Sentencia Civil Nº 238/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 321/2004 de 20 de Abril de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:238/2005
Número de Recurso:321/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00238/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7004708 /2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 321 /2004

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 372 /2003

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de LEGANES

De: Flor

Procurador: MARIA ROSARIO FERNANDEZ MOLLEDA

Contra: Milagros

Procurador: MARIA DEL CARMEN GAMAZO TRUEBA

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. VICTORIANO JESÚS NAVARRO CASTILLO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veinte de abril de dos mil cinco. La Sección Decimotercera de la Audiencia

Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Leganes, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Dª. Flor , y de otra, como demandada-apelada Dª. Milagros .

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan y se dán por reproducidos los dos primeros fundamentos de derecho de la sentencia apelada y se rechazan los restantes.

SEGUNDO.- La demandante, Doña Flor , arrendó en el año 1.969 la vivienda de su propiedad sita en la CALLE000 , número NUM000 , planta NUM000 , puerta NUM001 , de Leganés, a Doña Milagros , hecho admitido y sobre el que no se suscita ninguna controversia.

Doña Flor en el mes de marzo de 1.996 dirigió demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades adeudadas (en las que incluía el recibo de comunidad por servicios y suministros) contra Doña Milagros , la cual dio lugar al procedimiento de cognición número 77/96 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Leganés, en los que recayó sentencia el quince de mayo de 1.996 por la que se desestimó el desahucio y se estimó en parte la reclamación de cantidad, en la que no se incluyeron los recibos de comunidad -folios 258 a 271-. En el mes de febrero de 1.997 Doña Flor promovió un nuevo procedimiento con el mismo objeto pero por cantidades distintas, juicio de cognición nº 45/97 del Juzgado de 1ª. Instancia nº 3 de Leganés, que concluyó por sentencia de dos de marzo de 1.998 en la que se declaró resuelto el contrato -folios 272 a 286-. Sin embargo esta sentencia fue revocada por la dictada el veintiocho de mayo de 1.999 por la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial (Rollo 520/98), en la que se razonaba, entre otros extremos, la falta de emisión de recibos por la arrendadora en los que se expresase de modo individualizado los gastos en concepto de servicios y suministros -folios 311 a 317- que se reclamaban a la arrendataria.

Finalmente, tras intentar sin éxito que Doña Milagros se aviniera a reconocer el derecho que asistía a la arrendadora y le abonase, en consecuencia, las cantidades que le adeudaba en concepto de servicios y suministros en el juicio de conciliación promovido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Leganés -folios 246 a 251-, el cuatro de noviembre de 2.003 presentó la demanda que da origen a este procedimiento con la siguiente súplica:

Se condene a la demandada al abono a la actora del importe de 499?38 EUROS como importe detallado de los gastos por servicios y suministros de la comunidad de propietarios desde y hasta la fecha que se contiene en la demanda, o subsidiariamente la cantidad o conceptos que se determinen por el Juzgador, con condena al pago de intereses desde el acto de conciliación hasta su completo pago.

Se declare que conforme al artículo 108 de la LAU de 1.964 le corresponde abonar a la demandada mensualmente la cuantía de 3?93 euros, o, subsidiariamente, la cantidad que se determine por el Juzgador de los 589?36 euros abonados por la actora en concepto de obras.

Se declaren como conceptos incluidos dentro del coste de los servicios y suministros que debe asumir la arrendataria, el importe de la limpieza de portal y escaleras y luz de la comunidad, sin perjuicio de otros conceptos que puedan incluirse.

Con expresa imposición de costas por la temeridad de la demandada.

La Juzgadora de Primera Instancia dictó sentencia el ocho de marzo de 2.004 en la que, considerando que la fotocopia del Libro de Actas de la Comunidad de Propietarios no constituía una prueba suficiente para acreditar el coste que se reclamaba de los servicios y suministros, ni de las obras ejecutadas en la finca, desestimó la demanda.

Contra esta sentencia interpuso Doña Flor el recurso de apelación que ahora decidimos con sustento o apoyo en las siguientes alegaciones:

Primera.- Las llamadas por la Juzgadora "meras fotocopias" de un "supuesto libro de comunidad" son una reproducción fotocopiada del libro de contabilidad o cuentas de la Comunidad, refrendada por el entonces Secretario de dicha Comunidad de Propietarios.

Segunda.- La Disposición Transitoria Segunda, apartado C, subapartado 10.5, reconoce el derecho a efectuar la repercusión del coste íntegro de los servicios y suministros de la vivienda arrendada, tales como luz de escalera, limpieza de ésta, telefonía común del inmueble o mantenimiento de la antena de la televisión, de los que disfruta en exclusiva la arrendataria y de los que en nada se beneficia la arrendadora que, sin embargo, es la que los paga, provocando un enriquecimiento injusto de aquella.

