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20/08/2020
Sentencia CIVIL Nº 23/2020, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Vendrell (El), Sección 3, Rec 714/2018 de 19 de Febrero de 2020
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Orden: Civil
Fecha: 19 de Febrero de 2020
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Vendrell (El)
Ponente: TAMARA BELTRAN PEREZ
Nº de sentencia: 23/2020
Núm. Cendoj: 43163410032020100002
Núm. Ecli: ES:JPII:2020:207
Núm. Roj: SJPII 207:2020
Encabezamiento
En el Vendrell, a 19.02.2020
Antecedentes
La parte demandada contestó la demanda alegando que había renunciado al contrato en fecha 29.10.2018 y que había entregado las llaves en fecha 5.11.2018, por lo que entonces, era de apreciar falta de legitimación activa, falta de legitimación pasiva, falta de acción y falta de derecho. En cuanto a las reclamaciones de las rentas acumuladas a la acción de desahucio, alega pluspetición en lo que respecta a la renta de agosto y en lo que respecta a las rentas de octubre en adelante, alega improcedencia porque entiende resuelto el contrato.
Tras esto, se acordó remitir oficio a MRW a efectos de cumplimentar lo acordado en Sala.
Finalmente se ha cumplimentado con fecha 3.02.2020.
Conferido traslado a las partes por 5 días para formular conclusiones por escrito, se procede a dictar Sentencia.
Fundamentos
La parte demandada contestó la demanda explicando una versión alternativa de los hechos, y es que manifiesta que en fecha 29.10.2018 comunicó a la parte actora su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento y que en fecha 5.11.2018 se procedió a la entrega de las llaves a la mercantil mediante el envío por MRW de las llaves a su sede en Barcelona.
Continúa la demandada alegando además falta de legitimación activa y pasiva por encontrarse el contrato extinguido por resuelto, consecuentemente falta de título y de acción por lo mismo. A tal efecto la parte demandada aporta un documento que refiere que le entregó la parte actora en fecha 29.10.2018 en el propio domicilio alquilado a efectos de resolución del contrato y entrega de las llaves, si bien acompaña a dicho documento, otro por el que se desprende el envío de un correo electrónico a Tamara, supuestamente empleada de la inmobiliaria AMAT INMOBILIARIS en virtud del cual expone que no se han entregado las llaves en la fecha del documento de resolución porque la inmobiliaria expresó que si no se reconocía por el sr. Martin la deuda relativa al mes de agosto de 2018, no recogían las llaves, y es por eso que en dicho correo electrónico advierte además que la empresa MRW pasará por la oficina del Letrado que envía el correo, para recoger las llaves y entregarlas en la oficina de la inmobiliria AMAT en Sant Just Desvern.
Presenta la demandada una transferencia del mes de abril de 2018 (que nunca se ha reclamado), y de mayo, junio y julio de 2018 (que no se han reclamado tampoco); aporta como documento 8 una transferencia efectuada en agosto de 2018 por importe de 304,50 y como doc 9 una trasferencia de 311,20 €, así como una transferencia por importe de 11,50 € con el concepto de 'liquidación de la fianza (octubre)'. Por último los docs 11, 12 y 13 se refieren a un envío efectuado por el Letrado que asiste al demandado por MRW dirigido a la dirección de la inmobiliaria AMAT INMOBILIARIS en Sant Just Desvern y recibido dicho envío en fecha 5.11.2018 por Ariadna.
A continuación se aportan más correos cruzados entre el Letrado que asiste a la parte demandada y otra trabajadora de la inmobiliaria AMAT INMOBILIARIS donde se discute la existencia de la deuda por el mes de agosto de 2018 y se manifiesta por la inmobiliaria, que o se reconoce la deuda o se interpondrá una demanda judicial.
Se solicitó en el acto de la vista un oficio para requerir a MRW a efectos de que pusiera de manifiesto en relación al envío registrado con número NUM001.
Alega del propio modo pluspetición la parte demandada, manifestando no adeudar nada desde el 29.10.2018, fecha en la que considera resuelto el contrato de arrendamiento.
Se decide resolver todas las cuestiones anteriores en el mismo fundamento porque en definitiva todo es lo mismo, y es que la parte demandada propone la apreciación de cuatro (nada menos) excepciones procesales, haciéndolas depender de si ha existido o no resolución contractual en los términos planteados, esto es, por entender que según su versión de los hechos se produjo la entrega de las llaves a la arrendadora.
La existencia de causa de resolución contractual en caso de ser apreciada, no conlleva en este caso necesariamente la apreciación de falta de legitimación activa y/o pasiva y además falta de acción (se ignora qué es la falta de derecho), es simplemente que se acredita efectivamente esa resolución contractual, y por ende en su caso se desestima la demanda, pero por una cuestión de fondo, no de forma, pues resulta que la relación entre las partes existe y no es negada y además se aporta el título (justa causa) en virtud de la cual se reclama.
Es por ello que no puede apreciarse ninguna de las tres excepciones procesales reales opuestas, porque hay controversia acerca de la relación jurídica que les une y que se reconoce que al menos existió.
