Sentencia Civil Nº 231/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 243/2015 de 30 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2015-0002050

Procedimiento:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 243/2015- AM -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000592/2013

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE CARLET

Apelante: D. Fabio .

Procurador.- Dña. MARIA ISABEL FARINOS SOSPEDRA.

Apelado: MARQUESET SISTEMAS LOGISTICOS, S.L..

Procurador.- Dña. MARIA CABRERA ARANDA.

SENTENCIA Nº 231/2015

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

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En Valencia, a treinta de septiembre de dos mil quince.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario 592/2013, promovidos por D. Fabio contra MARQUESET SISTEMAS LOGISTICOS, S.L. sobre 'cumplimiento de contrato de arrendamiento', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Fabio , representado por lal Procuradora Dña. MARIA ISABEL FARINOS SOSPEDRA y asistido del Letrado Dña. MARIA SAHIDA MARTINEZ SANMARTIN contra MARQUESET SISTEMAS LOGISTICOS, S.L., representado por la Procuradora Dña. MARIA CABRERA ARANDA y asistido del Letrado D. ENRIQUE CARBONELL NAVARRO.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 1 DE CARLET, en fecha 30 de enero de 2015 en el Juicio Ordinario 592/2013 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Isabel Farinos Sospedra, en nombre y representación de D. Fabio , contra la entidad MARQUESET SISTEMAS LOGISTICOS, S.L., debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos en su contra formulados, con imposición de costas a la actora. Que estimando parcialmente la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Dña. María Cabrera Aranda, en nombre y representación de la entidad MARQUESET SISTEMAS LOGISTICOS, S.L., contra D. Fabio , debo declarar y declaro que el contrato de arrendamiento de fecha 31-7-2009, y su posterior modificación de fecha 21- 10-2011, ha sido extinguido por resolución unilateral de la reconviniente, conforme determina el propio contrato de arrendamiento, en fecha 10-6-2013; debo condenar y condeno al demandado reconvenido a pagar a la demandante reconviniente la suma de 1.520'53 euros, más intereses legales desde la interpelación judicial; debiendo cada parte abonar las costas a su instancia causadas y las comunes por mitad. '.

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Fabio , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de MARQUESET SISTEMAS LOGISTICOS, S.L.. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 17 de septiembre de 2015.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO.-

Este procedimiento se inició por la demanda en solicitud de declaración de ineficacia del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento existente entre las parte, de declaración del incumplimiento de la demandada y de la condena al pago de 7336,80 por rentas debidas y por las que ese devenguen hasta la terminación del contrato en octubre de 2014 e indemnización por daños y perjuicios si la demandada continua en la posesión del local.

Habiéndose dictado Sentencia en la cual se desestimó la demanda al concluir la Juez a quo, en el fundamento de derecho tercero, ultimo párrafo, que'... por todo lo anterior debe concluirse que la resolución unilateral del contrato de arrendamiento por la demandada, resulta ser conforme y ajustada a las estipulaciones del contrato pactado entre las partes, al haberse cumplimentado el plazo de preaviso contenido en la cláusula Undécima del contrato de fecha 31.7.2009, considerándose que dicha cláusula permanece vigente e inalterada en el contrato modificado posteriormente en fecha 21-10-2011. Por lo que procede la desestimación de la demanda en virtud de los principio pacta sunt servanda y seguridad jurídica...'.

Ante esta resolución, por la representación de la parte demandante se formuló recurso de apelación, alegando como motivos: 1º) concurrencia de novación extintiva, incompatibilidad del establecimiento de un plazo de duración del contrato de cumplimiento obligatorio con la posibilidad de darlo por concluido antes del transcurso de dicho plazo, error en la valoración de la prueba; 2º) sobre el desistimiento unilateral por la parte demandada no consentido por la parte arrendadora, error en la valoración de la prueba; 3º) vigencia del contrato de arrendamiento hasta octubre de 2014 inclusive; 4º) incumplimiento de la obligación de pago de la renta de las mensualidades de junio 2103 y sucesivas, error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.-

