Sentencia Civil Nº 235/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 368/2014 de 15 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 368/2014 3ª

JUICIO VERBAL NÚM. 605/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 235/15

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª . M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a quince de julio de dos mil quince.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 605/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Barcelona, a instancia de D/Dª. Inocencia contra D/Dª. Marcelino los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por Inocencia contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de marzo de 2014 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Inocencia contra D. Marcelino , con imposición de las costas a la parte actora.

Desestimo la demand reconvencional interpuesta por la representación procesal de D. Marcelino contra Dª . Inocencia con imposición de las costas a la parte demandada reconveniente.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 15 de julio de 2015 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de Dª Inocencia se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona en fecha 11 de marzo de 2014 en los presentes autos de Juicio Verbal nº 605/2013.

Dicha resolución desestimaba la demanda interpuesta por la ahora recurrente, en su calidad de propietaria a título hereditario del inmueble sito en el piso NUM000 - NUM001 de la CALLE000 nº NUM002 de Barcelona, contra D. Marcelino inquilino de dicha vivienda en virtud de contrato suscrito en fecha 18 de septiembre de 2008 con la anterior propietaria del referido inmueble, Dª María Inés , madre de la aquí actora y apelante.

Asimismo la sentencia de instancia desestima también la demanda reconvencional formulada por el expresado demandado reclamando la devolución de la cantidad entregada en concepto de fianza arrendaticia. A este pronunciamiento se ha aquietado el Sr. Marcelino , luego ya no es objeto de discusión en esta instancia.

Para configurar claramente la problemática sometida a debate en esta alzada conviene señalar que, conforme reza el suplico de la demanda inicial, de acuerdo por otra parte con los fundamentos jurídicos invocados (vid. apartado c) del fundamento sexto de la demanda, folio 15), la actora ejercita la acción de resolución contractual y reclama las rentas arrendaticias devengadas hasta el día 1 de octubre de 2012, por importe de 6.264,26.-euros, deducción hecha de 1.300.-euros entregados por el arrendatario en concepto de fianza.

Sin embargo, al inicio de la vista de juicio, la letrado de la actora formuló aclaración en el sentido de precisar que lo que solicitaba era la declaración de 'extinción' o 'finalización' del arriendo con efectos desde el mes de octubre de 2012, manteniendo las reclamación dineraria en los términos expuestos.

La sentencia de primer grado, tras exponer las cuestiones objeto de controversia y enunciar la normativa aplicable, partiendo de la claridad del tenor literal de la cláusula primera del contrato de arrendamiento dedicada a la regulación de la duración del mismo (incluido el régimen de preaviso de denuncia de la prórroga forzosa), descarta que el arrendatario comunicara de forma tempestiva su voluntad de no prorrogar, rechazando con ello el primero de los motivos de oposición alegados por el demandado.

En segundo término, la resolución recurrida descarta también, lo que constituía el segundo de los motivos de oposición, la concurrencia de un mutuo disenso de las partes como forma de extinción del contrato, estimando la juzgadora que la mera entrega por parte del arrendatario a la arrendadora de llaves y de la consiguiente posesión de la vivienda (siendo que nadie discute que ello se produjo en el día 30 de marzo de 2012) no comporta necesariamente una aceptación de la resolución del arriendo, máxime cuando, como ocurre en este caso, obran en autos notificaciones remitidas por la propiedad al arrendatario en las que se manifiesta la oposición al desistimiento precisándose que la entrega de la posesión no implicaba una aceptación.

Ahora bien, llegados a este punto y no obstante lo anterior, la sentencia estima que la entrega de la posesión , verificada mediante la entrega de llaves, 'deja sin objeto la relación arrendaticia desde la indicada fecha, a los efectos de la acción de cumplimiento y de vigencia de la relación arrendaticia hasta el plazo de duración ( arts. 27 de la LAU y 1.124 del CC ), sin perjuicio en su caso de que, como indica la doctrina jurisprudencial antes invocada, puedan ser ejercitados por el arrendador los correspondientes derechos resarcitorios e indemnizatorios derivados de la resolución unilateral y anticipada y que no han sido interesados en sede de demanda (...)'

Como hemos dicho, frente a dicha resolución se alza únicamente la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna insistiendo en los argumentos recogidos en su demanda inicial.

Por su parte, el demandado, aquí apelado, se opone al recurso formulado de contrario alegando, en apretada síntesis, que, aun admitiendo dialécticamente la concurrencia de un desistimiento unilateral del contrato por su parte no aceptado por la propiedad, al haber optado la actora, de las dos posibilidades que ofrecía el art. 1.124 del CC , por la acción de resolución, la arrendadora no puede exigir del arrendatario el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, sino, en todo caso, una indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del arrendatario que motiva la resolución, petición indemnizatoria que no ha sido interesada en este litigio.

SEGUNDO.- Planteado el debate en la forma expuesta en el ordinal anterior, ante todo debemos exponer la doctrina aplicable en materia de desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario, recogida en numerosas resoluciones de este tribunal.

En la sentencia de esta Sección de 5 de enero de 2015 se indica que:

'El desistimiento del arrendatario supone la resolución - abandono - voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario; en consecuencia, no cabe hablar de desistimiento: (a) cuando el contrato se resuelva de común acuerdo, (b) en los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar - STS 20.4.2007 -, (c) cuando el arrendador haya instado el desahucio - STS 19.7.2002 - y (d) cuando se trate de una resolución causal a instancia del arrendatario - art. 27 LAU -.

El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual (TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011, SAP Barcelona, Sec. 4.ª, 261/2008, de 16 de mayo )

En los contratos sometidos a la LAU 29/94, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC ; únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).'

Por su parte, la sentencia citada por la recurrente, dictada también de esta Sección en fecha 4 de diciembre de 2013 , que invoca otras muchas anteriores, en lo que resulta relevante para la resolución del presente recurso, expone que:

'En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004(RJA 2710/2004 ), a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.'

Y termina con la siguiente conclusión de particular interés en lo que atañe a la controversia que analizamos:

'Por lo que, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario'.

TERCERO.- Pues bien, proyectada la doctrina al supuesto de autos, estimamos, coincidiendo con el criterio que subyace en la resolución apelada, (i) que la acción ejercitada por la actora es una acción resolutoria, pues así lo indica expresamente en el escrito de demanda, tanto en el suplico como en los fundamentos antes reseñados; (ii) que la naturaleza de esta acción no puede entenderse modificada por las manifestaciones realizada en la audiencia previa por la letrado de la actora, al pretender la declaración de la 'finalización del contrato', sin que, el hecho de que tal declaración se solicite con efectos desde el mes de octubre de 2012, y no desde el mes de marzo cuando tuvo lugar la entrega de las llaves y de la posesión, pueda convertir la acción resolutoria deducida en una acción de cumplimiento, mutación de la acción que viene impedida por la prohibición de la 'mutatio libellis' ( ex. art. 399 LEC ); y (iii) que la doctrina expuesta conlleva que, a la acción resolutoria solo cabe acumular una indemnización de daños y perjuicios, con la obligación entonces de que la actora propietaria arrendadora acredite su alcance, petición de indemnización que efectivamente no se ha impetrado en la demanda rectora de las actuaciones, sin que quepa la reclamación de las rentas arrendaticias.

Procede, por tanto, la desestimación del recurso interpuesto.

CUARTO.- Desestimándose el recurso deben imponerse a la recurrente las costas de su apelación (ex art. 398 de la LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Inocencia contra la sentencia de fecha 11 de marzo de 2014 dictada en autos de Juicio Verbal nº 605/2013 por el Juzgado de Primera Instancia 3 de los de Barcelona, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución con expresa imposición a la recurrente de las costas derivadas de su apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.

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