Tercera.- La Comunidad de Propietarios de la calle CALLE000 nº NUM000 de Leganés, es muy pequeña y carece de administrador profesional de fincas urbanas, siendo los propios propietarios quienes asumen esas funciones, llevando un libro de cuentas en el que anotan todos los gastos e ingresos, en el que queda reflejada la contabilidad, sin que por ello deba ser privado de fuerza probatoria.

Cuarta.- No se ha pronunciado la Juzgadora sobre la petición declarativa contenida en el apartado letra C del suplico de la demanda.

La demandada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia, ya que si bien reconoce el derecho de la actora para reclamar los efectivos servicios y suministros que la benefician (en el interrogatorio mostró su disposición a pagarlos pero no los de hace cinco o seis años), ello no excluye el deber de aquella de acreditar su importe, y en este extremo es donde quiebra la pretensión de la demandante, como se ha declarado en la resolución combatida.

TERCERO.- El apartado 10-5, letra C, de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1.994, respecto a cuya aplicación a la relación contractual existente entre las partes no hay duda, concede al arrendador el derecho a repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley, salvo que por pacto expreso entre las partes, todos estos gastos sean por cuenta del arrendador. La regla o norma preferente es la voluntad de las partes, quienes podrán convenir quien debe asumir los costes de los servicios y suministros, bien el arrendador, bien el arrendatario o ambos en la proporción que establezcan, pero si nada hubieren estipulado el arrendador tiene el derecho a repercutir aquellos en el inquilino y este el deber de pagarlos, que es el supuesto que aquí se dá.

El ejercicio de este derecho no está sometido a plazo alguno de caducidad o de prescripción distinto del establecido para las acciones personales en el artículo 1.964 del Código Civil, resultando inaplicables los plazos que prevé el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 para la actualización de la renta, que entraña la realización de una serie de cálculos y tomar unos parámetros que requieren el conocimiento y el consentimiento del inquilino o arrendatario para que puedan operar en el futuro, en cuanto la Disposición Adicional Décima la Ley 29/1.994 dice que "todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente Ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil".

Si no existe pacto en el contrato el derecho a la repercusión nace con la entrada en vigor de la Ley, sin necesidad de aceptación expresa o tácita del inquilino, a diferencia de la revisión o actualización de la renta. En definitiva, sólo se requiere la acreditación de la cuantía de los servicios y suministros y su efectiva reclamación antes de que transcurra el expresado plazo de prescripción.

CUARTO.- El Artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que, ordinariamente, se desprende el efecto jurídico correspondiente a la pretensión ejercitada en la demanda.

El valor probatorio de cada uno de los medios aportados corresponde apreciarlo al Tribunal, juicio crítico que no puede desligarse de las circunstancias que concurran en cada caso, pues no pueden quedar sujetos a las mismas normas de valoración los documentos contables elaborados por un profesional en la materia, que aquellos otros confeccionados de modo rudimentario, pero no por ello menos veraces y eficaces, por personas profanas carentes de los precisos conocimientos técnicos. En el presente caso habrá que ver si el libro de contabilidad de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Leganés, en el que se practican todos los asientos correspondientes a los ingresos y los gastos de dicha Comunidad por el propietario que temporalmente desempeña el cargo de Secretario-Administrador, cuya manipulación interesada a los fines del proceso no se ha alegado ni menos probado, refleja de modo suficiente las cantidades abonadas en concepto de servicios y suministros, de modo que permita deducir la parte imputable, con arreglo a su cuota, a la vivienda 2º D, que es la arrendada.

La fotocopia del Libro de Cuentas en el periodo comprendido entre enero de 1.996 y febrero de 2.003, cuya autenticidad ha contrastado D. Jose Enrique mediante la mal llamada certificación librada el veintisiete de febrero de 2.003 -folios 24 al 54-, luego reiterada y ratificada en el acto del juicio -folio 346 y grabación audiovisual-, permite apreciar dos circunstancias esenciales, una, el devengo de las cantidades que se reclaman en conceptote servicios y suministros y dos, su pago por la arrendadora propietaria.

La demandada-apelada ha cuestionado el valor probatorio del libro de cuentas por tratarse de una mera fotocopia. La objeción resulta inatendible, pues aparte de que la jurisprudencia otorga plena eficacia probatoria a las fotocopias adveradas o cotejadas con sus originales -Sentencias del Tribunal Supremo de veintitrés de mayo de 1.985, trece de octubre de 1.987, veinte de abril de 1.993, veintitrés de septiembre de 1.997 y dieciocho de diciembre de 1.997-, así como a los documentos privados no reconocidos cuando conjugados con los restantes medios de prueba ofrezcan credibilidad en razón a las circunstancias concurrentes en el debate -Sentencias del Tribunal Supremo de diez de mayo de 1.999, trece de febrero de 2.003, cinco de marzo y dieciocho de marzo de 2.004, tres y catorce de junio de 2.004 y veintidós de noviembre de 2.004, entre otras-, el artículo 334 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha venido a elevar a rango normativo la anterior doctrina, sometiendo a las reglas de la sana crítica la determinación del valor probatorio del documento presentado por copia reprográfica cuando no fuese posible su cotejo, teniendo en cuenta el resultado de las demás pruebas.

