Sentencia CIVIL Nº 235/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 678/2019 de 22 de Junio de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0196929

Recurso de Apelación 678/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid

Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1131/2018

APELANTE:D. Felix y Dña. Tomasa

PROCURADOR D. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE

APELADO:LAZORA S.A.

PROCURADOR Dña. PALOMA THOMAS DE CARRANZA MENDEZ DE VIGO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

Dña. MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS

En Madrid, a veintidós de junio de dos mil veinte .

Siendo Magistrado Ponente Dña. MARÍA JOSÉ ALFARO HOYS

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1131/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Felix y Dña. Tomasa representados por el Procurador D. ROBERTO GRANIZO PALOMEQUE y defendidos por el Letrado D. JOSÉ MARIANO BENITEZ DE LUGO, y como parte apelada-impugnante LAZORA S.A., representada por la Procuradora Dña. PALOMA THOMAS DE CARRANZA MENDEZ DE VIGO y defendida por la Letrada Dña. MARÍA TERESA FLOR ORTIZ.; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 11/06/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 08 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 11/06/2019, cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Paloma Thomas de Carranza Méndez de Vigo, en nombre y representación de la entidad 'LAZORA, S.A.', debo declarar y declaro resulto el contrato de arrendamiento de 6 de mayo de 2015, de la vivienda piso NUM000, Puerta NUM001 de la CALLE000 nº NUM002 de Madrid, así como la plaza de garaje nº NUM003 y el trastero nº NUM004, por expiración del término contractualmente establecido, y debo condenar y condeno a los demandados a dejar libre y expedita la misma, apercibiéndoles de lanzamiento si no la desalojasen dentro del plazo legal, y a abonarle la cantidad de 3729,82 euros, correspondiente a las mensualidades de mayo a octubre de 2018, así como aquellas otras que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta hacer efectiva la entrega de la posesión, a razón de 638,81 euros al mes; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada'.

Posteriormente por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Madrid se dictó Auto de fecha 1 de julio de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor siguiente:

'DISPONGO: No acceder a la solicitud de aclaración y/o rectificación de la sentencia de 11 de junio de 2019 instada por Dª Tomasa y D. Felix'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Felix y Dña. Tomasa, al que se opuso la parte apelada LAZORA S.A., quien también impugnó la sentencia en los términos que se dan aquí por reproducidos, a cuya impugnación, la parte apelante, presentó alegaciones, que igualmente se dan aquí por reproducidas, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de junio de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-La entidad Lazora, S.A., en calidad de propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM002, piso NUM000, Puerta NUM001 de Madrid, así como de la plaza de garaje nº NUM003 y del trastero nº NUM004, ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid presentó en fecha 2 de noviembre de 2018 demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del término contractual frente a los inquilinos don Felix y doña Tomasa, solicitando que se declare: 1) La extinción del contrato de arrendamiento del inmueble, garaje y trastero celebrado en fecha 6 de mayo de 2015 entre las partes; 2) condenando a los demandados que dejen la finca libre y expedita en el plazo legal, apercibiéndoles de lanzamiento si no la desalojasen y 3) condenándoles a abonar la cantidad de 3.729,82 euros por las cantidades devengadas por el uso indebido de la vivienda desde la finalización del contrato que fija en el suplico en un importe de 3.729,82 euros a fecha de presentación de la demanda, en unión a aquellas otras cantidades que puedan continuar acumulándose desde la fecha de presentación de esta demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomando como base, para la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. La cantidad resultante indica que deberá incrementarse en el interés legal que se devengue desde la presente interpelación judicial.

