Sentencia Civil Nº 238/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 512/2015 de 25 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 4ª

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. JOAQUÍN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ

D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO

ROLLO DE APELACIÓN Nº 512/15

JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE MARBELLA

JUICIO ORDINARIO Nº 1373/2014

SENTENCIA Nº 238/2016

En la ciudad de Málaga a veinticinco de abril dos mil dieciséis.

Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número 1373/2014. Interpone recurso D. Jose Daniel , que comparece en esta alzada representado por el Procurador D. Enrique Carrión Mapelli. Comparece como apelada Dª Marina , representada por el Procurador D. Luís Benavides Sánchez de Molina y asistido del Letrado D. José Eugenio Gómez de Haro.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día16 de marzo de 2015 , en cuya parte dispositiva se acuerda: 'QueDESESTIMANDO TOTALMENTEla demanda interpuesta por D. Jose Daniel contra Doña Marina , declaro no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento vigente entre las partes, suscrito con fecha de 1 de septiembre de 2.011 con relación a la vivienda sita en la URBANIZACIÓN000 , CALLE000 , número NUM000 , de Marbella (Málaga), finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 4 de Marbella, ni a decretar el desahucio de la demandada, absolviendo a ésta de todas las pretensiones contra ella deducidas por la actora, debiendo acudirse por las partes, para dirimir los derechos e intereses en conflicto, al procedimiento declarativo ordinario correspondiente; condenando a la parte actora al pago de las costas procesales causadas'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 18 de abril de 2016.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-En la demanda iniciadora de este procedimiento, en nombre de D. Jose Daniel , se ejercitan acumuladamente las acciones de desahucio por causa de necesidad de ocupación por parte del arrendador, por falta de pago, y además de la de reclamación de rentas adeudadas, por importe de 10.800 euros, correspondientes a los meses de octubre de 2011 a septiembre de 2014, en relación con el contrato de arrendamiento celebrado con fecha del 1 de septiembre de 2011; y opuesta la demandada Doña Marina , aparte de por cuestiones procesales, por falta de legitimación activa del actor, al no ser titular del 100%, sino únicamente de una mitad indivisa; por la existencia de cuestión compleja dado que realmente están ligadas las partes por un contrato de arrendamiento con opción de compra, no concurriendo, además, la causa de necesidad invocada al ser el actor farmacéutico de profesión con oficina de farmacia abierta en Monachil (Granada) y siendo propietario de varios inmuebles en la provincia de Granada, y no adeudar cantidad alguna; la sentencia apelada desestima la pretensión resolutoria del contrato, considerando que la arrendataria había ejercitado la opción de compra dentro del plazo y en la forma estipulada, mediante el burofax con fecha de 23 de abril de 2.013 (documento nº 38 de los aportados por la demandada en el acto de la vista y no impugnado), habiéndose pactado como precio el de 155.000 euros, y que la transmisión se efectuaría libre de cargas y gravámenes, comunicación a la que no contestó el arrendador.

Igualmente considera acreditado que el importe de las reparaciones llevadas a cabo por la arrendataria ascendió a más de más de 10.000 euros, es decir, una suma superior a la de las rentas devengadas desde el inicio del contrato, y que la arrendataria demandada, en lugar del pago de la renta, asumía la obligación de realizar tales importantes reparaciones, de lo que infiere que se fijaba una renta simbólica, de tan sólo 300 euros mensuales, concluyendo que ha de apreciarse la existencia de una cuestión compleja en relación con el contrato litigioso celebrado entre las partes y su cumplimiento o no por las mismas, que excede de los estrechos márgenes y ámbito del juicio sumario de desahucio por causa de necesidad y por falta de pago de la renta en sede del cual nos hallamos, al sostenerse por la demandada, se dice, 'aunque de forma que puede ser calificada como confusa, que ha ejercitado la opción de compra pactada en plazo y forma y que ello ha producido la extinción de la relación arrendaticia y la perfección de la opción y de su adquisición de la propiedad, cuestiones sobre las que no cabe resolver en el presente procedimiento', por lo que estima concurrente la excepción de inadecuación de procedimiento opuesta por la demandada, y remite a las partes al procedimiento declarativo correspondiente, declarando 'no haber lugar a la extinción por causa de necesidad ni por falta de pago de la renta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha de 1 de septiembre de 2.011 con relación a la vivienda sita en la URBANIZACIÓN000 , CALLE000 , número NUM000 , de Marbella (Málaga), finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 4 de Marbella, ni a decretar el desahucio de la demandada'.

El fallo de la sentencia se corresponde con estos pronunciamientos, acordando que se declara no haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento ni a decretar el desahucio de la demandada, a la que absuelve de las pretensiones contra ella deducidas por la actora, remitiendo a las partes al declarativo ordinario para dirimir los derechos e intereses en conflicto, y condenando al actor al pago de las costas.