Ninguna de las excepciones procesales procede y por ende se pasa a conocer respecto del fondo del asunto, esto es, si se resolvió la relación arrendaticia, cuándo se resolvió y si hay deuda subsistente, así como si procede la compensación de mensualidades debidas con la fianza prestada.
Según el artículo 217 LEC, la parte actora tiene que acreditar los hechos que fundamentan su pretensión, y teniendo en cuenta las alegaciones hechas en el escrito de demanda, le corresponde acreditar la existencia de la relación entre las partes y el incumplimiento de la parte demandada (rentas impagadas).
En primer lugar, la parte actora ha de acreditar la relación que vinculaba a las partes y que fundamenta su reclamación. Para acreditar la existencia de relación contractual aporta con la demanda el contrato de alquiler de 1.09.2016 que suscribió la demandante BUDMAC INVESTMENTS, SL con el demandado Martin. El arrendamiento se concertaba respecto de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 DE CUNIT por un periodo de un año prorrogable otros 3 años con una renta mensual de 300 € y pago de fianza por importe de 300 €, siendo el primer pago de la primera mensualidad en octubre de 2016.
La parte demandada no ha impugnado el contrato, lo reconoce, reconoce la relación arrendaticia entre las partes, tan solo discrepan las partes en cuanto al momento de terminación de dicha renta, dado que la parte demandante considera que aún sigue vigente y solicita que se resuelva por sentencia y la parte demandada manifiesta que considera que dicha relación quedó extinguida con fecha 29.10.2018 junto con el acto de entrega de las llaves de la vivienda y posesión de la misma en fecha 5.11.2018.
Es la parte demandada la que conforme al art. 217 de la LEC ha de acreditar estos hechos que impidan, enerven o extingan el derecho eficaz y válidamente constituido contra ella. Esto se traduce al caso concreto en la necesidad de acreditar entonces que se resolvió el contrato en la fecha expuesta (29.10.2018) y que se entregaron con ello las llaves y la posesión de la vivienda.
La parte demandada trata de acreditar la entrega de las llaves y la posesión de la vivienda mediante la aportación junto con el escrito de contestación a la demanda, de un documento fechado el 29.10.2018 en virtud del cual el arrendador y la arrendataria, dan por terminado el contrato de arrendamiento, si bien, cabe destacar el trascendental hecho de que dicho documento en ningún caso está firmado por la parte arrendadora, es más, no está ni firmado por la arrendataria, por lo cual, pudo redactarse, pero la intención desde luego se malogró y no se resolvió el contrato en la citada fecha de ninguna manera. No está firmado por ninguna de las partes, no fue aceptado lo escrito en dicho papel, por lo que no resuelve nada ese documento.
Por otro lado, no puede desconocerse tampoco la intención de la parte arrendataria en aras de resolver el contrato de arrendamiento, siendo que ese documento 1 de su escrito de contestación, si bien no aceptado ni firmado por ninguna de las partes, junto con lo expresado en el documento 2 del escrito de contestación, avala esa versión de la parte demandada de querer resolver el contrato de arrendamiento.
Por mucho que alegue la parte actora que el art. 4.6 de la LAU solo previene el correo electrónico como medio de comunicación entre las partes idóneo solo en caso de que así haya sido pactado y que en el presente caso NO LO FUE, lo cierto es que la propia parte actora da validez a este medio de comunicación en la medida en que la inmobiliaria que gestiona el inmueble, usa el correo electrónico para comunicarse con el Letrado de la parte demandada en multitud de ocasiones, de forma que el uso de este medio de comunicación cuando es empleado por la actora, legitima el empleo del correo electrónico cuando es usado por la demandada.
No puede reconocerse un medio de comunicación según intereses a la actora para unas cosas sí y para otras no. Es válida la comunicación recibida por la inmobiliaria en fecha 31.10.2018 porque posteriormente la inmobiliaria contesta al Letrado con la discusión de la deuda del mes de agosto que se menciona también en ese correo y que es objeto de controversia entre las partes y en el inicio de este pleito. (Se recuerda que al comienzo de la vista se renunció al cobro del mes de agosto de 2018 porque finalmente la actora admite que ya estaba cobrado).
Por último, en cuanto a la cuestión de la entrega de las llaves, manifestar que no es precisamente muy ortodoxa la devolución de esta forma, que lo más adecuado hubiera sido su consignación en sede judicial o notarialmente; no obstante, considerando que ya se había anunciado en el correo electrónico presentado como doc 2 del escrito de contestación a la demanda la entrega de las llaves y se acredita un envío el propio día 2 de noviembre desde el despacho del letrado del demandado y a nombre del letrado y a la dirección de la inmobiliaria en Sant Just Desvern, y además aparece entregado, ha de darse por acreditado si bien indiciariamente, que la entrega de las llaves se produjo, entendiendo por tal momento el de entrega efectiva el día 5.11.2018 y por ende se produjo también la entrega de la posesión de la finca, siendo ello una acto indubitado de resolución contractual según la jurisprudencia y el derecho ya desde tiempos de los romanos.
