Sentencia Civil Nº 232/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 378/2015 de 27 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 378/2.015

Procedimiento Ordinario nº 1421/2013

Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Valencia

SENTENCIA Nº 232

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

Dª MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a veintisiete de julio de dos mil quince.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelaciónque se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 27 de Marzo de 2.015 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante INVERSIONES PITERA, S.L.representada por la Procuradora Dña. Cristina Coscollá Toledo y asistida por el Letrado D. Salvador Hernández Badía, y, como apelado la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOSDEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 , NÚMERO NUM000 DE VALENCIA , ,representada por la Procuradora Dña. Elvira Orts Rebollida y asistida por la Letrada Dña. Cristina Alcañiz Castell.

Es Ponente Dña. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:

' Que desestimo la demanda formulada por la Procuradora Dª . Cristina Coscolla Toledo en nombre y representación de la mercantil INVERSIONES PITERA SL contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 nº NUM000 de VALENCIA y ello con expresa condena en costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante, que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso, pidió que se estime el recurso de apelación y, revocando la Sentencia recurrida, dicte resolución, conforme a lo solicitado en el escrito de demanda, declarando la nulidad del acuerdo impugnado, y ello con imposición de costas de la primera instancia a la parte demandada.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.

TERCERO.- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votaciónel 20 de Julio de 2.015en que ha tenido lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada desestimó la demanda de impugnación de acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios demandada de fecha 31 de Octubre de 2.012 argumentando que:

'la cuestión controvertida, no puede perderse de vista al margen de la situación de hecho existente, cual es la pretensión y acción concretamente deducida por la parte actora y que quedó perfectamente definida en el acto de la audiencia previa al aclarar que el acuerdo objeto de impugnación es el acuerdo de la Junta de fecha 31 de octubre de 2012 y acuerdo del que se pretende su declaración de nulidad y este constituye el único objeto del presente procedimiento atendido el suplico de la demanda y contra quien es dirigida la misma. Y ello sentado, consta y así se refiere por la propia actora, que en base al acuerdo de la Junta de 31- 10-12 la comunidad inicio reclamación judicial de la cantidad liquidada y por importe total de 521,26 € a través de procedimiento monitorio seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Valencia, autos 488/13, y en cuyo seno se presento oposición por INVERSIONES PITERA SL al considerar que no se respetaba el coeficiente de participación del local y recayendo sentencia con fecha 25-7-2013 estimando la demanda formulada por la comunidad de propietarios del edificio sito en la C/ CALLE000 nº NUM000 de Valencia y condenando a Inversiones Pitera SL al abono de la cantidad de 521,26 €. La sentencia recaída conforme a lo dispuesto en el art 818.1 de la LEC tiene efectos de cosa juzgada y por lo tanto no cabe un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al proceso en que aquélla se produjo conforme a los dispuesto en el art 222.1 LEC . Y evidentemente no cabe instar un procedimiento declarativo ordinario solicitando la declaración de nulidad de un acuerdo de la comunidad de propietarios en base al cual ha recaído ya sentencia firme condenado al pago de la cantidad objeto de liquidación al hoy actor y evidentemente la sentencia recaída en el seno del procedimiento monitorio cuando señala que ' si el copropietario no estaba conforme con el acuerdo de liquidación de la deuda, para oponerse no debió de limitarse a esperar la reclamación judicial exigiéndole el pago sino que debió de impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios formulando la correspondiente demanda de juicio ordinario' se esta refiriendo a la impugnación judicial previa de tal acuerdo por parte del hoy actor y no posterior y una vez ya condenado al pago de la correspondiente liquidación conforme a tal acuerdo en virtud de sentencia firme.'

En su recurso, alega la apelante que ha impugnado un acuerdo adoptado en la Junta de fecha 31 de octubre de 2012 de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 , número NUM000 de Valencia, en el plazo de caducidad de un año y entiende que se han infringido los artículos 5 , 9 , y 9.1.e) de dicha Ley de Propiedad Horizontal que como se señala en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , '1.- Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales .... a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.', y '3.- La acción caducará a los tres meses de adoptarse de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.'.