Los arrendatarios don Felix y doña Tomasa contestaron a la demanda y se opusieron a ella, alegando en primer lugar existencia de prejudicialidad civil; en cuanto al fondo, que el contrato cuya resolución se pide se celebró en 2015, inmediatamente después de haberse resuelto un anterior contrato que tenían concertado con la Empresa Municipal de la Vivienda (EMSV); que la actora Lazora, S.A., no acredita su actual titularidad sobre la vivienda; que todavía se trata de una vivienda de protección pública, de modo que, aplicando la normativa administrativa que le corresponde en opinión de los demandados, no procedería el desalojo de la vivienda que se pretende en la demanda dado que la actora se comprometió con la arrendataria a mantener el arrendamiento hasta el año 2020; que el burofax de requerimiento fehaciente de no renovación fue enviado al demandado únicamente, sin que se enviara a la codemandada; que no obstante el preaviso, la actora envió una nueva carta ofreciéndoles continuar con el arrendamiento; por último indican los demandados que procedieron a consignar las cantidades que se reclaman más las correspondientes a tres meses más.

La Juez de instancia dictó sentencia en fecha 11 de junio de 2019 estimando la demanda interpuesta por Lazora, S.A., declarando respecto de los demandados don Felix y doña Tomasa que el contrato de arrendamiento de fecha 6 de mayo de 2015 de la vivienda Piso NUM000, puerta NUM001, de la CALLE000 nº NUM002 de Madrid, así como la plaza de garaje nº NUM003 y el trastero nº NUM004, quedaba resuelto por expiración del término contractualmente establecido, condenándoles a dejar libre y expedita la vivienda, apercibiéndoles de lanzamiento si no desalojasen dentro del plazo legal así como a abonar los demandados la cantidad de 3.729,82 euros correspondientes a la utilización de la vivienda durante los meses de mayo a octubre de 2018 así como aquellas otras cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta hacer efectiva la entrega de la posesión, a razón de 638,81 euros al mes; todo ello con condena en costas de primera instancia a la parte demandada en los términos expresados en los Antecedentes de Hecho de la presente resolución. Por la parte demandada se presentó escrito ante el Juzgado solicitando la complementación de la sentencia. El Juzgado de Primera Instancia dictó auto en fecha 1 de julio de 2019 en el que se acordó no haber lugar a complementar la sentencia.

Don Felix y doña Tomasa presentaron recurso de apelaciónfrente la sentencia de instancia, alegando, en síntesis, los motivos siguientes: 1) Falta de legitimación activa ad causamporque no se acredita que la actora sea la arrendadora propietaria de la vivienda; 2) que la sentencia desestima la prejudicialidad civil alegada en primera instancia cuando el arrendador originario en los contratos de ambos procedimientos es la EMVS, siendo que la acción ejercitada en ambos procedimientos es la misma desahucio por expiración de plazo; 3) vulneración de la doctrina de los actos propios porque la sentencia no se refiere al doc. nº 2 bis de la contestación; 4) que la notificación fehacientes solo se hizo a uno de los arrendatarios, con vulneración del art. 10 de la LAU; 5) que debe aplicarse la legislación administrativa, en concreto el Decreto 100/1986 que refiere que la duración del contrato de vivienda protegida es hasta 15 años, por lo que como el primer contrato fue concertado en el año 2005, podrían estar en la vivienda como arrendatarios hasta el año 2020; 5) que se han efectuado consignaciones (vid. docs 4a 4b y 4c hasta octubre 2018 y sucesivamente se han consignado cantidades hasta enero de 2019 por lo que antes del emplazamiento de 6 de febrero de 2019 los dados ya habían consignado, se han consignado más meses de lo que se recogían en la demandados y antes de interponerla. Tras solicitar que la Sala interprete las normas de conformidad con la realidad social, solicita la revocación de la sentencia.