En el primer motivo del recurso bajo el epígrafe de 'concurrencia de novación extintiva, incompatibilidad del establecimiento de un plazo de duración del contrato de cumplimiento obligatorio con la posibilidad de darlo por concluido antes del transcurso de dicho plazo, error en la valoración de la prueba', el recurrente alegó en síntesis que: en el presente caso concurren los requisitos de la novación extintiva, en cuanto afecta a un elemento esencial del contrato, su duración, el segundo contrato supone una novación extintiva del primero respecto de las cláusulas 2ª, 4ª y 11ª pactadas en el primero y que se modifican en el segundo, siendo por ello la voluntad de las partes en el primer contrato establecer un plazo de 3 años de cumplimiento obligatorio y un segundo periodo de dos años donde la arrendataria podía resolverlo con un preaviso, mientras que en el segundo se convierte la duración del contrato de 5 años de cumplimiento obligatorio, conclusión que ademas también aparece si acudimos a las circunstancias concurrentes: la declaración del legal representante de la demandada que reconoció que se exigió a la actora adecuar la nave, construir oficinas a costa de la propiedad, la testifical de don Mauricio que ratificó esa reforma y además indicó que en la cláusula 11 la inmobiliaria se dio cuenta que había un error de redacción, en el mismo sentido se indicó por don Jose Ramón , sobre el segundo contrato la duración de 5 años, consta la la declaración del legal representante de la demandada que reconoció que llegado el año 2011, no quería que se hiciese la segunda actualización y se aprovecho para rectificar el contrato, el testigo don Fabio señaló que en contrapartida a la no actualización se ofreció ampliar en dos años el cumplimiento obligatorio del contrato, por ello la finalidad que subyace al aumento del plazo de cumplimiento obligatorio fue la congelación de la renta.

Sobre la calificación de novación extintiva producida por el contrato de 2011 sobre el del 2009, el Juez a quo, en el fundamento de derecho tercero, concluyó en sentido contrario al recurrente al explicar que,'...no puede compartirse la tesis sostenida por la demandante respecto de que el segundo contrato resulta ser una novación extintiva de las cláusulas pactadas en el primer contrato de arrendamiento firmado, sino que el segundo contrato firmado por las partes supone una modificación parcial tan sólo respecto de la renta y la duración del contrato. Por todo lo anterior debe concluirse que la resolución unilateral del contrato de arrendamiento por la demandada, resulta ser conforme y ajustada a las estipulaciones del contrato pactado entre las partes, al haberse cumplimentado el plazo de preaviso contenido en la cláusula Undécima del contrato de fecha 31.7.2009, considerándose que dicha cláusula permanece vigente e inalterada en el contrato modificado posteriormente en fecha 21-10-2011. Por lo que procede la desestimación de la demanda en virtud de los principio pacta sunt servanda y seguridad jurídica...'.

La resolución de la divergencia, parte de que le artículo 1204 del CC establece que'para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente o que la antigua y la nueva sean de todo incompatibles',por ello necesariamente entraremos a examinar cual fue la voluntad de las partes, para lo que, siguiendo el orden legal debemos atenderr al tenor literal de las clausulas, artículo 1281 del CC , de la modificación de 2011 en relación con el contrato de 2009. En este sentido el contrato de arrendamiento de nave industrial, de 31 de julio de 2009 (folios 13 a 17), además de establecer el objeto arrendado y el precio o renta, así como sus revisiones, en la cláusula undécima se pactó:'Duración.- El presente contrato tendrá una vigencia inicial de TRES años, siendo de obligado cumplimiento para la parte arrendataria. Transcurrido dicho plazo, el contrato se renovará automáticamente por periodos de un año, hasta un máximo de tres prórrogas. No obstante, el arrendatario podrá dar por concluido el contrato, aunque no se haya cumplido el periodo inicial de cinco años, como de las prórrogas sucesivas, si así se lo comunica al arrendador, con al menos 60 días de antelación, de forma fehaciente'.Por su lado, en el contrato de 21 de octubre de 2011, los contratantes no variaron, fueron los mismos y tampoco el objeto, en éste se modificaron las clausulas: segunda, (renta), que se fijó en 1834 , frente a los 1800 de la de 2009, difiriendo la actualización a julio de 2014; cuarta (actualización de renta), que se difiere a julio 2104 con el IPC acumulado desde julio 2010, suspendiéndose la actualización hasta julio de 2014; y la 11ª (duración de contrato), esta ultima cláusula queda redactada:'Duración.- La duración del contrato será como inicialmente pactado de cinco años finalizando éste en octubre de 2014, y pasando a ser todo el periodo de obligado cumplimiento finalizando este también en octubre de 2014, por lo que este contrato se ve ampliado en dos años'.Y atendiendo al tenor del contrato de 2011 en la comparación de las cláusulas de ambos contratos en base a este criterio legal, la Sala comparte la conclusión del Juez a quo, si se atienden a varias circunstancias, a saber:

