Sentencia Civil Nº 230/2016, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 117/2016 de 08 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA - SECCIÓN QUINTA

BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BOSGARREN SEKZIOA

BARROETA ALDAMAR 10-3ª planta - C.P./PK: 48001

Tel.: 94-4016666

Fax / Faxa: 94-4016992

N.I.G. P.V. / IZO EAE: 48.04.2-13/015200

N.I.G. CGPJ / IZO BJKN :48020.42.1-2013/0015200

Arrend.urbano L2 117/2016 - N

O.Judicial origen /Jatorriko Epaitegia:Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Bilbao / Bilboko Lehen Auzialdiko 9 zk.ko Epaitegia

Autos de Procedimiento ordinario 776/2013(e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: Berta

Procurador/a / Prokuradorea:XABIER NUÑEZ IRUETA

Abogado/a / Abokatua:FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ EGUIA

Recurrido/a / Errekurritua: Erasmo y Jon

Procurador/a / Prokuradorea:SUSANA SANCHEZ HIDALGO y SUSANA SANCHEZ HIDALGO

Abogado/a / Abokatua:RAFAEL GARIBI GIMENEZ y RAFAEL GARIBI GIMENEZ

SENTENCIA Nº: 230/2016

PRESIDENTE

Dª. Mª ELISABETH HUERTA SANCHEZ

MAGISTRADOS

Dª. LEONOR CUENCA GARCÍA

Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN

En la Villa de Bilbao, a 8 de septiembre de 2016.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 776/13, seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia Número Nueve de Bilbao y del que son partes como demandantesDON Erasmo y DON Jon ,representados por el Procurador Sra. Sánchez Hidalgo y dirigidos por el Letrado Sr. Garibi González, y como demandada Berta ,representada por el Procurador Sr. Nuñez Irueta y dirigidoa por el Letrado Sr. Rodríguez Eguia, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª MAGDALENA GARCÍA LARRAGAN.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Por el Juzgador en primera instancia se dictó, con fecha 18 de diciembre de 2015, sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente: 'FALLO:Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador SUSANA SÁNCHEZ HIDALGO, en nombre y representación de Erasmo y Jon , contra Berta , con Procurador XABIER NÚÑEZ IRUETA, debo condenar y condeno a la citada demandada a que abone a los actores la cantidad de 9.743,02 euros, más el interés legal incrementado en dos puntos de la citada cantidad que se devengue desde la fecha de esta resolución, sin imposición de las costas causadas a ninguna de las partes.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Dª Berta ; y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación, y recibidos en esta Audiencia y una vez turnados a esta sección, se formó el correspondiente rollo y se siguió este recurso por sus trámites.

TERCERO.-Para la votación y fallo del presente recurso se señaló el día y hora correspondiente.

CUARTO.-En la tramitación de estos autos en ambas instancias se han observado las formalidades y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia apelada ha estimado parcialmente la demanda interpuesta por D. Erasmo y D. Jon en reclamación del importe de 14.280,52 euros correspondiente a la fianza, una vez deducida a la misma el de los consumos de agua pendientes, del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes litigantes en fecha 1 de mayo de 2010 sobre el local con destino a bar sito en el nº 18 de la C/ Kareaga Goikoa de Basauri.

Y frente a este pronunciamiento se alza la representación de la arrendadora demandada en un alegato impugnatorio de la valoración probatoria en la primera instancia en que sostiene a los efectos de su pretensión de íntegra desestimación de la demanda deducida de adverso tanto la existencia de una deuda por rentas impagadas ascendente a 18.000 euros como la existencia de todos y cada uno de los desperfectos en el local que opuso en su contestación a la demanda; y así y en lo que le han sido desestimados en la primera instancia: - La necesidad de reposición de lavavajillas, cocina y frigorífico industriales similares a los existentes anteriormente, por importe de 6.535 euros más IVA, y del armario congelador y vitrina por importe de 1.395 euros, sin perjuicio de que pudiera haberse aplicado un demérito sobre su precio; - La de los trabajos de carpintería precisos para la restitución de la puerta corredera suprimida y muebles eliminados; - La reparación de la caja registradora por importe de 111,93 euros; y - Los trabajos de pintura en techos y paredes por importe de 2.830 euros más IVA

La parte apelada sostiene sus tesis en la primera instancia en lo que han sido acogidas en la sentencia impugnada, cuya íntegra confirmación interesa.