Este Tribunal, de conformidad con lo expuesto, circunstancias concurrentes, carácter modesto y reducido de la Comunidad de Propietarios, el objeto de la prueba y, sobre todo, el testimonio de D. Jose Enrique , que ha disipado cualquier duda en torno a la copia presentada del libro de cuentas, considera eficaces a los efectos de acreditación perseguidos los documentos que obran a los folios 24 a 154, y, en consecuencia, estima probado que el importe de los servicios y suministros susceptibles de repercusión en la inquilina demandada son los siguientes:

Año 1.997 ............... 141.362 ptas. (desde el mes de marzo)

Año 1.998 ...............255.804 ptas.

Año 1.999 ...............267.218 ptas.

Año 2.000 ...............263.154 ptas.

Año 2.001 ............... 265.342 ptas.

Año 2.002 ...............261.644 ptas.

Año 2.003 ................ 23.903 ptas. (hasta el mes de febrero Inclusive)

El importe total asciende a 1.478.427 ptas. (8.885,53 euros), del que resulta imputable a la vivienda arrendada, aplicando el coeficiente de propiedad (5?30 por ciento) 470,93 euros.

Como se puede apreciar se excluye el importe de los servicios y suministros correspondientes al año 1.996 y los devengados hasta el siete de febrero de 1.997, por quedar afectos a la cosa juzgada decretada en el auto de quince de enero de 2.004 que, al ser consentido por las partes, no cabe ahora revisar

QUINTO.- El apartado 10.3, letra C, de la misma Disposición Transitoria Segunda también confiere al arrendador la posibilidad de repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado se servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, precepto a cuyo amparo se acciona, o de acuerdo con las reglas que a continuación se relacionan en dicho apartado.

La Ley exige que se trate de reparaciones necesarias. Presupuesto que no se ha acreditado por la demandante, sin que quepa deducirlo o siquiera presumirlo de la enumeración de las obras llevadas a cabo comprendida en el hecho tercero del escrito de demanda o de las sumarias anotaciones realizadas en el libro de cuentas, sin que tal alegación se haya visto corroborada con la correspondiente factura de la empresa instaladora o ejecutora que, dada la envergadura de las realizadas, debió entregar.

Pero es que además es exigido que sean precisas para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, siendo así que tampoco se prueba que las obras se llevaran a cabo en la vivienda arrendada, ni que de no ejecutarlas en los elementos comunes aquella devendría inhabitable o inadecuada para el uso convenido, no existiendo constancia, en todo caso, del acuerdo de la Junta de Propietarios por el que resultase aprobada su ejecución con la mayoría suficiente para obligar a la propietaria-arrendadora. Por ello se rechaza este pedimento comprendido también en el recurso.

La declaración pedida en la letra C del suplico queda inmersa en la decisión del apartado A, por ser obvio que dentro de los servicios y suministros repercutibles se halla el importe de la limpieza de la escalera, que la demandada confiesa que realiza una persona contratada al efecto, y el consumo de energía eléctrica en los elementos comunes.

SEXTO.- Al estimarse de modo parcial el recurso y, a sus resultas, la demanda, no hacemos imposición a ninguna de las partes de las costas causadas por el procedimiento en las dos instancias, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5, de los de Leganes, en fecha ocho de marzo de dos mil cuatro, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora doña Carmen Revuelta de Aniceto, en nombre y representación de doña Flor , contra doña Milagros y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de todos los pedimentos contenidos en la demanda rectora del presente procedimiento, todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día catorce de abril de dos mil cinco.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

FALLO

Que debemos estimar, y estimamos, parcialmente, el recurso de apelación interpuesto por Doña Flor contra la sentencia dictada el ocho de marzo de 2.004 por la Sra. Juez Sustituta del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Leganés en los autos de juicio ordinario nº 372/03, seguidos a su instancia contra Doña Milagros ; resolución que SE REVOCA, y estimando, también de modo parcial, la demanda, condenamos a Doña Milagros a que pague a la demandante la cantidad de 470,93 euros, con sus intereses legales desde el día diez de febrero de 2.003, en que se celebró el acto de conciliación, absolviéndola de los restantes pedimentos, sin hacer imposición a ninguna de las partes de las costas causadas por el procedimiento en las dos instancias.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 321/04 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico