Sentencia Civil Nº 237/2013, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 203/2013 de 24 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A nº 237

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE PUERTO REAL

JUICIO VERBAL Nº 736/2011

ROLLO DE SALA Nº 203/2013

En Cádiz a 24 de septiembre de 2013.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido Carlos , representado por la Pdora. Sra. Asenjo González, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Ferrer Rossi.

Como apelado ha comparecido Gabino , representado por la Pdora. Sra. Marquina Romero, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Caro Mellado.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Puerto Real por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 9/marzo/2012 en el procedimiento civil nº 736/2011, se sustanció el mismo en legal forma. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto en el día de hoy, quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso deducido por el demandado Sr. Carlos debe ser estimado. Una vez que el mismo se allanó a la acción de desahucio contra él ejercitada -posición lógica y congruente con su propia voluntad resolutoria, como luego se explicará- así como al pago de las rentas devengadas entre los meses de junio y octubre de 2011 vigente la relación contractual arrendaticia, concertada por un año a partir del día 1/noviembre/2010, el objeto litigioso que subsiste en autos y que legitima el presente recurso de apelación versa exclusivamente sobre el eventual impago de las rentas correspondientes a los meses de noviembre de 2011 a marzo de 2012, que añaden 6.375 euros a los 6.435 euros inicialmente demandados.

La parte actora extendió su reclamación durante los citados meses, es decir, hasta marzo de 2012, de modo que parece que solo otorga virtualidad resolutoria a la sentencia recaída en la 1ª Instancia el día 9/marzo/2012. Mientras tanto el arrendatario habría permanecido en la posesión del inmueble que solo le es entregada a partir del día 9/marzo/2012 que es cuando el Sr. Carlos hace entrega de las llaves en el Juzgado. Frente a ello, se impone una aclaración inicial. Como ha quedado dicho el contrato de arrendamiento sobre el local de negocio litigioso se firma por un año (estipulación 3ª), de modo que una vez llegado el término contractual, el contrato será ' prorrogable por el tiempo que las partes firmantes acuerden a su vencimiento'. Quiere ello decir que no había pacto de prórroga automática, sino que ésta debía de venir precedida de un nuevo acuerdo de voluntades. Y este obviamente nunca existió, por cuanto antes de finalizar el año de vigencia, el arrendador interpuso la presente acción de desahucio presentando demanda al efecto el día 18/octubre/2011. A su vez, tal declaración de voluntad contraria al mantenimiento del arrendamiento excluye la posibilidad de que el contrato se prorrogara por tácita reconducción, en la medida que la institución regulada en el art. 1566 del Código Civil precisa de la aquiescencia de la propiedad.

Todo ello implica que las sumas reclamadas no pueden serlo por el concepto de rentas de un arrendamiento todavía subsistente. El arrendamiento quedó extinguido de pleno derecho a la llegada del término previsto por las partes el día 1/noviembre/2011. Ahora bien, que ello sea indudablemente así, no impide que, de haber retenido indebidamente la posesión el ya ex locatario, éste venga obligado a satisfacer alguna indemnización por esa causa.

Siguiendo en este punto a lo ya expuesto en las sentencias de este tribunal de 5/abril/2011 (Rollo nº 33/2011 ) y 20/septiembre/2011 (Rollo nº 253/2011 ), hemos de indicar que en los supuestos de extinción de la relación arrendaticia, el mantenimiento del arrendatario en la posesión del inmueble objeto del contrato constituye una suerte de ocupación ilícita de un inmueble ajeno. Es por ello que los pagos posteriores a la extinción de la relación arrendaticia han de ser entendidos como una contraprestación indemnizatoria por la persistencia en una ocupación indebida ( STS 12/2/1999 con cita de las de 18/2/1960 , 28/6/1979 , y 2/3/1993 , que a su vez se remite a la de 27/5/1968 ). En palabras de la STS de 17/3/1992 , arreglada a la legislación de entonces, ' el pago de rentas es la simple consecuencia de la posesión, aun prolongada tras la extinción del arriendo, como ha tenido múltiples ocasiones de declarar esta Sala y como incluso se desprende de los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyos artículos 1.566 y 1.567 obligan a los recurrentes a acreditar que han satisfecho las rentas vencidas so pena de tener por firme la sentencia, y en parecidos términos el artículo 148 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . El pago, pues, es en contraprestación a la tenencia de la cosa y no prueba de la subsistencia del término de vigencia'. A la misma conclusión llega la llamada jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales por las mismas o parecidas razones, poniendo el acento en unas u otras, se trate de rentas en sentido estricto o amplio, como indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento ( art. 1101 Código Civil ) o por enriquecimiento injusto (ocupación sin contraprestación), abuso o incluso como abono de frutos por el poseedor de mala fe ( art. 455 Código Civil ) y, en todo caso, cuantificándolo según las rentas y demás cantidades exigibles que se habrían tenido que abonar de continuar vigente el arriendo; a fin de cuentas, los propios interesados así lo valoraron de mutuo acuerdo cuando concertaron el contrato.