Y en dicho plazo de un año (la Junta de Propietarios se celebró en fecha 31/10/2012), y como así consta en el presente procedimiento, por esta parte se ha interpuesto la demanda origen del mismo (consta presentada en fecha 30/10/2013).

Es cierto que los acuerdos de las juntas pueden ser impugnados dentro de los plazos señalados por la Ley y además que según el artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal , en su consideración de ley especial que consagra la efectividad de los acuerdos comunitarios pese a su impugnación, está permitiendo la utilización de ambas vías, la ejecutiva y la impugnatoria, por separada y de manera no excluyente ni incompatible, sino complementaria.

Dijimos en nuestra sentencia de 18 de febrero de 2015 ( ROJ: SAP V 985/2015 - ECLI:ES:APV:2015:985), Sentencia: 41/2015 | Recurso: 25/2015 recogiendo las siguientes:

' SAP Valencia de 12 diciembre 2005 , Pte: López Orellana, Manuel José:

'se debe tener en cuenta, en la línea de lo señalado por este Tribunal en anteriores ocasiones, entre otras, en las SS. núm. 420/2002 de 23 de septiembre , 257/2003 de 8 de mayo , y 514/2003 de 12 de septiembre , que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios son ejecutivos y de obligado cumplimiento para todos los copropietarios, en tanto no hayan sido impugnados con éxito, o suspendidos por la Autoridad Judicial(art. 18 de la Ley especial ); y no aceptable, en definitiva, que el propietario se limite a dejar de abonar las cuotas comunitarias que le sean reclamadas, como exponente de su discrepancia con la reclamación realizada. Si no debe, en su caso, impugnar los oportunos acuerdos adoptados con base a las razones que estimen oportunas, como han podido ser las que se apuntan en la oposición de fondo, a efectos de que no quedara convalidado por caducidad de su acción, en supuestos en los que los acuerdos afecten estrictamente al régimen de la propiedad horizontal o a los estatutos privativos de la misma, por ser anulables como ocurre en este caso; quedando reservada la calificación de nulidad solamente de los acuerdos que no tengan establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley hayan de ser conceptuados como nulos de pleno derecho (en este sentido S. T. S. de 25 de enero de 2005 ).

Ya que, en definitiva, es dentro del procedimiento de impugnación de acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios -planteada la demanda dentro de los plazos oportunos que permite la Ley- el cauce idóneo para hacer valer los derechos que estimen conveniente si entendían los demandados que se les habrían liquidado cantidades que no les corresponderían abonar por obedecer las obras realizadas, o parte de ellas, a una naturaleza distinta de las que les haría repercutible de manera obligada su pago, o que se le habrían aplicado unos coeficientes distintos de los oportunos, o cualesquiera otras irregularidades que entendieran pudieran haber existido en orden a la adopción de tales acuerdos con relación a las obras controvertidas, u otra cuestión relevante.'

SAP Madrid de 7 febrero 2008 , Pte: Gutiérrez Sánchez, Juan Vicente (EDJ 2008/22957):

' no podemos desconocer que La Ley 8/1999, de Propiedad Horizontal , a la hora de hacer efectiva la obligación que su artículo 9d impone a los copropietarios de contribuir al sostenimiento de los gastos generales, parte de la base de que la única manera de evitar la efectividad de la misma es la impugnación de los acuerdos que hayan aprobado esas deudas; lo que por otra parte, siendo necesario tampoco sería suficiente, por cuanto para ello sería preciso obtener la medida cautelar de suspensión de dicho acuerdo al amparo de lo establecido en el art. 18.4 LPH .

Este régimen jurídico impide al copropietario que ha sido declarado deudor y liquidada su deuda en una Junta aprovechar la reclamación judicial para impugnar tanto la existencia de la deuda como su liquidación acordada por la junta, una vez transcurridos los plazos de caducidad del artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal '

'el acuerdo de la junta de propietarios en el que se liquida la deuda y se decide reclamarla constituye un acuerdo comunitario más, y como tal es ejecutivo inmediatamente mientras no se dicte orden de suspensión , y por el transcurso de tres meses ( art. 18.3 de LPH ) es firme e inatacable por caducidad de la acción de impugnación .