La entidad Lazora, S.A., se opuso al recuso de apelación formulado de contrario y a su vez impugna la sentenciaalegando, como único motivo, error en la cantidad a la que fue condenada la parte demandada por el uso indebido de la vivienda desde la finalización del contrato, argumentando lo siguiente:

- La demanda se presentó el 2 noviembre 2018 y en el Hecho Séptimo se indicaba que a 31 de octubre de 2018 se adeudaban 3.729,82 euros, a razón de la última renta facturada a la arrendataria que era de un importe de 638,81 euros

- Manifiesta la demandante que en el acto de la vista del juicio verbal se pidió que se actualizara la cantidad adeudada a 8.350,54 euros a razón de 638,81 euros - importe de la última renta- importe corresopndiente al uso indebido de vivienda desde el día 5 de mayo de 2018 hasta el día 1 de octubre de 2019, teniendo en cuenta que la vista se celebró el 7 de junio de 2019.

- Que la Juez de instancia no ha tenido en cuenta dicha petición realizada en el acto del juicio, por lo que se estaría causando indefensión a la parte arrendadora apelante y por ello pide en el suplico de su recurso que esta Sala condena a la parte demandada abonar a la actora la cantidad de 8.350,54 eurospor uso indebido de la vivienda desde el 5 de mayo de 2018 hasta el 7 de junio de 2019, a razón de 638,81 euros /mes, más todas las cantidades devengadas hasta que se produzca el efectivo desalojo del inmueble y se condene a la parte demandada a las costas del procedimiento, manteniéndose el resto de los pronunciamientos de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de los demandados don Felix y doña Tomasa,

La parte apelante insiste en esta alzada en la existencia de prejudicialidad civil.

No tiene razón la parte recurrente. De lo actuado resulta que la prejudicialidad civil alegada en primera instancia se refiere a una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 43 de Madrid que ' desestimaba una acción muy semejante a la que aquí combatimos en base a la aplicación del Decreto 100/1986 de la CAM'y que dicha sentencia recurrida y revocada por la Audiencia Provincial se encontraba pendiente de un recurso de casación. Sin embargo, tiene razón la Juez de instancia cuando indica en la sentencia que '... aún siendo ciertos los anteriores hechos, los mismos no tienen encaje en el artículo 43 de la LEC pues no reúnen sus circunstancias los presupuesto que la ley exige para poder apreciar prejudicialidad civil, esto es, el fenómeno de conexión de procesos cuando la decisión de uno es base lógico jurídica necesaria para la resolución de otro, pues tal conexión exige identidad objetiva y subjetiva que no concurre en este caso a pesar de la semejanza que pudiera existir entre las naturaleza jurídicas de un asunto y otro'; efectivamente, ha comprobado la Sala que en el procedimiento resuelto en sentencia de fecha 26 de abril de 2016 por el Juzgado nº 43 de Madrid ( vid. fol 77 v. de los autos) seguidos al número 1168/2016, la entidad demandante era otra distinta denominada Fidere Vivienda, S.L.U. y los demandados eran otras personas , por lo que no se da la conexión subjetiva ni objetiva.

En consecuencia, no procede aducir existencia de prejudicialidad civil, por lo que este motivo se desestima.

Por otro lado, alega falta de legitimación activa de la demandante porque no acredita ser propietaria de la vivienda.

Tampoco podemos admitir este motivo porque la parte demandada, en concepto de arrendataria, suscribió con Lazora S.A., en calidad de arrendadora, un contrato de arrendamiento el día 6 de mayo de 2015 ( doc. nº 2 de la demanda, fol. 15 de los autos) y a dicha sociedad fue a quien iba pagando las rentas correspondientes hasta la terminación del contrato, luego se ha considerado siempre por los inquilinos que la entidad demandante Lazora era la parte arrendadora a todos los efectos y así se corrobora durante la relación arrendaticia en los correos que se cruzaron las partes; en consecuencia, queda probado que la sociedad demandada ostenta la condición de parte arrendadora.

TERCERO.-Respecto del resto de los motivos alegados por los demandados en su recurso, tampoco pueden prosperar.

