Sentencia Civil Nº 231/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 234/2011 de 30 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00231/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000234 /2011

SENTENCIA Nº 231

En PALMA DE MALLORCA, a treinta de Junio de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, constituida como órgano unipersonal por el Magistrado D. MATEO RAMÓN HOMAR, los Autos de JUICIO VERBAL 0001038 /2009, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 de EIVISSA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000234 /2011, en los que aparece como parte demandante apelante, la entidad COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DIRECCION000 , representada por el Procurador de los tribunales, D. JOSÉ LUIS NICOLAU RULLÁN, y asistida por el Letrado D. FRANCISCO JAVIER MARIÑO GONZÁLEZ, y como parte demandada apelada, D. Tania y D. Teodoro , representados por la Procuradora de los tribunales, Dª. ANA LÓPEZ WOODCOCK y asistidos por la Letrada Dª. NIEVES GARRIDO GUASCH.

Antecedentes

PRIMERO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 de EIVISSA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de abril del 2010 , cuyo fallo dice: "Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por Dª. Mariana Viñas Bastida en nombre y representación de La Comunidad de Propietarios Del DIRECCION000 sin entrar en el fondo del asunto apreciando defecto en el modo del asunto apreciando defecto en el modo de proponer la demanda por falta de precisión en la determinación de las pretensiones deducidas imponiendo a la parte actora las costas causadas.".

SEGUNDO .- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recursote apelación y seguido el recurso por sus trámites se trajeron los autos a la vista del Magistrado Ponente para dictar la presente.

TERCERO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- La Comunidad de propietarios del DIRECCION000 de Ibiza presenta una petición de procedimiento monitorio fundada en el artículo 21.4 de la LPH contra D. Teodoro y Dª. Tania , en su calidad de propietarios de los locales nº 2 y3 de la aludida comunidad y en reclamación de la suma de 1.489,26 euros de principal, haciendo constar que en otro procedimiento han reclamado la suma de 5.063,09 euros, que la deuda reclamada fue aprobada en la junta de propietarios celebrada el día 28.08.2.008, siéndoles notificados los acuerdos por carta certificada el día 28.11.2.008.

Los demandados se opusieron alegando la falta de legitimación pasiva de D. Teodoro ; que no se hace constar los conceptos a que se refieren las cantidades solicitadas lo que les causa indefensión; que no fueron convocados a la junta ni se le notificaron los acuerdos de la misma; los gastos se corresponden con derramas por contadores individuales que no se instalaron en los locales de su propiedad porque ya disponían de los mismos, y tampoco deben pagar por el préstamos; y que el local 2 debe distribuirse entre entidades de nueva creación. En el acto del juicio se alegó la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, por falta de claridad y precisión en lo que se pide; no se aclara a qué conceptos corresponde, y cautelarmente alega prescripción; explica su versión sobre los gastos de tomas de luz, que dice haber pagado en su momento; la nulidad de un acuerdo en junta a la que le convocaron y ausencia de notificación; no pueden impugnar las juntas porque no se les ha comunicado y no saben a qué cuota corresponde.

La sentencia de instancia aprecia la excepción de falta de legitimación pasiva en D. Teodoro , y en cuanto a Dª. Tania es absolutoria en la instancia por apreciar la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda, y se argumenta que por la actora solo se dice que son gastos comunitarios, pero no se indica si son ordinarios o extraordinarios, ni el período, el Letrado no ha podido precisar a qué se refieren dichos conceptos, y de la declaración del administrador deduce que se deben a gastos de acometida de luz; y que se le ha impedido a la parte articular debidamente su defensa.

Dicha resolución es apelada por la representación de la parte actora en petición de nueva sentencia condenatoria, y como argumentos más relevantes refiere su versión sobre las acometidas de luz realizadas por la comunidad; que se le reclama el pago por las cuotas del ejercicio 2.007- 2.008, en acuerdos que no han sido impugnados por la demandada; de los escritos de los demandados se deduce un absoluto conocimiento de las partidas, y cita diversa doctrina jurisprudencial sobre imposibilidad de alegar en este procedimiento una impugnación de acuerdos de la junta de propietarios cuando ha caducado el plazo para el ejercicio de esta acción. En cuanto a D. Teodoro alega que en el Registro de la Propiedad las inscripciones sobre la titularidad no son constitutivas, que el Sr. Teodoro es poseedor a título de dueño, y la doctrina de los actos propios.