En definitiva, el Sr. Carlos vendrá eventualmente obligado al pago de aquella contraprestación ya por haber causado el eventual daño contractual, ya porque se ha enriquecido injustamente con una ocupación gratuita, ya porque ha sido poseedor de mala fe y ha abusado de su posición.

Ocurre, sin embrago, que consta acreditado documentalmente en autos, que antes de la llegada del tan citado término contractual e incluso antes de ser demandado, el Sr. Carlos manifestó por su parte a la propiedad su intención de dar por resuelto el contrato de arrendamiento ( rectius, su voluntad de no prorrogarlo). Así consta en burofax remitido el día 14/octubre/2011 y luego reiterado el día 21/octubre siguiente. Esta segunda comunicación está remitida al domicilio que el arrendador señaló en el contrato (y figura, por ejemplo, en los poderes aportados en la causa), de modo que no se explica la razón por la cual el Sr. Gabino no llegó a recibir la carta que por el citado medio le enviaba su arrendatario.

Sea como fuere, lo importante es que en ella, el Sr. Carlos le ofrecía la inmediata entrega de las llaves, facilitando un teléfono de contacto y ofreciéndose a hacer posible por devolver la posesión del inmueble. La consecuencia de ello es que a partir de ese momento quien se sitúa en mora es el propio arrendador, a todas luces renuente a recuperar la posesión, prefiriendo constituir a su antiguo arrendatario en deudor que probar suerte en el mercado e intentar un nuevo arrendamiento en la difícil coyuntura económica en la que nos encontramos, máxime en meses de invierno como son los litigiosos. Ni existe incumplimiento contractual (antes al contrario, trata de dar escrupuloso cumplimiento al término pactado), ni se ha enriquecido injustamente con la explotación gratuita del inmueble, ni ha sido poseedor de mala fe o abusivo.

Frente a ello, no es asumible el razonamiento contenido en la sentencia recurrida. Que la representación letrada del demandado no impugnara los recibos de los meses litigiosos aportados en la vista por la del actor, no significa que admita sin más los hechos que documentan. Una cosa es que los recibos sean auténticos, en el sentido de que efectivamente han sido expedidos por el Sr. Gabino ; otra cosa bien distinta es su valor probatorio, esto es, que sirvan para acreditar el impago de unas rentas que, como antes se ha explicado, ya no podían devengarse.

Procede por tanto la estimación del recurso. Al quedar reducida la condena al demandado a la suma respecto de la que se allanó y que a nivel global implica solo la estimación parcial de la demanda finalmente deducida en la vista del juicio verbal, no será preciso hacer un especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en la 1ª Instancia, según se sigue de lo dispuesto en el art. 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Cuanto se ha dicho, en estricto cumplimiento de las funciones como órgano de apelación, nos eximen de entrar a considerar la pretensión anulatoria intentada por la representación letrada del apelante -cuyo planteamiento es en cualquier caso poco afortunado- y los motivos que podrían ampararla.

SEGUNDO.- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimandoel recurso de apelación sostenido en esta instancia por Carlos contra la sentencia de fecha 9/marzo/2012 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Puerto Real en la causa ya citada, revocamosla misma en el sentido de (1) limitar a 6.435 euros el importe de la suma que Carlos habrá de pagar a Gabino y (2) no haber lugar a realizar especial pronunciamiento respecto de las cotas causadas en la 1ª Instancia.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.