Contra esta resolución se alza la representación D. Jose Daniel aduciendo, en síntesis: 1º. Infracciones procesales de los artículo 217 , 210 y 214 de la LEC que suponen la conculcación del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24 CE ) y el principio de seguridad jurídica, porque en la vista del juicio se desestimó la excepción de inadecuación del procedimiento que se había opuesto de contrario, así como la de defecto en el modo de proponer la demanda, volviendo a resolver sobre lo mismo en la sentencia, a pesar de que su decisión quedó firme; 2º. Apreciación indebida de cuestión compleja, citando sentencias de las que deduce que el pacto de computar la ejecución de obras como rentas no supone complejidad que no pueda ser resuelta en el juicio especial de desahucio; 3º Apreciación errónea de la prueba y vulneración de los artículos 3__h6_0217art>216 de la LEC , 27 de la Ley 29/1994 y 1569 y 1256 del Código Civil , porque en ningún momento de la contestación a la demanda ni en la vista se alegó que la arrendataria e hubiera ejercitado la opción de compra, por lo que la sentencia incurre en vicio de incongruencia, y en esa línea el contenido del burofax referido se valora erróneamente, puesto no suponía el ejercicio de la opción de compra, sino que se trataba de un requerimiento para que se liberara el inmueble de cargas; 4º Tampoco cabe considerar que concurra cuestión compleja por lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato porque se ceñía a las obras de instalación de contador de luz, reparación de máquina de calefacción y aire acondicionado, pintura de la fachada y carpintería de la vivienda, considerando que los gastos computables en ese concepto ascenderían a 6523,82 € de acuerdo con lo justificado por la arrendataria, por lo incurriría en impago de la diferencia que asciende a 4276,18 €.

En virtud de dichas alegaciones se solicita la revocación de la sentencia declarando 'haber lugar al desahucio interpuesto por impago de la renta y condenando a la demandada a estar y pasar por ello, procediendo desalojar el inmueble y abonar las rentas adeudadas que, del tenor del presente recurso, ascendían a 4.276,18 €, en lo que concierne a la vencidas en el momento de la interposición de la demanda, más las que vayan venciendo hasta la conclusión del presente procedimiento, con imposición de las costas en ambas instancias'.

La representación de la apelada se opone al recurso considerando ajustada a derecho la sentencia, y alega que es a consecuencia de la prueba practicada cuando el juzgador aprecia que la cuestión planteada excede de los cauces del juicio sumario, puesto que fue ejercitada la opción de compra con el burofax ya referido requiriendo al arrendador para que cancelara las cargas; y hace hincapié en que la vivienda era inhabitable, siendo necesarias todas las obras realizadas, y en que la complejidad opuesta es objetiva, definitiva, trascendental y no meramente artificiosa, desprendiéndose que el arrendador no tenía intención de cumplir con sus obligación de liberar la finca de cargas, mientras que la apelada ha cumplido con las suyas, no habiéndose computado incluso un préstamo de 1000 €.

SEGUNDO.- Teniendo en cuenta los términos en que se plantea el recurso, conforme a lo establecido en el art. 465.5 de la LEC , queda al margen de esta segunda instancia todo lo concerniente al desahucio por causa de necesidad que se planteó en la primera instancia, puesto que sólo se insiste en el desahucio por falta de pago, basado, ahora, en que la arrendataria adeudaría 4276,18 € a la fecha de interposición de la demanda. Ello excusa pronunciarse sobre si tiene cabida en el procedimiento especial previsto en el art. 250.1.1º de la LEC la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento por esta causa, asimilándola a la expiración del plazo por causa legal, que fue lo que resolvió el Magistrado de instancia en el acto del juicio dando respuesta a la excepción de defecto en el modo de proponer la demanda que opuso la representación de la demandada sosteniendo que había de ventilarse esa cuestión en procedimiento ordinario, puesto que la sentencia recaída en el juicio especial carece de efectos de cosa juzgada.

Al hilo de lo cual ha de desestimarse como motivo de impugnación de la sentencia la conculcación del derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el art. 24 de la CE y del principio de seguridad jurídica, puesto que en la sentencia apelada no se contradice la resolución firme anterior, aunque se mencione la inadecuación del procedimiento, puesto que ello no viene referido a la acumulación de la acción de resolución por causa de necesidad a la de desahucio por falta de pago, que fue lo realmente resuelto en el acto del juicio, sino que se sustenta en la concurrencia de cuestiones complejas relativas al ejercicio del derecho de opción de compra y renta exigible.