De lo actuado resulta, como ya se ha indicado, que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento sobe la vivienda referenciada el Ždía 6 de mayo de 2015En virtud de dicho contrato ( doc. nº 2 de la demanda), se comprueba que el arrendamiento se celebró al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( Cláusula Tercera, folio 15 vuelto) y se sometía al régimen jurídico previsto en él, siendo su duración de un año ( Cláusula Cuarta del contrato) si bien se indica en la citada Cláusula Cuarta que ' llegado el día del vencimiento éste se porrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de tres años, salvo que el arrendatario manifieste con treinta días de antelación como mínimo ala fecha de la terminación del contrato de la prórroga anual correspondiente, su voluntad de no renovarlo fecha límite en la que el arrendatario entregará las llaves de la vivienda, garaje y trastero a la arrendadora'.

Por tanto, se trata de un arrendamiento con una duración total de tres años, que respetaba las normas de la LAU respecto de la prórroga del plazo a favor de los arrendatarios y que expiraba el 5 de mayo de 2018.

Si bien es cierto, como bien dicen los demandados, que la citada vivienda había sido poseída con anterioridad por ellos en virtud de un primer contrato de arrendamiento suscrito con la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS) el 6 de mayo de 2005,habiendo alcanzado entonces la calificación definitiva de vivienda de 'protección pública', no es menos cierto que en el año 2015 este contrato ya fue resuelto, la propiedad de la vivienda fue transmitida a la entidad demandante Lazora, S.A., cuando el régimen de vivienda de protección oficial ya había sido extinguido porque había transcurrido el plazo de 10 años previsto en el artículo 20 del RD 1/2002, teniendo en la actualidad y a todos los efectos la vivienda de autos que formaba parte de dicha promoción el carácter de 'vivienda libre' y así lo certificó el Técnico de la Dirección General de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, según documento que se aportó como más documental por la parte demandante Lazora.

En otras palabras, si bien la vivienda arrendada en un primer contrato de arrendamiento suscrito con la EMVS desde el año 2005 hasta el año 2.015 debía calificarse como de protección pública, desde éste último contrato celebrado en 2015 pasó a ser de régimen libre por cuanto se resolvió el contrato anterior y se suscribió el nuevo con Lazora, de forma que habiéndose suscrito el contrato el 6 de mayo de 2.015 (es decir con posterioridad), estamos en presencia de un arrendamiento que esencialmente, en lo que se refiere a su duración, se rige por lo establecido en el art. 9 de la L.A.U . y por ello, según lo pactado en su Cláusula Cuarta, la duración del mismo seria de un año, prorrogable forzosamente para el arrendador hasta tres, de forma que habiéndose celebrado el contrato el 6 de mayo de 2.015, quedo extinguido el 5 de mayo de 2.018.

La parte demandante ha probado la comunicación fehaciente a los arrendatarios demandados de su voluntad de no renovar el contrato, en cumplimiento del artículo 10 de la LAU aplicable al caso que es en su redacción anterior a la reforma de 2019, regulaba la Prórroga del contrato de la siguiente manera:

' 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.'

Es cierto que la notificación fehaciente solo estaba dirigida a don Felix; sin embargo, estamos e acuerdo con la Juez de instancia en que ambos codemandados residían juntos en la vivienda por lo que lo trascendental e importante de tal comunicación, siendo solidaria la relación entre ambos arrendatarios, es que la misma vaya dirigida a la vivienda arrendada y esto es lo que se hizo, aunque figurara únicamente como destinatario en la notificación fehaciente el codemandado. Ambos tuvieron noticia de la notificación. En consecuencia, procede que los demandados deban abonar las cantidades reclamadas en la demanda por cuanto la actora, tras dar por resuelto el contrato, no siguió cobrando más rentas, siendo que las cantidades que aquí se reclaman por la Lazora son las correspondientes a los meses de uso indebido de vivienda tras la comunicación fehaciente del término del arriendo, que Lazora reclama a razón del importe del último recibo cobrado que fue de 638,81 euros al mes pues el hecho de que hayan consignado los demandados no afecta en el presente procedimiento a efectos de enervación dado que el plazo del contrato ya había expirado.