En consecuencia, como en el caso presente se reclama una deuda liquidadas en una junta cuya impugnación esté caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago, y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir y tal como se ha indicado, nada de ello ha acreditado la entidad demandada '.

S.A.P. Valencia de 12 de diciembre de 2008 Pte: Lara Romero:

' Para la resolución de la controversia conviene recordar (como recoge la sentencia nº 37/2008 de 23 de enero del 2008 de la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Valencia que como ya tiene dicho esta Sección con reiteración (SS. 23-9-2002 , 8-05-03 , 12-9-03 , 12-12-05 , 14-11-06 , entre otras) los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios son ejecutivos y de obligado cumplimiento mientras no hayan sido impugnados con éxito o suspendidos por la autoridad judicial (art. 18 de la Ley especial)'

S.A.P. Madrid Secc.20, de 1 de julio de 2009 Pte: Sagrario Arroyo García:

' a los efectos del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , debemos estar a lo fijado por la Comunidad de Propietarios, en la Junta de 30 de noviembre de 2006, en la que se aprueba la liquidación de la deudas contraídas por la demandada, siempre y cuando los acuerdos no fueron impugnados en forma a los efectos del artículo 18.2 y 3 de la Ley de Propiedad horizontal , y en todo caso, aun cuando pudieran impugnarse sólo dejarían de ser ejecutivos los acuerdos cuando así lo acordara un juez con carácter cautelar. Por lo tanto, las cuestiones suscitadas por el apelante respecto de defectos de convocatoria a las juntas, y los gastos que le son repercutibles a la vivienda de su propiedad, sólo podrán ser objeto de la correspondiente impugnación de la junta, si procediera, pero no podrá, por la vía de oposición al procedimiento monitorio , dejar sin efecto acuerdos adoptados en juntas de Propietarios que no han sido impugnados judicialmente.'

Por ello, el hecho de que la ahora apelante fuera condenada a pagar la cantidad liquidada y aprobada en la junta de la Comunidad, no le impide plantear acción para intentar obtener la declaración de nulidad de un acuerdo adoptado en la misma junta y en virtud del cual se ha visto condenado al pago de la cantidad liquidada y con la que está en desacuerdo, y como no puede en el monitorio ejercitar esa acción, ni hacer valer por vía de excepción la nulidad del acuerdo en base al cual se le reclama, al no haber transcurrido el plazo de caducidad de su acción, procede entrar a analizar los motivos de impugnación de los acuerdos de dicha junta.

SEGUNDO.-Alega la apelante que no fue convocada a la Junta General Ordinaria de propietarios del edificio de la demandada celebrada el 31 de octubre de 2012 y en caso de haber sido así, hubiera sido citada en forma.

Al respecto, esta misma sala ha dicho en la reciente sentencia nº 199 de 3 de Julio de 2.015 dictada en un recurso de apelación interpuesto por la misma apelante contra una sentencia que resolvió la impugnación del acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM001 , en la que sobre el mismo motivo de impugnación también hecho valer por la apelante en aquel recurso dijimos:

'Sobre la citación a los copropietarios a Junta de comunidad de propiedad horizontal ,podemos mencionar ,entre otras, la SAP, Civil sección 11 del 31 de marzo de 2015 ( ROJ: SAP V 1353/2015 - ECLI:ES:APV:2015:1353) Sentencia: 86/2015 | Recurso: 475/2014 | Ponente: ALEJANDRO FRANCISCO GIMENEZ MURRIA:

'SEGUNDO.- En el recurso de apelación, el primer motivo se ha centrado en la nulidad de la Junta General ordinaria celebrada el 29 de mayo del 2012, y como primera subcausa se sustentó en la infracción del apartado tercero del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , mas concretamente en defecto en la convocatoria, apoyado en que: la Junta General se convocó el 16 de mayo de 2012, que la carta se remitió a al actor el 17 de mayo y le fue notificada el 4 de junio de 2012, habiéndose admitido por la parte contraria que el intento de comunicación se efectuó el día 24 de mayo de 2012.