SEGUNDO.-Sentados en la forma antedicha los términos del debate en esta alzada hemos de comenzar recordando, en lo que se reclama en la demanda la devolución del importe de la fianza del contrato de arrendamiento de autos, que ésta, regulada en el artículo 36 LAU , se constituye en garantía el cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario de tal manera que en caso de su incumplimiento su importe habrá de destinarse a la satisfacción de las obligaciones incumplidas con restitución del saldo o sin restitución alguna de no resultarlo en favor de la parte arrendataria.

Como se expone en SAP Barcelona de 4 de noviembre de 2009 y reitera en SAP Oviedo de 6 de junio de 2016 ' En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1.555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1.555.2 , 1.559 y 1.563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1.561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1.255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho 'la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).... La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo....que deba ser restituido....'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual sólo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('....al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.'.

TERCERO.-En este caso se ha opuesto por la arrendadora a la devolución del importe de la fianza en primer término, y se reitera en esta alzada, la existencia de deuda en concepto de renta sobre la base de que habiéndose estipulado en el contrato suscrito por los litigantes el día 1 de mayo de 2010 una renta mensual de 1. 500 euros, a partir del mes de octubre de dicho año los arrendatarios han venido abonando tan solo la cantidad de 900 euros mensuales, y de que se trata ésta de una reducción unilateral de la renta en tanto no existe el presunto pacto verbal que se afirma de adverso y que esta parte apelante entiende no acreditado al no haberse aportado por la demandante documento alguno al respecto ni tampoco testimonio de los supuestos suscriptores del pacto, entendiendo que esta pasividad actora no puede ser subsanada como lo ha sido por la juzgadora a quo y además por unas que afirma deducciones basadas en hechos periféricos.

Sin embargo tales alegaciones no van a ser estimadas en la medida en que el pacto verbal de reducción de renta que se sostiene por los arrendatarios puede ser acreditado por cualquiera de los medios admitidos en derecho y, aun cuando la contraparte no haya traído mayor prueba documental ni interesado el interrogatorio de la demandada no habiendo propuesto tampoco prueba específica al respecto, ello no impide que los datos obrantes en los autos puedan ser valorados por el juzgador, como lo han sido, con independencia de la parte que hubiera procedido a su aportación, en lo que ha sido reiterada la doctrina jurisprudencial ya bajo la vigencia del artículo 1214 del Código Civil - doctrina que resulta aquí plenamente aplicable en cuanto el artículo 217 de la vigente LEC al igual que aquel precepto regula el ' onus probandi ' sin contener norma alguna sobre valoración de prueba - sentando que cuando existe prueba no resulta vulnerado el principio de distribución de la carga de la prueba puesto que la doctrina del ' onus probandi ' no tiene otro alcance que el señalar las consecuencias de una absoluta falta de prueba, de tal manera que no se infringe dicho artículo ni el principio distributivo de la carga de la prueba cuando se ha practicado prueba y el órgano judicial lleva a cabo su apreciación, en virtud de proceso de interpretación y valoración de la que se ha administrado al pleito por cada parte sin discriminación de la procedencia de la parte que ofreció los instrumentos probatorios correspondientes, esto es, sin importar quién la haya llevado a los autos ( SSTS de 6 de julio de 1984 , 19 de mayo de 1987 , 5 de octubre de 1988 , 16 de octubre de 1995 , 12 de marzo de 1998 , 17 de marzo de 2000 , 13 de marzo y 24 de mayo de 2001 , 26 de julio y 8 de noviembre de 2002 y 16 de diciembre de 2005 , entre otras muchas ).

Como se dice en STS de 10 de octubre de 2006 , que recoge doctrina anterior. '... Solo cabe acoger, por ello, un motivo de casación por infracción del artículo 1214 del Código Civil -cuya excepcional invocación en casación ha sido insistentemente declarada por esta Sala- cuando, ante la ausencia de prueba, el órgano jurisdiccional haya modificado, alterado o invertido la estructura de la regla de juicio ( Sentencias de 3 de junio de 2003 , 30 de noviembre de 2005 , 2 y 27 de febrero de 2006 , y 2 de marzo de 2006 ), y no cuando la sentencia atacada establece como debidamente demostrados los hechos que declara ( Sentencias de 2 de marzo y 30 de noviembre de 2005 , y 27 de febrero de 2006 )'. STS 28-2-2006 (R. 2587/99 ).' Asimismo, en Sentencia de 28 de febrero de 2006 se declaró que 'el art. 1214 del Código Civil , como reiteradamente tiene declarado este Tribunal, no tiene otro alcance que el de determinar los efectos de la carencia absoluta de prueba, por lo que tal precepto sólo podrá ser infringido cuando efectivamente haya absoluta falta de prueba, nunca cuando en autos existan pruebas, cualquiera que sea la parte que las aporte o su especie, pues todas las contenidas en los arts. 578 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o 1.215 del Código Civil , con aptas para producir la convicción judicial ( sentencias de 9 de enero de 1991 , 2 de junio de 1995 y 19 de enero de 2004 , entre otras). En el caso el Tribunal de instancia ha dictado su fallo apreciando y valorando las pruebas aportadas a los autos por lo que no se ha producido ninguna alteración del 'onus probandi'.

