Sentencia CIVIL Nº 233/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 713/2018 de 28 de Junio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0172110
Recurso de Apelación 713/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 874/2017
APELANTE: Dña. Sabina
PROCURADOR Dña. ANA MARIA RUIZ LEAL
APELADO: SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION
BANCARIA S.A (SAREB).
PROCURADOR D. FRANCISCO ABAJO ABRIL
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO
En Madrid, a veintiocho de junio de dos mil diecinueve.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 874/2017 seguidos en el Juzgado
de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, en los que aparece como parte apelante Dña. Sabina representada por
la Procuradora Dña. ANA MARIA RUIZ LEAL y defendida por el Letrado D. PEDRO LÓPEZ DEL POZO, y
como parte apelada SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION
BANCARIA S.A (SAREB). , representado por el Procurador D. FRANCISCO ABAJO ABRIL y defendido por
la Letrada Dña. MARÍA CONCEPCIÓN MONTALVO MORENO; todo ello en virtud del recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 12/07/2018 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 12/07/2018 , cuyo fallo es del tenor siguiente:' Estimando la demanda deducida por el Procurador de los Tribunales D.

Francisco José Abajo Abril, en nombre y representación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB), contra los ignorados herederos y Doña Sabina declaro haber lugar al desahucio del piso, sito en la C/ DIRECCION000 n. NUM000 , NUM001 , puerta NUM002 de esta capital, apercibiéndoles de que si no lo desalojan dentro del término legal, se procederá a su lanzamiento, lo que tendrá lugar el según consta señalado el próximo 25 de septiembre de 2.018 a las 10,30 horas imponiéndoles las costas causadas.'

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Sabina a la que se opuso la parte apelada SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A (SAREB) y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 14 de mayo de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Las pretensiones de las partes y la sentencia apelada.

La demanda presentada por Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb), contra los ignorados ocupantes de vivienda de su propiedad sita en la casa número NUM000 de la DIRECCION000 , de Madrid, después identificados como doña Sabina , planteaba acción de desahucio en precario, solicitando la declaración judicial de ocupación de la vivienda por los demandados sin título posesorio y sin pago de contraprestación, en situación de precario, y su condena a dejar libre el inmueble bajo apercibimiento de lanzamiento.

Doña Sabina se opuso a la pretensión.

La sentencia dictada en la primera instancia, tras rechazar la excepción opuesta de defecto legal en el modo de proponer la demanda, analiza la alegación de la demandada, doña Sabina , sobre haberse subrogado en el contrato de arrendamiento del que era titular su abuela, doña Diana , con quien convivía cuando falleció ésta, en el mes de Enero de 2017. Expone los requisitos para que opere la subrogación en la posición del arrendatario, indicando que la comunicación de la voluntad de subrogación dirigida al arrendador no ha de serlo necesariamente por escrito, bastando que resulte de actos concluyentes o incluso que se deduzca de actos propios del arrendador que demuestren indubitadamente que conoce la subrogación operada en la vivienda objeto del contrato. La recepción por el arrendador de la referida comunicación, en el plazo de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario, permite la pervivencia de la relación arrendaticia aunque no hayan sido cumplidos de forma estricta los requisitos formales que la Ley exige para la subrogación. En el supuesto enjuiciado, no se ha practicado prueba que justifique la subrogación alegada por la arrendataria demandada. Únicamente manifiesta que se dirigió comunicación verbal a la entidad Sareb y a Alteba Gestión Servicios Inmobiliarios, sin aportar prueba alguna. La prueba documental presentada muestra que el 5 de Octubre de 2005, la anterior arrendataria autorizó a don Eutimio a realizar operaciones con el Banco relacionadas con la vivienda de que era inquilina, cediendo sus derechos para efectuar gestiones dirigidas a la compra de la vivienda, así como que don Eutimio realizó actos orientados a la adquisición de la vivienda, incluso tras el fallecimiento de la anterior inquilina producido el 16 de Enero de 2017. Pero ello no acredita que la demandada se hubiera subrogado en el contrato de arrendamiento tras producirse el fallecimiento. El 6 de Julio de 2017 se dirigió burofax a los ignorados ocupantes de la vivienda, recibido personalmente por la demandada el 17 de Julio, indicando que se tenía conocimiento de haber fallecido la arrendataria, e indicando el transcurso de más de noventa días sin que nadie hubiera solicitado la subrogación, por lo que se requería a los ocupantes para comunicar la identidad de la persona que tuviera voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento, advirtiendo que de transcurrir treinta días sin recibir respuesta tendría lugar la resolución del contrato de arrendamiento, requerimiento al que la ahora demandada no formuló respuesta.



SEGUNDO.- Motivos de recurso.

Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación doña Sabina , planteando hechos nuevos conocidos con posterioridad a la celebración de la vista en la primera instancia, consistentes en la recepción por la ahora apelante de notificación de 29 de Junio de 2018, que le fue dirigida por Rosales Desarrollo, S.L., comunicando haber adquirido la vivienda litigiosa mediante escritura pública otorgada en esa misma fecha, y poniendo en su conocimiento que dicha mercantil había devenido nueva arrendadora del inmueble, comunicando un número de cuenta bancaria para el pago de la renta correspondiente a Julio de 2018.

De otra parte, la demandante ha presentado ante el Juzgado escrito de 3 de Septiembre de 2018, solicitando la suspensión del lanzamiento ante la posibilidad de alcanzar un acuerdo, pese a no haber mantenido contacto alguno con doña Sabina , sin olvidar que no puede perfeccionar acuerdos sobre una vivienda de la que no es propietaria.

La compradora, y nueva propietaria de la vivienda, tenía conocimiento de la vigencia de un contrato de arrendamiento, al comunicar el número de cuenta bancaria en el que procedía ingresar la renta.

A la vista de lo anterior, se alega la falta de legitimación activa sobrevenida de Sareb, una vez adquirida la propiedad de la vivienda por Rosales Desarrollo, S.L. Asimismo, se ha producido una pérdida sobrevenida de interés y del objeto del procedimiento para la demandante. Esta última, al haber perdido la propiedad de la vivienda, carece de título para recibir la posesión, cuya restitución pretende en la demanda. Al mismo tiempo, la nueva propietaria, al comunicar la cuenta bancaria para ingreso de rentas, respeta la existencia del contrato de arrendamiento sobre la vivienda.

Se denuncia en el recurso la inadecuación del procedimiento verbal de desahucio en precario, del art. 249.1.6º L.E.c ., para pronunciarse sobre cuestiones arrendaticias, considerando que se ha alegado la subrogación de la demandada en el precedente contrato de arrendamiento.

Finalmente, alega la apelante que la sentencia valora erróneamente la prueba practicada, y concretamente los recibos aportados como documentos números 9 y 10, emitidos por el Sareb y en concepto de renta arrendaticia de los meses de Diciembre de 2017 y Enero de 2018, emitidos por tanto con posterioridad a la presentación de la demanda. Lo que debe ponerse en relación con la inexistencia de requisitos formales para entender operada la subrogación arrendaticia.



TERCERO.- Inadecuación de procedimiento.

Vistas las alegaciones del recurso, procede examinar con carácter previo, por su naturaleza procesal, la alegación de inadecuación de procedimiento al amparo del art. 249.1.6º L.E.c ., por la pretendida improcedencia de analizar cuestiones arrendaticias en el ámbito del juicio de desahucio en precario.

Como declaró esta Sala, en S. 11.Oct.2010, ' Una de las novedades que ha aportado la normativa procesal actual, es la supresión de la cuestión compleja, como alegación que, de prosperar, comportaba la desestimación de la demanda en los procesos de esta naturaleza, y ello porque, contrariamente a la situación existente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento civil, el juicio de desahucio por precario, o lo que es lo mismo, el proceso verbal a que se refiere el artículo 250.1.2º de referida Norma , no es un juicio sumario, sino un proceso plenario que finaliza por sentencia con efectos de cosa juzgada. Por tanto, en el presente proceso no cabe la alegación de cuestión compleja, ya que en el mismo se pueden y deben ventilar todas las cuestiones referentes a la posesión, tal y como se señala en la Exposición de Motivos de la Ley Procesal (Ordinal XII), que al justificar la no inclusión de este proceso en el artículo 447 , esto es, dentro de aquellos en los que la sentencia dictada carece de los efectos de cosa juzgada, justifica tal exclusión al decir que: 'La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad '.

Al mismo tiempo, es igualmente cierto que el objeto o ámbito procesal propio del juicio de desahucio en precario se limita, ex art. 250.1.2º L.E.c ., a debatir la recuperación de la posesión del inmueble cedido en precario frente a quien carece de título, o frente a quien dispone de título devenido ineficaz, sin limitación alguna de prueba y con los efectos propios de la cosa juzgada. Y ese específico ámbito procesal impide resolver cuestiones que excedan de tal objeto, tales como la propiedad del inmueble o el contraste entre títulos contradictorios. O igualmente la eficacia de la subrogación en la primitiva relación arrendaticia esgrimida por la parte demandada.

Pero, en el presente caso, sucede que la pretendida subrogación se convierte en una alegación puramente defensiva, por cuanto antes de la interposición de la demanda, doña Sabina nunca realizó actividad alguna tendente a activar la subrogación en la anterior relación arrendaticia y, es más, requerida al efecto por la propietaria del inmueble, permaneció pasiva sin formular alegación, ni desplegar actos tendentes a consumar la subrogación. En consecuencia, nunca, hasta la interpelación judicial, ha manifestado, explícita o tácitamente, su voluntad de subrogarse en el arrendamiento, ni cabe por tanto evaluar la eficacia de acto alguno con consecuencias subrogatorias.