Con estos antecedentes la Sala coincide con la Juez a quo en la medida que sobre la citación a la junta la Ley de Propiedad Horizontal mantiene un criterio absolutamente formalista, pues su normativa es de carácter imperativo, de obligado cumplimiento ( Ss. TS de 29 de octubre de 1993 y 3 de febrero de 1994 , entre otras muchas), persiguiendo que el copropietario conozca la convocatoria con tiempo suficiente para poderasistir, '... el artículo 16, apartados 2 y 3, de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción vigente en el momento de la convocatoria de la junta en cuestión, establece que la citación para las juntas extraordinarias se hará con la antelación posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, debiendo indicarse en la convocatoria los asuntos a tratar y el lugar, día, hora de la primera y, en su caso, segunda convocatoria, practicándose la citación en la forma establecida en el artículo 9. Del apartado h) de este último precepto resulta a su vez que las citaciones deben hacerse en el domicilio que indique el propietario, y a falta de indicación, en el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos la citación entregada al ocupante del mismo; finalmente, para el caso de que fuese imposible practicar la citación en ese lugar se permite que se haga mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, con el visto bueno del presidente, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente; la notificación que cumpla estos requisitos producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales ...' ( S. AP de Sevilla de 5 julio 2001 ) , '... en el caso hoy sometido a la decisión de este Tribunal forzoso resulta reconocer que las relaciones entre los comuneros resultan harto complicadas, sin embargo la constatación de tal hecho no justifica el incumplimiento de las normas imperativas contenidas en la , entre ellas, los artículos 15 y 16 de la misma. Como se recordaba en la sentencia de esta misma Audiencia Provincial, sección 3ª, de fecha 26 de enero de 2012, con cita de su ya lejana sentencia de 22 de diciembre de 1997 dictada vigente la anterior redacción de la , la prueba de haberse citado en forma al comunero para asistir a la Junta incumbe a la comunidad de propietarios, y, en tal sentido, citaba la STS de 13 de diciembre de 1993 , por lo que, concluía, no acreditada tal citación procedía declarar la nulidad de los acuerdos adoptados en dicha junta por ser 'pacífica doctrina legal que la no citación en forma a la Junta de propietarios acarrea la nulidad de los acuerdos adoptados si son impugnados en tiempo por el copropietario no asistente a la misma ( SSTS de 19 de noviembre de 1991 , 16 de abril y 27 de julio de 1993 y 12 de julio de 1994 , por todas). Constituye igualmente doctrina jurisprudencial la que declara el carácter imperativo de necesario y obligado cumplimiento de las normas relativas a las citaciones , cuya vulneración es sancionada con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados. Igualmente se refiere a la carga de la prueba en los mismos términos ya explicitados, esto es, que incumbe a la parte demandada que afirma la validez y licitud de las citaciones , su acreditación ( SSTS de 22 de marzo de 2006 y 3 de mayo de 2007 , entre otras). Señala al efecto dicho Alto Tribunal en su sentencia de 2 de diciembre de 2008 que 'El exige de modo imperativo la citación de todos los propietarios a la Junta y que en la convocatoria se indiquen los asuntos a tratar, a fin de que aquéllos tengan un conocimiento preciso de las cuestiones a decidir y exista una lógica correlación y congruencia entre los temas propuestos y lo que luego en la junta se acuerde por los propietarios, quienes de ese modo dispondrán de los elementos necesarios para sopesar la conveniencia de asistir o no, dado su carácter voluntario, en función de la importancia y trascendencia de los asuntos que se van a debatir, sin que dicha información previa tenga que ser exhaustiva ni deba ser acompañada de documentos o explicaciones, por más que pueda ser oportuno, ya que no constituye un derecho de información equiparable o semejante al que rige en el ámbito de lassociedades mercantiles....' ( SAP Baleares de 29 enero 2015 ). Si interrelaciónamos el artículo 16 con el 9, (ambos de la LPH ) que impone a los propietarios su obligación a poner en conocimiento de la Comunidad un domicilio para citaciones y tenemos en cuenta que la citación para asistir a la junta se remitió al domicilio del demandante, al que llegó con tiempo suficiente (el 21 de mayo de 2012), la que no pudo ser entregada por no encontrarse en el mismo, siendo unicamente responsabilidad de aquél el desconocimiento de la convocatoría por la tardanza en retirar la carta de correos, máxime cuando en el acuse de recibo siempre queda justificación del remitente, y por tanto el demandante tenía conocimiento de quien le dirigía la citada comunicación. La conclusión es que la junta fue debidamente convocada y la citación fue debidamente remitida, conforme a los requisitos legales, ausencia de infracción que veda la declaración de nulidad solicitada por el actor.