Todo lo cual se reitera en muy reciente STS de 6 de abril de 2016 , en que, con cita de SSTS de 4 de febrero y 21 de mayo de 2009 y 29 de marzo 2011 señala que no puede entenderse producida infracción del artículo 217 LEC '-cuando un hecho se declara probado, cualquiera que sea el elemento probatorio tomado en consideración, y sin que importe, en virtud del principio de adquisición procesal, quién aportó la prueba '.

En este caso en concreto el pronunciamiento combatido se alcanza en la sentencia apelada, como es de ver en su fundamentación jurídica, en una ponderación conjunta de la pasividad mantenida durante la vigencia del contrato por la Sra. Berta , y precisamente por ella puesta de manifiesto, a este que ahora dice impago parcial de renta - y ciertamente es de destacar que no existe constancia alguna de cualquier reclamación o protesta sino hasta que se interpone la presente demanda pese a la proporción que venía alcanzado la cantidad supuestamente adeudada llegando a superar con creces el montante de la fianza, lo que no se compadece con las afirmaciones de la arrendadora de que próximo el contrato a su fin nada dijo porque se encontraba a la espera de resarcirse con el importe de aquélla -; de los documentos aportados por esta misma parte ahora apelante, recibos de renta que son todos iguales sin que los expedidos a partir del mes de octubre de 2010 reflejen que se trataba de pagos parciales; y del documento nº 7 de la demanda, recibí expedido por la arrendadora al momento de entrega por los arrendatarios de las llaves del local en que deja constancia de que retiene el importe total de la fianza '- a fin de reparar los desperfectos detectados sobre dicho local o sus pertenencias ' sin referirse a la existencia de deuda por impago de rentas lo que resulta carente de lógica de existir la misma por importe de, nada menos, 18.000 euros. Desde lo expuesto, no podemos menos que compartir la valoración probatoria en la primera instancia alcanzando a su vista idéntica conclusión de que existió convenio entre los litigantes para la reducción de la renta practicada, lo que nos conduce a la desestimación de este motivo de recurso.

CUARTO.-Se opone también por la recurrente la existencia de desperfectos en el local y máquina registradora y la falta de devolución de determinados elementos y mobiliario en el mismo.

Ahora bien, en lo que a este último respecta no puede tenerse por acreditado por esta recurrente, y a ella competía tal justificación en lo que ha sido negado de adverso, que se entregase a los inquilinos junto con el local arrendado el equipamiento para el desarrollo de la actividad que aquí se sostiene, lavavajillas, cocina, frigoríficos industriales, armario congelador y vitrina. No existe ninguna constancia de ello en el contrato, en que no se incluyó ningún inventario, y como se razona en la sentencia impugnada los testimonios aportados por esta demandada no permiten obtener convencimiento bastante pues los testigos no han entrado en el local una vez alquilado. En cualquier caso, aun cuando se admitiera su entrega, lo que al igual que en la resolución de primera instancia aquí solo realizamos a efectos meramente dialécticos, nos encontramos con elementos que conocía el testigo Sr. David por su trabajo en el local de autos tiempo atrás, durante trece años hasta el año 1999, fechas lejanas a las del arriendo que ahora nos ocupa y que ponen de manifiesto que los citados elementos, de existir, habían detener como poco unos veinticinco años sin que se haya aportado valoración sobre aparatos usados de estas o similares características y antigüedad y que nada impide descartar hayan alcanzado el final de su vida útil, encontrándonos así ante una total ausencia de prueba de perjuicio que impide no solo admitir la bondad del importe que se sostiene por esta demandada y con el que pretende resarcirse sino incluso la de cualquier otro que hubiera de deducirse de la fianza del contrato.

