Sentencia Civil Nº 232/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 309/2014 de 30 de Junio de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933816/86/87

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0047354

Recurso de Apelación 309/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 594/2011

APELANTE:D./Dña. Luis Andrés

PROCURADOR D./Dña. ALEJANDRO UTRILLA PALOMBI

APELADO:D./Dña. Violeta

PROCURADOR D./Dña. CELSO DE LA CRUZ ORTEGA

SENTENCIA Nº 232

PONENTE ILMO. SR. D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

D. MIGUEL A. LOMBARDÍA DEL POZO

Dña. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

En Madrid, a treinta de junio de dos mil catorce.

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 594/2011, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, seguidos sobre extinción del contrato de arrendamiento urbano y rendición de cuentas, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 309/2014, en el que han sido partes, como apelante-demandado, don Luis Andrés , que estuvo representado por el procurador don Alejandro Utrilla Palombi y defendido por Letrado; y de otra, como apelada-demandante, doña Violeta , a la que representó el procurador don Celso de la Cruz Ortega y que también estuvo defendida por Letrado.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.-Con fecha 6 julio 2012 el juzgado de 1ª Instancia número 20 de Madrid en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que estimando en su integridad la demanda presentada por el Procurador Sr. De la Cruz Ortega, en nombre y representación de doña Violeta , contra don Luis Andrés :

-Se declara la extinción, por jubilación, del contrato de arrendamiento sobre el local de negocio sito en la plaza de Manuel Becerra (antes plaza de Roma) nº 2, local izquierdo, firmado entre el demandado y sus padres, don Pedro y doña Fátima .

-Se declara el derecho de la demandante a recibir la parte correspondiente (50%) de los frutos y rentas de referido local, y en concreto de las rentas cobradas por el demandado, descontados los gastos, desde la fecha de interposición de la demanda.

-Se imponen las costas de esta primera instancia a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, que formalizó adecuadamente (folios 134 y siguientes) y del que, tras ser admitido a trámite, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo (folios 147 y siguientes), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada para cuya deliberación, dotación y fallo se señaló el 23 de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO: Objeto del proceso y sentencia dictada en la instancia, r ecurso devolutivo interpuesto, con sus motivos específicos, y oposición al mismo:

Desde su cualidad de copropietaria del local situado en la Plaza de Manuel Becerra número dos, local izquierdo, Madrid, formuló demanda doña Violeta interesando del juzgador de instancia se declarase extinguido el contrato de arrendamiento que sus padres don Pedro y doña Fátima habían celebrado, hacía más de 34 años, con don Luis Andrés , hermano de la actora, al tiempo que también peticionaba se rindiesen cuentas pues estaba el demandado percibiendo la renta del subarrendatario, con abono de una cifra mínima a la actora inicialmente de 30 €/mes, y ya en fechas recientes, de 58,07 €/mes, habiendo existido conflictos jurídicos entre los litigantes que dieron lugar a distintos procesos y resoluciones judiciales.

A la demanda se opuso don Luis Andrés dejando constancia de que en el local nunca realizó actividad alguna y que siempre estuvo subarrendado a terceros (extremo que en modo alguno acredita), resaltando que el contrato de arrendamiento permitía subarrendar y que el repetido contrato no podría extinguirse por la jubilación del arrendatario cuando éste no estuviese al frente del local; recibe rentas pero también paga gastos, al tiempo que abona, aquellas cantidades ya citadas, a la demandante.

El juzgador de instancia, en su sentencia de 6 julio 2012 , estimó la demanda, declaró extinguido por jubilación el contrato y declaró el derecho de la demandante a percibir el 50% de los frutos y rentas del referido local descontados los gastos, desde la fecha de la interposición de la demanda y con costas a la parte demandada.

Se alza contra la sentencia la representación de don Luis Andrés , viniendo a denunciar, bien que genéricamente, error en la apreciación de la prueba y error de derecho, fijando su atención en el contenido del contrato de arrendamiento, en que el mismo no debe extinguirse por jubilación, al no haber ejercido nunca en dicho local actividad alguna el propio demandado y finalmente reseñando que se habría quebrantado el derecho a la tutela efectiva por no habérsele permitido practicar todas las pruebas propuestas.

Al recurso se opuso la contraparte.

SEGUNDO: Hechos acreditados partiendo de la prueba practicada que se valora desde las reglas de la sana crítica:

La prueba practicada en la instancia permite tener por acreditados los siguientes hechos:

1.- Existencia del contrato de arrendamiento de local de negocio (folios 29 y siguientes), antes identificado, que carece, en su propia redacción, de fecha alguna y que se concertó por 'tiempo indefinido', si bien las partes reconocen que el arrendamiento tiene, al menos, una duración de 34 años, habiendo fallecido los progenitores de ambos litigantes, que celebraron el contrato de arrendamiento desde su cualidad de propietarios del local.

