Sentencia CIVIL Nº 239/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 135/2019 de 03 de Junio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigésima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035
Tfno.: 914933881
37007740
N.I.G.: 28.006.00.2-2018/0007521
Recurso de Apelación 135/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcobendas
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1098/2018
APELANTE: EL ENCINAR DEL NORTE, SAU
PROCURADOR D./Dña. MARIA ARACELI GOMEZ-ELVIRA SUAREZ
APELADO: D./Dña. Mariano y D./Dña. Antonieta
PROCURADOR D./Dña. ROSA MARTINEZ SERRANO
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ
D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON
D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA
En Madrid, a tres de junio de dos mil diecinueve.
La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio
falta pago - 250.1.1) 1098/2018 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcobendas a instancia de EL
ENCINAR DEL NORTE, SAU apelante - demandante, representada por la Procuradora Dña. MARIA ARACELI
GOMEZ-ELVIRA SUAREZ contra Dña. Antonieta y D. Mariano apelados - demandados, representados por
la Procuradora Dña. ROSA MARTINEZ SERRANO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto
contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 04/12/2018 .
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Alcobendas se dictó Sentencia de fecha 04/12/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO íntegramente la demanda de juicio verbal de desahucio a instancia de la mercantil EL ENCINAR DEL NORTE S.A.U., representado por el procurador Doña Araceli Gómez-Elvira Suárez contra DON Mariano y DOÑA Antonieta , y, en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a éstos de todas sus pretensiones.- Se imponen expresamente las costas procesales a la actora.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada, debiendo sustituirse por los reflejados a continuación.


PRIMERO.- En las presentes actuaciones la entidad 'EL ENCINAR DEL NORTE S.A.' formuló demanda frente a Don Mariano y Dª Antonieta , con quienes había celebrado, el día 29 de julio de 2.016, un contrato de arrendamiento de una vivienda de su propiedad. Ejercita acumuladamente la acción de desahucio por falta de pago de la renta y la reclamación de 6.004,56 €, importe adeudado por rentas impagadas hasta la fecha de la demanda, así como las cantidades que se vayan acumulando hasta la entrega efectiva de la posesión.

La parte demandada se opuso a dichas pretensiones. Alega la excepción non rite adimpleti contractus, que justificaría la resolución contractual, consistente en haber incumplido la arrendadora, su obligación esencial de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad adecuadas para servir al uso convenido, dadas las gravísimas humedades que imposibilitan su ocupación. Señalan que ante dicho incumplimiento, que entiende es oponible en este procedimiento, depositaron las rentas reclamadas en una notaría, lo que comunicaron a la demandante, así como su voluntad de abandonar la vivienda el 30 de noviembre de 2.018, sin que por otra parte, la arrendadora ejecutara el aval, cobrara los cheques que se pusieron a su disposición, ni se quedara con la fianza. En consecuencia, solicitan se desestime la demanda de desahucio y se acuerde la resolución previa del contrato con efectos de 1 de mayo de 2.018.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Tras analizar las excepciones alegadas por los demandados, en relación con la obligación que el artículo 21.1 de la LAU impone al arrendador, concluyen que ha quedado acreditado el incumplimiento que se atribuye a la entidad arrendadora, lo que le impide exigir a los arrendatarios el cumplimiento de sus obligaciones.

Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la entidad actora. Previa exposición de los antecedentes que consideró relevantes, alegó en primer lugar, infracción del artículo 44.1 y 217 y 250 de la LEC , al no ser posible dilucidar en este procedimiento las alegaciones en que sustentan su oposición los demandados, dado el carácter sumario del desahucio por falta de pago de las rentas. En segundo lugar, alegó error en la valoración de la prueba.

La parte demandada se opuso al recurso y solicita su desestimación. Reiterando no haberse negado a abonar las rentas, así como ser posible esgrimir en este procedimiento el incumplimiento grave en el que ha incurrido la demandante y la procedencia de acoger la excepción alegada por su parte, que debe operar como acción resolutoria del contrato desde el primer mes que no se pagó la renta.



