Sentencia Civil Nº 235/2014, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 140/2014 de 14 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
SECCION SEGUNDA
S E N T E N C I A NÚM. 2 3 5
Ilustrísimos Señores:
PRESIDENTE
D. JOSE CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES
MAGISTRADOS
Dª. MARGARITA ALVAREZ OSSORIO BENITEZ
D. ANTONIO MARÍN FERNÁNDEZ
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE EL PUERTO DE SANTA MARIA.
JUICIO VERBAL Nº 855/12
ROLLO DE SALA Nº 140/14
En Cádiz a catorce de octubre de dos mil catorce.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Sres. reseñados
al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la
Sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal 855/12 referido.
Como parte apelante ha comparecido el Procurador Don Fernando Lepiani Velázquez en nombre y
representación de Don Octavio , bajo la dirección jurídica del Letrado Don José Miguel Oviedo Mesa.
Como parte apelada ha comparecido la Procuradora Doña Carmen Enríquez Luque en nombre y
representación de Don Secundino , bajo la dirección jurídica del Letrado Don Manuel D. Martínez Toledano.
Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don JOSE CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES, conforme
al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número tres de El Puerto de Santa María se dictó Sentencia el 25 de abril de 2013 en el procedimiento del margen, cuyo Fallo es del tenor siguiente: 'Que ESTIMANDO TOTALMENTE la demanda de interpuesta por la Procuradora Sra. Enríquez, CONDENO a D. Octavio a abonar a D. Secundino la suma de 4.500 Euros, más el interese legal de dicha cantidad computado desde la fecha de reclamación extrajudicial, el 26/6/12 hasta su completo efectivo pago, y al pago de las costas del presente procedimiento.'

SEGUNDO .- Formulado recurso de apelación contra la Sentencia de instancia, por la representación de D. Octavio , se dio traslado por diez días, presentando escrito de oposición D. Secundino , siendo emplazadas las partes por diez días para ante esta Audiencia Provincial. Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente, Diligencia de Ordenación notificada a las partes.

Fundamentos

PRIMERO .- La Juez de la instancia estima la demanda, interponiendo recurso de apelación la parte demandada que lo fundamenta en infracción del artículo 218 de la LEC ..



SEGUNDO.- Las partes procesales celebraron contrato de arrendamiento de vivienda en fecha 22 de Febrero del 2009 por duración de un año, prorrogable. El contrato se regia por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre.

El artículo 9 de la citada norma establecía hasta la reforma del 6 de Junio del 2013, que la duración del arrendamiento será libremente pactado por las partes. Si el plazo pactado era inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento, este contrato se prorrogará hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta dias de antelación como mínimo a la fecha del contrato o de cualquiera de las prorrogas, su voluntad de no renovarlo.

En el contrato se establecía que para la prorroga del contrato era necesario la firma de ambas partes.

Es una cláusula nula porque va contra la norma legal establecida. Además esta cláusula contractual no se cumplió por las partes pues se prorrogó por tres veces, abonando el arrendatario como última renta la de Abril del 2012.

¿Hubo abandono de la vivienda por partes del arrendatario, como sostiene la parte demandante, o hubo acuerdo de extinción del mismo, por desistimiento de continuar el contrato por parte del arrendatario como alega la parte demandada? Si hubo abandono, el arrendatario tendría que abonar las rentas durante el plazo establecido en el contrato o en su prorroga, como indemnización por resolución unilateral del contrato. Si hubo desistimiento consentido por el arrendador, el artículo 11 de la Ley de Arrendamiento permite en los arrendamiento de más de cinco años desistir del contrato al arrendatario, con preaviso al arrendador por dos meses, pudiendo pactar las partes, una indemnización en favor del arrendador de una mensualidad de renta en vigor, por cada años del contrato que debe de cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

El Tribunal Supremo en Sts. de 12 de Junio y 2 de Octubre del 2008 , modera la aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que establecía que el arrendatario vendrá obligado al pago de la renta y si antes de su terminación lo desaloja debía indemnizar por la renta que corresponda al plazo que, según el contrato quedara por cumplir. Y lo modera, en base al artículo 3 , 7 y 1103 del Código Civil , atemperando las consecuencias jurídicas, atendiendo a las circunstancias del caso, y en todo caso el arrendador deberá ser indemnizado con las rentas dejadas de percibir hasta que fuera de nuevo arrendado.

En el hecho enjuiciado no podemos aplicar directamente esta norma del artículo 11, pues el contrato no duró más de cinco años, pero entendemos que tampoco puede serle exigida al arrendatario el pago de los diez meses que se le reclama, pues de la cuenta corriente donde se ingresaba las rentas, queda acreditado que el último mes pagado por el arrendatario es Abril del 2012, y que a partir del mes de Julio del 2012 aparece ingresos por alquiler, por 250 Euros, por lo que entendemos que solo se harían exigibles los meses de Mayo y Junio del 2012, pues en otro caso, se estaría produciendo un enriquecimiento injusto del arrendador, al estar cobrando el pago de doble renta por el mismo inmueble. A la parte arrendadora, conforme al artículo 217, 6 de la LEC , por el principio de disponibilidad y facilidad probatoria, debió haber acreditado que estos ingresos por alquiler se debían por otros inmuebles.



TERCERO.- Se establecía en el contrato una fianza de 450 Euros que debía ser entregada en el plazo de 5 días del contrato por el arrendatario.

No consta que se haya devuelto al arrendatario, por lo que esta cantidad debe ser deducida de los dos meses de renta que se debe al arrendador. En suma, el arrendatario debe la cantidad de 450 Euros al arrendador, y los intereses legales desde la citada cantidad, desde la fecha de la sentencia de la instancia, donde debió fijar la cantidad debida, al existir intereses contrapuestos de las partes procesales. Por ello, se estima parcialmente el recurso de apelación, con revocación parcial de la sentencia de instancia, resolviendo el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes procesales, debiendo abonar la parte demandada a la parte demandante la cantidad de 450 Euros, al ser descontada la fianza de los dos meses debidos por el arrendatario.



CUARTO.- Al estimarse parcialmente la demanda, no se hace especial pronunciamiento de las costas procesales de la primera instancia, conforme al artículo 394 de la LEC .

Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no se hace especial pronunciamiento de las costas procesales de segunda instancia, según determina el artículo 398 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo

Fallo

Que se ESTIMA parcialmente el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Lepiani Velázquez en representación de don Octavio frente a la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Juez de Primera Instancia número 3 de El Puerto de Santa María, y con revocación parcial de la expresada resolución, declarar resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a ambas partes procesales, y que la parte demandada abonará la cantidad de 450 Euros por los meses de renta, al haber deducido un mes la fianza del arrendamiento, más los interés legales de la citada cantidad desde la fecha de la sentencia de la instancia.

No se hace especial pronunciamiento de las costas procésales ni en primera como en segunda instancia.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación en el supuesto del artículo 477, 2-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notifíquese a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.