2.- Acreditamiento de la celebración por don Luis Andrés de 'contrato de subarriendo' en 1 de febrero del año 2011, tras haberse jubilado (véanse los datos sobre su vida laboral) en 1 de enero del año 2009.

3.- El arrendatario-demandado abona una pequeña cantidad a la demandante, su hermana, en cifras que van desde los 30 € iniciales al mes, a los 58,07 €, también al mes, cuando la renta del subarriendo se sitúa en el 1000 €/mes, habiéndose concertado por un plazo de cinco años y siendo subarrendatario D. Evelio .

4.- Nunca rindió cuentas, tras el fallecimiento de sus padres, don Luis Andrés , que desde su calidad de copropietario del local lo subarrendó (lo arrendó, propiamente, en la medida de que su contrato ya se había extinguido -cuestión que será estudiado posteriormente-) en la forma que quedó antes expresada.

5.- Los hermanos litigantes han estado enfrentados previamente en el juicio verbal 2279/2010 (primera instancia número 43 de Madrid) en el que fue demandante don Luis Andrés y demanda doña Violeta y en el juicio ordinario 1446/2006 (primera instancia número tres de Madrid), en que la demanda la articuló doña Violeta frente a D. Luis Andrés .

TERCERO: La regulación del arrendamiento de local de negocio en la ley de arrendamientos urbanos de 1994 para contratos celebrados con anterioridad a 9 mayo 1985. La disposición transitoria tercera de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 :

La disposición transitoria tercera de la ley 29/1994, de 24 noviembre , de arrendamientos urbanos, que se ocupa del régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 mayo 1985, distingue el régimen normativo aplicable, la extinción y la subrogación, así como la propia regulación de otros derechos del arrendador, para finalmente dar específico tratamiento a la actualización de la renta. Ahora bien, la repetida disposición transitoria se está refiriendo a contratos que tengan un plazo específico de duración y a los que, desde el texto refundido de 1964 pudiera aplicárseles la prórroga forzosa, que arranca, precisamente, y en palabras del artículo 57 del precitado texto refundido, del vencimiento del plazo pactado, a menos que se den las causas de excepción a la prórroga que recogen los artículos 62 y siguientes del mismo texto refundido; pero cuando estemos en presencia de un contrato cuyo plazo sea indeterminado o indefinido, como es el nuestro, y partiendo de la proscripción de la duración arrendaticia intemporal, habrá de estarse a las soluciones legales, y en definitiva a los plazos establecidos, que no serán otros, para un contrato de arrendamiento del local de negocio como el que se está estudiando, que los recogidos en el código civil que remite y conecta la duración - cuando no se hubiese establecido de modo expreso por las partes- con los plazos en que la renta hubiera de pagarse y en concreto a los artículos 1548 y concordantes del propio código; y así establece el primero de los preceptos que sino se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario; en todo caso, sigue diciendo el código civil -lo que no es aplicable a nuestro caso- que cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial cuando se cumpla el término, y ello, precisamente, porque el artículo 57 del texto refundido de 1964 recoge el derecho a la prórroga forzosa, tanto para las viviendas como para los locales de negocio, nuestro caso, de manera que cuando fallecen los padres de los hoy litigantes, el contrato de arrendamiento del local a que se refiere al procedimiento se hallaba ya en situación de prórroga forzosa, y en ese sentido, desde la disposición transitoria tercera de la ley de 1994 habrá de estarse al régimen jurídico que se recoge en la misma, pero dando entrada, obviamente, a las modificaciones que la propia disposición transitoria tercera contiene, expresándose en el apartado B., bajo la rúbrica de extinción y subrogación, cuando dispone que los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal (lo que ocurre en nuestro caso desde cuánto queda expuesto), quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados tres y cuatro siguientes; y dice el apartado 3 que los arrendamientos cuyo arrendatario fue una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento -el del arrendatario-, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local; por lo que si don Luis Andrés se jubiló, conforme a los datos que constan en autos, el 1 de enero del año 2009, en aquella fecha se extinguió el contrato.

Por tanto, si el contrato de arrendamiento se encontraba en situación de prórroga legal desde el primer año de que fuese concertado-hemos visto ya la legislación del código civil al respecto- una vez que entró en vigor la ley de 1994, y jubilado el demandado, resulta evidente la propia extinción del contrato en 1 de enero de 2009, con las consecuencias legales de todo orden que ello comporta.

