Sentencia CIVIL Nº 237/2019, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 518/2018 de 15 de Mayo de 2019

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 518/2018
SENTENCIA NÚM. 237
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero
Magistrada: Dª. MARIA TERESA SERRA ABARCA
Magistrada: Dª. Susana Martínez González
En la ciudad de Alicante, a quince de mayo de dos mil diecinueve.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al
margen, ha visto los autos de seguidos en el Juzgado de Instrucción núm. 3 de Denia (antiguo Mixto n.º 7),
de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Belinda
y Luis Angel , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada
por la Procuradora Dª. María José Soler Rojel y dirigida por el Letrado D. Salvador Correcher Belenguer, y
como apelada la parte demandada Carolina y Juan Pablo , representada por el Procurador D. José V. Bonet
Camps con la dirección del Letrado D. Francesc Pere Ballester Fornes.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Instrucción núm. 3 de Denia (antiguo Mixto n.º 7), en los referidos autos, tramitados con el núm. 47/2009, se dictó sentencia con fecha 25 de junio de 2018 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda presentada por la Procuradora Dña. María José Soler en nombre de Luis Angel y Dña. Belinda , representados por el Letrado D. Salvador Correcher frente a D.

Juan Pablo y Dña. Carolina , representados por el Procurador D. José Vicente Bonet DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A los demandados D. Juan Pablo y Dña. Carolina de las pretensiones interpuestas en su contra, con imposición de costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 518/2018 , señalándose para votación y fallo el pasado día 14 de mayo de 2019, en que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. MARIA TERESA SERRA ABARCA.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestima la reclamación de cantidad por resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 16 de abril de 2007, al no apreciar incumplimiento de lo previsto en la cláusula séptima por parte de los vendedores demandados en este procedimiento. Decisión contra la que se alzan los demandantes en el recurso que solicitan su revocación y se dicte otra que acoja sus iniciales pretensiones.



SEGUNDO.- Como premisa esencial a los efectos resolutorios de la presente litis se hace necesario partir de la base de que la opción de compra, como contrato atípico e innominado, es figura sui géneris que como bien recoge la sentencia impugnada no aparece suficientemente regulada en las normas del Código Civil, aunque tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , por lo que la fuente de regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1255 del Código Civil y, subsidiariamente, en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza, y en este sentido ha sido definida como aquella en la que al optante se le concede la facultad exclusiva de prestar su consentimiento, en el plazo contractual señalado, a la oferta de la venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el concedente-promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, de manera que una vez ejercitada la opción, oportunamente, se extingue y queda perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para ello con que se haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción - T.S. 1ª SS.

de 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1992 , 4 de febrero de 1994 y 14 de febrero y 19 de abril de 1995 , entre otras muchas-, de ahí que pueda afirmarse que el referido contrato para que pueda apreciarse exija la concurrencia de los tres siguientes requisitos: 1) Concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; 2) Señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y 3) Determinación de plazo para ejercitar la opción, siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de prima - T.S. 1ª SS. de 10 de julio de 1946 , 24 de octubre de 1990 , 24 de enero de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo , 21 de julio y 15 de octubre de 1993 -, encontrándose en el contrato de opción de compra plenamente configurada la compraventa futura, dependiendo únicamente del optante el que se perfeccione, no autorizándose, por tratarse de relación obligacional y a virtud de lo prevenido en el artículo 1256 del mismo Cuerpo legal sustantivo, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes, ya que de esta manera la facultad resolutorio se prorrogaría 'sine die' , de manera que mientras se encuentre pendiente el ejercicio del derecho de opción, las partes concedente y optante quedan vinculadas por el acto y nada pueden hacer para frustrarlo, dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante - T.S. 1ª S. de 10 de diciembre de 1982 -.