1º) En el contrato de 2011, al referirse a su finalidad concretó la voluntad de las partes en que:'desean modificar las estipulaciones segunda, cuarta y undécima, quedando las demás inalteradas',utilizaron el verbo 'modificar', el que se interpreta en el sentido de variación parcial, no el verbo sustituir mucho mas concreto, si esa era la voluntad de las partes ni siquiera se empleó un termino menos ambiguo con ese fin. Esa idea (modificación parcial) que nace de este termino, queda por demás contrastada si analizamos conjuntamente las cláusulas 2ª, 4ª y 11ª, llegando a la conclusión contraria a las tesis del demandante, por cuanto: en la segunda constatamos que la nueva redacción no la sustituye íntegramente sino que la modifica en lo incompatible, en cuanto deja subsistentes los últimos párrafos de la de 2009, referidos a la forma de pago, ingreso en cuenta corriente y al tiempo en lo 5 primeros días del mes, si entendiésemos que la sustituía íntegramente necesariamente debían haberse incluido en la de 2011, lo que no se hizo; al igual ocurre en la cuarta, en la que se dejan subsistente todas la especificaciones que se pactaron en el contrato de 2009, referido tanto al organismo que emite el IPC, como a la forma para proceder a su variación y para el caso que el IPC fuese negativo, sobre lo que que no dice nada en la del 2011; y así se observa que en la undécima, si bien en la del 2011 se amplió al plazo de duración de obligado cumplimiento a 5 años hasta octubre de 2014, ampliando el contrato en dos años, se omitió cualquier referencia a la posibilidad de desistir en ese plazo de 5 años con un preaviso de 60 días, lo que congruentemente con lo observado anteriormente, el hecho de que no se incluya esa mención no implica que haya desaparecido ese pacto, al igual que ocurre en la 2ª y 4º antes explicada, sino que debe entenderse modificado en lo incompatible, en este caso lo referido a la duración del contrato de cumplimiento obligatorio pero no el pacto con el arrendatario de dar por concluido, en ese periodo, con un preaviso de 60 días. Interpretar esa cláusula como indicó el recurrente nos llevaría a la contradicción, no permitida por el artículo 1285 del CC , pues implicaría aceptar que sobre la segunda y la cuarta se produjo modificación parcial y sobre la undécima una total, sin poder deducirse ello de los términos del contrato de 2011, por lo explicado. La conclusión a la que nos lleva la citada interpretación, dado que ambas cláusulas no son incompatibles, cabe dentro de la redacción de la cláusula undécima con la extensión a cinco años (modificación de 2011) del mantenimiento de la facultad resolutoria, con el preaviso previsto en el contrato de 2009, que en aquella es introducido con las palabras 'no obstante'; ni se declaró así terminantemente ( artículo 1204 del CC ), es que no existió novación extintiva, quedando subsistente la facultad resolutoria pactada en la cláusula undécima del contrato de 2009 a pesar de la modificación de 2011.

2º) A la misma conclusión llegamos si únicamente atendemos a la redacción de la cláusula undécima en el contrato de 2009 y en el de 2011. Aunque en una lectura rápida podría concluirse que en el segundo se amplió la duración obligatoria del contrato a 5 años de obligado cumplimiento y por tanto que ese pacto dejaba fuera de lugar la facultad resolutoria; sin embargo, una lectura mas profunda permite observar que en esa cláusula, en el contrato de 2011, en lugar alguno de manera expresa se excluyó esa facultad, debiendo ser esa la forma utilizada si se quería dejar fuera de aplicación la misma durante los cinco años de cumplimiento obligatorio. Ya que al no decir nada, no puede concluirse en la revocación de la misma por su omisión en la del 2011, sino al contrario, nos lleva a entender su subsistencia, dado el carácter con que fue incluida en el contrato de 2009, conforme explica la utilización de las palabras 'no obstante' y su transcendencia en el nuevo pacto.

