia Provincial, aportadas en el rollo de apelación por la apelante, han dado favorable acogida al pacto de apoderamiento de venta existente entre las partes.

22.-Como indica la recurrente en su primer motivo de recurso, aun cuando no se dé la triple identidad de sujetos, petición y causa entre los dos procesos, se ha admitido que la sentencia firme, con independencia de la cosa juzgada, puede producir otros efectos accesorios o indirectos, entre ellos el de constituir en un ulterior proceso un medio de prueba de los hechos en ella contemplados y valorados, en el caso de que sean determinantes de su parte dispositiva (SSTS sentencias de 18 de marzo de 1987 , 3 de noviembre de 1993 y 27 de mayo de 2003 ). La existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron o no ocurrieron es incompatible con el principio de seguridad jurídica, que integra también la expectativa legítima de los justiciables a obtener para una misma cuestión una respuesta inequívoca de los órganos encargados de impartir justicia, y con el derecho a una tutela judicial efectiva del art. 24.1 de la Constitución Española , pues unos mismos hechos no pueden existir y dejar de existir para los órganos del Estado ( STC 34/2003 , entre otras). Por ello, cuando un órgano judicial vaya a dictar una resolución que pueda ser contradictoria con lo declarado por otra debe exponer las razones por las cuales, a pesar de las apariencias, tal contradicción no existe a su juicio ( STS de 7 mayo de 2007 ). Por los argumentos ya dichos, esta Sala se atiene a lo que viene declarando con relación a los contratos de las promociones que vinculan a las partes, en el sentido de dar validez al pacto verbal o escrito de venta existentes entre las mismas.

23.-Hasta aquí lo ya manifestado en resoluciones anteriores similares al caso que ocupa ahora a la Sala, lo que conlleva a la inadmisión del motivo, por cuanto que, si bien es cierto que los contratos sólo tienen efecto entre las partes que lo firmaron ( arts. 1254 y 2157 Cc ), en determinadas circunstancias, entre ellas las del litigio presente, pueden tener efectos frente a terceros por existencia de mandato y protección de la apariencia jurídica, precisamente en lo que se ampara el actor en el acto de interrogatorio de partes ( arts. 1257 y 1259 Cc ). En cuanto al tercer y último motivo de recurso, debe desestimarse la alegación de cosa juzgada, puesto que, como es de ver en el documento nº 8 de contestación ( Sentencia 88/2010, de 7 de junio , de esta sección), en ella se dilucidaban peticiones de cumplimiento (no de resolución) por otros compradores que no son el contratante hoy actor.

24.-Por todo lo cual, deberá ser desestimado el recurso, con imposición de costas al recurrente ( art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, en atención a lo expuesto,

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del recurso de apelacióndeducido contra la Sentencia 129/2013, de 11 de septiembre, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vera en autos de Juicio Ordinario 92/2011 del que deriva la presente alzada,

1.-CONFIRMAMOS la expresada resolución.

2.-Con imposición de costas al recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

La recurrente ha perdido el depósito en su día constituido, dándosele el destino a que se refiere el la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Notifíquese a las partes, haciéndoles saber que contra esta sentencia, que es firme, no cabe interponer recurso alguno.

Así por esta Nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente que la firma, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.