TERCERO.- Doctrina que proyectada sobre el caso que nos ocupa debe ofrecer un resultado en parte favorable a los intereses de la parte recurrente con base a las siguientes consideraciones: 1ª) Consta acreditado que con fecha 16 de abril de 2007 -documento número 1 de la demanda-, se suscribió entre las partes un contrato de opción de compra sobre la finca descrita en el primer exponendo del contrato, sita en la CALLE000 n.º NUM000 de Pedreguer (Alicante) por un precio de 315.000 euros, de los que se entregaron 31.500 euros y el resto debía satisfacerse con la firma de la escritura pública para el ejercicio de la opción, cuyo plazo finalizaba el 15 de octubre de ese año. 2º) En julio de 2007 los hoy actores recibieron una carta de los propietarios de la vivienda colindante poniendo en conocimiento que la piscina de la vivienda que iban a adquirir invadía su parcela y no cumplía el acuerdo alcanzado con los anteriores propietarios, considerando la posibilidad de exigir la construcción de un muro e insonorizar y pedir una indemnización por la disminución de terreno de la parcela. 3º) Los demandantes remitieron un burofax a los hoy demandados que fue recibido el 30 de octubre de 2007 comunicando la resolución del contrato y devolución de la cantidad entregada por concurrir una infracción urbanística con relación a la construcción de la piscina sin respetar la distancia mínima a los lindes.

Consecuencia de los hechos expuestos en el párrafo anterior pide en la demanda y reitera en el recurso la resolución del contrato y la condena de los demandados al pago de 63.000 euros, conforme a la cláusula séptima del contrato de opción de compra que literalmente dice 'En el supuesto de que no pudiere otorgarse escritura pública de compraventa por causa imputable al Concedente, este vendrá obligado a abonar de inmediato a la Optante el doble de la suma recibida en concepto de prima de la opción más los intereses legales hasta que dicha cantidad sea efectivamente reembolsada, quedando en tal caso exonerado de cualquier otra responsabilidad'.

Pretensión desestimada en la sentencia de instancia, y que se comparte en parte por esta Sala, por considerar que no concurre el supuesto indicado en el párrafo anterior que dé lugar a la indemnización pedida en la demanda, por cuanto no hay causa legal que imposibilite formalizar el contrato al no constar acreditado la apertura de expediente administrativo o demanda civil por el vecino de la vivienda, tercero ajeno a este procedimiento, por lo que no cabe la condena de los demandados al pago a los demandantes de la suma de 63.000 euros.

Ahora bien distinta conclusión alcanzamos sobre la acción también ejercitada en la demanda de nulidad del contrato por vicio en el consentimiento al amparo de lo dispuesto en el artículo 1266 y 1269 del Código civil fundado en el error de los compradores al firmar el contrato que recae sobre la posible irregularidad urbanística en la construcción de la piscina y las consecuencias económicas que podría, en su caso, conllevar.

En efecto no consta que tuvieran conocimiento los demandantes cuando firmaron el contrato de arrendamiento con opción de compra del conflicto existente con el vecino por la construcción de la piscina, y si estaba fuera o dentro del acuerdo alcanzado en 2003 con el propietario, que se puso en conocimiento con posterioridad a la firma, primero de forma verbal y después por escrito dirigido por el Sr Felipe al despacho de abogados que tenía la representación legal de los demandantes en España. El anuncio de la reclamación por el vecino se considera suficiente para determinar que nos encontramos ante un vicio en el consentimiento por error excusable o invencible sobre un aspecto sustancial del contrato, referente a una posible ilegalidad urbanística con el consiguiente perjuicio económico, lo que determina declarar la nulidad del contrato.

La resolución del contrato conlleva, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1303 del Código Civil , a la devolución por los demandados de la cantidad entregada en concepto de prima de opción y que asciende a 31.500 euros, conforme fue solicitado por los hoy demandantes en el escrito remitido en fecha 24 de septiembre y recibido el 30 de octubre de 2007 por los demandados,más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.



CUARTO.- En consecuencia con lo expuesto procede la estimación parcial del recurso y revocación de la resolución de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Instrucción núm. 3 (antiguo Mixto núm. 7) de Denia de fecha 25 de junio de 2018 , en las actuaciones de juicio ordinario núm. 47/2009 de las que dimana el presente rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución en el sentido de declarar la resolución del contrato de alquiler con opción de compra suscrito el 16 de abril de 2007 y condenar a los demandados a que devuelvan la cantidad entregada por los demandantes que asciende a 31.500 euros,más los intereses legales desde la interpelación judicial, sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias Se acuerda la devolución del depósito constituido con arreglo a la Ley 1/2009, de 3 de noviembre y Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Así por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los artículos 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán interponerse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Firmado y rubricado por los Ilmos. Sres. Magistrados citados.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra.

Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.