Es preciso dejar constancia aquí de la permanente doctrina del Tribunal Supremo en relación con la respuesta jurídica que haya de recibir el término 'duración indefinida' plasmada en el contrato de arrendamiento. El arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario -así la duración indefinida- son ineficaces ( sentencia 17 noviembre 1984 ), en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el artículo 1581 del código civil ( sentencias de 16 noviembre 1957 , 2 julio 1964 y 24 junio 1969 ), lo que supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo la misma se reduce al mínimo legal ( sentencia de 20 julio 1984 ), debiendo advertirse que el artículo 1128 del código civil se orienta a regular el cumplimiento en orden al tiempo de las prestaciones concertadas en el contrato, pero no a fijar la duración del mismo ( sentencia de 15 octubre 1965 ). Como ya se ha dicho, siendo ineficaz la cláusula de duración indefinida, ha de estarse al artículo 1581, solución sin posible alternativa y que no es contraria a la reciprocidad de intereses -artículo 1289.1- ( sentencia de 16 marzo 1965 ); citar también, por su importancia, la sentencia del mismo Tribunal Supremo del 31 diciembre 2002 , que recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza 16 febrero del año 2006 .

Podemos sentar, como conclusión definitiva, que hallándose el contrato, que obra a los folios 29 y siguientes de los autos principales, en situación de prórroga legal (el plazo de duración del repetido contrato era de un año-la renta se había fijado en 120.000 pesetas cada año-), llegada la jubilación de don Luis Andrés , el repetido contrato finalizó su vigencia, para luego, desde su cualidad de copropietario, como heredero de sus padres, al igual que lo es la demandante doña Violeta , arrendar, en beneficio de la comunidad de propietarios, mejor que subarrendar, el repetido local conforme al contrato que obra a los folios 29 y siguientes; y decimos arrendar mejor que subarrendar por cuanto si ya no es arrendatario no se podrá subarrendar.

CUARTO: De la desestimación del recurso interpuesto:

Si los hechos acreditados se conectan con la normativa aplicable y se efectúa la oportuna subsunción, se llegará a la conclusión de que el recurso devolutivo interpuesto es total y absolutamente inviable por cuanto:

1.- El repetido contrato, que carece de fecha y que se celebra por tiempo indefinido -las partes convienen que se concertó al menos hace 34 años-, debe ser llevado a la disposición transitoria tercera de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 , y desde la misma, llegar a la conclusión que el repetido contrato se extinguió por la jubilación de don Luis Andrés , lo que acaece en 1 de enero del año 2009, en la medida de que repetido contrato se hallaba en situación de prórroga legal.

Afirmar que siendo arrendatario desde hace más de 34 años, no ejerció nunca en dicho local actividad alguna, hubiese precisado -el acreditamiento del repetido extremo- la concreción de los distintos subarriendos llevados a cabo, y tan sólo se limita la parte demandada a traer a los autos el que concierta, ya con el contrato totalmente extinguido, y como miembro de la comunidad de propietarios, el 1 de febrero del año 2011.

2.- Es cierto, de otra parte, que la participación de la demandante en los frutos que haya producido el bien del que es copropietaria, han sido mínimos, al tiempo que nunca los gastos, que no se acreditaron, pudieran enervar la renta cuantiosa que se recoge en el contrato, que el demandado llama de subarriendo y que está fechado -como dijimos- de 1 de febrero del año 2011. En lo que se refiere a los derechos de la demandante respecto del local y hasta tanto permanezca en situación de proindivisión, debemos remitir al contenido de los artículos 392 y siguientes del código civil .

3.- No se ha quebrado, en modo alguno, el derecho a la tutela judicial efectiva ni el derecho al proceso debido, pues el apelante pudo proponer prueba en primera y segunda instancia, lo que efectivamente hizo, si bien desde que el auto de 23 mayo 2014 se denegó por esta sala , por no ser pertinente.

4.- Lo que hace de la parte apelante es sustituir el criterio imparcial del juzgador, gestado ex artículo 117 de la Constitución por el suyo propio, sin soporte fáctico-jurídico que pueda acoger esta sala.

QUINTO: Régimen de costas:

Desestimado que ha sido recurso las costas producidas en la alzada se imponen a su promotor desde cuanto establece el artículo 398 de la ley procesal civil .

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás del general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto don Luis Andrés , que estuvo representado por el procurador don Alejandro Utrilla Palombi, al que se opuso doña Violeta , a la que representó el procurador don Celso de la Cruz Ortega, contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 20 de Madrid (juicio ordinario 594/2011), en 6 julio 2012, debemos confirmar, como desde la argumentación expuesta confirmamos, la repetida resolución, con expresa imposición de las costas producidas en el recurso a quien lo promovió.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0309-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.