En cuanto a la carta que dice la parte arrendataria haber recibido y que se aporta como documento nº 2 bis de la contestación, fue documento impugnado por la parte contraria y además no consta la firma de la demandante, por lo que no podemos tener por probado lo manifestado en el mismo referente a la posibilidad de prórroga del arriendo, lo cual además se contradice plenamente con el preaviso enviado por la parte arrendadora Lazora en el que se realiza el requerimiento fehaciente y su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento de 2015.

Y respecto de la legislación aplicable al contrato, ya hemos indicado que se alquiló el inmueble en concepto de vivienda libre, luego la legislación aplicable, tal como indica la Juez de instancia es la .LA.U., porque además así se estipuló en las cláusulas contractuales antes transcritas, no siendo de aplicación el Decreto invocado por los arrendatarios por cuanto ya no se trataba de una vivienda de protección oficial.

Por todo ello, procede que desestimemos el recurso de apelación interpuesto por los inquilinos don Felix y doña Tomasa frente a la sentencia de instancia, debiéndose mantener la resolución del contrato por expiración del plazo y la condena a los demandados en los mismos términos expresados en la sentencia por uso indebido de vivienda, tal como indicaremos a continuación tras resolver la impugnación de la entidad Lazora, S.A.

CUARTO.- Impugnación de la entidad demandante Lazora, S.A.

También debemos desestimar la impugnación de la sentencia interpuesta por la parte demandante Lazora, S.A.en calidad de arrendadora.

En primer lugar, porque la Sala ha visualizado el acto del juicio y en ningún momento se ha solicitado por la Letrada de Lazora, S.A. que se aumente el pago de las mensualidades a una cantidad de 8.350,54 euros. Pero es que además, aunque así hubiese sido, ello no afectaría para que pudiera prosperar una impugnación de la sentencia según los términos expresados en su recurso por cuanto resulta que la Juez de instancia en el fallo de la sentencia claramente indicó respecto de los demandados lo siguiente: '...condenándoles a dejar libre y expedita la vivienda, apercibiéndoles de lanzamiento si no desalojasen dentro del plazo legal así como a abonar los demandados la cantidad de 3.729,82 euros correspondientes a la utilización de la vivienda durante los meses de mayo a octubre de 2018 así como aquellas otras cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta hacer efectiva la entrega de la posesión, a razón de 638,81 euros al mes'.

Del anterior fragmento del fallo de la sentencia se desprende que lo concedido por la Juez se ajusta plenamente a lo pedido en el suplico de la impugnación de Lazora, S.A., por lo que no tiene sentido que lo vuelva a pedir en una impugnación como la presente. En consecuencia, el motivo se desestima lo que lleva a que desestimemos tanto el recurso de apelación de los demandados don Felix y doña Tomasa como la impugnación interpuesta por la demandante Lazora, S.A., ambos frente a la sentencia d instancia, que procede ser confirmada en todos sus extremos.

QUINTO.-Al desestimarse el recurso de apelación interpuesto por don Felix y doña Tomasa frente a la sentencia de instancia, procede que corran con el pago de las costas causadas en la presente alzada por su propio recurso de apelación, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la LEC. Al desestimarse la impugnación de Lazora, S.A., frente a la sentencia de instancia, deberá soportar las costas causadas en la presente alzada por su propia impugnación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Felix y doña Tomasa y desestimando la impugnación interpuesta por la entidad Lazora, S.A., ambos frente a la sentencia dictada en fecha 11 de junio de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de los de Madrid en los autos de juicio verbal de desahucio seguidos al número 1131/2018 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar la referida resolución. Don Felix y doña Tomasa deberán pagar las costas causadas por su propio recurso de apelación. La entidad Lazora, S.A. deberá soportar las costas causadas en esta instancia por su impugnación.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0678-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.