SEGUNDO.- Como pone de manifiesto la parte apelante, en el acto de la audiencia previa, ante la alegación por su parte de la improcedencia de discutir en este procedimiento las excepciones alegadas por los arrendatarios al contestar la demanda, la Magistrada de primera instancia, se remitió para su decisión a la sentencia; sin embargo nada se acuerda al respecto en ésta, por lo que la primera cuestión que debemos analizar, es si dentro del juicio sumario de desahucio por falta de pago de la renta, aunque se acumule a ésta acción la de reclamación de las debidas, procede alegar como motivo de oposición, y analizar, el incumplimiento que se atribuye al arrendador de su obligación de conservar la vivienda en adecuado estado de conservación y habitabilidad. Y a la vista de lo alegado por las partes y lo establecido al respecto por la jurisprudencia, entendemos que dicha pretensión, excede y no puede ser objeto de este procedimiento.

Conforme señala el artículo 250.1.1º de la LEC el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta, se configura como un procedimiento sumario y de conocimiento limitado, ya que sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago a la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación y en este sentido, ha de traerse a colación el criterio interpretativo mayoritario de las Audiencias Provinciales, del que es exponente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 5 de Febrero de 2010 en la que dice con respecto al desahucio , ...' que se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidad de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1 ), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del artº. 1579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 de la LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( Sentencia del Tribunal Constitucional 136/96 de 28 de Octubre y Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Mayo de 1993 , 29 de Julio de 1993 y 16 de Junio de 1994 )'.

Entendemos igualmente de aplicación al caso, el criterio mantenido en la sentencia, invocada por la parte apelante, de fecha 15 de marzo de 2.018 de la Sec. 12ª de esta Audiencia provincial ( ponente Ilmo Sr.

Don José María Torres Fernández de Sevilla), al considerar no alegable en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, cuestión distinta a aquella que la Ley diseña como ámbito propio de este proceso especial, dado el carácter sumario, lo que supone por un lado, que la cognición judicial no abarca a toda la relación jurídica en la que surge la controversia, quedando el resto deferido para su planteamiento, incluso al propio tiempo, en procedimiento ordinario, sin restricción alguna y sin que se pierda dicha sumariedad porque en él se permita como cuestión accesoria o derivada, la acumulación de la reclamación de rentas adeudadas, acción que también se ve afectada por el carácter sumario del proceso, en cuanto dicho carácter es indivisible y se extiende a todos los objetos del procedimiento.



TERCERO.- En el supuesto aquí analizado, los arrendatarios sustentaban su oposición al desahucio interesado, en la inhabitabilidad del inmueble, atribuyendo a la arrendadora el incumplimiento de la obligación de conservarlo en estado adecuado, lo que a su entender justificaba su negativa a pagar las rentas y amparaba la resolución del contrato desde que dejó de pagarlas. Por otro lado, alegaban haber comunicado a la arrendadora su decisión de abandonar el inmueble a partir del mes noviembre de 2.018, sin que se haya aportado prueba de haberse efectuado la entrega de las cantidades depositadas, ni de la posesión del inmueble a la arrendadora.

Por lo que se refiere a la acción de desahucio, las alegaciones de los arrendatarios, supone el ejercicio de una acción reconvencional resolutoria del contrato de arrendamiento que, además de no interpuesta en forma, no está autorizada por el art.438.2 LEC y por tanto, no es oponible en este procedimiento, al exceder de lo que constituye su objeto, según se ha indicado y en este sentido se han pronunciado recientemente varias Secciones de esta Audiencia provincial, como la Sec. 8ª, en sentencia de fecha 29/10/2018 (ponente lma Sra.