Por otra parte, es evidente que, aunque en la sentencia efectivamente se concluye que 'procede la estimación de la excepción de inadecuación del procedimiento opuesta por la demandada', ello no se traduce en una resolución de alcance meramente procesal, absolutoria en la instancia aunque acordada en sentencia, que tendría que haber sido la de sobreseimiento del procedimiento, sino que es objeto de tratamiento como cuestión de fondo, es decir, apreciando la falta de presupuesto de hecho de la acción por desahucio por falta de pago, puesto que expresamente se resuelve que no ha lugar a la resolución del contrato por falta de pago de la renta ni a la extinción por causa de necesidad ni a decretar el desahucio de la demandada, y así se traslada al fallo, absolviendo a Dª Marina de las pretensiones deducidas contra ella y remitiendo a las partes al juicio ordinario para 'dirimir los derechos e intereses en conflicto', reserva ésta que si bien carece absolutamente de valor constitutivo, es consecuente con lo resuelto, puesto que no refiere que en el juicio ordinario se ventile la acción de desahucio por falta de pago, habida cuenta que ello debe resolverse en el juicio especial en el que nos hallamos, por lo que menciona los 'derechos e intereses en conflicto' refiriéndose, como ya hemos dicho, al derecho de opción de compra reconocido en el contrato y determinación de si es exigible el pago de la renta.

TERCERO.- En la demanda iniciadora de este procedimiento, la acción de desahucio por falta de pago se sustenta en el hecho de que desde octubre de 2011 la arrendataria no ha hecho frente al pago de la renta, estipulada en 300 € mensuales, habiendo generado una deuda de 10.800 €, cuyo pago también se reclamaba, como ya hemos dicho, remitiéndose al documento nº 7 de los aportados con dicho escrito en el que, con fecha 30 de enero de 2014, se le comunica la causa de necesidad a la que ya nos hemos referido, y se añade también que 'desde octubre de 2011 tiene pendiente de abonar todas las rentas'

En la oposición inicial al requerimiento de desalojo, la representación de la arrendataria adujo respecto a la desahucio por falta de pago que no adeudaba cantidad alguna, siendo deudor el arrendador.

En el contrato de 1 de septiembre de 2011 se estipula el abono de una renta de 300€ mensuales, y que 'serán de cuenta y cargo de la arrendataria los gastos de las obras de instalación de contador de luz adaptado a la legislación vigente, es decir, con doble cuerpo y puerta de chapa ignífuga, de reparación de la máquina de calefacción y aire acondicionado y pintura de la fachada y carpintería de la vivienda que se arrienda, las que una vez terminadas quedarán sin excepción al termino del contrato, en beneficio de la propiedad, sin derecho a indemnización alguna' y que 'el importe íntegro de las obras antedichas, será compensado con el importe de las rentas a percibir por el arrendador durante la vigencia del contrato'. También acuerdan conceder a la arrendataria el derecho de opción de compra de la finca, la plaza de garaje y el trastero arrendados por un precio de 155.000€, libre de cargas excepto el embargo de hacienda, con cuyo importe se abonará la misma, por plazo de dos años, estableciendo que las rentas o el importe de las reformas y arreglos no formarán parte de dicho importe.

El 22 de abril de 2013 se remitió por la arrendataria al arrendador burofax en el que se expresaba que había tenido noticias de la intención de éste de vender la vivienda objeto del contrato, y se le recordaba que se hizo cargo de efectuar las reparaciones necesarias en la vivienda, con el compromiso de compensar el coste con el de las rentas, ostentando saldo a su favor y se le requería a efectos de ejecución de la opción de compra que cancelase cualquier carga o deuda que gravara la finca, puesto que ello obstaculizaba el ejercicio de la opción.

Consta anotado embargo sobre la finca objeto del arrendamiento, decretado por el Juzgado de Primera Instancia nº18 de Granada, y reclamación de cuotas por la Comunidad de Propietarios.

CUARTO.- Es cierto que, como sostiene la representación del apelante, en la sentencia apelada se efectúa una interpretación errónea del contenido del burofax remitido por la arrendataria al apelante Sr. Jose Daniel , que supone incluso alteración de la causa petendi y, en la misma medida, incongruencia de la sentencia en lo que se refiere a la opción de compra, puesto que no se desprende del mismo que se esté ejercitando la opción de compra con el resultado de que, desde ese momento, al efectuarse en el plazo de dos años conferido, dejaran de estar vinculadas las partes por el contrato de arrendamiento pasando a estarlo por el contrato de compraventa, puesto que en realidad se trata de un requerimiento para la liberación de cargas del inmueble, sujeto, al menos, a deudas con la comunidad de propietarios y un embargo por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Granada. Ese requerimiento no puede asimilarse al ejercicio de la opción de compra ni puede considerarse que suspenda indefinidamente el plazo de dos años de vigencia de la opción pactada; ahora bien, lo cierto es que ni se da respuesta expresa al mismo, ni tampoco a la cuestión que se suscita en el requerimiento relativa a las obras realizadas y la existencia de un saldo favorable a la arrendataria, siendo muy significativo que a dicho requerimiento no sigue una inmediata respuesta, puesto que no consta otra replica que la comunicación que remite el arrendador meses después (en marzo de 2014) que se centra fundamentalmente en requerir a la arrendataria para que desaloje por causa de necesidad, y sólo tangencial y genéricamente refiere que están pendientes todas las rentas desde octubre de 2011, sin que concurra exigencia expresa alguna, ni anterior ni posterior a estas comunicaciones, del del pago puntual y exacto de los 300 € mensuales estipulados en concepto de renta.

