Sentencia Civil Nº 233/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 132/2010 de 10 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00233/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000132 /2010

S E N T E N C I A Nº 233

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. CARLOS GOMEZ MARTINEZ

MAGISTRADOS:

Dª Mª ROSA RIGO ROSSELLO

D. GUILLERMO ROSSELLO LLANERAS

En PALMA DE MALLORCA, a diez de Junio de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ORDINARIO, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Inca, bajo el número 307/2007, Rollo de Sala numero 132/2010, entre partes, de una como demandada apelante Dª Ángeles , representada por el Procurador Sr. Rodríguez Rincón y asistida del Letrado Sr. García Loygorri; de otra, como actor apelado D. Serafin , representado pro el Procurador Sr. Colom Ferra y asistido del Letrado Sr. Canals Mir.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. PRESIDENTE DON CARLOS GOMEZ MARTINEZ

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Inca, se dictó sentencia en fecha 9 de septiembre 2009 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Se acuerda estimar la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dña. María Costa Ribas, en nombre y representación de D. Serafin declarando que la demandada Dña. Ángeles adeuda al actor la suma de 4.000 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda y los intereses por mora procesal desde la fecha de la sentencia.- Las costas se imponen a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día de hoy.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia condena a la demandada a abonar al actor la cantidad establecida en concepto de cláusula penal en el contrato de opción de compra que celebraron el 5 de marzo de 2007 y que tenía por objeto la finca rústica denominada " DIRECCION000 " del término municipal de Sencelles.

La juzgadora de primera instancia entiende que es la concedente de la opción la que ha incumplido sus obligaciones dimanantes del contrato ya que, en la fecha fijada para el ejercicio de la opción, no había levantado la carga del usufructo que recaía sobre el inmueble, a pesar de haberse pactado que éste se transmitiría libre de cargas. Por todo ello condena a la optataria al abono de la cantidad establecida en el contrato como cláusula penal.

Dicha resolución constituye el objeto de la presente alzada al haber sido apelada por la parte demandada cuya dirección letrada, en el escrito interponiendo el recurso, alega como motivos en los que funda éste, en síntesis, los siguientes:

a) Vulneración de los artículos 271.3 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por no haber valorado la jueza de primera instancia las alegaciones o hechos probados por la parte demandada.

b) Inaplicación de los artículos 1471, 1483 y 1500 del Código Civil ya que la diferencia de cabida en la finca no excusaba a la actora del ejercicio de la opción.

c) Inaplicación de las cláusulas del contrato y de la doctrina legal sobre la opción de compra dado que lo único que tenía que haber hecho el optante es ejercitar la opción, acto para el que no precisaba la concurrencia del concedente de la opción, siendo, por tanto, el primero, el que ha incurrido en incumplimiento.

SEGUNDO.- El contrato de opción de compra, no regulado en el Código Civil aunque tenga reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debe entenderse, según la jurisprudencia como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima (sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 1990, 23 de diciembre de 1991, 19 de abril de 1995, 7 de marzo de 1996, 30 de enero de 1998 y 14 de noviembre de 2000 por todas).

El contrato de opción de compra, como cualquier otro negocio jurídico, permite las modulaciones y condiciones que las partes puedan pactar como consecuencia del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil ), que serán válidas siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público.

Pues bien, en el caso de autos, la opción de compra presenta la peculiaridad de que la concedente de la opción tiene por objeto una finca "libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos" y que se pacto una cláusula (cuarta, párrafo tercero ) del siguiente tenor: "Si, por el contrario, fuese la parte vendedora la que provocara que el derecho que otorga este contrato no pudiera llevarse a cabo, sea cual fuera la causa alegada o devenida, vendrá obligada a devolver a la parte compradora el doble de la cantidad entregada en este contrato, es decir, la cantidad de cuatro mil euros (4000) que deberá abonar en el plazo de cinco días desde que lo comunicara o sobreviniere la causa".

Y es lo cierto que, en el momento fijado para el ejercicio de la opción, resultó que sobre la finca subsistía un usufructo. Es la existencia de dicho "iure in re aliena" y no la diferencia de cabida lo que es tomado en cuenta en la sentencia de primera instancia como constitutivo de un incumplimiento contractual por parte de la concedente de la opción.

La parte apelante considera que se trata de una carga de escasa entidad, insuficiente para fundar en ella la resolución del contrato, pero lo cierto es que no puede obligarse a la optante a adquirir una finca con usufructo cuando se ha pactado que se entregaría libre de cargas.

Además, la apelante aduce que las partes convinieron un aplazamiento del ejercicio de la opción lo cual revelaría, a su juicio, la escasa importancia que tenía para la optante la existencia del usufructo, o bien el desistimiento del contrato. Sin embargo, de dicho comportamiento de los contratantes lo que se deduce es, al contrario de lo que sostiene el recurrente, la voluntad de las partes, incluida la optante, de conservar el contrato manteniendo sus efectos, dando una nueva oportunidad a la concedente de la opción para el cumplimiento de lo estipulado en el contrato. En modo alguno lo acordado puede ser interpretado como un desistimiento o como un acto propio que vede el ulterior ejercicio de las acciones que para la optante dimanaban del contrato.

TERCERO.- Los argumentos anteriormente expuestos son los que se derivan del resultado de la documental y de la testifical del empleado de notaría practicadas en primera instancia y son esencialmente coincidentes con los de la juez "a quo", por lo que no se entiende la alegación del apelante de que el material litisdecisorio ha sido obviado por la sentencia de primera instancia o de que no se ha atendido a sus alegaciones. Éstas han sido tomadas en cuenta y rechazadas, no omitidas, como sostiene el recurrente.

CUARTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, procederá condenar a la parte recurrente al pago de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Samantha Meade Newman Whittington contra la sentencia dictada el día 9 de septiembre de2009 por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Inca en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.