Dª Carmen Mérida) en la que partiendo del carácter sumario de este procedimiento y con cita de las sentencias de La Rioja, Sección 1º, rec.98/15 , de 16 de abril y de la de la Sección 14ª de esta Audiencia de fecha 20 de septiembre de 2.014 , concluye, ' que el arrendatario no puede justificar el impago de esas rentas alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad. Por consiguiente - y en cuanto a la acción de desahucio - todas las alegaciones sobre las deficiencias que invoca la arrendataria apelante y sobre su presunta falta de subsanación por la arrendadora, no son susceptibles de alegación en un procedimiento de esta clase a los fines de eludir la eventual resolución contractual y desahucio; frente a tal pretensión en un procedimiento de esta clase, solo cabe alegar pago o enervación, pero no otras circunstancias (...), sin perjuicio de que hubiera podido promover las acciones correspondientes basadas en el artículo 21 de la LAU a fin de que el arrendador acometiera las reparaciones necesarias, o en su caso promover la resolución del contrato, tal y como indica con acierto la juez 'a quo' .

En idéntico sentido se han pronunciado las sentencias de la Sec. 19ª de esta Audiencia provincial de fecha 1 de julio de 2.016 (ponente Ilma. Sra. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ) o de la Sección 14ª de fecha 21 de julio de 2.017 (ponente Ilmo. Sr. D. Pablo Quecedo Aracil).

En consecuencia, las alegaciones en que sustentan su oposición los arrendatarios a las acciones aquí ejercitadas por la arrendadora, no pueden dilucidarse en este procedimiento, sino por el que corresponda a la verdadera situación, que conforme establece el artículo 249.6ªº LEC sería el ordinario, de manera que nada procede acordar en éste respecto de las cuestiones que sobre habitabilidad o conservación del inmueble plantea la parte demandada.



CUARTO.- Por lo que se refiere al pago de las rentas, admitido por los arrendatarios que no abonaron las mismas en la forma y tiempo establecidos en el contrato, el cumplimiento de dicha obligación no puede entenderse acreditado mediante el depósito de dichas cantidades en una notaría, cuyo destino final no consta se haya entregado a la arrendadora; tampoco se acredita el pago por el hecho de que se hubiera constituido un aval que no se ha ejecutado o por la no utilización de la fianza al pago de las mensualidades reclamadas; de manera que entendemos acreditado el incumplimiento de dicha obligación de pago por parte de los arrendatarios.

Partiendo de dicha situación, concurren los requisitos establecidos en la ley para acoger la acción de desahucio por falta de pago de la renta, por lo que la demanda debió ser estimada, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a la demandada al pago de las cantidades adeudadas y reclamadas en la demanda inicial, devengadas desde el mes de mayo de 2.018 hasta la efectiva entrega de la posesión de la vivienda a la arrendadora, lo que deberá cuantificarse en ejecución de sentencia.



QUINTO.- Respecto de las costas procesales, al estimarse la demanda las causadas en primera instancia deben imponerse a la parte demandada y las causadas en ésta segunda, al estimarse el recurso no procede imponérselas a ninguna de ellas, con base en lo establecido en los artículo 394.1 y 198.e de la LEC .

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido para recurrir por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la representación procesal de la entidad 'EL ENCINAR DEL NORTE SAU', contra la sentencia dictada en fecha 4 de diciembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Alcobendas , en los autos de juicio verbal de desahucio número 1098/2018, la cual se REVOCA y en su consecuencia ESTIMAMOS la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad 'EL ENCINAR DEL NORTE SAU', contra DON Mariano y DOÑA Antonieta declaramos la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en El Encinar de los Reyes, PASEO000 nº NUM000 (Casa NUM001 ) Las Retamas (28109- Alcobendas); condenando a los demandados desalojar el inmueble, así como al pago de la cantidad de 6.004,56 €; más las rentas que se hayan devengado con posterioridad a la presentación de la demanda a razón 2.001,52 mes mensuales, hasta la efectiva entrega de la finca arrendada, más intereses legales.

Se imponen las costas de primera instancia a la parte demandada.

Todo ello sin imposición de las costas causadas en esta segunda instancia y con devolución del depósito constituido para recurrir.

MODO DE IMPUGNACION: Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.