No hay acto más inequívoco que represente la voluntad de resolver el contrato, que la devolución de la cosa, la vivienda, mediante la entrega de las llaves de la misma.
Se repite, este acto de entrega se produce en el momento de la recepción de las llaves, por lo que es en este momento en que debe considerarse resuelto el contrato, en fecha 5.11.2018.
Junto con la acción de resolución del contrato de arrendamiento, la actora ejercita una acción de reclamación de las rentas devengadas y aún de las futuras hasta el desalojo de la vivienda, siendo las rentas reclamadas a fecha de la demanda, 915,40 € correspondientes a los meses de agosto, octubre y noviembre de 2018.
Como ya se ha expuesto antes, el importe del alquiler asciende a un total de 300 € mensuales, actualizados conforme al IPC, suponían 304,20 € al mes en 2018
Respecto a la condena a pagar la cantidad reclamada, el artículo 1089 CC, establece que
Así, teniendo en cuenta la naturaleza contractual de la obligación reclamada, el art. 1278 CC establece que,
El art. 1091 CC establece que,
La cuestión es que en este concreto caso, ya se ha dicho que el contrato se entiende resuelto en fecha 5.11.2018.
Por su parte, al entenderse resuelto en dicha fecha, todas las cantidades reclamadas más allá del 5.11.2018, decaen, no proceden.
Así pues, queda la reclamación relativa al mes de agosto de 2018, al mes de octubre de 2018 y a los 5 días correspondientes al mes de noviembre de 2018.
Agosto de 2018 que fue tan discutido por las partes antes de interponer la demanda, resulta no solo que obra pagado desde ese mismo mes siendo la fecha de la transferencia el 15.08.2018, sino que finalmente la propia parte actora así lo ha considerado, y renuncia a la reclamación del importe correspondiente a este mes.
Octubre de 2018, solicita la parte demandada que se tenga por compensado con el pago de la fianza más la transferencia por importe de 11,50 € que efectuara en su día por la diferencia entre el importe del mes y el pago de la fianza; si bien es cierto que la naturaleza de la fianza no obedece a la compensación de deudas de suministros ni de rentas, lo cierto es que es algo usual en la práctica y no se ha negado ni la existencia de esta fianza, ni se ha manifestado que la misma deba ser aplicada al pago de daños o desperfectos, por lo que solicitada la compensación en el pleito, no se aprecia mayor problema para operarla. Así pues, el mes de octubre de 2018, estaría pagado.
Tan solo faltaría por pagar la parte proporcional de los 5 días relativos al mes de noviembre de 2018, y considerando que la renta era de 304,50 € al mes, y los 30 días de noviembre, sale un saldo positivo y a favor de la actora de
En relación a los intereses de demora, decir que ha de entenderse que los mismos no han sido solicitados, por cuanto solo se reclaman en el suplico de la demanda los intereses legales y no aparece en el cuerpo de la demanda ninguna referencia a los moratorios, motivo por el cual, no siendo posible pronunciamiento de oficio, y mucho menos condena respecto de los mismos de oficio, se ha de entender que no se reclaman.
De conformidad con el artículo 394.2 LEC, la demanda ha sido estimada en modo parcial, pero es de apreciar temeridad en cuanto a la conducta de la parte actora a la hora de litigar, y es que la parte actora constantemente reclama la deuda del mes de agosto de 2018 que a todas luces aparece abonado desde el propio es de agosto y las dudas que en relación a ello pudieran haberse suscitado, ya se explicaron con creces por el letrado de la parte demandada en los correos electrónicos que envió a la inmobiliaria que gestiona el piso propiedad de la actora, es más, tan evidente es el pago del mes de agosto, que la parte actora renuncia a la reclamación del importe del mismo al comienzo del juicio.
Pero es más, se deduce también de los correos que se intercambian el letrado de la demandada y la inmobiliaria AMAT INMOBILIARIS, que la deuda del mes de agosto es lo que hace que no quieran resolver el contrato el 29.10.2018 y que no quieran recoger las llaves del piso, lo cual a la par motiva que las mismas les sean enviadas por correo comercial.
Por ello, no encontrando explicación a por qué la inmobiliaria de la parte actora se negó a comprobar o a ver que el mes de agosto de 2018 estaba ya pagado y que ha supuesto a la postre la interposición de esta demanda que fracasa en cuanto a la pretensión principal de resolución, y considerando además que la resolución no se produjo por la única oposición infundada de la propia parte actora, es que ha de apreciarse que este pleito era totalmente evitable, y que la parte actora nada tenía que reclamar y que ha sido la propia parte actora la que con su conducta ha enrevesado esta situación.
Es tan solo anecdótico que la parte demandada tenga que pagar los primeros 5 días de arrendamiento del mes de noviembre de 2018.
Fallo
Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de
Notifíquese esta Sentencia a las partes, llévese al Libro de su clase y déjese testimonio suficiente en los autos.
Así lo acuerda, manda y firma Doña Tamara Beltrán Pérez Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número Tres de los de El Vendrell y su partido.