Sentencia Civil Nº 231/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 54/2009 de 11 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00231/2009

Fecha: 11 de Mayo de 2009

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 54 /2009

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Apelante y demandante: Dª. Paulina , D. Epifanio

PROCURADOR: Dª. SUSANA TELLEZ ANDREA

Apelada y demandada: TELECOMIDA RÁPIDA S.L.

PROCURADOR: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Autos: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 612/2007

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 7 DE ALCOBENDAS

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En MADRID, a once de mayo de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 612/2007, procedentes del JUZGADO DE 1A. INSTANCIA N. 7 de ALCOBENDAS, a los que ha correspondido el Rollo 54/2009, en los que aparece como parte apelante: Dª. Paulina , D. Epifanio representado por la procuradora Dª. SUSANA TELLEZ ANDREA, y como apelada: TELECOMIDA RÁPIDA S.L., SIN PROFESIONAL ASIGNADO, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 612/2007, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 7 de los de Alcobendas, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el Ilmo. Sr. D. Javier Sánchez Beltrán, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Alcobendas, se dictó sentencia con fecha 25 de enero de 2008 , cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Azucena Sebastián González, en representación de Paulina , y D. Epifanio , contra TELECOMIDA RÁPIDA, S.L., debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra. Se imponen las costas a la parte demandante."

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandante, la Procuradora Sra. Dª. Azucena Izquierdo Sanz, dándole traslado del mismo a la parte demandada, quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 6 de Mayo del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - La parte actora se alza contra la sentencia de primera instancia reiterando la pretensión de desahucio del arrendatario demandado por falta de pago de las rentas convenidas, pues además de continuar abierto el local pese a la orden de clausura dada por la autoridad municipal, ésta se debió a un tipo de obras que correspondía realizar al inquilino de acuerdo con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento. También razona que en este procedimiento sumario no pueden discutirse obligaciones contractuales como la "exceptio non adimpleti contractus"

SEGUNDO. - Lo que debe estudiarse a efectos de resolver la contienda es si la excepción planteada por el demandado para justificar el impago de las mensualidades tiene cabida en el limitado marco alegatorio impuesto para el juicio de desahucio por falta de pago en el artículo 444.1 LEC cuando no se ejercita esa acción acumulada a la reclamación de las rentas impagadas. La norma indicada sólo permite al demandado "alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", y si bien puede aceptarse un concepto amplio de pago equivalente a cumplimiento o extinción de la obligación por otros medios como la compensación o condonación, no se concibe su extensión a dar argumentos sobre los motivos por los que no se ha pagado o cumplido. Oponer, como hizo el demandado al contestar la demanda, el incumplimiento del arrendador para justificar su comportamiento fundamentándolo en la excepctio non rite adimpleti contractus, no supuso siquiera plantear que había optado por la suspensión del contrato de arrendamiento de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 26 LAU 1994 , y si bien es verdad que la suspensión supondría la paralización del derecho de crédito del arrendador y, por tanto, no llegaría a nacer la acción de desahucio por falta de pago de las rentas devengadas durante el periodo en el que el contrato estuvo suspendido, se precisa una conducta activa del arrendatario que haya fijado en ese estado la relación contractual. En realidad el artículo 26 LAU 1994 otorga al arrendatario una facultad de optar que precisa ser ejercitada mediante una declaración de voluntad, proporcionándole una acción declarativa para exigir su reconocimiento en caso de no ser aceptada por el arrendador, pero no es viable suponerla por el simple hecho de dejar de pagar la renta, ni puede tener cabida en el juicio de desahucio, por las limitaciones alegatorias y probatorias del artículo 444 LEC , examinar si concurren las condiciones para el ejercicio de la opción, ni menos aún entrar en el estudio de cuál de las dos partes estaba obligada a afrontar el coste de las obras. Por otro lado, debe tenerse en cuenta lo dispuesto por el artículo 27 LAU 1994 , a cuyo tenor el arrendatario estaría facultado para exigir el cumplimiento de la obligación al arrendador o resolver el contrato, pero no eximirse del pago de las rentas en cuanto el mismo precepto contempla el impago de aquéllas como una causa de resolución del contrato de pleno derecho, es decir, sin que frente a la acción resolutoria pueda oponerse el incumplimiento de las prestaciones recíprocas. En conclusión, para alegar la suspensión del contrato en el procedimiento de desahucio por falta de pago como hecho provisionalmente paralizador de la acción del arrendador, es necesario que el arrendatario lo presente como una opción ejercitada, consumada e inatacable, de tal modo que no obligue al Juez que conoce del procedimiento sumario a hacer una declaración sobre la pertinencia de su derecho previo análisis de unas alegaciones y hechos contra los que la otra parte no goza de cauce legal para responder u oponerse.

Todo lo expuesto hace irrelevante entrar en otros motivos del recurso centrados en si en el contrato de arrendamiento se autorizaba al arrendatario a realizar las obras que estimara conveniente para adecuar el local a la actividad destinada, y si por ello estaba también obligado a reparar la salida de humos que por derivar hacia los aseos de las viviendas superiores supuso la orden de clausura por la Autoridad Municipal, y, en consecuencia, si puede o no reputarse incumplimiento de los arrendadores la negativa a efectuar la reparación, cuestión que no puede ser resuelta en el procedimiento de desahucio por falta de pago.

TERCERO. - Lo dicho en el fundamento anterior nos lleva a estimar la demanda, pues admitido el impago de las rentas desde la clausura del local, y al no haberse consignado durante el proceso toda la cantidad por la que se ejercita la acción, se produce la resolución del contrato de pleno derecho.

CUARTO. - Conforme a lo dispuesto en el artículo 394 LEC , y vista la estimación del recurso, procede imponer las costas de la primera instancia a la parte vencida en ese grado, y sin expresa condena en cuanto a las causadas en esta alzada por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 del mismo texto legal.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Azucena Sebastián González y mantenido en esta alzada por la Procuradora Dª. Susana Tellez Andrea, en nombre y representación de Dª. Paulina y D. Epifanio , contra la sentencia de fecha 25 de enero de 2008, dictada por el Juzgado de primera instancia nº. 7 de Alcobendas, la REVOCAMOS , y dictamos otra por la que, ESTIMANDO la demanda presentada por la expresada parte contra TELECOMIDA RÁPIDA, S.L., DECLARAMOS resuelto el contrato de arrendamiento que a ambos une, y CONDENAMOS a la demandada a dejar libre, expedito y a disposición de los actores el local arrendado, apercibiéndole que de no hacerlo se procederá a su lanzamiento.

Condenamos a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer expreso pronunciamiento respecto a las generadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.