Todo ello configura un contexto de actos propios de las partes en el que, en lo que se refiere al pago de la renta, resulta evidente que, al margen de la imprecisa situación del derecho al ejercicio de la opción de compra, dada la inactividad del arrendador en orden a la levantar las cargas o exigir a la arrendataria que se posicionase sobre el ejercicio de la opción, se dejan transcurrir más de dos años sin exigencia de pago de renta alguna, lo que guarda relación directa con la estipulación contractual relativa a la compensación de la renta con las obras de asumidas contractualmente por la arrendataria, cuya ejecución ha quedado ampliamente acreditada por la prueba documental practicada, lo que abocaba, dadas las condiciones descritas, como mínimo a una liquidación contradictoria de la obra realizada para determinar el alcance de lo realizado y el coste exigible al arrendador, al que, a la fecha de interposición de la demanda, no cabía considerar asistido de la acción de desahucio por falta de pago, al concurrir esa incertidumbre sobre la exigibilidad del pago de la renta, cuyo pago estaba, de hecho, en suspenso desde el mismo momento del inicio de vigencia del contrato, teniendo en cuenta que este procedimiento resulta inadecuado para resolver sobre si el importe de la obra ejecutada hasta la fecha de presentación de la demanda ascendía a una cantidad superior a 10.800 € o a los 4276,18 € que finalmente se dicen adeudados en el recurso, puesto el principio general es que, dada la naturaleza sumaria del mismo, ha de partir de la última renta abonada o mutuamente aceptada por la partes, siendo especialmente significativa, en este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (Sección 4ª) núm. 242/2004, de 29 octubre (JUR 200532718), con la que coincidimos en señalar que el éxito de la acción de desahucio por falta de pago de la renta requiere que la cuantía de la renta en cuya inefectividad se fundamente la demanda resulte clara o jurídicamente indiscutible, pues cualquier oscuridad o complejidad realmente necesitada de una previa declaración judicial que impide, mientras tanto, considerarla como renta cierta y poder aplicar la sanción del desahucio, de modo que 'para decidir sobre una demanda de este tipo hay que estar, ante todo, a la situación existente a la fecha de presentación de la misma en el Juzgado por ser éste el momento en que la parte demandante ejercita la acción y ha de verse si era o no fundada en Derecho',siendo oportuna la invocación de la fuerza vinculante de los propios actos, que ha de ser tenida en cuenta, dada la necesaria seguridad jurídica que ha de presidir el desenvolvimiento de la relación ( STS de 9-3-1988 [ RJ 1988 , 1608] , 24-7-1992 [ RJ 1992, 6452] , 26-2 [ RJ 1993, 1299] , 25-5 [ RJ 1993, 3730 ] y 11-11-1993 [ RJ 1993, 8759] , etc.) y que en este caso abocaba, como ya hemos dicho, a la determinación consensuada entre las partes o establecida judicialmente del momento en que sería exigible la renta en función de la compensación pactada en el contrato y el acuerdo tácito de que esa compensación se tradujera en la suspensión el pago de la renta hasta dar cobertura a lo que, con arreglo a lo pactado, hubiera abonado la arrendataria en beneficio del arrendador.

En la misma línea pueden citarse las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª)núm. 135/2011 de 28 marzo (AC 20111169), según la cual 'en el sumario y expeditivo juicio de desahucio por falta de pago de la renta, cuya fase cognitiva se ve notoriamente reducida ( art. 444.1 L.E.C .), no cabe contienda alguna en torno a la determinación de la renta o su revisión, de tal modo que es doctrina consolidada la que, a tales exclusivos fines, reputa como debida y trascendente a los efectos resolutorios pretendidos la última mutuamente aceptada y pagada';así como las de Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) de 16 julio 1999, y de la Sección 10ª de la misma Audiencia Provincial de 9 junio 2001 (JUR 2001252762).

Procede, por tanto, la desestimación del recurso de apelación y confirmación de la sentencia en lo que se refiere a la desestimación de la acción de desahucio por falta de pago y la acumulada de reclamación de rentas.

QUINTO.- Las costas se imponen al apelante, con arreglo a los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC , y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Jose Daniel , confirmamos la sentencia de fecha 16 de marzo de 2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marbella , con imposición de las costas del recurso al apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente de lo que doy fe.