Sentencia Civil Nº 233/2014, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 269/2014 de 26 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00233/2014

SENTENCIA NÚMERO 233/14

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

DOÑA MARTA SANCHEZ PRIETO

En la ciudad de Salamanca a veintiséis de Septiembre de dos mil catorce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO Nº 561/13del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 269/14;han sido partes en este recurso: como demandante-apelada DOÑA Emma representada por la Procuradora Doña Mar Serrano Domínguez y bajo la dirección de la Letrada Doña Consuelo Gordo Lorenzo y como demandada-apelante DOÑA Fidela representada por la Procuradora Doña Ana María García Díaz y bajo la dirección del Letrado Don Anselmo Santos Pérez-Moneo, habiendo versado sobre resolución de contrato de arrendamiento de local y vivienda.

Antecedentes

1º.-El día 15 de Mayo de 2014 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. SERRANO DOMINGUEZ en nombre y representación de Emma contra Fidela representada por la Procuradora Sra. GARCIA DIAZ. Debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento por desistimiento del arrendatario acordando que éste indemnice a la arrendadora en la cantidad de 9321,72 euros. Cada parte deberá abonar las costas devengadas resistencias comunes por mitad.'

2º.-Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien alega como motivos del recurso: Existencia de excepción de cosa juzgada al haberse resuelto la cuestión en sentencia de 29 de junio de 2012 dictada en el juicio verbal 163/12 del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Salamanca como infracción del artículo 1124 del Código Civil al no estar previsto en el contrato el desistimiento unilateral siendo inaplicable de forma analógica el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , debiendo tener en cuenta las circunstancias que concurren en el caso para establecer la indemnización, solicitándose en el recurso la revocación de la sentencia con desestimación íntegra de la demanda de resolución o subsidiariamente que se fije una indemnización equivalente al importe de las rentas por abonar hasta la finalización del plazo contractual fijado como aquella cantidad que potencialmente se fije por la Sala superior a los seis meses de renta, para terminar suplicando dicte sentencia por la que estimando la apelación, acuerde, por los motivos expuestos: A.- Con carácter principal, revocar la sentencia dictada acordando en su lugar la desestimación íntegra de la demanda interpuesta. B.- Subsidiariamente, en caso de estimarse la demanda en cuanto a la resolución contractual por voluntad unilateral de la arrendataria demandante, fijar la indemnización a abonar a nuestra mandante (parte arrendadora) en el importe de las rentas que resten por cumplir hasta la finalización del plazo contractual fijado en el contrato de arrendamiento, o subsidiariamente el que, en base a las circunstancias indicadas por esta parte, estime esta Sala como ajustado a derecho, por encima de las seis mensualidades fijadas en la Sentencia objeto de apelación. Todo ello con expresa imposición de costas de la instancia a la parte actora, y sin expresa declaración de las generadas en esta instancia.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando y por la sentencia que en su día se dicte desestime el recurso planteado, confirmando íntegramente la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallodel presente recurso de apelación el día dieciocho de septiembre de dos mil catorcepasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMONGONZALEZ CLAVIJO.

Fundamentos

PRIMERO.-El primer motivo del recurso de apelación, la excepción de cosa juzgada, debe ser desestimado, ya que examinada la sentencia 103 dictada por el juzgado de primera instancia 7 de Salamanca en el juicio verbal 163/2012, de fecha 29 de junio de 2012 , no se aprecia la existencia de las identidades requeridas para que exista dicha excepción.

Según dicha sentencia en el procedimiento la aseguradora reclamaba a la demandada, doña Fidela , demandada también en este procedimiento en cuanto arrendadora, la cantidad de 2708,69 € más intereses legales en ejercicio de la acción de subrogación por haber abonado a la arrendataria y asegurada doña Emma , demandante en el presente procedimiento, el importe de reparación de los daños ocasionados en el local arrendado como consecuencia de una inundación por filtraciones de agua supuestamente producida con ocasión de una tormenta que tuvo lugar el 26 de junio de 2010 y a la construcción de la bajante de recogida de aguas del edificio propiedad de la demandada, como consecuencia del mal estado y sociedad en la cubierta del edificio.

La justificación de la excepción de cosa juzgada estaría, según la parte apelante, en la frase que se contiene en el fundamento del derecho segundo de la sentencia citada, párrafo 10 'no se aprecia en este caso incumplimiento de la obligación derivada del contrato de arrendamiento a que alude la defensa de la parte demandante (obligación hacer reparaciones necesarias en la cosa arrendada a fin de conservarla para servir al uso a que ha sido destinada) ni por tanto surge la responsabilidad civil contractual que pretende referida parte con carácter principal en su demanda, sino que sólo cabría apreciar una responsabilidad civil esta contractual conforme al artículo 1902 del Código Civil en relación con el artículo 1907 del mismo texto legal derivada de una conducta culposa o negligente de la demandada, propietaria de la bajante del edificio causante de los daños'.

Dado que la presente demanda es interpuesta por la representación de la arrendataria dirigida contra la arrendadora en solicitud de resolución del contrato de arrendamiento de local y vivienda, por incumplimiento, en primer lugar, de la obligación de la arrendadora de mantener en debidas condiciones el edificio arrendado, invocando expresamente las inundaciones o filtraciones de agua a causa de las goteras con referencia expresa al siniestro del 26 de junio de 2010, pero a continuación y con carácter más general a las inundaciones y filtraciones, es evidente que no existe la identidad subjetiva exigida para que prospere la excepción de cosa juzgada, pero tampoco la causa de pedir, pues en el primer caso era la aseguradora quien ejercitaba una acción de repetición por las cantidades abonadas a su asegurada como consecuencia de tales inundaciones.