3º) Por otro lado, conforme al artículo 1282 del CC , si acudimos a los actos coetáneos y posteriores, para determinar la intención de las partes la Sala concluye en que poco aportan, ya que:

a.- documentalmente se han aportado las siguientes comunicaciones: - el arrendatario comunicó al arrendado por burofax, el 4 de abril de 2013, la conclusión del contrato en junio de 2013, en aplicación de la cláusula undécima (folio 20 y 21); - la contestación del arrendador negando esa posibilidad según la nueva redacción de la cláusula por el contrato de 2011, manifestándole su voluntad de exigir el cumplimiento integro del contrato (folios 23 y 24); - el emplazamiento por e-mail al arrendador para que recoja las llaves el 10 de junio de 2013 y la contestación del arrendador oponiéndose a la extinción anticipada (folios 27 y 28); el burofax de 11 de junio dejando la llaves a disposición del arrendatario y requiriéndole de pago de 3.600 de la fianza y la contestación del arrendador indicándoles el incumplimiento contractual al no haber pagado la renta (folios 30 a 34), así como sendos email en el mes de julio del mismo tenor (folios 35 a 37); idéntico sentido se observa en los e-mails de octubre de 2013 aportados por la demandada (folios 73 y 74). De ellos no cabe deprender una voluntad conjunta de las partes, pues el actor mantuvo en todos ellos que no cabe la resolución en aplicación del párrafo segundo de la cláusula undécima del contrato de 2009 por la reforma operada en el año 2011, y el demandado entiende, y de hecho lo realizó, que si es posible por encontrarnos ante una modificación parcial.

b.- Si acudimos a la prueba practicada en el acto del juicio observamos que: - el legal representante de la parte demandada (minuto 1:10 y ss) explicó que: ellos exigieron la adecuación de la nave a sus necesidades, construir unas oficinas, se pactó una duración de 3 años de cumplimiento obligatorio mas tres prorrogas en el 2009, la renta se actualizó en 2010, no estaba de acuerdo con el I.P.C., que le proponía el contrario lo que generó una discusión continua, en verano de 2011 la renta no se aumentó, pero no se pactó una duración de 5 años como contraprestación, le propuso tres años mas dos prorrogas, él quería estabilidad pero no aceptaba el IPC, en el 2011 llegaron a modificar el sistema de actualización porque él no estaba de acuerdo, según la clausula undécima del contrato de 2009 era de 6 años, pero se refería a cinco, por eso se incluyó la clausula de duración en el contrato de 2011, para aclarar que eran tres años mas dos prorrogas, en total cinco, se hizo a fin de concretar que eran dos prorrogas, no sabe porque en el contrato pone octubre de 2014 cuando los cinco años terminan en julio 2014; - Mauricio (minuto 19:50 y ss), representante de la inmobiliaria que hizo la operación de arrendamiento de la nave, explicó que: redactó el contrato de 2009, la duración pactada fue de 3 años de obligado cumplimiento y después habían prorrogas anuales potestativas, hubo un error de transcripción luego ellos se dieron cuenta, pero lo que se acordó fue que los tres primeros años eran de obligado cumplimiento y las posteriores prorrogas eran potestativas, el no redactó el contrato de modificación parcial; - don Jose Ramón (minuto 28:15 y siguiente), hijo del demandante que explicó que: el intervino en la negociación del contrato porque su padre es mayor, la renta se actualizó en 2010, pasando a 1834 , en verano de 2011 la asesoría les mando la actualización y les aviso del incremento, la contraria le dijo que no la aceptaba, él se puso en contacto con ellos y negociaron ampliar de obligado cumplimiento unos años mas, ellos les mantenían la renta conforme la ultima actualización, hasta octubre de 2014 de cumplimiento obligatorio, en el del 2009 eran de tres años obligatorios con dos prorrogas facultativas, en el 2011 se comprometieron a estar hasta octubre de 2014 con un compromiso firmado, por eso se hizo ese documento y lo firmaron, los tres años del primer contrato eran debidos no solo a las obras de adecuación sino también porque la nave era nueva y porque le interesa que el inquilino se comprometa a un aplazamiento, en la modificación del contrato de 2011, la duración de 5 años de obligado cumplimiento nació del aplazamiento del incremento del I.P.C., cuyos importes se perdían, esa contraprestación la propuso la contraparte porque iba a necesitar esa nave y luego no lo cumplió, la ampliación del contrato era sobre los tres años de obligado cumplimiento y la contraria le dijo que se comprometía estar dos años mas, es decir cinco mas; - por ultimo declararon los peritos don Roque (minuto 8:04 y ss), y don Jose Daniel (minuto 20:05). La declaración de los dos intervinientes en la redacción del contrato de 2011, ya nos sitúa en la divergencia que se sostiene en el proceso, si la duración del contrato de obligado cumplimiento era de tres o cinco años, en este sentido cada una de las explicaciones dadas son congruentes con la realidad en la que se apoyan, sin que la Sala tenga porque decantarse por una o por otra, mas allá de concluir, en la necesidad ante esta divergencia, en remitirnos a la interpretación literal antes expuesta, ya que las sostenidas en el acto del juicio por los declarantes, con matices contrapuestos, están sustentadas en hechos contrastados, por un lado el error en la redacción de la cláusula undécima en el contrato de 2009 que habla de seis cuando se refería a cinco años y por otro la divergencia en la amplicación del IPC, con el pacto de no incremento hasta julio de 2014 contenido en la cláusula cuarta. Ahora bien, la Sala debe remitirse a lo explicado anteriormente al interpretar los terminos del contrato sobre la referida al cumplimiento obligatorio, a la duración de 5 años y al ejercicio de la facultad resolutoria.