CUARTO.- En el presente caso debemos considerar que partiendo en primer lugar de la propia declaración del administrador ,Sr. Adriano que manifestó en prueba testifical haber remitido la convocatoria por correo ordinario y que atendiendo a los criterios de valoración de la prueba testifical que este Tribunal ha mantenido en cuanto que según Sentencia dictada en el rollo de apelación 05-0599 en fecha de 15 de noviembre de 2005 hemos dicho sobre la credibilidad de los testigos:

'CUARTO.- Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 "Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado". Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta:

Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.'

Ello unido a que del propio actuar de la entidad mercantil Inversiones Pitera SL nada manifestó 'sobre la no convocatoria' cuando ante la remisión del Acta de la Junta celebrada el 24-enero-2013 ni en el escrito remitido al Administrador obrante al folio 37(documento 13 demanda)ni en el documento al folio 44(documento 15 de la demanda)nada menciona respecto a la no convocatoria limitándose la oposición a la disconformidad con las liquidaciones.

Ello motiva que valorada conjuntamente la prueba documental referida asi como la prueba testifical coincidamos con el juzgador de instancia de que la entidad mercantil apelante-demandante fue citada debidamente a la Junta de Propietarios de fecha 24-enero-2013.'

En este caso concreto, el que es objeto de este recurso de apelación, también la convocatoria a la junta quedo acreditada por la testifical de la Administradora de la Comunidad y las amplias explicaciones que dio en el acto del juicio sobre las reiteradas veces que ha tratado con el legal representante de Inversiones Pitera la cuestión del reparto de los gastos, quien promovió la convocatoria de algunas reuniones a las que luego no asistió y que todos los comuneros fueron convocados, como siempre, por correo ordinario.

Hemos de tomar en consideración también que la apelante tuvo la oportunidad de denunciar la falta de convocatoria a la junta cuando se le notificó el acuerdo, y cuando presentó su escrito de oposición al juicio monitorio en que finalmente resultó condenado al pago de la deuda cuya liquidación se aprobó en la junta que ahora se impugna.

TERCERO.- Alega también la apelante que consta acreditado que en la referida Junta de fecha 31 de octubre de 2012 se adoptó entre otros el siguiente acuerdo: La aprobación de una deuda de INVERSIONES PITERA, S.L., relativa a las liquidaciones del primer trimestre de 2012 por importe de 202,67 €, del segundo trimestre de 2012 por importe de 120,61 €, y del tercer trimestre de 2012 por importe de 197,98 €, lo que suma y/o hace un total de 521,26 euros.

Y dicha deuda, como también consta acreditado, y es de ver de las liquidaciones que de dichos períodos (1º, 2º y 3er trimestre de 2012) se acompañaron señaladas de DOCUMENTOS NÚMEROS CUATRO, CINCO y SEIS del escrito de demanda, se han practicado por la demandada aplicando un porcentaje mayor al que tiene el bajo y/o local de mi representada, que como así consta en los Estatutos (DOCUMENTO NÚMERO DOS de la demanda) es del 3,11 %, y además respecto a la comunidad a la que pertenece, que es la del edificio sito en Valencia, CALLE000 números NUM001 y NUM000 y CALLE001 número NUM002 .

Que dichas liquidaciones se han practicado aplicando un porcentaje mayor (algunos gastos el porcentaje del 6.9546/100, otros el 6,6666/100, y otros gastos a partes iguales) al que tiene el bajo y/o local de mi representada (según los estatutos, tiene un 3,11 % de la totalidad de la mencionada comunidad a la que pertenece, que es la del edificio sito en Valencia, CALLE000 números NUM001 y NUM000 y CALLE001 número NUM002 ).