La representación de los demandados solicita la confirmación de la sentencia recurrida, y resalta que los correos certificados no acreditan su contenido; que debería haberse interpuesto una sola reclamación; no se ha acreditado la notificación del acta por lo que no se cumplen los requisitos del artículo 21.2 de la LPH ; y no se deben gastos de electricidad.

SEGUNDO .- En cuanto a la falta de legitimación pasiva de D. Teodoro , debemos recordar que la persona obligada a abonar los gastos comunitarios conforme al artículo 9 de la LPH es el propietario, con lo cual debe determinarse si se ha acreditado que D. Teodoro es propietario. De lo actuado se infiere que: A) El Sr. Teodoro y la Sra. Tania dicen ser amigos y si se examinan los poderes del Procurador se aprecia que consignan un mismo domicilio. B) El Sr. Teodoro ha asistido a algunas juntas de propietarios sin hacer constar que obra en representación de la Sra. Tania , de modo que ante los demás comuneros y la administración de la comunidad se le consideraba como propietario, y al mismo se han dirigido notificaciones de juntas y de actas de las mismas. C) Según indica el administrador de la comunidad, cuando se hizo cargo de la comunidad en el año 1.996, constaba en el listado entregado por el anterior administrador y se le consideró propietario, y se enteraron de la titularidad registral de la Sra. Tania cuando acudieron al Registro para interponer la primera demanda. D) La Sra. Tania consta como titular registral de los locales nº 2 y 3 de la comunidad. E) El Sr. Teodoro dirigió dos cartas de queja a la comunidad en fechas 15.09.2.006 y 2.10.2.006 (folios 94 y 95) sin indicar que lo hiciese en representación de otra persona. F) No se ha aportado a las actuaciones prueba alguna de la existencia de algún contrato con la Sra. Tania de transmisión de la propiedad u otro que pudiere quedar oculto frente a terceros.

De todo ello se deduce que el Sr. Teodoro ha actuado frente a la comunidad como si se tratase de un propietario de los locales, recibiendo convocatorias de juntas y notificaciones de acuerdos, acude a juntas, efectúa reclamaciones a la comunidad, sin que en momento alguno indique que no es el propietario, y la comunidad le tiene por tal. No obstante, tal situación en modo alguno le convierte en propietario, y es insuficiente para desvirtuar la presunción de titularidad del artículo 38 de la Ley Hipotecaria a favor de la Sra. Tania , por cuanto es compatible con la existencia de una relación de mandato entre la Sra. Tania y el Sr. Teodoro , siquiera sea oculto frente a la comunidad, de modo que este último se encarga en nombre de la anterior, pero sin expresarlo públicamente, de todos los asuntos relacionados con la comunidad. No obran en autos indicios suficientes para deducir la existencia de una titularidad dominical por venta de la Sra. Tania hipotéticamente documentada en documento privado o público no inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta situación tampoco puede considerarse como un acto propio que le convierta en propietario, aunque frente a la comunidad ostentase una posesión a título de dueño al ocultar obrar como mandatario. Se es consciente de las dificultades que para la contraparte plantea esta situación, pues si únicamente demandase a uno de ellos podría alegar la legitimación pasiva, y el no haber recibido la documentación comunitaria, y si se demanda a ambos la legitimación pasiva de uno de ellos, pero debe tenerse en cuenta que el obligado al pago es el propietario y no el mandatario aunque oculte tal relación de mandato, y es fácil conocer la titularidad dominical mediante una nota registral. En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación en relación con D. Teodoro .

