Sentencia Civil Nº 235/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 30/2012 de 14 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 30 de 2012

Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción núm. 5 de Vinaròs

Juicio Ordinario número 1132 de 2010.

SENTENCIA NÚM. 235 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

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En la Ciudad de Castellón, a catorce de mayo de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día diez de noviembre de dos mil once por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vinaròs en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1132 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Zaida , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. María Mercedes Cruz Sorribes y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Javier Martínez Álvaro, y como apelado, Don Pedro , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Alicia Ballester Ferreres y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Ana María Maura Altabella.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MANUEL MARCO COS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: " Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Pedro , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. Alicia Ballester Ferreres, contra Dª. Zaida , representada por el Procurador de los Tribunales Dª. Mercedes Cruz Sorribes, sobre acción de resolución contractual, debo declarar y declaro resuelto el contrato suscrito entre las partes en fecha 10 de mayo de 2010 respecto de la vivienda de la vivienda nº NUM000 del conjunto inmobiliario sito en Benicarló, DIRECCION000 nº NUM001 , Urbanización DIRECCION001 , y debo condenar y condeno a Dª. Zaida a devolver a D. Pedro la suma de 6.000 euros entregados a la firma del contrato privado, los intereses legales moratorios desde la fecha de interposición de la demanda, todo ello sin imposición de las costas procesales.-"

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Zaida se preparó en tiempo y forma recurso de apelación contra la misma, y una vez admitido a trámite, se interpuso recurso en el plazo conferido al efecto y mediante escrito razonado, solicitando se dicte sentencia declarando no haber lugar a la estimación de la demanda, con condena en costas al actor en relación con las causadas en la primera instancia.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando que se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición al apelante de las costas causadas en la alzada.

TERCERO.- Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día 10 de enero de 2012 correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Diligencia de Ordenación de fecha 19 de enero de 2012 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 16 de abril de 2012 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 10 de mayo de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada.

PRIMERO.- D. Pedro demandó a Dª. Zaida . Ejercitaba la acción de resolución del contrato privado de compraventa que las partes firmaron el día 10 de mayo de 2010 respecto de la vivienda nº NUM000 del conjunto inmobiliario denominado DIRECCION001 , sito en Benicarló, DIRECCION000 nº NUM001 , que mediante el contrato la demandada vendía al actor. Sostenía éste en su demanda que mientras él había cumplido su parte del contrato, no había hecho otro tanto la vendedora demandada, que no le había comunicado la existencia de las cargas y gravámenes que pesaban sobre la finca objeto de la compraventa, consistentes en una garantía hipotecaria y unas cargas urbanísticas por la gestión y ejecución del Programa de Actuación Integrada del Sector en que se integra la vivienda, amen de no contar todavía con la cédula de habitabilidad. Pedía también la condena de la demandada al pago de 12.000 euros, duplo de los 6.000 euros entregados por el comprador a la firma del contrato en concepto de arras penitenciales.

La sentencia ha estimado en parte la demanda. No ha atendido a la pretensión de devolución del doble de la cantidad entregada a cuenta, al no tratarse de un desistimiento de la compradora, sino de la resolución contractual a iniciativa del vendedor que abonó aquélla, por lo que no es de aplicación el art. 1454 CC . Y ha acordado la resolución del contrato por entender que el incumplimiento de la vendedora demandada es de entidad suficiente para ello.

Recurre en apelación Doña Zaida , con la pretensión de que en esta alzada se desestime la demanda.

El actor pide la confirmación de la sentencia que le ha sido favorable.

SEGUNDO.- En el escrito de interposición del recurso de apelación recuerda la recurrente que para que el incumplimiento tenga entidad suficiente y con ello virtualidad resolutoria del contrato ha de ser grave y sustancial, afectar a una obligación esencial y basarse en la rebelde voluntad de la parte. A continuación, alega que ninguno de los que se achacan a la vendedora (falta de licencia de ocupación, subsistencia de cargas urbanísticas y de garantía hipotecaria) pueden dar lugar a la resolución contractual acordada en el primer grado de la jurisdicción.

Comenzamos recordando, como en su escrito de oposición al recurso hace la parte apelada, que la jurisprudencia entiende que la valoración de la trascendencia del incumplimiento es ajena a la voluntad rebelde del incumplidor. En este sentido, se dice en la STS de 14 de noviembre de 1998 (RJ 1998/9972) para que haya un verdadero incumplimiento basta la frustración de la legítima expectativa de la parte cumplidora en cuanto al fin del contrato, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó. Sigue diciendo la citada STS que se trata de que el vendedor ha de cumplir conforme a lo pactado, de forma que sólo puede liberarse de las consecuencias del incumplimiento si prueba la concurrencia de causa a él no imputable, sin que sea necesario bucear en el interior de sus profundidades anímicas para ver por qué no cumple y sancionarlo si en ese viaje se observa que quería cumplir aunque no cumpliese, así como que la falta de cumplimiento frustra «per se» las expectativas de la otra parte contratante.

Es hecho acreditado y no discutido que el día 10 de mayo de 2010 las partes otorgaron el contrato privado de compraventa al que se ha hecho referencia, pactando un precio de compra de 230.000 euros y comprometiéndose a formalizar la correspondiente escritura pública no más tarde del 10 de junio de 2010, en cuyo acto se efectuaría la entrega de llaves y la toma de posesión de la vivienda. En la cláusula séptima afirmaba la vendedora "que el inmueble se hallará libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la ley" (folios 14 y 15).

Si dijo la vendedora demandada que "el inmueble se hallará libre de cargas, gravámenes arrendatarios y vicios ocultos", es claro que se comprometió a que tal estado de falta de todo tipo de cargas o gravámenes -es decir, de total libertad- fuera el que habría de tener la vivienda objeto del contrato cuando se otorgara la escritura pública el 10 de junio de 2010, pues éste es el único sentido e interpretación que puede dársele a la utilización del futuro verbal "se hallará" y solamente la vendedora y a la sazón propietaria estaba en situación de lograr dicha situación.

Sin embargo, resulta que pesaban sobre la vivienda varias cargas, tal como se detalla en la nota informativa del Registro de la Propiedad traída al procedimiento (al folio 26 en el Acta de manifestaciones otorgada ante Notario el 11 de junio de 2010 y en los folios 31 y 32).

Aunque en puridad no era necesario, por cuanto ya la vendedora había adquirido el compromiso al que acabamos de referirnos y no hacía falta ningún estímulo para que cumpliera, el día 31 mayo de 2010 el comprador ahora demandante dirigió mediante burofax un requerimiento escrito a doña Zaida , en el que le ponía de manifiesto que la vivienda carecía de la preceptiva licencia municipal de primera ocupación, se encontraba gravada con una carga urbanística por la gestión y ejecución del Programa ante Actuación Integrada del sector definido por el plan de reforma interior en el ámbito de suelo urbano entre la calle Peñíscola y avenida Valencia para responder del pago derivado de la organización y, por último, que pesaba sobre la misma con la carga hipotecaria. A continuación, le ofrecía dos alternativas: bien comparecer el día 10 junio señalado ante la notaría para el otorgamiento de la escritura, siempre que estuviera en condiciones de poder subsanar las deficiencias legales a que acabamos de referirnos; o bien devolverle la cantidad entregada de 6.000 €, entendiéndose que con ello quedaba resuelto del contrato y saldadas y liquidadas las relaciones entre las partes (folios 18 al 20).

No consta que la vendedora contestara a este requerimiento, ni tampoco que hubiera comparecido en la notaría, optando por la primera de las alternativas, o que de otro modo se hubiera mostrado dispuesta a la total liberación del objeto de las compraventa. Si ni siquiera contestó, es claro que tampoco se avino a pactar la resolución contractual con devolución de la cantidad que había recibido.

a) La vivienda, respecto de la que se había certificado el final de obra el día 4 de junio de 2003 (folio 117) y en la que estaba domiciliado el vehículo registrado a nombre de la vendedora (certificado municipal del folio 102), que dice que residía en ella sin problemas, todavía carecía de licencia de primera ocupación el día 17 de diciembre de 2010 (certificado del Ayuntamiento al folio 29). No obtuvo el permiso administrativo para ser habitada hasta el día 18 de mayo de 2011, según el certificado municipal del folio 123; esto es, once meses después del día previsto para el otorgamiento de la escritura.

No es extraño que tal situación inquietara al comprador, del que no se ha acreditado que conociera dicha circunstancia cuando firmó el contrato privado, mientras que consta en el mismo el compromiso de la vendedora de entregar la finca libre de cargas.

Ciertamente, la falta de licencia de ocupación no es una carga, por lo que puede decirse que no se comprometió literalmente Doña Zaida a su obtención antes del otorgamiento de la escritura. También es cierto que la trascendencia de la falta de dicho permiso es más importante cuando se trata de la primera venta, en cuyo caso es responsabilidad del promotor que la construcción se haya llevado a cabo cumpliendo los requisitos necesarios para ello.

Sin embargo, siete años después del final de obra debía ser la propietaria vendedora la responsable de que el comprador pudiera hacer uso de la vivienda sin la menor dificultad, ni siquiera la constituida por la no obtención de la repetida licencia.