De tal forma que ese porcentaje del 3,11% debería ser el límite máximo a la hora de contribuir a los gastos, y a los gastos de la comunidad del edificio sito en Valencia, CALLE000 números NUM001 y NUM000 y CALLE001 número NUM002 , y no respecto a la Comunidad del edificio sito en la CALLE000 número NUM001 de Valencia.

Como también consta en el procedimiento, respecto a ese mismo local de mi representada, por parte de la Comunidad del edificio sito en la CALLE000 , número NUM001 de Valencia también se le están pasando y/o reclamando gastos de comunidad.

En la referida sentencia de esta Sala de 3 de julio también dijimos:

'D Adriano , Secretario -Administrador de la comunidad de propietarios demandada, manifestó ,que casi desde el inicio, la comunidad del edificio, se subdividió, quedando cada bloque separado de los restantes, incluso de los garajes, administrándose por tanto de forma separada.Ratificó el contenido de la certificación aportada por la parte demandada como documento número uno de la contestación, que establece que en Junta General celebrada el 29 de mayo de 1984, se tomó 'el acuerdo unánime de modificar el sistema de reparto de gastos con respecto a las plantas bajas, aprobándose el sistema de partes iguales que propuso D Antonio , de esta forma, los gastos se repartirán entre 31 (28 viviendas y 3 bajos) todos por partes iguales'. Como diligencia final se acordó la unión del testimonio del acta de dicha Junta, coincidiendo plenamente con dicha certificación. El artículo 17 de la citada Ley, establece en su párrafo sexto: ' Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.'. Es claro a la vista de la acreditación de la celebración de la Junta de fecha 29 de mayo de 1984, que efectivamente, por unanimidad se acordó la modificación del título constitutivo en cuanto a los asunción de gastos por los propietarios, acuerdo que se reputa válido por adoptarse conforme a los requisitos legalmente establecidos.'

Y también que:

'acreditada la modificación operada, y que la misma fue adoptada válidamente, no puede prosperar la acción ejercitada, puesto que la liquidación de deuda efectuada en la Junta celebrada en fecha 24 de enero de 2013, deriva del acuerdo reseñado con anterioridad que modificó los coeficientes inicialmente asignados, no pudiendo a través del presente procedimiento pretender que le sea aplicado un coeficiente relativo al total del edificio , únicamente sobre los gastos liquidados en la puerta NUM001 , máxime cuando acreditada la compra del referido local en el año 1 de diciembre de 2003 (documento número 1 de la demanda), tal y como manifestó el Administrador Sr. Adriano , han venido haciendo pago desde dicha fecha de los gastos liquidados , entendiendo que no puede ir ahora contra sus propios actos, puesto que la doctrina de los actos propios significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad, al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio y encuentra su fundamento en la protección que requiere la confianza que se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y en la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento, entendiendo en todo caso que no procede hacer pronunciamiento alguno respecto a la pertinencia de atribución del local a una u otra comunidad , referidas a los número NUM003 y NUM000 , por cuanto no es objeto del presente procedimiento, y por cuanto existiría un claro litisconsorcio pasivo necesario.'

CUARTO.- También sostiene la apelante que no se ha acreditado y que se desconocía por la apelante el referido acuerdo y que es propietaria del local a que se refiere el presente procedimiento desde el 1 de diciembre de 2003, y que consta en el Registro de la Propiedad, que el local tiene un porcentaje de participación del 3,11%.

Que para que formalmente sea correcta la modificación del sistema de reparto de gastos, será necesario el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos, acuerdo unánime de modificación de estatutos, e inscripción registral del mismo para que resulte efectivo frente a terceros, por ello, el supuesto acuerdo que sería anterior al año 2001 en el que entra la actual Administradora de la Comunidad, que sería una modificación estatutaria y que no está inscrito en el Registro de la Propiedad, sería inoponible a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó dicha modificación estatutaria no eran propietarios en el citado edificio, como sucedería con mi representada que es propietaria desde el 1 de diciembre de 2003 y, finalmente, que, como se recoge en las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre y 3 de diciembre de 2004 , la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al establecido no es suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en junta posterior, y que el hecho de que durante años no se hubieren impugnado las cuentas realizadas por la administración de la comunidad conforme a un sistema de gastos diferente a lo fijado en los Estatutos en modo alguno significa que existiese un acuerdo inequívoco del copropietario.