TERCERO .- En cuanto al recurso de la actora frente a la absolución en la instancia de Dª. Tania , el primer aspecto que debe ser examinado es si se ha presentado la documentación exigida por el artículo 21.4 de la LPH para que pueda prosperar esta acción, y en este sentido el demandado niega desconocer todas la convocatoria de todas las juntas y la notificación del contenido de las mismas, incluida la de 28.08.2.008, en la que, según la actora, se aprobó la liquidación de la cantidad ahora reclamada. Dichas notificaciones se han realizado por correo certificado a su mandatario Sr. Teodoro , y ahora se niega su contenido, por cuanto el documento relativo a tal tipo de correo lo único que acredita es que se ha mandado una carta pero no su contenido, y que éste pueda ser una convocatoria para una junta o una notificación de acuerdos comunitarios. Tal objeción no puede prosperar: A) Por cuanto el testimonio del administrador de la comunidad y un empleado de la administración dicen que éste es el medio ordinario o habitual de efectuar convocatorias y notificación de acuerdos de la junta anual, y no consta queja u oposición a tal modo de actuar por parte de la Sra. Tania ni de su mandatario Sr. Teodoro . B) Falta de aportación de los documentos distintos de convocatorias y notificaciones de actas de juntas por parte de la codemandada, siendo extraño o poco habitual que una comunidad se dedique a enviar documentación de tipo simplemente informativo o escasa importancia por medio de correo certificado, y más cuando se aportan dos certificados por año, o una hipotética queja por remisión de cartas sin contenido alguno o en blanco, y respondiendo ambos con evasivas a la pregunta sobre el contenido de tales cartas certificadas. Con tales datos debemos concluir que se ha notificado a la parte codemandada, a través de su mandatario, la convocatoria de la junta y el acta de la misma, y más cuando en la misma se dice que acudió al acto el Sr. Teodoro , con lo cual conoce el contenido de la liquidación de una cuota que le corresponde abonar según acuerdo de dicha junta. Por tal motivo, debe decaer también la alegación de la demandada de que se les ha impedido la impugnación del acuerdo por desconocimiento del mismo.

Sentada la anterior conclusión, con aportación de los documentos exigidos por el artículo 21.2 de la LPH , debemos entrar en el examen de si concurre la excepción dilatoria de defecto legal en el modo de proponer la demanda acogida en la sentencia de instancia. Al respecto, examinando el conjunto de la prueba, este Magistrado comparte con la Juzgadora de instancia que examinada el acta de la junta tan sólo puede inferir la demandada la suma global que se le liquida, pero no los conceptos que la integran, y en vista del acta del juicio verbal parece ser que el Abogado de la parte actora tampoco los sabe, si bien la demandada, pudiendo hacerlo, no ha solicitado un requerimiento en forma a fin de que se le expresen los distintos conceptos a los que corresponde la suma reclamada, ni en esta litis ni antes de ella al conocer la liquidación contenida en un acuerdo de la junta del que se infiere una inminente demanda si no se paga, si bien del testimonio del administrador se infiere que la mayor parte de la misma guarda relación con una cuestión relativa a una acometida de electricidad al edificio, la cual es objeto de referencia en la carta de 11.09.2.005 remitida por el Sr. Teodoro , en representación de la Sra. Tania . Sobre este aspecto las partes han expresado sus respectivas posturas, y la aludida carta, así como el testimonio del administrador de la comunidad, ponen de relieve que la cuestión era conocida por la codemandada, por sí o a través de su mandatario, y la comunidad sostiene que nos hallamos ante un hotel reconvertido en locales de negocio y viviendas cuya acometida eléctrica era suficiente para un hotel, pero insuficiente para el nuevo destino y fue necesario un proyecto y obras para una acometida de la instalación eléctrica, y aporta en el acto del juicio el indicado proyecto, y tales gastos parece ser han sido financiados mediante un préstamo. La codemandada sostiene que efectuó la instalación eléctrica que era ya suficiente para su local y se opone al pago de los indicados gastos. Esta controversia no puede ser dirimida en este procedimiento, sino, en su caso, mediante el oportuno procedimiento declarativo de impugnación del acuerdo comunitario correspondiente, que no consta se haya producido, con lo cual debe inferirse que el acuerdo comunitario, de conformidad con el artículo 18 de la LPH es ejecutivo hasta tanto no se suspenda por el Juzgado en virtud de una demanda de impugnación, y es posible que haya caducado la acción sobre el particular en virtud del alegado artículo.