Tras el fallecimiento de la arrendataria de la vivienda, doña Diana , acaecido en Enero de 2017, y como declara probado la sentencia apelada, el 12 de Julio de 2017 , la demandante envió burofax a los ocupantes de la vivienda formulando requerimiento ' para que identifiquen a la persona que, estando facultada para ello, tiene voluntad de subrogarse en el contrato de alquiler tras el fallecimiento del titular' (...) ' tras haber tenido conocimiento de que la arrendataria falleció en fecha 11 de Enero de 2017 y habiendo transcurrido más de 90 días sin que nadie haya solicitado la subrogación en los derechos y obligaciones del arrendatario' (...) con advertencia de que ' transcurridos treinta días sin recibir respuesta de forma fehaciente al presente requerimiento solicitando la subrogación, tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento' .

Dicho burofax fue recibido por doña Sabina el día 17 de Julio de 2017, ante cuyo requerimiento permaneció pasiva, sin formular contestación, ni pretender la subrogación.



CUARTO.- Falta de legitimación activa sobrevenida de la propietaria de la vivienda.

La transmisión del dominio del inmueble litigioso durante la tramitación del procedimiento no produce el efecto de privar de legitimación a la demandante para mantener el ejercicio de la acción de desahucio en precario, o cualquier otra fundada en el dominio del inmueble. Por razón de los efectos de la litispendencia previstos con carácter general en el art. 410 L.E.c ., y específicamente en el art. 413.1, sobre la ' Influencia del cambio de circunstancias en la sentencia sobre el fondo' , a cuyo tenor ' No se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa'.

Los efectos de la litispendencia, en los supuestos de cambio de titularidad del derecho que legitima para el ejercicio de la acción, deben ponerse en relación con el art. 17 L.E.c ., precepto que evidencia el carácter voluntario que se asigna a la sucesión procesal por transmisión del objeto litigioso. Así, el apartado 1 de dicho precepto contempla que ' Cuando se haya transmitido, pendiente un juicio, lo que sea objeto del mismo, el adquirente podrá solicitar, acreditando la transmisión, que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente' . Se trata, pues, de una facultad de ejercicio voluntario para el adquirente del derecho.

En el supuesto enjuiciado, alega la demandante haber pactado con el adquirente del dominio de la vivienda continuar en el ejercicio de la acción ejercitada. Se trata, en todo caso, de una cuestión sujeta a los pactos particulares alcanzados entre el demandante y el tercer adquirente del derecho, correspondiendo al primero la legitimación activa ad causam que le correspondía a la fecha de interposición de la demanda, hasta tanto se ejercite, en su caso, la facultad de promover la sucesión procesal.



QUINTO.- Errónea valoración de la prueba practicada.

Es cierto, como alega la parte apelante, que como documentos números 9 y 10 de la demanda se aportan recibos de renta correspondientes a los meses de Diciembre de 2017 y Enero de 2018. Asimismo, es cierto que la actual doctrina jurisprudencial ha eliminado la imposición de requisitos puramente formales para la efectividad de la subrogación arrendaticia, y la entiende operada cuando la parte arrendadora tiene conocimiento del fallecimiento del anterior arrendatario, así como de la voluntad subrogatoria de quien ostenta el derecho.

Declara la Sentencia del Pleno del TS de 20.JUL.2018 que: ' 2.-Esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse. Así se afirmó en la sentencia 343/2012, de 30 de mayo , se ratificó en la sentencia de pleno 247/2013 , de 22 de abri , y se confirmó en la sentencia 664/2013, de 23 de octubre .

3.-Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC ).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

4.-Esta matización de la doctrina jurisprudencial justifica la estimación del recurso de casación.

En el presente caso, a la vista de los hechos probados en la instancia, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento '.

Sin embargo, en el supuesto enjuiciado, como queda dicho, la parte actora dirigió requerimiento a los ocupantes del inmueble, con el fin de que hicieran valer su eventual derecho de subrogación, requerimiento que fue recibido personalmente por la ahora demandada, sin hacer alegación alguna. Respecto de los recibos de renta aportados, fueron emitidos a cargo de la anterior arrendataria, doña Diana , por lo que no concurren a justificar que la propietaria de la vivienda tuviera conocimiento de la identidad de terceros con derecho de subrogación, ni que adquiriese conciencia de la voluntad subrogatoria de terceros. Por todo lo cual procede desestimar el recurso.



SEXTO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M.

EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Ruiz Leal en representación de doña Sabina , contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 45 de Madrid, bajo el número 874 de 2017, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM , abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0713-18' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.