También hemos dicho en la citada sentencia de esta Sala que:

'Entre otras ,la STS de 7 de marzo de 2013 mantiene que el artículo 9.1 e) LPH establece como obligación de cada propietario la de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. La LPH, en términos generales establece normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC ). De ordinario la contribución a los gastos lo es conforme a la cuota establecida en los estatutos, pero puede acordarse distribuciones conforme a módulos distintos, siempre y cuando ello se efectúe con el acuerdo unánime o consentimiento de todos los comuneros , como impone el artículo 17 de la LPH . La jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.1 e) LPH es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad - SSTS de 28 de diciembre de 1984 , 2 de marzo de 1989 , 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de 2000 , entre otras muchas-. Por tanto, la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo- cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios ( SSTS de 16 de noviembre de 2004 y 22 de mayo de 2008 ).

En el presente caso es un hecho acreditado que según los Estatutos de la Comunidad de Propietarios edificio C/ CALLE000 nº NUM001 -Valencia ,la entidad mercantil INVERSIONES PITERA SL debe contribuir al mantenimiento de los gastos comunitarios según cuota de participación del 3.11% según documento 2 de la demanda-folios 10 y siguientes-.

También resulta un hecho acreditado que la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO CALLE000 NUM001 -VALENCIA,el 29 de mayo de 1984(folio 111) adoptó el acuerdo unánime de:

'2º)Se tomo el acuerdo unánime de modificar el sistema de reparto de gastos con respecto a las plantas bajas, aprobándose el sistema de partes iguales que propuso D. Antonio ..;de esta forma los gastos se repartirán en 31(28 viviendas y 3 bajos) todos por partes iguales'

y también resulta acreditado que desde la compra por la entidad mercantil Inversiones Pitera SL el 1-diciembre.2003 de la finca registral NUM004 del Registro de la Propiedad 9 de Valencia ,la entidad copropietaria esta abonando las liquidaciones de gastos comunes. Constando en las mismas las siguiente referencia:

'TODOS PARTES IGUALES'.

Asi como la legal representante de la entidad actora manifestó en prueba de interrogatorio 'que atendieron los gastos pero su oposición era por pagar a dos comunidades' .

De todo ello y como resuelve la SAP, Civil sección 5 del 07 de julio de 2014 ( ROJ: SAP IB 1403/2014- ECLI:ES:APIB:2014:1403) Sentencia: 209/2014 | Recurso: 241/2014 | Ponente: MARIA COVADONGA SOLA RUI

'Refiere el actor que aquellos acuerdos de 1995 por el que se modifica el sistema de contribución a los gastos fijados en los Estatutos de la Comunidad, no le vinculan por no constar inscritos en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , pero como refiere la STS de 25 de abril de 2013 , interpretar dicha norma con absoluta rigidez, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de buena fe, de lógica y de sentido de las cosas. 'Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , que las modificaciones que se introduzcan en el Título con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero sólo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo' y el Fundamento siguiente añade 'una vez que el comunero tiene conocimiento de los acuerdos de modificación no inscritos, adquiere legitimación para impugnarlos. El no hacerlo supone que desde dicho momento son vinculantes y ejecutables. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011 y reproduce la de 13 de julio de 2012 , lo siguiente: 'los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (las SSTS de fecha 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , y 7 de junio de 2006 )'.

No puede alegarse por la entidad mercantil apelante-demandante la ignorancia del sistema de contribución de gastos comunes adoptado por cuanto si desde 2003 esta recibiendo liquidaciones que en referencia a los gastos consta 'partes iguales'cuando tenia conocimiento que su cuota Estatutaria era de '3,11%' y ninguna actuación realizó en diez años; en consecuencia el Tribunal llega a la convicción de que la entidad mercantil apelante tenia conocimiento de la modificación y en su caso debió actuar,en su momento al respecto frente a la Comunidad demandada.'

QUINTO.- Por todo ello, el recurso ha de ser desestimado y conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

SEXTO.- La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por Inversiones Pitera S.L.

Confirmamos la sentencia impugnada.

3. Imponemos al apelante las costas de este recurso.

4. Decretamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y frente a ella cabe interponer recurso extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.