Tampoco se ha acreditado, ningún resultado probatorio así lo avala, la preexistencia en el local del mobiliario que se afirma eliminado por los arrendatarios, ni la de la supuesta puerta corredera que tan siquiera ha sido apreciada desde años antes al del arriendo por el testigo Sr. Jenaro , cliente del bar a quien ningún interés cabe suponer en el resultado de este litigio.

Y en lo que atañe a la máquina registradora, consta su reparación en factura al folio 132 de las actuaciones, pero ésta es de fecha de 8 de agosto de 2013 cuando el objeto de arrendamiento fue entregado a la propiedad el 13 de abril de 2013 ( documento nº 7 de la demanda ), no pudiendo establecerse a falta de otros datos y dado el lapso temporal entre la entrega y la reparación el nexo causal entre la necesidad de esta última y actuación o uso, tan siquiera ordinario, de dicha máquina por los arrendatarios.

Por lo consiguiente, los motivos de recurso relativos a dichos elementos deben ser así igualmente desestimados.

QUINTO.-Cuestión distinta es la relativa al pintado de paredes y techo.

Es obligación del arrendatario, correlativa a la obligación del arrendadorde entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1561 del Código Civil ), determinando el artículo 1563 del Código Civil que ' El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya ', hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....).

Pues bien, partiendo de las antedichas presunciones, cuando además en el documento contractual se recoge ( Cláusula Séptima ) la declaración de la parte arrendataria tras haber procedido al examen exhaustivo del local de haberlo recibido en perfecto estado, ha de acogerse en este extremo el recurso interpuesto por la arrendadora ya que en las fotografías obrantes en Acta Notarial aportada por ésta con su contestación a la demanda (Folios 121 y 122, vuelta) pueden verse techos y paredes con afecciones que exceden de las que pueden atribuirse al mero transcurso del tiempo o a un uso ordinario del local, en todo caso reparaciones también a cargo de la parte arrendataria según se pacta en la ya citada Cláusula Séptima del contrato, presentando los techos un patente estado de suciedad y un desconchado notable la pintura de la pared del comedor del local. Por lo que su reparación habrá de ser sufragada con cargo a la fianza, ascendiendo la misma al importe de 2.830 euros más IVA al 21% según presupuesto de pintado al folio 133.

Por lo expuesto la cantidad a devolver por la demandada a los actores una vez practicados los descuentos admitidos en la primera instancia, que no han sido objeto de impugnación, y el del importe aquí estimado queda fijada en 6.318,72 euros.

Esta cantidad devengará los intereses establecidos en la sentencia apelada en que ha sido, aun con exceso, reconocida.

SEXTO.-Sin especial imposición en cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

SÉPTIMO.-Devuélvase a la parte la totalidad del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ).

VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia, y demás pertinentes y de general aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Berta contra la sentencia dictada el día 18 de diciembre de 2015 por el Ilmo Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de los de Bilbao en el Juicio Ordinario nº 776/13, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, en el único sentido de fijar el importe de condena a la antedicha recurrente en concepto de principal en 6.318,72 euros ; y confirmándola en cuanto al resto. Todo ello sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas devengadas en esta alzada.

Devuélvase a la parte la totalidad del depósito constituido para recurrir .

Devuélvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno, a salvo el de casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo si se acredita interés casacional ( artículo 477.3 LEC ). En este caso cabría también recurso extraordinario por infracción procesal ante la misma Sala ( Disposición Final Decimosexta LEC ).

Uno u otro recurso se interpondrán mediante escrito presentado en este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación ( artículos 477 y 479 LEC ).

Para interponer los recursos será necesario la constitución de un depósito de 50 euros si se trata de recurso de casación y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracción procesal, sin cuyos requisitos no serán admitidos a trámite. El depósito se constituirá consignando dicho importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones que este Tribunal tiene abierta en el grupo Banesto ( Banco Español de Crédito ) con el número 4738 0000 00 011716. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deberá realizar dos operaciones distintas de imposición, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un ' Recurso ' código 06 para el recurso de casación y código 04 para el recurso extraordinario por infracción procesal. La consignación deberá ser acreditada al preparar los recursos ( DA 15ª LOPJ )

Están exentos de constituir el depósito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposición citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, estando celebrando audiencia pública, de lo que yo la Sra. Letrado de la Administración de Justicia doy fe.