Además, hay que tener en cuenta que la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 7, para desestimar la demanda interpuesta por la aseguradora contra la arrendadora, ciertamente tiene que entrar a considerar si existió falta de reparaciones del local arrendado, concluyendo que no es debido a la arrendadora, sino la falta de mantenimiento de un elemento común del edificio, entendiendo que en todo caso habia una responsabilidad civil extracontractual, y que tal acción estaría prescrita.

Por otra parte, hay que advertir que de forma subsidiaria se ejercita la acción por la arrendataria contra la arrendadora de resolución del contrato de arrendamiento de local y vivienda de forma unilateral, por desistimiento del arrendataria, ofreciendo una indemnización a favor de la arrendadora equivalente a la cantidad de un mes por año que resta por cumplir del contrato en aplicación analógica del artículo 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pretensión ésta, que es estimada por el Juez de Instancia, y que ninguna relación guarda con lo que fue objeto del procedimiento de juicio verbal 163/12 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Salamanca.

SEGUNDO.-Así las cosas debe analizarse si procede la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento de local de negocio y cuál es la consecuencia de dicha rescisión unilateral, pues es cierto que reiterada doctrina de las Audiencias Provinciales, seguida también por esta Audiencia Provincial de Salamanca, sentencia de 16 enero de 2006 , que cita la de 9 de octubre del 2003 , sería ineficaz el desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio, al haber previsto el legislador dicho desistimiento, con los efectos del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tan sólo para los arrendamientos de vivienda, lo que como consecuencia natural supondría la obligatoriedad de las partes de cumplir todos los extremos del contrato de arrendamiento de local pactado, lo que a su vez determina que la indemnización a abonar al arrendador deba ser la equivalente a todas las mensualidades de renta hasta el momento natural de extinción del contrato según el plazo pactado.

No obstante, debemos tener en cuenta que la reciente sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2014 que analiza detenidamente un supuesto análogo, relativo al desistimiento unilateral por parte de la arrendataria, cuando nada se había establecido de forma expresa en el contrato.

La citada sentencia, de la que es ponente el magistrado Xiol Rios establece:

'Resolución unilateral de contrato de arrendamiento de local de negocio. Indemnización de daños y perjuicios. Lucro cesante.

A) Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del CC, pues este establece en el artículo 1106 , que se cita como infringido, que «[l]a indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor [...]». La economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro,a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.

La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrioque huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.

A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 ).

B) La sentencia recurrida fija como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo(a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).

Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación.

C) La casación de la sentencia recurrida impone a esta Sala, asumiendo una labor propia del tribunal de instancia, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.

Por una parte, se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria.

La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.

La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido '.

TERCERO.-En consideración a lo expuesto y teniendo en cuenta la prueba practicada en el presente procedimiento, es evidente que, con carácter general, acierta la sentencia de instancia al admitir la resolución unilateral procediendo a moderar la indemnización derivada de dicha resolución unilateral del contrato, observándose una prueba endeble respecto de las consecuencias que para la arrendadora ha podido tener dicha resolución unilateral, realizando una argumentación contraria a lo legalmente previsto respecto del hecho de que al haber procedido a establecerse la arrendataria en una nave situada en las proximidades del local arrendado, con el mismo tipo de negocio, se ha visto beneficiada por el 'fondo de comercio', consistente en este caso, en haberse llevado la clientela de la discoteca que se explotaba en el citado local de negocio.

Por otra parte, al folio 176 de las actuaciones consta un documento de una inmobiliaria en el que se informa que la renta actual del local abandonado no sería superior a 700 €, cantidad muy inferior a los 1500 € de renta que se venía satisfaciendo, señalando que es muy difícil arrendar el local al haberse establecido otro con el mismo objeto a unos 900 m.

Había sido necesaria una prueba mucho más rigurosa, mediante la correspondiente tasación pericial a fin de acreditar el valor real en renta de los locales de ese tipo, en atención a ubicación, superficie, destino, locales similares en las proximidades, objeto del arrendamiento, etc..

No obstante, y siguiendo los criterios establecidos por el Tribunal Supremo, este tribunal no puede desconocer la realidad actual del mercado inmobiliario, siendo notoria la existencia de muchos locales cerrados pendientes de alquiler y la fuerte disminución de la demanda, lo que determina a su vez unos precios de renta muy inferiores a los que eran habituales en el año 2008.

Pero, es cierto que el conceder una indemnización equivalente a la totalidad de la rentas dejadas de percibir hasta el momento de extinción del contrato el 1 de diciembre de 2018, también provocaría un enriquecimiento injusto por parte de la arrendadora, ya que es evidente que, en los más de cuatro años que restan hasta la conclusión del contrato, se puede, aún a costa de bajar el precio, arrendar el local antes de dicha fecha, lo que supondría percibir por una parte la indemnización en su totalidad, y por otra parte la renta que le abonaría el nuevo arrendatario.

En atención a estas circunstancias, se estima también insuficiente la indemnización concedida por el Juez de Instancia, de tan sólo seis meses de renta, equivalentes a 9.321,72 €, considerando más justa una indemnización equivalente al menos a la cuarta parte del tiempo de arrendamiento que queda por cumplir, esto es, 13 meses y medio de renta, lo que supone un total de 20.973,87 €.

CUARTO.-La estimación parcial del recurso, que a su vez supone la estimación parcial de la demanda, hace que cada una de las partes debe hacer frente a las costas causadas a su instancia, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de este recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA Fidela confirmamos sustancialmente la sentencia de instancia de 15 de mayo de 2014 declarando resuelto el contrato de arrendamiento de 13 de noviembre de 2008 por desistimiento de la arrendataria DOÑA Emma debiendo ésta indemnizar a la arrendadora en la cantidad de 20.973,87 €, debiendo cada una de las partes abonar las costas causadas a su instancia, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de este recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Presidente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-