Asimismo se alega que no se sabe de donde procede esta cantidad, pues en el acta de la junta de 28.08.2.008 se recoge una deuda con cargo a la codemandada de 6.552,35 euros, y en esta litis únicamente se reclaman 1.489,26 euros. Una hipotética explicación es la dada por el administrador de la comunidad y la parte actora, puesto que la suma recogida en el acta es el total adeudado en ese momento, y existe una cantidad reclamada en otro procedimiento anterior por importe de 5.063,09, -cuyo estado actual o resolución recaída no obra en estas actuaciones-, de modo que dicha cantidad ahora solicitada sería la cuota correspondiente al último año, y la que es objeto del pleito anterior, de años anteriores. Se ha alegado que en aplicación del artículo 400 de la LEC debería haberse interpuesto una sola reclamación y no dos , pero tal objeción no puede asumirse por cuanto se refiere a dos períodos distintos sin que se produzca una duplicidad de reclamaciones por el mismo concepto.

En el contexto antes expuesto y siendo evidente que la mayor parte de dicha cantidad reclamada hace referencia a la controvertida acometida de la instalación eléctrica, la escasa concreción por la parte actora de las partidas que integran la suma reclamada se estima que no constituye un óbice para que pueda prosperar esta demanda, más cuando no se ha requerido en forma a la administración para que lo detalle en todos sus conceptos, pero muy especialmente por aplicación del artículo 18 de la LPH. A tal efecto, debemos recordar que los acuerdos comunitarios son ejecutivos (art. 18.4 LPH ), salvo que el Juez disponga su suspensión con carácter cautelar; que este acuerdo es impugnable y no consta que la demandada, conociendo su contenido haya procedido al ejercicio de tal acción en el plazo de caducidad señalado en el apartado 3 del indicado artículo, con lo cual lo relevante es que la junta de propietarios ha acordado una liquidación por una indicada suma, y tal acuerdo debidamente notificado no ha sido impugnado por la parte ahora demandada, y de hecho en esta litis de hecho se procede a la impugnación del indicado acuerdo, sin formular demanda reconvencional (no sería posible en un procedimiento verbal), sin interponer un procedimiento ordinario, que sería el adecuado conforme al artículo 249.8 de la LEC , con una acción posiblemente caducada, obviando el requisito de procedibilidad previo de estar al corriente del pago de las deudas vencidas de la comunidad o proceder previamente a su consignación (tal como exige el artículo 18.2 antedicho), y el hecho de que en el acta no consta que el mandatario de la codemandada hubiere salvado su voto en la Junta. Esta cuestión guarda relación con el ámbito de este procedimiento monitorio, en el cual se considera que no es cauce hábil para impugnar posibles acuerdos cuando ha transcurrido el plazo de caducidad, obviando los requisitos antes mencionados recogidos en el artículo 18 de la LPH . En este sentido comparto la argumentación de la SAP de Madrid, Sec 14 de 16 de febrero de 2.006 , al establecer que "Conviene dejar sentado que los autos de juicio verbal que nos ocupan son la consecuencia de la oposición a un proceso monitorio del art. 21 L.P.H ., con las consecuencias que le son inherentes en orden a la certeza, exigibilidad, y liquidez de la deuda, y de la limitación de las causas de oposición. Con respecto de la liquidez de la deuda es evidente que en el Proceso Monitorio el deudor puede oponerse manifestando las razones por las que, según el art.818 LEC no debe en todo o en parte la cantidad reclamada, o lo que es lo mismo, alegando hechos extintivos como el pago o la compensación, o excluyentes como la prescripción o la promesa de no pedir. También podrá alegar excepciones formales tales como el cómputo indebido del plazo de caducidad, defectos del titulo por no haberse notificado en las condiciones del art.9 L.P.H ., o carecer de los requisitos del art.21.2 L.P.H . Lo que no puede hacer, y aquí reside la peculiaridad expuesta de indisputabilidad del titulo, es aprovechar este proceso especial para impugnar la liquidación de la deuda acordada por la junta, una vez transcurridos los plazos de caducidad del art.18.3 L.P.H . En efecto, la certeza, exigibilidad y liquidez de la deuda no viene decidida por la existencia formal de la certificación de saldo deudor, pues no goza de las características cartáceas de los títulos cambiarios: la certificación no es mas que la constancia documental de la existencia de la deuda, y el presupuesto de admisibilidad del proceso, que impone que la certeza y exigibilidad de la deuda se acrediten únicamente, y con exclusión de cualquier otro, por la certificación del acuerdo de la Junta.