En anteriores resoluciones de esta Sección (p. ej. Sentencia núm. 83 de 20 febrero 2012 ) se ha sostenido que no se está condiciones de entrega y uso de la vivienda hasta que no se cuenta con la licencia de primera ocupación, citando en este sentido los arts 16.d y 32 de la Ley de Vivienda de la Comunidad Valenciana de 20 de octubre de 2004 y los arts. 5 y 191.f) de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre , de la Generalitat, Urbanística Valenciana, como también los artículos 2 y 3 de la normativa vigente con anterioridad, contenida en el Decreto 161/1989, de 30 de Octubre, del Consell de la Generalitat Valenciana . Cierto es que el rigor puede no ser el mismo cuando no se trata de primera ocupación, o adquisición del promotor, sino de venta por quien adquirió la vivienda al finalizar la obra. Pero, no obstante ello, la entrega de la vivienda en condiciones de poder ser habitada sin obstáculos o impedimentos materiales o legales puede contarse entre las obligaciones inherentes al contrato de compraventa y a cargo del vendedor, siquiera por integrar el cumplimiento de una consecuencia que, según su naturaleza, es inherente a la buena fe y a la ley ( art. 1258 CC ).

b) A lo dicho se añade que, contra lo que fue expresamente objeto de compromiso a cargo de la vendedora, sobre la vivienda pesaban cargas de las que la vivienda no había sido liberada el día fijado para el otorgamiento del contrato.

Por un lado, una hipoteca en garantía de un préstamo hipotecario de 171.300 euros de principal y fecha prevista de vencimiento el 31 de octubre de 2033. Por otro, una carga urbanística, al encontrarse la finca afecta a las cargas urbanísticas de gestión y ejecución del Programa de Actuación Integrada del sector definido por el Plan de reforma interior en ámbito de suelo urbano entre la calle Peñíscola y Avenida de Valencia, de Benicarló (folio 31). Es claro que no se compadece esta situación con el compromiso de liberación de cargas asumido expresamente por la vendedora.

Estos incumplimientos tienen suficiente virtualidad resolutoria.

Se trata de la infracción de un pacto convenido de forma expresa, lo que pone de manifiesto que no era irrelevante al comprador que sobre la vivienda pesaran cargas cuando adquiriera su propiedad mediante el otorgamiento de la escritura ( art. 1462 CC ).

No sirve el alegato de que la vendedora habría cancelado la hipoteca con el precio de la vivienda que el día previsto satisfaría el comprador: ni respondió en tal sentido al requerimiento que le dirigió el actor diez días antes del previsto para la firma de la escritura pública, ni con ello se cumplía el pacto de que la libertad de cargas se habría de lograr antes de dicha firma.

Tampoco el que el importe económico cuyo pago garantizaban las cargas representa un porcentaje del precio total, sobre todo teniendo en cuenta que ninguna garantía ofreció a su vez la vendedora a fin de asegurar el futuro levantamiento, o que afrontaría el pago de la deuda garantizada. No puede obligarse al comprador a la adquisición de la propiedad de una vivienda gravada, asumiendo sin compensación alguna el riesgo de, tras haber pagado el precio, tener que afrontar el pago de las deudas garantizadas.

Ni el alegato de que la obligación de pago de las deudas garantizadas por las cargas es solamente una eventualidad de cumplimiento incierto, sometida al impago de los principales deudores, la prestataria en un caso y el promotor en el otro. El compromiso que la demandada asumió e incumplió consistía en que la vivienda se encontrara libre de cargas y, como acaba de decirse, no hay motivo para forzar al comprador a soportar la incertidumbre que supone la permanencia de las mismas.

Finalmente, no sirve a la pretensión de la parte recurrente la invocación del art. 34 de la Ley Hipotecaria . La protección del tercero de buena fe que adquiere una finca confiando en el contenido del Registro no es aplicable al caso: ni los litigantes son terceros, sino partes del contrato; ni la razonable confianza del comprador en que la otra parte cumpliría con arreglo a la buena fe ( arts. 7 y 1258 CC ) el compromiso de entrega libre de cargas puede ceder porque las mismas estuvieran inscritas.

En conclusión, convenimos con la juzgadora de primer grado en que los incumplimientos de la demandada recurrente tienen suficiente entidad resolutoria, por lo que debe ser confirmada la sentencia de instancia.

TERCERO.- La desestimación del recurso que se sigue de lo dicho da lugar a la imposición a la parte recurrente de las costas causadas por su recurso respectivo ( art. 398 LEC ). No apreciamos la existencia de las serias dudas jurídicas que invoca la parte recurrente y que, de concurrir, darían lugar a que no se le impusieran las costas de la alzada.

En cuanto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, pierde cada parte recurrente la misma, a la que se dará el destino legal. efectuada (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Zaida contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vinaròs en fecha diez de noviembre de dos mil once, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1132 de 2010, debemos confirmar y CONFIRMAMOS la resolución recurrida e imponemos a la parte recurrente las costas causadas por su apelación.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir, puesto que se desestima el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.