Todo este motivo del recurso se ha sostenido en la novación extintiva que a su juicio se operó en la cláusula undécima según la redacción de 2011. Ahora bien la interpretación de los contratos conforme se ha efectuado en los párrafos anteriores impide apreciar la concurrencia de novación extintiva ( artículos 1203 y siguientes del Código Civil ), ya que esta implica que se extingue totalmente la obligación anterior, quedando sustituida plenamente por la nueva, mientas que la modificativa o impropia, únicamente se altera el objeto o algunos de los sujetos de la obligación, sin que la misma llegue a extinguirse. Siendo característica de la novación la sustitución de una relación obligatoria por otra, hecha con el designio de extinguir o modificar la primera. Sin embargo, la conclusión de esta valoración probatoria es necesariamente contraria a la sostenida por el recurrente por cuanto de ella no se concluye que el demandante perdiese por la modificación operada en 2011 la facultad que se le reconoció en el contrato de 2009, de resolver el mismo con un preaviso de 60 días, como efectuó y por tanto la mismo surte y tiene plena eficacia al artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el 1255 del Código Civil .Lo que implica la desestimación de este motivo del recurso.

TERCERO.-

Habiéndose desestimado el primer motivo, el resto de los planteados que como tal estaban subordinados al anterior no pueden prosperar.

Si bien la Sala debe especificar respecto a las peticiones subsidiarias contenidas en el recurso de apelación que dado que las mismas no lo estaban en la demanda ya que han sido formuladas por primera vez en este recuro, lo han sido de forma extemporánea. Pretensiones, que por ello, exceden de los limites del artículo 456 de la LEC , 'pendente apellatione nihil innovetur', y que por tanto no serán examinadas, ni pueden prosperar.

CUARTO.-

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Isabel Farinos Sospedra, en nombre y representación de don Fabio , contra la Sentencia número 9/2015 de 30 de enero, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Carlet , en el juicio ordinario seguido con el numero 592/2013.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla y la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en el orden civil, a tenor de la Ley 10/12 de 20 de Noviembre, modificada por Real Decreto Ley 1/2015, si concurrieran los presupuestos procesales para ello.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.