La razón ultima de la liquidez y exigibilidad están fuera del documento que reconoce su existencia, y esa causa no es otra que el acuerdo de la junta de propietarios en el que se liquida la deuda y se decide reclamarla. Es un acuerdo comunitario mas, y como tal sujeto a las normas de caducidad y ejecutividad del art.18.3 y 4 L.P.H . de forma que son ejecutivos, art.18.4 L.P.H ., inmediatamente mientras no se dicte orden de suspensión, cosa que aquí no acontece, y por el transcurso de tres meses, art.18.3 L.P.H ., son firmes e inatacables por caducidad de la acción de impugnación, cosa que aquí ha sucedido. Firme la liquidación por la caducidad de tres meses del art.18.3 L.P.H ., ya no es posible atacar la liquidez ni la existencia de la deuda, pues las acciones para impugnarla se extinguieron legalmente, y la oposición en este proceso no es causa bastante para revitalizarlas a modo de segunda oportunidad completamente ilegal. Dicho de otro modo, en los casos en que se reclamen deudas liquidadas en juntas cuya impugnación este caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del titulo, a hechos extintivos como el pago, y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir."

En conclusión, en el supuesto enjuiciado se han aportado los documentos exigidos por el artículo 21.4 de la LPH , se procedió adecuadamente a su notificación, el aludido acuerdo comunitario de liquidación de deuda no ha sido impugnado en un procedimiento ordinario por la codemandada, y el hecho de falta de determinación de los conceptos, conociendo la procedencia del gasto más relevante, no es óbice que impida la prosperabilidad de esta demanda. Por ello, procede estimar el recurso de apelación interpuesto y dictar nueva resolución que estima la demanda en relación con Dª. Tania .

CUARTO .- Con respecto a las costas de primera instancia, procede imponer a la parte actora las derivadas de su demanda en relación con D. Teodoro , y a la codemandada las derivadas de la acción dirigida por la actora la misma, de conformidad con el principio objetivo o del vencimiento recogido en el artículo 394.1 de la LEC .

En relación con las costas de esta alzada, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C ., procede imponer a la parte actora las derivadas de su desestimado recurso de apelación en cuanto al codemandado D. Teodoro , y no efectuar expresa imposición de costas en relación con el recurso interpuesto por la parte actora en relación con Dª. Tania .

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre , al estimarse parcialmente el recurso de apelación, devuélvase el depósito para recurrir a la parte actora.

Vistos los preceptos legales citados y cualesquiera otros de general y pertinente aplicación; y en atención a lo expuesto

Fallo

1) QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador D. José Luis Nicolau Rullán, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Ibiza contra el codemandado D. Teodoro ; y ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE IDÉNTICO RECURSO interpuesto por la misma representación en relación con la codemandada Dª Tania , ambos contra la sentencia de fecha 17 de abril de 2.010, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Ibiza , en los autos de juicio verbal, de los que trae causa el presente rollo de Sala.

2) DEBO CONFIRMAR íntegramente dicha resolución en relación con el pronunciamiento absolutorio respecto de D . Teodoro .

3) DEBO REVOCAR dicha resolución en relación con el pronunciamiento absolutorio de Dª. Tania , que se deja sin efecto, y, en su lugar, se condena a Dª. Tania a que abone a la Comunidad de propietarios del DIRECCION000 la suma de 1.489,26 euros y sus intereses legales, los del artículo 576 LEC desde la sentencia de primera instancia.

4) Se imponen a la parte actora las costas de ambas instancias en relación con la demanda y recurso de apelación contra D. Teodoro .

5) Se imponen a Dª. Tania las costas de primera instancia derivadas de la demanda dirigida por la actora contra la misma.

6) No se efectúa expresa imposición de costas de esta alzada en relación con el recurso interpuesto por la actora contra Dª. Tania .

7) Devuélvase el depósito para recurrir a la parte actora.

Así por esta mi sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dictó. Doy fe.