Sentencia Civil Nº 239/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 21/2013 de 14 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 21/2013-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 913/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 239/14

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a catorce de mayo de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 913/2011 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 7 de Granollers, a instancia de Isabel contra ATJUMA S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de octubre de 2012, aclarada mediante auto de 2 de noviembre de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMAR INTEGRAMENT LA PRETENSIÓ formulada per Isabel , contra ATJUMA, condemno aquesta a satisfer a l'actora la quantitat de 5.904 € més interessos legals i costes. Es rebutja qualsevol altre petició. '

La Sentencia fué rectificada mediante auto de fecha 2 de noviembre de 2012, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Estimo la petición formulada por el/la Procurador/a FRANCISCA D. RODRÍGUEZ NIETO, en nombre y representación de ATJUMA S.L., en el presente procedimiento en el sentido de sustituir el antecedente de hecho primero y la parte dispositva de la sentencia 303/12 donde dice: '5.904 euros' por '1.395 euros'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 7 de mayo de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte actora, DÑA. Isabel , interpuso demanda contra la entidad ATJUMA S.L., en reclamación de la fianza de 1.395 € librada por la demandante a raíz del contrato de arrendamiento de vivienda convenido entre las partes y ya resuelto. Opuesta la demandada alegando la improcedencia de la devolución por existir en la vivienda daños imputables a la arrendataria, en fecha 2 de octubre de 2012, recayó sentencia, estimando íntegramente la demanda y condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 1395 € más intereses legales desde la demanda y costas. Y frente a dicha resolución se alza la parte actora, a medio del recurso que ahora se conoce, alegando vulneración del art. 36.4 LAU al entender que los intereses legales deben computarse transcurrido un mes desde la entrega de llaves por el arrendatario sin que se hubiese hecho efectiva la restitución de la fianza.

SEGUNDO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU , de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes ( SAP de Valencia de 29 de junio de 2005 ). La SAP Badajoz de 5 de noviembre de 2004 , decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario ( art. 1555 CC ) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era vigente el art. 105 de LAU de 1964 , que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza que ordenaba se prestara, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato ( Arts. 1822 y ss CC ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. Impresión, ésta, que se confirmaba en el D de 11 de marzo de 1949, en el que expresamente se decía que la fianza se prestaba para que 'responda tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento'. En la LAU vigente, el art. 36, tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

TERCERO.- Sentado lo anterior y resuelto en fecha 29 de julio de 2010 el contrato de arrendamiento de vivienda que ligaba a las partes, suscrito en fecha 15 de noviembre de 2006, con entrega de llaves por la actora arrendataria sin que se haya acreditado la existencia de daños en la vivienda ni el adeudo de rentas o suministros y disponiendo el artículo 36.4 LAU que 'el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución', y no habiendo restituido la demandada el importe de la fianza en el mes siguiente a la fecha de la entrega de llaves, dicha demandada viene obligada a restituir a la actora el importe total de la fianza con el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves por la arrendataria, esto es, desde el día 29 de agosto de 2010 y no desde el momento de la interpelación judicial como erróneamente señala la sentencia apelada, por lo que el recurso ha de ser estimado.

CUARTO.- La estimación del recurso determina no hacer mención especial sobre las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de DÑA. Isabel contra la sentencia de fecha 2 de octubre de 2012 dictada en el procedimiento ordinario nº 913/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers, SE REVOCA PARCIALMENTE dicha resolución en el sentido de condenar a ATJUMA S.L. a abonar los intereses legales de la suma de 1395 euros desde el día 29 de agosto de 2010, manteniéndose los restantes pronunciamientos. No se hace mención especial sobre las costas del recurso.

Devuélvase el depósito a la parte recurrente.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional que habrá de interponerse ante este tribunal, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.